文｜時(shí)代周報(bào)
今年以來(lái)，一線城市豪宅成交活躍，成為聚光燈下的焦點(diǎn)。而在大眾視線的邊緣，那些被貼上“老破小”標(biāo)簽的剛需小房子，卻在另一片暗流中涌動(dòng)著熱潮。
易居研究院今年年初發(fā)布的一份報(bào)告稱(chēng)，一線城市“老破小”類(lèi)型的二手房?jī)r(jià)格泡沫已基本消除，從2016年初開(kāi)始的拉升，到2018年底和2019年初的高峰，再到2024年一季度的回落，價(jià)格已基本回歸到健康狀態(tài)。
二手房泡沫擠出，疊加限購(gòu)政策優(yōu)化、首付比例降低等利好，“老破小”順勢(shì)成為尋求穩(wěn)定回報(bào)的投資客和價(jià)格敏感的剛需客的心頭好，尤其是在房?jī)r(jià)絕對(duì)值依然相對(duì)較高的一線城市。
根據(jù)各機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，今年11月，四大一線城市二手房成交量均實(shí)現(xiàn)同比或環(huán)比的正向增長(zhǎng)，創(chuàng)下近年新高?！袄掀菩 痹谶@份成績(jī)單中扮演了關(guān)鍵角色。
10-11月，北京90平方米以下的二手房成交占比約66.3%，剛需仍然占據(jù)主導(dǎo)；上?？們r(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的二手房成交占比約60%，50-90平方米二手房成交占比超5成；在廣州市場(chǎng)，市中心老城區(qū)60平方米以下小戶(hù)型持續(xù)呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭，低總價(jià)“上車(chē)盤(pán)”成交占比上升；深圳總價(jià)150萬(wàn)元以下的二手房成交占比約6.9%，環(huán)比增長(zhǎng)4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅居首。
“老破小”成交量走高，甚至催生了新的流量賽道——“老破小”博主。不少年輕人在小紅書(shū)分享自己抄底、魔改“老破小”的經(jīng)驗(yàn)，引起大量討論。剛剛?cè)胱 袄掀菩 钡膮庆o，發(fā)布的相關(guān)帖子，留言量多達(dá)數(shù)百條，同好們?cè)谠u(píng)論區(qū)交流購(gòu)房、裝修心得。
到底是誰(shuí)在買(mǎi)入“老破小”？曾經(jīng)的“垃圾資產(chǎn)”何以攪動(dòng)一池春水？
投資客“撿漏”筍盤(pán)
平靜的水面之下，張文康耐心地等待目標(biāo)出現(xiàn)，“這幾年我一直在關(guān)注市場(chǎng)上的筍盤(pán)，碰到合適的就可以出手?！睂?duì)于是否合適，張文康有兩個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)：夠得著、價(jià)格便宜。
作為一名從業(yè)十多年的房產(chǎn)中介，他更有機(jī)會(huì)第一時(shí)間淘到筍盤(pán)。
上個(gè)月，合適的標(biāo)的出現(xiàn)了。深圳羅湖一套小房子有意出售，正好符合張文康的要求——總價(jià)低，業(yè)主報(bào)價(jià)相比市場(chǎng)價(jià)便宜將近40萬(wàn)元。
“原業(yè)主5年前買(mǎi)的，4.95萬(wàn)元/平方米買(mǎi)入，現(xiàn)在3.8萬(wàn)元/平方米賣(mài)給我，為什么不買(mǎi)？”張文康認(rèn)為，“現(xiàn)在的行情，往上求利潤(rùn)很難，但別人讓出來(lái)的就是我省下來(lái)的?！?/p>
這還是一套帶穩(wěn)定租約的房子，因?yàn)榕R近地鐵和商場(chǎng)，戶(hù)型方正，帶廚房、衛(wèi)生間和生活陽(yáng)臺(tái)，租金能到4000元/月，租金回報(bào)率超過(guò)3%。
“有錢(qián)就是要買(mǎi)房買(mǎi)地，將來(lái)樓市回暖的時(shí)候也是有房有地的人‘翻身’機(jī)會(huì)更大?！币?jiàn)過(guò)太多造富神話，張文康比普通人更明白，“土地就是生產(chǎn)資料?！?/p>
話雖如此，張文康也做好了與經(jīng)濟(jì)周期周旋的準(zhǔn)備。他申請(qǐng)了貸款，按照等額本金的方式還款，房租剛好可以覆蓋月供利息，“租客幫我還利息，我還本金，以后賣(mài)掉不至于虧掉利息，相當(dāng)于存了幾年錢(qián)。我的期望是不要跌穿底價(jià)?！?/p>
像張文康一樣的投資客，不在少數(shù)。他們就像嗅覺(jué)靈敏的獵手，穿梭在磚墻斑駁的城市中心，在超低總價(jià)與潛在回報(bào)的誘惑下，果斷出手。每一次簽約，都是一場(chǎng)關(guān)于眼光與膽識(shí)的博弈。
張文康告訴時(shí)代周報(bào)記者，他有三四個(gè)朋友今年“上車(chē)”了“老破小”，“有朋友入手了更便宜的，每平方米兩三萬(wàn)元，但位置沒(méi)有我的好?！?/p>
根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)的觀察，上海市場(chǎng)同樣有投資客站在租售比的角度抄底“老破小”，“現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較低，市中心老房子的投資回報(bào)率還可以?！?/p>
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海曹楊等典型“老破小”板塊租金回報(bào)率普遍在2%左右，個(gè)別板塊如世博、彭浦、普陀區(qū)甘泉宜川等超過(guò)2%，甚至接近3%，而市場(chǎng)平均水平在1.5%-1.7%之間。
整體來(lái)看，中房協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024上半年重點(diǎn)50城租金回報(bào)率同比上升0.07個(gè)百分點(diǎn)至2.03%，結(jié)束了自2019年以來(lái)的連續(xù)下跌趨勢(shì)，并跑贏當(dāng)前五大行5年期存款利率。其中，一線城市租金回報(bào)率為1.79%。
隨著二手房?jī)r(jià)格體系的調(diào)整以及按揭利率的下調(diào)，“老破小”的性?xún)r(jià)比越發(fā)凸顯，因此吸引“張文康們”進(jìn)場(chǎng)。
總價(jià)百萬(wàn)“上車(chē)”一線城市
抄底“老破小”的不止是投資客。當(dāng)通勤距離、對(duì)口學(xué)區(qū)、生活配套構(gòu)成“不可能三角”時(shí)，“老破小”猶如一把鑰匙，解開(kāi)這道復(fù)雜命題，平衡理想與現(xiàn)實(shí)的沖突。
去年年底，吳靜在深圳著名的“房?jī)r(jià)洼地”布吉購(gòu)置一套“老破小”——樓齡27年、建筑面積約55平方米、總價(jià)146萬(wàn)元。“賣(mài)家是一手業(yè)主，成本比較低，想要置換所以?xún)r(jià)格比較有誠(chéng)意。”
“普通人的生活就是圍繞著吃住行，這個(gè)房子各方面我都比較滿(mǎn)意，菜市場(chǎng)就在樓下，下班回家就能順手把菜帶上，走路到地鐵口、公交站8分鐘足夠了，周?chē)坛軡M(mǎn)足日常需求。”吳靜說(shuō)，“誰(shuí)都知道要買(mǎi)新房子，要買(mǎi)地段好的，要買(mǎi)戶(hù)型好的，我這點(diǎn)預(yù)算能買(mǎi)到60分的房子就很不錯(cuò)了?！?/p>
今年11月底，吳靜喬遷新居，開(kāi)始新生活。城市的萬(wàn)家燈火，也有了完全屬于她的一盞。
和吳靜一樣的價(jià)格敏感人群，是“老破小”市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)主力。
葛晏就職于上海一頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)駐在知名“老破小”板塊甘泉宜川——這里以房?jī)r(jià)低、地段好著稱(chēng)，一百多萬(wàn)就能“上車(chē)”，因此吸引了很多剛需群體。
來(lái)自貝殼找房APP的數(shù)據(jù)顯示，最近一年，甘泉宜川二手房掛牌均價(jià)約5.69萬(wàn)元/平方米，同比下降8.4%，成交周期從5月最高的187天震蕩下探至11月的83天。
以板塊內(nèi)典型樓盤(pán)趙家花園為例。趙家花園處于內(nèi)環(huán)和中環(huán)之間，地鐵、學(xué)校、商超、醫(yī)院、公園等配套完善。這個(gè)“老破小”建設(shè)于1973年-1987年，總戶(hù)數(shù)超過(guò)800戶(hù)，戶(hù)型以28-46平方米一房、46-65平方米兩房、63平方米三房為主。
最近一年，趙家花園累計(jì)吸引404人看房，超過(guò)區(qū)域76%小區(qū)，今年已成交8套二手房，其中總價(jià)約120萬(wàn)元的一房6套?？晒?duì)比的是，2023年趙家花園成交量只有3套，2022年成交1套，2021年成交2套。
“因?yàn)檎叩募映?，甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持續(xù)上漲?！备痍探榻B，買(mǎi)“老破小”的大多都是剛需，“現(xiàn)在政策放開(kāi)了很多，上車(chē)門(mén)檻降低，單身人士也可以購(gòu)買(mǎi)外環(huán)內(nèi)的二手房，推高了成交量?！?/p>
嚴(yán)躍進(jìn)表示，上海優(yōu)化限購(gòu)政策后，單身人士購(gòu)房門(mén)檻降低、購(gòu)房范圍擴(kuò)大，部分人群看上了“老破小”，“市中心很多‘老破小’200萬(wàn)元之內(nèi)就能搞定，單身人士對(duì)小戶(hù)型需求比較旺盛，也負(fù)擔(dān)得起。還有一類(lèi)群體，因?yàn)樽饨鸷驮鹿┎畈欢?，索性‘租轉(zhuǎn)購(gòu)’了。”
“之前一房的成交量偏多，現(xiàn)在首付比例降了，大家的預(yù)算會(huì)再提升，有的可能一步到位直接買(mǎi)兩房，所以近期兩房成交會(huì)更多一點(diǎn)。”葛晏說(shuō)。
“老破小”走出獨(dú)立行情
“老破小”的每一次成交都在講述市場(chǎng)的另一種可能性，這也讓二手交易高潮迭起。
機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，四大一線城市二手房成交量持續(xù)走高，11月的成交量更是刷新近年成交紀(jì)錄。北京二手房成交突破1.8萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)49%，創(chuàng)下20個(gè)月以來(lái)的新高；上海成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)10%；廣州突破1.1萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)12.1%，創(chuàng)下近年新高；深圳的過(guò)戶(hù)套數(shù)為7125套，環(huán)比增長(zhǎng)16.5%，創(chuàng)下近4年新高。
根據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，以一線城市為代表的典型城市，二手成交集中在市場(chǎng)兩頭，一頭是中高端，另一頭是“老破小”。低總價(jià)、高性?xún)r(jià)比是低端市場(chǎng)的核心特征，其中很大一部分因?yàn)橄拗菩哉邇?yōu)化，如上海、北京等限購(gòu)調(diào)整后，部分人群擁有了購(gòu)房資格，因此“上車(chē)”戶(hù)型成為其首選。
北京發(fā)布“430新政”之后，剛需客群入市的積極性和活躍度有所提升，總價(jià)300萬(wàn)元以下的客戶(hù)成交占比提高3個(gè)百分點(diǎn)，選擇60平方米以下房源的客戶(hù)成交占比提高2個(gè)百分點(diǎn)。
從上?！?27新政”后二手房帶看量和總價(jià)段交叉分析來(lái)看，200萬(wàn)-600萬(wàn)元總價(jià)段客戶(hù)活躍度相對(duì)較高，帶看量占比高達(dá)57%，而這部分客群5成左右關(guān)注外環(huán)外，剛需屬性顯著。
廣州在9月底全域解除限購(gòu)后，在大部分區(qū)域成交量沖高回落之際，中心城區(qū)荔灣走出獨(dú)立行情。合富研究院稱(chēng)，荔灣二手市場(chǎng)逆勢(shì)上升，離不開(kāi)上下九、中山八、陳家祠等老城區(qū)熱門(mén)板塊的貢獻(xiàn)?！斑@些以‘老破小’二手房居多的區(qū)域，在價(jià)格回調(diào)到位的行情下，性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)更為突出，吸引買(mǎi)家出手抄底。”
“廣州一些‘老破小’從放賣(mài)到成交，能在一周甚至幾天內(nèi)完成?！焙细淮髷?shù)據(jù)顯示，目前廣州二手房市場(chǎng)放盤(pán)當(dāng)中，總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的二手房，大部分都是“老破小”。目前，廣州首付比例降到15%，總價(jià)100萬(wàn)元以?xún)?nèi)的二手房，首付成本從幾萬(wàn)元到十幾萬(wàn)元，門(mén)檻相當(dāng)?shù)汀?/p>
深圳的低價(jià)二手房成交占比同樣上升。深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月總價(jià)150萬(wàn)元以下的二手房成交占比6.9%，環(huán)比增長(zhǎng)4.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大，總價(jià)250萬(wàn)-350萬(wàn)元的成交占比約17.7%，位列第二；從單價(jià)來(lái)看，4萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米價(jià)段成交占比約32.1%，位居首位，4萬(wàn)元/平方米以下成交占比為28.8%，位列第二；從樓齡來(lái)看，20年及以上的成交占比約36%。
克而瑞分析認(rèn)為，以一線城市為代表的典型城市二手房成交上升，主要有兩個(gè)原因。一方面，剛需客群價(jià)格敏感度較高，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，二手房業(yè)主調(diào)整預(yù)期，降價(jià)掛牌；另一方面，二手房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于新房，14個(gè)核心城市一二手房?jī)r(jià)差至2024年6月末已擴(kuò)大至超1萬(wàn)元/平方米，二手房?jī)r(jià)格跌幅顯著高于新房，更受剛需客群青睞。
合富研究院補(bǔ)充認(rèn)為，超大特大城市房地產(chǎn)發(fā)展方略當(dāng)中，城中村和舊城改造將成主角。市中心“老破小”在舊城改造中將占據(jù)越來(lái)越重要的地位，這也是選擇“老破小”中長(zhǎng)線投入的價(jià)值所在。
葛晏告訴時(shí)代周報(bào)記者，買(mǎi)“老破小”的客戶(hù)，最關(guān)心的除了房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌，就是未來(lái)房子原拆原建后能否順利置換。
對(duì)于大多數(shù)人而言，房子不僅是扎在這座城市的根，也可能是新一輪財(cái)富積累的起點(diǎn)。
（應(yīng)受訪者要求，吳靜、張文康、葛晏為化名。）