文 | 張馨儀
12月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅進(jìn)一步收窄，同比下降城市數(shù)量有所減少，市場(chǎng)活躍度略有提升。環(huán)比方面，多個(gè)城市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定或微漲，下跌城市的降幅也有所緩和。同比來(lái)看，部分城市房?jī)r(jià)同比降幅有所收窄，勾勒出市場(chǎng)在逐步筑底企穩(wěn)的輪廓，為樓市添上一抹暖意，成為觀察山東樓市表現(xiàn)的重要窗口。
山東在11月的表現(xiàn)與之呼應(yīng)，其房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比降幅較 10 月普遍收窄，成為一大亮點(diǎn)。新建住宅方面，降幅多在 0.1 - 0.3 個(gè)百分點(diǎn)之間，如濟(jì)南環(huán)比 99.8、青島 99.8、煙臺(tái) 99.7、濟(jì)寧 99.9，顯示出市場(chǎng)下行速度顯著緩和。二手住宅亦步亦趨，降幅減緩宣告市場(chǎng)寒意漸散，預(yù)示著市場(chǎng)正在逐步擺脫下行泥沼，企穩(wěn)態(tài)勢(shì)初現(xiàn)。
深入同比數(shù)據(jù)，盡管四城仍處于下降區(qū)間，但降幅變化卻蘊(yùn)含深意。濟(jì)南同比 93.5（新建）、89.9（二手）；青島 93.1（新建）、91.2（二手）；煙臺(tái) 93.9（新建）、90.9（二手）；濟(jì)寧 93.9（新建）、93.2（二手）。降幅的邊際調(diào)整，側(cè)面印證市場(chǎng)在供需與政策的新環(huán)境中開(kāi)始自我調(diào)適，信心逐漸凝聚，為后續(xù)樓市的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)，也預(yù)示著市場(chǎng)在適應(yīng)新環(huán)境過(guò)程中，朝著良性方向悄然邁進(jìn)。
以濟(jì)南為例，作為省會(huì)城市，擁有豐富的政治、經(jīng)濟(jì)、文化資源，眾多企業(yè)總部和行政機(jī)構(gòu)駐扎于此，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，人口持續(xù)流入，為住房需求提供了穩(wěn)定的支撐。然而，受整體市場(chǎng)環(huán)境以及前期房?jī)r(jià)基數(shù)等因素影響，同比數(shù)據(jù)仍有所下降，但降幅的收窄顯示出市場(chǎng)正在向好的方向發(fā)展。
然而，聚焦各面積段住宅價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，還有一個(gè)信號(hào)不容忽視，即小戶型住宅價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定，大戶型住宅價(jià)格波動(dòng)幅度略大，而整體各面積段價(jià)格雖有漲跌，但改善趨勢(shì)并不顯著且趨近平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
具體來(lái)看，濟(jì)南 90 平方米及以下新建住宅環(huán)比持平，青島、煙臺(tái)雖有微降但幅度在 0.7%及以下，濟(jì)寧環(huán)比亦持平，二手住宅降幅多在 0.6%以內(nèi)。小戶型住宅憑借總價(jià)親民優(yōu)勢(shì)，剛需族成為其堅(jiān)實(shí)擁躉，在市場(chǎng)波動(dòng)浪潮中價(jià)格穩(wěn)定性凸顯，成為市場(chǎng)穩(wěn)定的重要基石。
反觀大戶型住宅，濟(jì)南 144 平方米以上新建與二手住宅環(huán)比均有下降且降幅大于小戶型；青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧的大戶型住宅無(wú)論是新建還是二手，價(jià)格波動(dòng)幅度相較小戶型均更為明顯。這背后，改善需求的彈性變化與投資性需求的波動(dòng)如同兩只無(wú)形大手，在市場(chǎng)浪潮中頻繁攪動(dòng)，使得大戶型住宅價(jià)格起伏明顯，對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度顯著高于小戶型住宅。
從整體價(jià)格改善情況看，各城市不同面積段住宅價(jià)格雖有各自的變動(dòng)軌跡，但“改善”并非普遍且顯著的現(xiàn)象。
90 平方米及以下僅有部分城市如濟(jì)南、濟(jì)寧環(huán)比持平表現(xiàn)出一定韌性；90 - 144 平方米多為新建住宅微降或持平，二手住宅有降有平；144 平方米以上除個(gè)別如青島新建商品住宅同比有一定降幅收窄外，整體無(wú)論是新建還是二手多為下降或持平狀態(tài)。
這意味著，盡管市場(chǎng)已透露出企穩(wěn)的積極信號(hào)，各面積段的住宅價(jià)格仍處在動(dòng)態(tài)的調(diào)整與優(yōu)化階段，尚未迎來(lái)全面且顯著的價(jià)格反彈或持續(xù)上漲的改善局面，整體處于一種微妙的平衡和緩慢的自我修復(fù)過(guò)程之中。然而，正是這一過(guò)程中蘊(yùn)藏的新機(jī)遇，為購(gòu)房者提供了更多的選擇和可能性。