界面新聞?dòng)浾?| 白帆
不出意外，中海地產(chǎn)拿下了被各方緊盯的北京“巨無霸”組合地塊。
11月29日，北京第二宗跨區(qū)域組合地塊正式上架競拍。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)消息，該地塊總面積約14.7萬平方米，規(guī)劃建筑面積39.4萬平方米，涉及3幅宅地、2幅商業(yè)用地，此外還有幼兒園、養(yǎng)老設(shè)施及公建等業(yè)態(tài)。
自該地塊于10月15日發(fā)布預(yù)申請公告之后，一直備受關(guān)注。尤其是起拍價(jià)高達(dá)153億元，打破了北京單筆土地出讓金記錄，成為今年土拍市場的一大熱點(diǎn)。最終，該組團(tuán)地塊由中海地產(chǎn)以153.32億元的價(jià)格競得，溢價(jià)率0.21%，銷售指導(dǎo)價(jià)12.5/8/7.9萬/㎡。
多業(yè)態(tài)并列，“巨無霸”再現(xiàn)
此次拍賣的組團(tuán)地塊包括酒仙橋、十八里店、小紅門三個(gè)地塊，包含二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地等不同屬性，出讓起始價(jià)分別為50.22億元、58.39億元、23.95億元。
其中，酒仙橋地塊（酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目1019-0014地塊）的銷售指導(dǎo)價(jià)最高，達(dá)到12.5萬元/㎡，建設(shè)用地面積約2.8公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約7.8萬平方米，容積率2.8，為二類居住用地。從地理位置來看，酒仙橋項(xiàng)目位于朝陽北部地區(qū)，地處四環(huán)與五環(huán)之間，周邊配套成熟，交通也比較便捷。
而地處四環(huán)與五環(huán)之間的十八里店地塊（十八里店朝陽港一期土地一級開發(fā)項(xiàng)目1303-692、683、1301-L01、L02地塊）建設(shè)面積約9.35公頃，為二類居住用地、托幼用地、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。
對于這一地塊，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析稱，十八里店朝陽港地塊與近期備受矚目的北京隅·東序也僅有一路之隔，地塊西北側(cè)為商業(yè)綜合體和九年一貫制的人大附中朝陽學(xué)校。從需求來看，十八里店板塊承接國貿(mào)-雙井-大望路的改善置換需求，近地鐵17號線十八里店站，位于北京市71個(gè)軌道微中心范圍內(nèi)，換乘方便。
在張凱看來，該板塊界面全新，環(huán)線、板塊、教育、臨地鐵幾大要素疊加，對購房人群有較強(qiáng)的吸引力。而且周邊競品金隅云筑一期二期三期網(wǎng)簽率均已超過70%，保利朝央和煦今年1月開盤推出394套房源目前已網(wǎng)簽341套，幾個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽價(jià)格方面在7.4-7.7萬/㎡之間，和銷售指導(dǎo)價(jià)相差不大，充分說明購房者對于該板塊的認(rèn)可。
小紅門地塊（ 小紅門鄉(xiāng)剩余土地一級開發(fā)項(xiàng)目XHM-10、12地塊）的存在感相對較弱。該地塊建設(shè)用地面積約2.55公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約5.8萬平方米，為二類居住用地、托幼用地。
“小紅門地塊雖然位于三環(huán)和四環(huán)之間，但板塊界面老舊雜亂，主要是老舊小區(qū)、汽配城、城外城家居，以及難以拆遷的龍爪樹村，再加之配套不足，完全掩蓋了其環(huán)線優(yōu)勢?！睆垊P說。他還提到，小紅門地塊周邊在售項(xiàng)目中建·星光里去年7月初開盤，距今已經(jīng)15個(gè)月，推出全部322套房源，目前網(wǎng)簽221套，網(wǎng)簽率68.6%，去化速度并不理想。本次中海項(xiàng)目入市，也可能會(huì)存在一定的去化壓力。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)則對此表示，北京朝陽區(qū)出現(xiàn)了第二次組團(tuán)拿地的現(xiàn)象，這個(gè)操作可以理解為“肥瘦相間”，也可以理解為多業(yè)態(tài)用地并列供應(yīng)，對房企復(fù)合型產(chǎn)品和超級大盤開發(fā)具有較大的考驗(yàn)。
榜樣在前，中海如何續(xù)力？
市場也在期待，在中海地產(chǎn)這個(gè)強(qiáng)勢操盤手之下，參差有差的地塊將是否能夠續(xù)寫“北京宸園”般的輝煌。
6月13日，北京迎來了首次組團(tuán)地塊土拍，該捆綁地塊中酒仙橋舊城區(qū)改建項(xiàng)目最為優(yōu)質(zhì)，目前已經(jīng)落地了北京宸園項(xiàng)目。在北京“930新政”之后的樓市熱潮中，該項(xiàng)目于10月13日開盤，當(dāng)日攬金61.5億元。
張凱對此表示，朝陽區(qū)首次嘗試以組團(tuán)形式供地時(shí)，市場觀望和質(zhì)疑聲音不斷，如今北京宸園首期開盤即售罄的成績回?fù)袅诉@些質(zhì)疑聲，也論證了組團(tuán)供地在當(dāng)前市場行情下的可行性和可靠性?！拔磥硪欢螘r(shí)間，朝陽土拍都可能是“酒仙橋+X”的組合?！?/span>張凱說。
然而，困難也難以忽視。尤其相比中建智地和北京市朝陽城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責(zé)任公司等以聯(lián)合體的方式拿下首宗組合地塊，中海地產(chǎn)此次可謂“單打獨(dú)斗”。但嚴(yán)躍進(jìn)表示，中海在石景山拿地方面曾經(jīng)有相似的操盤項(xiàng)目，經(jīng)驗(yàn)豐富，客觀上也吻合了地方政府土地供應(yīng)和交易的需求。
嚴(yán)躍進(jìn)提到的項(xiàng)目，即今年的5月22日，北京海鑫興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“北京海鑫興業(yè)地產(chǎn)”）以底價(jià)57.5億元斬獲的北京石景山區(qū)首鋼園區(qū)東南區(qū)地塊，該地塊由3宗小地塊組成，樓面價(jià)27999元/㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)7.68萬元/㎡，上下浮動(dòng)8%。而成立于2023年6月的北京海鑫興業(yè)地產(chǎn)，則是中海地產(chǎn)100%持股公司。
北京是中海地產(chǎn)的開發(fā)重地，自2018年至2023年，中海地產(chǎn)連續(xù)六年霸榜北京市場。去年，中海地產(chǎn)在北京拿了6塊地，斥資約255億。到了今年3月，中海地產(chǎn)在北京五盤同開，成為市場焦點(diǎn)，一時(shí)間風(fēng)頭無兩。在這五個(gè)項(xiàng)目中，中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖里、中海公元里、中海豐和叁號院地價(jià)總貨值約380億。
另外，為了降低房企的開發(fā)難度、增加盈利空間，此次拍賣的組合地塊在限高、規(guī)模和投資強(qiáng)度等方面進(jìn)行了一系列調(diào)整。
其中，酒仙橋、十八里店地塊建筑高度局部提高至80米；同時(shí)降低了十八里店朝陽港地塊配建規(guī)模，由原需配建“4500平米機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施、1500平米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”調(diào)整為“不少于1000平米社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施”。允許L01、L02地塊B4綜合性商服用地整體轉(zhuǎn)讓等。
張凱認(rèn)為，這些調(diào)規(guī)都對中海有更加友好，保證其利潤空間前提下，減輕商業(yè)運(yùn)營壓力，幫助資金快速回籠，同時(shí)建筑高度增加容積率就會(huì)降低，也能給購房者提供帶來更加舒適的居住體驗(yàn)。
樓市穩(wěn)了，賣地拼了
從兩次刷新北京土拍記錄的跨區(qū)組團(tuán)地塊到最近北京接連上架優(yōu)質(zhì)地塊來看，北京的樓市似乎真的穩(wěn)了。
11月29日，除了上述最受關(guān)注的巨無霸組合地塊外，北京當(dāng)天還以24.345億元拍出了豐臺新宮NY030（南區(qū)）-01地塊。此外，豐臺萬泉寺地塊、昌平北七家東二旗地塊、海淀朱房村兩地塊均均在本月掛牌，起始價(jià)分別為110.54億元、21億元、150.3億元（兩地塊起始價(jià)格分別為78億元、72.3億元）。
中指研究院發(fā)布《2024年1-11月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》也顯示，11月，北京、上海等一線城市接連出讓多宗高總價(jià)地塊，這些地塊均由頭部央國企摘得，帶動(dòng)TOP100企業(yè)拿地總額同比降幅顯著收窄。從城市來看，北京有4宗地入榜，總成交金額293.2億元，其中29日出售的組合地塊位居“全國住宅用地成交總價(jià)TOP10”榜首。
值得注意的是，上述三宗掛牌待售地塊不設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)，這是近三年來，北京土拍市場首次出現(xiàn)“不限價(jià)”的地塊，這意味著未來土拍時(shí)價(jià)高者得。
從2021年3月底開始，北京每個(gè)地塊都單獨(dú)設(shè)定了地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)，從而起到穩(wěn)定樓市的作用。如今，在北京持續(xù)了3年多的政策終于被打破。
張凱表示，這是北京主動(dòng)適應(yīng)市場變化、發(fā)展需求的積極舉措。不設(shè)置地價(jià)上限有助于提升市場活力和透明度，可以通過市場化的定價(jià)機(jī)制，更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運(yùn)營能力的企業(yè)參與，提高土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)則意味著，開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，激發(fā)改善性住房需求。
對于北京土拍市場的回溫，嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前土地交易，最大的特點(diǎn)是立足于房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，這對于土地市場發(fā)展具有非常積極的作用，而且房企當(dāng)前銷售狀況不錯(cuò)，這都會(huì)使得此類房企拿地積極性增加。
從市場來看，10月份北京二手房網(wǎng)簽量高達(dá)1.7萬套，創(chuàng)下了近19個(gè)月以來的新高，新房也環(huán)比增長了50.1%，樓市呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”的趨勢。 到了12月，樓市回穩(wěn)趨勢仍在繼續(xù)。
根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月28日，11月北京二手房網(wǎng)簽16976套，環(huán)比上月同期上漲21.1%，同比去年同期上漲52.2%。麥田房產(chǎn)預(yù)計(jì)，11月二手房網(wǎng)簽量在1.8萬套左右，將超過10月份，再創(chuàng)今年新高。