文 | 未來(lái)商業(yè)觀察 肖珂

編輯 | 方遠(yuǎn)

餃子走進(jìn)小區(qū)，眼前清一色是紅色的六層小樓。房子外，電線纏成雜亂一團(tuán)。

這是北京東部眾多舊居民區(qū)中的一個(gè)。小區(qū)里的房子大多在上世紀(jì)90年代前建成，墻體漆痕斑駁，門口印滿了小廣告。

如今人們看慣了都市高樓，很少涉足于此。但90后餃子卻早已把它當(dāng)成未來(lái)的家。

自2024年以來(lái)，以北京為首，一二線城市“老破小”房源的成交量飛升，日均成交量同比增長(zhǎng)近40%，成交周期平均僅7天。

年輕人正在一線城市搶購(gòu)老破小，只因在北京房?jī)r(jià)跳水和利好新政出臺(tái)后，他們忽覺(jué)，自己和房子的距離不再遙遠(yuǎn)。

一些人已決定在紅磚之間長(zhǎng)久停留。

01 青睞老破小的年輕人們

在入住新家之后，餃子特意剪了一段卡點(diǎn)的視頻，發(fā)到了社交平臺(tái)上。視頻中，房子灰蒙蒙的，她指著墻上的一個(gè)大洞呵呵地樂(lè)。

鋼架生銹的陽(yáng)光房、洗澡轉(zhuǎn)身都困難的迷你廁所、堆滿雜物的臥室...一般人看到必定會(huì)緊皺眉頭，但對(duì)餃子來(lái)說(shuō)，卻是漂泊之后，在北京的第一個(gè)家。

餃子是90后，出身美術(shù)專業(yè)。自2012年進(jìn)京集訓(xùn)開(kāi)始，她就一直在北京生活。

大學(xué)本科畢業(yè)后，餃子成為了一名職業(yè)紋身師，在一家連鎖工作室工作。

在這12年間，她在海淀上過(guò)學(xué)，在通州與人合租過(guò)，在大興跑過(guò)工作，就是沒(méi)坐過(guò)少于一個(gè)小時(shí)的地鐵。

畢業(yè)后的兩年時(shí)間，餃子一復(fù)一日擠地鐵，和白領(lǐng)們一起在車廂里抓著扶手搖晃。生活因熱愛(ài)的工作而充實(shí)，也似乎在異鄉(xiāng)逐漸穩(wěn)定了下來(lái)。

現(xiàn)在的家里，合租室友走了一波又一波，只有她一直都在。

2022年，事情突然出現(xiàn)波瀾。她被調(diào)到朝陽(yáng)區(qū)工作，周轉(zhuǎn)于望京和三里屯之間。從原來(lái)的家到工作室需要近兩小時(shí)，通勤變得逐漸不可忍受。

餃子在糾結(jié)著搬家。她忽聽(tīng)到同事議論房?jī)r(jià)正在下跌，心中一動(dòng)：是不是可以直接買個(gè)房？

和餃子一樣處境的年輕人不在少數(shù)。90后群體正步入而立之年，而對(duì)于北漂的他們來(lái)說(shuō)，30歲普遍被認(rèn)為是一個(gè)“節(jié)點(diǎn)”。

因此，有沒(méi)有房子成為關(guān)鍵問(wèn)題。在中國(guó)人的觀點(diǎn)里，房子意味著穩(wěn)定，也意味著在這個(gè)大城市里有了“根”。

和大多數(shù)北漂的想法一樣，餃子的購(gòu)房需求誕生已久。但在心里，火苗一直微弱，直到最近。

房子大跌之時(shí)，她告訴自己，是時(shí)候出去看看房子了，大不了就當(dāng)遛彎。

她對(duì)區(qū)域的初始規(guī)劃已很明確：只選擇縱向切割朝陽(yáng)區(qū)的14號(hào)線地鐵站周邊，最北端或最南端也好，只因可以在早高峰搶到座。

小區(qū)和房子老一點(diǎn)沒(méi)關(guān)系，餃子更看重的是房子內(nèi)部的朝向、布局等“硬件”。

相較于冰冷的高樓，她反而更喜歡老小區(qū)里的市井氣息，因?yàn)楹軠嘏?，?huì)讓她有家的感覺(jué)。

她還有個(gè)比較特殊的訴求：房子需要臨街，因?yàn)樗雱?chuàng)辦自己的小工作室。餃子希望讓人們走在路上的時(shí)候，可以看到窗戶或陽(yáng)臺(tái)上的招牌。

當(dāng)然，離中心越近越好。

餃子展示墻上的“天坑” / 受訪者供圖

于是，從2023年中開(kāi)始，餃子只要閑暇時(shí)間的時(shí)候，就輾轉(zhuǎn)于各個(gè)地段的鏈家實(shí)體店之間。

中介的小電驢成為她熟悉的坐騎，就連橫跨朝陽(yáng)區(qū)的亮馬河，也路過(guò)不知道多少次了。

雖然現(xiàn)在科技發(fā)達(dá)了，在網(wǎng)上也可以沉浸式AR看房。但她還是覺(jué)得，自己親自去看看比較安心，也能感受一下和房子的“鏈接”。

在一年半左右的時(shí)間，她已跑過(guò)四十多個(gè)小區(qū)，平均每個(gè)小區(qū)走訪房子兩套多。在實(shí)地看房百余套之后，她幾乎對(duì)地區(qū)和小區(qū)了如指掌。

在社交媒體上，有很多年輕人們都來(lái)餃子的評(píng)論和帖子底下留言。他們需求各不相同，但統(tǒng)一的是：只考慮老小區(qū)，預(yù)算在200-300萬(wàn)間。

在小紅書(shū)上輸入老破小，便會(huì)看到各式各樣的帖子在互相征求意見(jiàn)。有人曬出剛買的老房，里面擠滿了木質(zhì)家具，黃潤(rùn)的松木地板映著午后陽(yáng)光。

他說(shuō)看起來(lái)有點(diǎn)舊，但有種一切穩(wěn)中向好，所有人都正在走向幸福的感覺(jué)。像小時(shí)候的家，所以不打算重裝了。

餃子也很樂(lè)意為準(zhǔn)備在同一個(gè)區(qū)域買房的人們解惑：

“這個(gè)小區(qū)很老，但很有生活氣息”

“那個(gè)小區(qū)相較下比較新，但樹(shù)比較多，就顯得有點(diǎn)陰森”

她真實(shí)的感覺(jué)到，人們購(gòu)買老破小的需求越來(lái)越大。不僅是網(wǎng)上詢問(wèn)她的人越來(lái)越多，和中介的交流中，餃子聽(tīng)到的事例也越來(lái)越多。

有次去看房，她跟著中介從頭到尾，跑了一條滿是老小區(qū)的街道。

中介騎著電動(dòng)車，每過(guò)幾分鐘就抬頭，指著幾個(gè)板樓和她說(shuō)：

“這個(gè)小區(qū)前幾天剛賣出去一套，在三層的。買它的人應(yīng)該和你差不多大哩，也是來(lái)北京工作的?！?/p>

“那個(gè)小區(qū)也是，85年的房子。買的人住在路東邊，在西邊又買了套。”

餃子最后過(guò)戶的房子位于北京市金臺(tái)路片區(qū)的紅廟北里小區(qū)，也是北京最有代表性的老破小集群之一。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，該小區(qū)在今年前8 個(gè)月累計(jì)成交 34 套，月均成交量達(dá) 4.25 套，遠(yuǎn)高于去年同期水平。

在9月30日，北京房產(chǎn)發(fā)布新政后，這里的成交量再創(chuàng)記錄。

秦哥是這片區(qū)域的鏈家房產(chǎn)中介。他算了一下，僅10月一個(gè)月，他在這個(gè)小區(qū)經(jīng)手成交的房子就20多套。

而且紅廟非學(xué)區(qū)房，不受這方面的影響。買家都是奔著它的黃金地段來(lái)的。

他觀察到，大部分買房的人都是去商業(yè)中心上班的，年齡平均在三十多歲左右。小區(qū)老舊，但年輕人很多，租戶也幾乎都是上班族。

在海淀萬(wàn)壽路附近的中介小慧也察覺(jué)到了這個(gè)趨勢(shì)。她負(fù)責(zé)的幾個(gè)小區(qū)，房子建成時(shí)間在1985-1992年。而小區(qū)里，90后們才是主要業(yè)主。

她認(rèn)為，小區(qū)的年輕化也是氛圍和睦的原因之一。90后們上班繁忙，早出晚歸。因此小區(qū)里總是靜悄悄的，“沒(méi)有什么擾民現(xiàn)象出現(xiàn)”。

年輕人們不再愿意承擔(dān)遠(yuǎn)超預(yù)算的高級(jí)公寓，把目標(biāo)轉(zhuǎn)向中心地區(qū)的老破小。他們覺(jué)得，房子雖然外面破舊，把里面重裝一下，還是一個(gè)新的家。

餃子也在其他人的帖子底下寫(xiě)到：“紅廟北里，破確實(shí)破，老小區(qū)也沒(méi)人管，但方便是真方便，挑一挑也有不錯(cuò)的樓。修一下自住不錯(cuò)的?！?/p>

“主要是買得起?！?/p>

02 房子不再是奢侈品

房?jī)r(jià)對(duì)于人們來(lái)說(shuō)，是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。而對(duì)于剛需人群，北京的房子在這次大跌之前，一直都是望不可及的奢侈品。

在2017年初，房?jī)r(jià)達(dá)到歷史新高。那時(shí)候，買房不僅要拼業(yè)內(nèi)關(guān)系，還需要先交幾萬(wàn)塊的茶水費(fèi)，只為求得一個(gè)購(gòu)房資格。

2017年3月17日，北京發(fā)布317新政。短短三百字的公文成為勒住房?jī)r(jià)的韁繩，嚴(yán)格的措施遏制了幾乎癲狂的樓市。

之后5年，樓市持續(xù)下行。房子成交量被腰斬，人們大多持續(xù)觀望市場(chǎng)，但銷售額總體保持穩(wěn)定，波動(dòng)微弱。

人們的購(gòu)房需求在疫情后復(fù)燃，2022-2023年間，房?jī)r(jià)再次小幅度上行，樓市開(kāi)始回暖。

自2023年春季起，北京的房?jī)r(jià)就好似坐上了跳樓機(jī)，猛跌。有中介介紹兩居室時(shí)感嘆：之前350萬(wàn)都拿不下的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在跌幅近100萬(wàn)。

對(duì)于打工人來(lái)說(shuō)，房子雖然持續(xù)降價(jià)，但仍舊昂貴。不過(guò)，降幅讓他們看到一絲希望，理想和目標(biāo)似乎離得更近了一些。

北漂們?cè)诤献夥坷矧榭s，渴望在未來(lái)能有一套屬于自己的房子。他們?cè)谶@個(gè)高速運(yùn)轉(zhuǎn)的城市里上下尋覓，盼望鋼筋鐵架間的歸屬感。

北京“老破小”內(nèi)部 / 肖珂 攝

在2023年中，餃子最初的預(yù)算是360萬(wàn)，小兩居就行，老房子也可以。這個(gè)價(jià)格，對(duì)標(biāo)她的需求來(lái)說(shuō)，實(shí)在不低。

也因餃子已提前做好心理準(zhǔn)備，把看房戰(zhàn)線預(yù)期時(shí)間拉的非常長(zhǎng)。她也希望能多看幾套，為價(jià)格和選擇都留有足夠的空間。

現(xiàn)在回看，餃子依然非常慶幸自己選擇了長(zhǎng)期計(jì)劃。現(xiàn)在的小兩居，她僅用253萬(wàn)就拿下，比預(yù)期低了近30%。這也和市場(chǎng)上老破小的跌幅相近。

在最終成交前，餃子其實(shí)已談過(guò)兩套，但都夭折在準(zhǔn)備過(guò)戶的階段。

第一套價(jià)格在300萬(wàn)出頭，問(wèn)題出在是廠里分配的房子，業(yè)主轉(zhuǎn)權(quán)的手續(xù)沒(méi)辦妥，只好作罷。

第二套的價(jià)格談到280萬(wàn)左右。餃子最初覺(jué)得欣喜，但再去看房時(shí)，由于是底層，她隔著窗戶，和馬路旁邊坐著嗑瓜子的奶奶打了個(gè)照面。

再加上這片區(qū)域的公廁離廚房的窗戶，距離僅不到5米。餃子思來(lái)想去，心底還是覺(jué)得別扭，便主動(dòng)終止了手續(xù)。

第三次，房子的位置和布局都符合餃子的預(yù)期。她甚至在第一次看房時(shí)就已規(guī)劃好，把這個(gè)小兩居改成一室一廳，再做個(gè)工作臺(tái)。

過(guò)戶前，餃子又跑到房子里看了一遍。雖然滿地灰塵，臥室的燈也壞了一個(gè)，屋里顯得有些陳舊。但她越看，越心生歡喜。

陽(yáng)光房朝向北，雖是底層，但并無(wú)遮擋，眼界開(kāi)闊。即使是光照相對(duì)短一些的冬季，陽(yáng)光也可以通過(guò)窗戶，溫暖地直接曬到房子的中間。

餃子在這間老房里好像看到了新生的自己。

03 新政到來(lái)

4月17日，北京住房公積金管理中心發(fā)布政策，利好老破小，“購(gòu)買老破小可多貸款，部分房源貸款期限最高可延長(zhǎng)20年?！?/p>

在9月30日，北京又出新政，加大住房公積金貸款支持力度，同時(shí)降低存量房貸利率，下調(diào)房貸首付款比例，縮短非京籍家庭繳稅年限。

這也就意味著，在北京購(gòu)買第一套住房時(shí)，若使用商貸，最低首付款比例僅為15%，利率則降至3.15%。對(duì)于剛需人群來(lái)說(shuō)，壓力驟降。

新政實(shí)施的首日正處國(guó)慶節(jié)當(dāng)天，中介秦哥感嘆：那天的情景，似乎又回到2017那段鼎盛時(shí)期。

他因沒(méi)搶到車票，假期留在北京。卻因?yàn)樾抡影嗔艘徽麄€(gè)國(guó)慶小長(zhǎng)假。

“大多數(shù)同事都回家了，我就得替他們也帶人看房。累得要命，就沒(méi)停過(guò)，客戶一個(gè)接一個(gè)。”

秦哥發(fā)現(xiàn)，人們比自己想象中還要著急。甚至有客戶聽(tīng)到消息后，直接中斷了度假計(jì)劃，連夜驅(qū)車趕回來(lái)買房。

但大部分人比較理性，是放假之后再來(lái)看的房子。所以國(guó)慶之后，也迎來(lái)一個(gè)買房的小高峰。

今年10月6日當(dāng)天，鏈家在北京的房源成交量超過(guò)了一千套，是平常周末的3-4倍。

10月7日到13日，僅一周的時(shí)間，公司整體成交量為3354套。平時(shí)一周只能賣出1000套出頭，如果是1500套左右，數(shù)量已經(jīng)算比較多的了。

秦哥打開(kāi)公司的周報(bào)圖，表示現(xiàn)在的數(shù)量雖然有一些回跌，但也基本穩(wěn)定在每周成交兩千多套，比政策發(fā)布前也增加了近一倍。

他在高興之余，也有點(diǎn)焦慮。只因現(xiàn)在業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)基本上進(jìn)入瓶頸期，甚至開(kāi)始下降，“不是因?yàn)闆](méi)人想買，而是我手里沒(méi)房子可賣了”。

所以現(xiàn)在秦哥帶客戶看房，言語(yǔ)間總會(huì)有點(diǎn)著急。一方面是希望房子能成交，另一方面是他打心底覺(jué)得，不抓緊買的話，過(guò)幾天就沒(méi)了。

舊小區(qū)紅廟北里內(nèi)的居民樓外觀 / 肖珂 攝

餃子看房的時(shí)間正處于今年的10月，老破小的價(jià)格經(jīng)過(guò)樓市整體跌價(jià)和針對(duì)性利好政策的打磨，正處在低點(diǎn)。

餃子也認(rèn)為，現(xiàn)在是買房的最好時(shí)機(jī)，無(wú)需再等。她和中介說(shuō)，可以走流程了。

她再次聯(lián)系了中介，想當(dāng)面見(jiàn)見(jiàn)業(yè)主，趁著這波降價(jià)熱潮殺一殺價(jià)。

最開(kāi)始時(shí)，房子的標(biāo)價(jià)是266萬(wàn)，餃子記得很清楚。和房主見(jiàn)面后，對(duì)方直接“自刀”13萬(wàn)，提出253萬(wàn)的價(jià)格。她差點(diǎn)沒(méi)繃住。

趁業(yè)主不注意，餃子和中介偷偷商量，要“哭”一下，帶動(dòng)一下情緒，再砍一點(diǎn)。

她自己也沒(méi)想到，不知是終于要安定下來(lái)的喜悅，還是這些日子在京漂泊，實(shí)在有太多苦澀。她心里突然酸酸的，在業(yè)主面前嚎啕大哭。

哭完，業(yè)主紋絲不動(dòng)，咬死253萬(wàn)。中介試圖談到252.8萬(wàn)，也被業(yè)主一口回絕。

253也挺好，餃子安慰自己?；叵胱铋_(kāi)始的預(yù)算，她已經(jīng)滿意的不得了了。

04 關(guān)于未來(lái)

房?jī)r(jià)正處下行時(shí)段，買家歡喜，蜂擁入場(chǎng)。但對(duì)賣家來(lái)說(shuō)，是完全不一樣的心境。

馨馨是北京東三環(huán)一套老房子的業(yè)主，她家的小區(qū)建成于1986年，隸屬于央企。因此，房子條件和小區(qū)管理都優(yōu)于普通小區(qū)。

雖然房子不大，而且已居住了超十年。但從照片里看得出，馨馨很愛(ài)惜房子。內(nèi)飾整齊，陽(yáng)光正透過(guò)窗戶撒在地上，窗外樹(shù)影幽幽。

房子屬性都很不錯(cuò)：朝南、中層、供暖熱、包固定車位...隸屬的街區(qū)對(duì)應(yīng)的小學(xué)、中學(xué)都是重點(diǎn)，還有個(gè)重點(diǎn)醫(yī)院在旁邊，走路就可以到。

在今年，這棟樓也被列入政府的小區(qū)改造名單。在更新電梯和保暖層后，將繼續(xù)免費(fèi)翻新改造一些基礎(chǔ)設(shè)施，房子“續(xù)航”更久。

因?yàn)楦改改晔乱迅?，馨馨決定出售這戶房子，置換一戶距離自己家比較近的房，這樣比較方便互相照應(yīng)。

馨馨對(duì)自己的房子很有自信，于是最開(kāi)始在和中介溝通的時(shí)候，她的心理預(yù)期是350萬(wàn)左右。

她也已經(jīng)在周邊做了調(diào)查，自己的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低了3-4%左右，應(yīng)該賣得很快。

隨著房?jī)r(jià)的下降，馨馨的房子雖一直有人來(lái)看，也有一些買房人表現(xiàn)得很喜歡。但始終沒(méi)有人出手。

她只好跟著這片區(qū)域的均價(jià)往下一調(diào)再調(diào)，現(xiàn)在心理的預(yù)期價(jià)格已在短短幾個(gè)月下跌到320萬(wàn)。馨馨已經(jīng)不再焦急了，她說(shuō)，習(xí)慣了就好。

現(xiàn)在，她也在嘗試自己在社交平臺(tái)上發(fā)布廣告，尋找買家。因?yàn)榉孔觾r(jià)格本來(lái)就下降了不少，若再刨去1%的中介費(fèi)，馨馨覺(jué)得，更虧了。

因之前她在賣自己上一套房子的時(shí)候，也是買賣雙方直接交易。方式是，雙方談好價(jià)格后，只托正規(guī)中介辦了最后的手續(xù)，以保證雙方安全。

她對(duì)房子和自己的信心不減，卻唯獨(dú)常常懷疑市場(chǎng)走向。因?yàn)榕路績(jī)r(jià)再跌，馨馨每天醒著的時(shí)候就會(huì)打開(kāi)小紅書(shū)，在線秒回有意向的人們。

她想，如果自己賣的話能省掉中間費(fèi)用，定價(jià)差不多可以下調(diào)到315萬(wàn)左右。

如果意向明確的話，還可以再往下商量商量，“因?yàn)槎际悄贻p人嘛，有話直說(shuō)就好了”。

因?yàn)橘u房的訴求是為了置換，她往往會(huì)打一個(gè)預(yù)防針：能商量是能商量，但也不是那種差好幾十萬(wàn)的，不接受太多的差價(jià)。

對(duì)于擁有老破小的人們來(lái)說(shuō)，在未來(lái)進(jìn)行置換似乎是逃不開(kāi)的話題。如果房子地段好，條件不錯(cuò)的話，似乎也不是難事。

但對(duì)于條件沒(méi)有央企房那么好的板樓來(lái)說(shuō)，置換似乎更加困難。不僅是因?yàn)橥庥^看著沒(méi)有那么討喜，更是因?yàn)?，逃不開(kāi)的產(chǎn)權(quán)年限問(wèn)題。

談到未來(lái)關(guān)于房子置換的打算，餃子明顯愣了一下。因?yàn)樗龔臎](méi)想過(guò)這個(gè)問(wèn)題。

她笑著說(shuō)：怎么也得先住十年吧？到時(shí)候再說(shuō)。不住的話就出租，就當(dāng)投資了。

實(shí)際上，購(gòu)買老破小的人們對(duì)后期在置換出去的選擇，通常沒(méi)有太大信心。

因?yàn)樵诒本≌玫胤勘灸晗尥ǔ?0年。而對(duì)于房齡超過(guò)30-40年的老破小來(lái)說(shuō)，意味著在不遠(yuǎn)的將來(lái)，可能會(huì)在需要交一次續(xù)期費(fèi)用。

他們更想在未來(lái)保留這份固定產(chǎn)，在自己不續(xù)住的時(shí)候，出租給下一波北漂的年輕人。

秦哥介紹到，像北京這種中心地區(qū)的老破小，租金年化收益能達(dá)到2.5%~2.8%，甚至3%。而且價(jià)格相對(duì)便宜，通勤方便，以后也不怕沒(méi)有市場(chǎng)。

出租，相對(duì)于出售，對(duì)老破小可能才是更穩(wěn)妥的選擇。

或許這并不是最好的時(shí)機(jī)，但對(duì)于北漂們來(lái)說(shuō)，卻是駐足的最好節(jié)點(diǎn)。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，未來(lái)往往過(guò)于模糊的，房子或許能成為可觸及的目標(biāo)。

人們?cè)谧非筮^(guò)程中有著不同的身份和角度：買房者為資金問(wèn)題發(fā)愁，擔(dān)憂價(jià)格、賣房者苦于價(jià)格暴跌和置換決策、中介迷茫在行業(yè)的前景中......

無(wú)論出租還是出售，買房還是賣房，不變的內(nèi)核是，人都站在自己的跑道上，困惑著問(wèn)題和決策。身后，房市正在被時(shí)代的浪潮裹挾著前進(jìn)。

他們已聽(tīng)見(jiàn)起跑的槍響，卻不知終點(diǎn)在何方。

對(duì)于未來(lái)，餃子一直很樂(lè)觀。她瞇著眼睛暢想：以后有機(jī)會(huì)的話，當(dāng)然想換一個(gè)光鮮亮麗的大house呀！

她站在自己剛打掃好的小家里，瓷磚被擦的亮亮的。餃子打算先湊合住一段時(shí)間，等明年開(kāi)春了，再找個(gè)設(shè)計(jì)師重新裝修一下。

窗外，可以看見(jiàn)有年代感的鐵柵欄和對(duì)面小樓的紅墻。

餃子喜歡這里?，F(xiàn)在她每天下班回來(lái)，都可以看見(jiàn)老人們帶著小孩在小區(qū)玩鬧。正值金秋，地上有一簇簇落葉被堆在一起，踩上去沙沙作響。

餃子說(shuō)，她的房子和這個(gè)小區(qū)一樣。雖然有點(diǎn)臟，有點(diǎn)亂，但是，實(shí)在溫馨。

（文中所涉人物為化名）