文 | 張馨儀
近日，保利物業(yè)依據(jù)青島市相關(guān)通知下調(diào)物業(yè)費(fèi)之舉，引發(fā)了廣泛關(guān)注，也成為了觀察物業(yè)行業(yè)變革的一個(gè)重要窗口。
保利此舉源于青島市發(fā)展和改革委員會(huì)于2023年12月29日發(fā)布的通知，依據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，對(duì)普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域的公共服務(wù)及機(jī)動(dòng)車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了全方位規(guī)范。其中，明確規(guī)定了物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格，以及根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積規(guī)模確定的基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限，如收費(fèi)建筑面積8萬(wàn)平方米以內(nèi)，上浮幅度不超過(guò)20%；8-15萬(wàn)平方米以內(nèi)，上浮幅度不超過(guò)10%；15萬(wàn)平方米以上，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得上浮等細(xì)則，為物業(yè)收費(fèi)提供了清晰明確的依據(jù)與框架。
長(zhǎng)期以來(lái)，物業(yè)費(fèi)收取與服務(wù)質(zhì)量失衡屢遭業(yè)主詬病。此前諸多以“非普通住宅”之名打擦邊球、突破前期物業(yè)費(fèi)限價(jià)的項(xiàng)目，引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)質(zhì)價(jià)不符的投訴糾紛，2023 年 6 月青島市四部門聯(lián)合發(fā)文明確普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)便是針對(duì)這一現(xiàn)象的有力回?fù)?。?024 年青島西海岸新區(qū)曾向 70 家物業(yè)公司發(fā)出警告，要求限期調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并退還多收費(fèi)用，否則將擔(dān)法律后果，彰顯政府規(guī)范物業(yè)費(fèi)的堅(jiān)決態(tài)度。此既保障業(yè)主消費(fèi)權(quán)益，使物業(yè)費(fèi)定價(jià)與服務(wù)內(nèi)容受清晰界定與監(jiān)管，也倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)水平，摒棄粗放管理，于政策框架內(nèi)謀可持續(xù)發(fā)展。
保利物業(yè)的降費(fèi)行動(dòng)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面會(huì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。以保利觀堂為例，其東區(qū)建筑面積為115740.99平方米、收費(fèi)面積約為9萬(wàn)平方米，西區(qū)建筑面積為183669.57平方米、收費(fèi)面積約為13萬(wàn)平方米，依據(jù)文件規(guī)定，其物業(yè)費(fèi)從2.80元/平方米/月調(diào)整到2.77元/平方米/月 。不僅如此，青島保利物業(yè)還宣布市北區(qū)的保利天匯和保利大國(guó)璟的物業(yè)費(fèi)從每平米3.02元降至2.52元，降幅達(dá)16%。這種降價(jià)行為給其他物業(yè)公司帶來(lái)了巨大壓力，很可能觸動(dòng)整個(gè)行業(yè)的價(jià)格調(diào)整連鎖反應(yīng)。
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的物業(yè)市場(chǎng)中，價(jià)格一旦成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)，物業(yè)公司就必須重新審視自身的運(yùn)營(yíng)效率、成本控制以及服務(wù)創(chuàng)新能力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，52家上市物企總在管面積雖由2020年的40.8億平方米增長(zhǎng)至2023年的76.0億平方米，但四年復(fù)合增長(zhǎng)率為23.0%，年內(nèi)同比增長(zhǎng)12.0%，較去年同期下滑5.3個(gè)百分點(diǎn)，且2024年物業(yè)股仍持續(xù)震蕩，截至年中，共36家企業(yè)股價(jià)較年初/上市首日出現(xiàn)下滑，上市物企股價(jià)均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國(guó)資物企股價(jià)較為穩(wěn)定，這一切都為物業(yè)行業(yè)拉響了警報(bào)，競(jìng)爭(zhēng)的殘酷性讓企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大。
從業(yè)主權(quán)益的直觀角度出發(fā)，物業(yè)費(fèi)下調(diào)像一陣清風(fēng)，舒緩了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)壓力。然而一旦當(dāng)視角切換至物業(yè)行業(yè)的發(fā)展全景，眼前呈現(xiàn)的則全然是另一番光景——不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的格局正面臨重塑。
大型物業(yè)公司如保利物業(yè)，憑借品牌優(yōu)勢(shì)、資源整合能力以及規(guī)模效應(yīng)，在價(jià)格調(diào)整中可能占據(jù)更有利的地位，甚至借此機(jī)會(huì)進(jìn)一步拓展市場(chǎng)份額。
保利物業(yè)自2021年首次提出“國(guó)資服務(wù)”概念以來(lái)，至今已服務(wù)約6000家企業(yè)，超400座寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并打造了“超級(jí)快充”國(guó)資服務(wù)新模型 。而一些小型物業(yè)公司則可能在這場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)暴中舉步維艱，面臨被淘汰或被整合的命運(yùn)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前中國(guó)物業(yè)行業(yè)集中度較低，如2020年中國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5僅為12.7%，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局高度分散，這意味著在市場(chǎng)變革中，小型物業(yè)公司的生存空間將進(jìn)一步被擠壓。
“保利物業(yè)降費(fèi)”只是一個(gè)開(kāi)始，震蕩的格局也預(yù)示著行業(yè)的新生。強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者愈弱的馬太效應(yīng)將在物業(yè)行業(yè)加速顯現(xiàn)。未來(lái)，無(wú)論大型企業(yè)，還是中小物業(yè)，都需在這變革浪潮中找準(zhǔn)定位，破局突圍，構(gòu)建理想的物業(yè)服務(wù)新生態(tài)。