記者 | 沈溦

因?yàn)榉孔獾狡冢柏?cái)大氣粗”的首創(chuàng)環(huán)保（603839.SH）準(zhǔn)備直接買下控股股東所持有的部分辦公場(chǎng)所。

11月28日晚間，首創(chuàng)環(huán)保公告：擬以近7億元對(duì)價(jià)，收購(gòu)北京首創(chuàng)城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“城發(fā)集團(tuán)”）持有北京新大都實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“新大都”）100%股權(quán)。

公司擬通過北京產(chǎn)權(quán)交易所以非公開協(xié)議方式收購(gòu)，資金來源為公司自有資金。

據(jù)悉，城發(fā)集團(tuán)為首創(chuàng)環(huán)?？毓晒蓶|北京首都創(chuàng)業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)集團(tuán)”）的全資子公司，本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。

標(biāo)的公司主要資產(chǎn)為首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇產(chǎn)權(quán)，納入本次評(píng)估范圍的樓宇產(chǎn)權(quán)位于北京市西城區(qū)車公莊大街21號(hào)，主要為辦公用途房地產(chǎn)，證載總建筑面積為2.35萬(wàn)平方米，共37棟樓。

目前首創(chuàng)環(huán)保承租首創(chuàng)·新大都園區(qū)部分樓宇作為主要辦公場(chǎng)所，園區(qū)80%以上面積為公司及子企業(yè)租賃自用。

首創(chuàng)環(huán)保表示，公司簽訂的房屋租賃合同將于近日到期，本次收購(gòu)是為了保持公司辦公場(chǎng)所的長(zhǎng)期穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)新大都園區(qū)的統(tǒng)一管理，進(jìn)一步打造新大都環(huán)保及金融科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌，節(jié)省辦公樓租金成本，整合國(guó)有物業(yè)資產(chǎn)、實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，進(jìn)一步發(fā)揮集團(tuán)化公司資源集約協(xié)同的優(yōu)勢(shì)等。

不過，此次有所爭(zhēng)議的是對(duì)標(biāo)的的估值，根據(jù)北京華安德會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告，標(biāo)的公司截至2024年5月31日的股東權(quán)益為2202.38萬(wàn)元。

根據(jù)北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的評(píng)估報(bào)告，標(biāo)的公司股東全部權(quán)益評(píng)估值約7億元，較賬面價(jià)值增值6.78億元，增值率3078.32%。

此外，2023年，標(biāo)的公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1598.04萬(wàn)元，凈利潤(rùn)367.99萬(wàn)元；2024年1-5月，標(biāo)的公司營(yíng)收與凈利潤(rùn)分別為850.58萬(wàn)元、475.21萬(wàn)元。

對(duì)此，首創(chuàng)環(huán)保解釋稱本次評(píng)估增值主要由于標(biāo)的公司所持有的投資性房地產(chǎn)所致。投資性房地產(chǎn)所對(duì)應(yīng)的房屋建設(shè)于上世紀(jì)五十年代至九十年代，賬面原值為建造成本價(jià)，本次投資性房地產(chǎn)評(píng)估采用市場(chǎng)法，該類評(píng)估價(jià)值為房地合一價(jià)值，且受房地產(chǎn)銷售及租賃市場(chǎng)波動(dòng)影響較大，與成本價(jià)值存在本質(zhì)差異。

本次最終價(jià)格，根據(jù)替代原則，選取近期交易的三個(gè)項(xiàng)目為比較實(shí)例，再通過對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的修正得出最終評(píng)估對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。比較案例主要為金貿(mào)大廈，交易單價(jià)為3.33萬(wàn)元/㎡；中輕大廈，交易單價(jià)3.56萬(wàn)元/㎡；華遠(yuǎn)企業(yè)中心，交易單價(jià)3.24萬(wàn)元/㎡。

資料顯示，首創(chuàng)環(huán)保為環(huán)保領(lǐng)域基礎(chǔ)設(shè)施的綜合服務(wù)商，業(yè)務(wù)聚焦城鎮(zhèn)水務(wù)、水環(huán)境綜合治理、固廢治理、大氣治理等多個(gè)環(huán)保領(lǐng)域，公司控股股東為首創(chuàng)集團(tuán)，實(shí)際控制人為北京市國(guó)資委。

財(cái)務(wù)狀況看，公司2024年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入138.66億元，同比下降1.88%，凈利潤(rùn)32.51億元，同比增長(zhǎng)154.67%，扣非后凈利潤(rùn)13.68億元，同比增長(zhǎng)8.99%。

截止到三季度末，公司總資產(chǎn)1104.11億元，歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益314.80億元，值得注意的是，公司應(yīng)收賬款有持續(xù)上漲趨勢(shì)，三季度末應(yīng)收賬款為145.78億元；現(xiàn)金流量方面，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為19.57億元，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為109.21億元。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，從純粹市?chǎng)行情角度看，首創(chuàng)環(huán)保本地收購(gòu)的園區(qū)建設(shè)年代比較久遠(yuǎn)，直接對(duì)外出售恐怕無法以該價(jià)格成交，本次交易應(yīng)該有首創(chuàng)集團(tuán)內(nèi)部盤活資產(chǎn)，優(yōu)化配置的考慮，但首創(chuàng)環(huán)保本身長(zhǎng)期租用園區(qū)，購(gòu)入后續(xù)是否有業(yè)務(wù)協(xié)同性和使用效率的增益還有待披露。