界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
上海第七批次的土拍大戰(zhàn)，不僅供應(yīng)量大，熱度也頗高。
11月27日，上海開啟為時(shí)兩天的土拍，此次共將10塊地?cái)[上拍賣桌，涵蓋浦東、虹口、楊浦、普陀、寶山、閔行和青浦等七個(gè)區(qū)域，總出讓面積達(dá)到24.96萬(wàn)平方米，起始總價(jià)約為256.4831億元。
土拍首日，共迎來(lái)7宗地塊的拍賣，這七幅地塊包括虹口內(nèi)環(huán)、楊浦大橋東核心區(qū)、閔行梅隴、浦東新楊思、普陀桃浦、寶山大場(chǎng)、青浦新城。
其中浦東新楊思地塊、閔行梅隴地塊、楊浦大橋東核心區(qū)地塊、虹口內(nèi)環(huán)地塊分別以溢價(jià)率40.4%、18%、16.3%、12%被華潤(rùn)&越秀&中能建聯(lián)合體、保利置業(yè)、中海、華潤(rùn)競(jìng)得，其余地塊為底價(jià)成交。
可以看出，開發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)地塊的追逐熱情，并未減輕。
最具代表性的是浦東新楊思地塊，現(xiàn)場(chǎng)歷經(jīng)超200輪競(jìng)價(jià)、突破中止價(jià)及競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)等環(huán)節(jié)，最終總價(jià)78.969億元成交，成交樓面價(jià)74426元/平方米，溢價(jià)率40.37%，成為2024年土拍溢價(jià)最高的地，也成為浦東新“地王”。
具體而言，該地塊共吸引華潤(rùn)置地&中能建&越秀、金茂&保利發(fā)展、浦發(fā)、象嶼&天安&同進(jìn)、中海共5家單位參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)192輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)中止價(jià)78.759億元，轉(zhuǎn)入競(jìng)“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。
最終，越秀&中能建&華潤(rùn)置地將該地塊收入囊中，成交樓面價(jià)74426元/平方米，“高品質(zhì)建設(shè)”指標(biāo)為商品住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)5000元/平方米、公共服務(wù)設(shè)施300平方米、高端人才住房配建比例2%。
中海再入楊浦，拿下了楊浦定海街道地塊，成交價(jià)36.45億元，成交樓面價(jià)73288元/平方米，溢價(jià)率16.3%。一個(gè)月前，中海還競(jìng)得了楊浦區(qū)N090602單元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地塊組合，成交價(jià)為32.131億元，溢價(jià)率2.32%。
另一熱門地塊為閔行梅隴板塊純宅地，由保利置業(yè)拿下，成交價(jià)25.949億元，樓面價(jià)48665元/平方米，溢價(jià)率約18.49%。
華潤(rùn)置地也斥資51.36億元競(jìng)得了虹口四川北路地塊，樓面價(jià)92933元/平方米，溢價(jià)率約11.97%。據(jù)界面新聞了解，該地塊共吸引3家房企競(jìng)爭(zhēng)，分別是華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口，三家央企開發(fā)商中，華潤(rùn)勝出。
土拍第一天，華潤(rùn)為大贏家，一舉拿下了3宗地塊。除上述兩宗溢價(jià)地塊外，還聯(lián)合中國(guó)金茂、建發(fā)房產(chǎn)以底價(jià)15.81億元競(jìng)得了普陀桃浦地塊。這3宗地塊，涉及金額共約128億元。
首日出讓的另兩宗底價(jià)地塊分別寶山南大地塊和青浦新城地塊，成交價(jià)分別約為12.5億元、9.14億元，得主分別是中建七局&中建港航、盤古地產(chǎn)。
盤古地產(chǎn)是近兩年國(guó)內(nèi)土拍市場(chǎng)相對(duì)較新的面孔，該公司是一家外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要股東為泰國(guó)盤谷銀行集團(tuán)的城市地產(chǎn)集團(tuán)和香港亞洲金融集團(tuán)。此前曾在青浦新城中央商務(wù)區(qū)摘得過(guò)地塊，也即“盤古箐峰華庭”。
而中建七局和中建港航是首次參與上海土拍，并順利拿下地塊。此前，“中建八子”中二局、三局、八局已先后在上海開發(fā)商品住宅項(xiàng)目，七局是中建旗下第四個(gè)布局上海市場(chǎng)的子公司。
土拍第二天，11月28日，競(jìng)拍熱度延續(xù)，只是贏家換成了保利發(fā)展，出讓的三宗地塊均由保利發(fā)展拿下，涉及金額約62.51億元。
具體來(lái)看，保利發(fā)展競(jìng)得楊浦區(qū)C090202單元O207地塊，成交價(jià)約15.2億元，溢價(jià)率16.27%；隨后又獨(dú)立拿下東新區(qū)PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價(jià)約32.9億元，溢價(jià)率26.56%。
楊浦區(qū)N090601單元15-01地塊是保利發(fā)展聯(lián)合上海建工競(jìng)得，成交總價(jià)28.7億元，溢價(jià)率17.09%。
至此，上海第七批次土拍推出的10宗地塊全部完成出讓，合計(jì)成交價(jià)307.08億元，平均溢價(jià)率20%。（不含聯(lián)合出讓商辦用地）
中指研究院上海分析師劉卓維分析，本場(chǎng)土拍10宗地塊共吸引20家企業(yè)參拍，央國(guó)企為主力，此外混合所有制企業(yè)1家、民企1家、港外資企業(yè)3家，土地市場(chǎng)展現(xiàn)較強(qiáng)活躍度。
另外，頭部央國(guó)企資金實(shí)力雄厚，補(bǔ)倉(cāng)上海決心堅(jiān)定，其中華潤(rùn)報(bào)名8宗地塊，中海報(bào)名7宗地塊，保利報(bào)名6宗地塊，最終保利發(fā)展和華潤(rùn)均拿下3塊地。
“本場(chǎng)土拍供應(yīng)質(zhì)量較好，疊加近期中央及上海政策密集出臺(tái)影響，企業(yè)拿地動(dòng)力增強(qiáng)，部分地塊打破板塊樓板價(jià)紀(jì)錄，后續(xù)或?qū)?duì)這些板塊入市新樓盤均價(jià)產(chǎn)生一定影響?！眲⒆烤S表示。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，此場(chǎng)土拍熱門地塊溢價(jià)創(chuàng)土拍新規(guī)則后記錄，浦東新楊思地塊溢價(jià)率超過(guò)40%，是自土拍導(dǎo)入“雙高雙競(jìng)”以來(lái)最高紀(jì)錄。
一方面是區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目開盤去化不錯(cuò)，疊加一些未來(lái)區(qū)域發(fā)展的規(guī)劃和概念對(duì)未來(lái)想象空間的信心；另一方面，房企本身也有實(shí)力和底氣，華潤(rùn)、越秀、中能建，國(guó)、央企強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力可見一斑。
克而瑞研究也指出，本輪上海土拍熱度的回升，是得益于城市整體需求端表現(xiàn)優(yōu)秀，得益于板塊去化前景明朗，得益于地塊盈利確定性明確。對(duì)于大多數(shù)城市的土地市場(chǎng)而言，中短期來(lái)看仍然是難以復(fù)制的。
從行業(yè)整體來(lái)看，目前仍處于去庫(kù)存、供求平衡周期，個(gè)別城市、個(gè)別輪次的土拍熱度回歸，不會(huì)改變當(dāng)前周期土地成交連年下滑、溢價(jià)率持續(xù)低位的大趨勢(shì)。畢竟2024年的上海，至今土地成交規(guī)模累計(jì)降幅也在三成以上。
這次沒拿到地的房企，今年還有機(jī)會(huì)再競(jìng)拍。
在第七批次土拍前兩天，上海官宣第八批次擬出讓住宅用地清單，共計(jì)7宗涉宅地塊，總出讓面積35.55公頃，覆蓋徐匯、長(zhǎng)寧、寶山、奉賢、自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，其中寶山區(qū)供應(yīng)3宗地塊。
“結(jié)果大概率還會(huì)延續(xù)第七批次特點(diǎn)。部分今年斬獲不多的房企還有補(bǔ)倉(cāng)機(jī)會(huì)，而今年銷售狀況不錯(cuò)的房企依然有繼續(xù)強(qiáng)勢(shì)拿地的沖動(dòng)，熱門地塊會(huì)有房企角逐，但最后溢價(jià)率不會(huì)太高?！北R文曦指出。