界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
廣州土拍市場(chǎng)終于有了民企的身影。
12月5日，廣州番禺區(qū)洛浦街新光快速東側(cè)BA0104082地塊和海珠區(qū)AH101303地塊（原海珠客運(yùn)站地塊）迎來出讓。
番禺區(qū)BA0104082地塊最終經(jīng)過2輪競(jìng)價(jià)，由合肥瑞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即南通亞倫）以總價(jià)12.35億元競(jìng)得，扣除配建后，成交樓面價(jià)為15804元/平方米；海珠區(qū)AH101303地塊由廣州綠穗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（即綠城）以24.16億元競(jìng)得，樓面價(jià)33800元/平方米，兩地塊共收金36.52億元。
據(jù)界面新聞獲悉，番禺地塊南通亞倫后續(xù)可能會(huì)引入龍湖合作，但目前具體的合作方式尚未確定。
此前在去年4月，南通亞倫曾搖中了番禺迎賓路地塊，就是與龍湖聯(lián)合開發(fā)，由龍湖操刀打造成了現(xiàn)在的龍湖御湖境項(xiàng)目，距離此次競(jìng)拍的地塊約1公里遠(yuǎn)，所以業(yè)內(nèi)對(duì)于BA0104082地塊也由龍湖操盤的呼聲也比較大。
值得關(guān)注的是，這也是迄今為止，廣州今年土拍中僅有的兩塊由民營房企成功競(jìng)得的地塊，打破了此前由央國企與本地國資壟斷的局面。
“此次兩家標(biāo)桿民企先后成功摘牌，展示了房企對(duì)廣州土地市場(chǎng)的充足投資信心”，廣州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)文表示。
番禺地塊后續(xù)或由龍湖操盤
從宗地情況來看，BA0104082地塊位于廣州番禺區(qū)位于新光快速東側(cè)，北臨珠江后航道，南靠三支香水道，洛溪大石板塊內(nèi)，用地面積4.5公頃，計(jì)容建筑面積84097平，容積率只有2.5。
在今年8月廣州舉行的“2024廣州秋季土地出讓全周期服務(wù)推介會(huì)”上，該地塊曾作為24宗重點(diǎn)推介的優(yōu)質(zhì)地塊被介紹，整體綜合素質(zhì)較高。
交通方面，BA0104082地塊坐擁廣州地鐵3號(hào)線、18號(hào)線雙地鐵線路，15分鐘可到萬博中心，30分鐘可達(dá)珠江新城、金融城、琶洲等CBD中心，自駕和公共交通出行都十分便捷。
容積率的優(yōu)勢(shì)也較為明顯，據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，2.5的容積率不僅遠(yuǎn)低于番禺區(qū)目前在售新盤平均2.94的容積率，同時(shí)也是2022年至今番禺成交涉宅用地中容積率最低的一宗。
并且，地塊南北雙向高層均可望江，旁邊還有改造中的沙溪白宮商業(yè)體，教育、商業(yè)等配套也較為完備，生活氛圍濃厚。
價(jià)格方面，目前片區(qū)內(nèi)的在售的新盤有保利濱江和著和龍湖御湖境，銷售均價(jià)均價(jià)分別約為39800元/平方米、43000元/平方米。二手房方面，近一年來該地塊周邊三公里內(nèi)成交361套，成交均價(jià)32893元/平，潛在置換需求較大。
“該地塊所在區(qū)域番禺是天河CBD上班人群的首選居住地，過去十幾年出讓了很多剛需剛改地塊，新型的改善需求集中，但盤源不多，龍湖已經(jīng)在該區(qū)扎根，供應(yīng)了很多剛需剛改房源，下一步預(yù)計(jì)將供應(yīng)高品質(zhì)的改善盤”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
綠城首進(jìn)廣州主城核心區(qū)
AH101303地塊位于海珠區(qū)南洲板塊內(nèi)，北側(cè)為南洲路，南側(cè)為廣州環(huán)城高速，東側(cè)為廣州大道南，鄰近地鐵2、10、11、24號(hào)線。此前在調(diào)整之后，地塊的計(jì)容建筑面積由此前的9.28萬平方米下調(diào)至7.14萬平方米，容積率3.86。
地塊毗鄰廣州大道南和廣州環(huán)城高速，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套完善，有廣州第九十七中學(xué)、南武小學(xué)、新光百貨、中山大學(xué)孫逸仙紀(jì)念醫(yī)院等，生活氛圍成熟。
從地塊周邊的土地成交情況來看，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，近一年地塊周邊三公里內(nèi)供應(yīng)4宗涉宅用地，成交3宗。
目前在售的樓盤有中國鐵建·西派粵府（銷售均價(jià)約65000元/平方米）、中海觀澔府（銷售均價(jià)約70000元/平方米）、南天名苑（銷售均價(jià)約70000元/平方米）等。
“AH101303地塊所在的海珠區(qū)客運(yùn)站是廣州老城區(qū)，二手房供應(yīng)多，而且樓齡偏大，改善型需求較為集中但房源較少。綠城所拿這宗地，必然要遵循綠城一貫的江南風(fēng)，打造高品質(zhì)的改善型產(chǎn)品，這個(gè)很對(duì)口很多改善型需求”，李宇嘉指出。
另外，值得關(guān)注的是，此次也是綠城首次進(jìn)入海珠區(qū)，也是其正式進(jìn)軍廣州主城核心四區(qū)的信號(hào)。此前，綠城曾參與了荔灣鶴洞汽修廠地塊和白云怡新路地塊的競(jìng)拍，但都沒能成功入局。
廣州年末賣地提速
2024年以來，全國土地市場(chǎng)延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，土地供求兩端持續(xù)縮量，房企拿地信心整體偏弱。
中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年1-11月，全國300城住宅用地供求規(guī)模、土地出讓金累計(jì)同比降幅均在三成左右；拿地企業(yè)方面，央國企、地方國資依舊為是主力，22城住宅用地央國企、地方國資拿地金額合計(jì)占比達(dá)77%（其中，央國企占比達(dá)47%），民企信心仍偏弱，拿地金額占比不足兩成。
廣州也不例外，截至11月末，廣州2024年僅成交了27宗住宅用地，成交建筑面積約285萬平方米，規(guī)模還不到去年的一半。
賣地收入也大幅減少，據(jù)合富研究院統(tǒng)計(jì)，廣州今年對(duì)國有土地使用權(quán)出讓收入預(yù)期為1541億元，但截至11月底，只實(shí)現(xiàn)了670億元，完成率只有43%。
進(jìn)入12月份以后，伴隨樓市的回暖、房企信心的提升，廣州賣地開啟加速模式。
據(jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局的計(jì)劃，12月廣州將有超過20宗宅地出讓，總起拍價(jià)超過250億元。
除荔灣區(qū)外，廣州其他區(qū)域均有土地出讓，且整體供地覆蓋了多個(gè)熱點(diǎn)板塊。其中，番禺區(qū)供應(yīng)數(shù)量最多，有6宗地塊；花都區(qū)緊隨其后，有4宗；海珠區(qū)有3宗，其他區(qū)域有1-2宗。
截止12月5日，廣州本月已成功出讓5宗宅地，總土地出讓金達(dá)約66億元，其中包括黃埔南崗將軍山地塊、南沙大涌東路西側(cè)地塊、海珠東曉路東側(cè)地塊，以及上述的海珠客運(yùn)站地塊和番禺洛溪地塊。
“乘著新政后市場(chǎng)回暖的東風(fēng)，廣州土拍再次出現(xiàn)標(biāo)桿民企的身影，表明之前兩月廣州樓市的強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇表現(xiàn)給到了房企更多的投資信心”克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出。
他表示，對(duì)于房企來說，目前廣州土拍市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)不斷，出讓條件平易近人，又有設(shè)計(jì)新規(guī)助力，利于打造新一代產(chǎn)品，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大為縮小，加強(qiáng)布局的機(jī)會(huì)窗口期已經(jīng)出現(xiàn)。