界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
2024年的上海高端市場(chǎng)走出了獨(dú)立行情，令一眾開(kāi)發(fā)商逆勢(shì)改運(yùn)。
最典型的就是中海、融創(chuàng)。央企中海今年憑借中海領(lǐng)邸和中海順昌玖里這兩個(gè)高端豪宅項(xiàng)目的熱銷，在滬銷售業(yè)績(jī)排名從去年的第18名（112.74億元）直升至“銷冠”寶座，以573.47億元（2024年1-11月）的成績(jī)排名第一。
至于融創(chuàng)，去年甚至在上海房企TOP20榜單上不見(jiàn)其名，但今年前11個(gè)月也憑借273.49億元的銷售額位列第二名，排在其后的是去年上?！颁N冠”招商蛇口（256.7億元）。
眼看著這些開(kāi)發(fā)商頻頻嘗到甜頭，許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始坐不住了。但是想要在上海高端市場(chǎng)有一席之地，光有實(shí)力還不夠，還要看運(yùn)氣、品牌認(rèn)可度、項(xiàng)目品質(zhì)等。
拿到地才算擁有進(jìn)入上海高端市場(chǎng)的“入場(chǎng)券”，為了這張入場(chǎng)券已難壞了大部分房企。央企中鐵有這個(gè)實(shí)力，但還差一點(diǎn)運(yùn)氣。中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司是中國(guó)中鐵股份有限公司的全資子公司，是中國(guó)中鐵特色地產(chǎn)旗艦企業(yè)。
截至目前，今年上海公開(kāi)土地市場(chǎng)共推出40多宗地塊，中鐵置業(yè)只拿下了兩塊，分別是浦東新區(qū)上鋼街道地塊和閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)古美北社區(qū)地塊。其中，閔行地塊還算不上高端項(xiàng)目（房地聯(lián)動(dòng)價(jià)8.58萬(wàn)元/平方米）。
值得一提的是，浦東新區(qū)上鋼街道地塊項(xiàng)目也即將迎來(lái)收獲期。12月14日，浦東中鐵世博云境發(fā)布銷售公告，項(xiàng)目備案名為云啟名邸，總計(jì)3棟樓共158套房源已全部取得預(yù)售許可，定于12月27日開(kāi)盤銷售，均價(jià)10萬(wàn)元/平方米。
根據(jù)其公布的一房一價(jià)表顯示，本次準(zhǔn)售房源面積段為115-162平方米，單價(jià)在8.8萬(wàn)-11.7萬(wàn)元/平方米區(qū)間，單套總價(jià)1009萬(wàn)元-1899萬(wàn)元區(qū)間，貨值總計(jì)19.5億元。
12月15日，中鐵世博云境開(kāi)啟認(rèn)購(gòu)，共推出158套房源。中鐵置業(yè)上海內(nèi)部人士告訴界面新聞，截至12月19日，項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)結(jié)束，認(rèn)購(gòu)率295%，確認(rèn)觸發(fā)積分制，“認(rèn)購(gòu)超預(yù)期，開(kāi)盤當(dāng)天應(yīng)該能清盤?！?/p>
今年5月28日，今年第二批次土拍，浦東新區(qū)上鋼街道Z00-0101單元37-12地塊共吸引來(lái)8位競(jìng)買人參與競(jìng)拍，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過(guò)18輪競(jìng)價(jià)觸及最高限價(jià)約13.24億元后，8位競(jìng)買人均同意進(jìn)入競(jìng)“高品質(zhì)”指標(biāo)環(huán)節(jié)。
最終，中鐵置業(yè)擊敗保利發(fā)展、招商蛇口、中海地產(chǎn)、綠城、北京城建、象嶼地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商，將該地塊收入囊中，成交樓板價(jià)53041元/平方米，溢價(jià)率10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為10萬(wàn)元/平方米。
顯然，這并不能滿足中鐵置業(yè)對(duì)上海加碼的野心。于是，這家開(kāi)發(fā)商決定再次“曲線”突圍，繼去年中鐵置業(yè)拿下了松江區(qū)一城中村改造項(xiàng)目，近日又斥資14.26億元中標(biāo)了上海楊浦區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)地塊。
12月中旬，上海市楊浦區(qū)宣布，中鐵置業(yè)集團(tuán)成為定海社區(qū)I15-01地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目的實(shí)施主體。該地塊位于大橋街道89街坊，總價(jià)14.26億人民幣，出讓面積1.35萬(wàn)平方米，容積率1.4，地上計(jì)容建筑面積1.9萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約7.5萬(wàn)元/平方米。
公開(kāi)資料顯示，該地塊內(nèi)公共租賃房的建筑面積占比為5%，整體建筑高度限制為12米。該地塊完全位于規(guī)劃肌理保護(hù)范圍內(nèi)，風(fēng)貌保護(hù)用地占地塊出讓范圍的100%，歷史建筑面積約為7000平方米，均為具有傳統(tǒng)特色的里弄建筑。
也就是說(shuō)，該地塊將打造成風(fēng)貌別墅類產(chǎn)品。對(duì)于中鐵置業(yè)來(lái)說(shuō)，在高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的上海，既是一個(gè)重要機(jī)遇，也是一大挑戰(zhàn)，直接影響著中鐵置業(yè)接下來(lái)在上海的發(fā)展策略。
從位置來(lái)看，該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為明顯，緊鄰黃浦江沿岸，距離僅約500米，距離12號(hào)線寧國(guó)路地鐵站大約1公里。地塊東北側(cè)為中建壹品浦江之星（均價(jià)10.8萬(wàn)元/平方米），該項(xiàng)目于今年5月推出428套高層房源，目前已售罄。
地塊西側(cè)700米處為興華里項(xiàng)目，目前已認(rèn)購(gòu)結(jié)束，共推出106套多層洋房，均價(jià)12萬(wàn)元/平方米；東側(cè)1.3公里左右為縵云上海，上一次開(kāi)盤時(shí)間為今年9月14日，均價(jià)12.2萬(wàn)/平方米。
據(jù)界面新聞了解，目前楊浦樓市面臨銷售分化現(xiàn)象嚴(yán)重，十分考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的操盤能力。尤其對(duì)于別墅類產(chǎn)品，總價(jià)段更高，且供應(yīng)還在不斷增加，未來(lái)或許會(huì)面臨更大的壓力。
但對(duì)于中鐵置業(yè)而言，整體市場(chǎng)熱度尚在，必須趁勢(shì)搏一把。為了顯示中鐵置業(yè)在城市更新領(lǐng)域的能力和決心，10月24日，上海市“歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新”主題論壇在中鐵置業(yè)上海公司舉辦。
中鐵置業(yè)上海公司總經(jīng)理、黨委副書(shū)記王偉東表示，公司一直致力于城市綜合開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，在歷史文化風(fēng)貌區(qū)更新方面，緊跟城市更新發(fā)展戰(zhàn)略，在上海市風(fēng)貌類城市更新項(xiàng)目研究上取得了一定成果，未來(lái)將繼續(xù)推動(dòng)上海城市更新和歷史風(fēng)貌保護(hù)工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
可見(jiàn)，中鐵置業(yè)為此番拿得歷史風(fēng)貌地塊做足了準(zhǔn)備。尤其是受此前位于西虹橋片區(qū)的中鐵虹橋逸都項(xiàng)目口碑下滑影響，中鐵置業(yè)也迫不及待要為上海帶來(lái)一些不一樣的產(chǎn)品，以扭轉(zhuǎn)品牌形象。
但從全國(guó)來(lái)看，中鐵置業(yè)有收縮的勢(shì)頭，在機(jī)會(huì)型策略和深耕型策略中，顯然選擇的是后者。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年中國(guó)中鐵以165億元的拿地額排行業(yè)第17名，2023年以136億元的拿地額排行業(yè)第18名，但今年1-11月，中國(guó)中鐵的拿地金額僅為83億元，排第21名。
除了上海外，中鐵置業(yè)目前較為青睞的城市還有北京、深圳、西安等，今年也曾參與這些城市的熱門地塊搖號(hào)，都運(yùn)氣略遜于在上海。
比如11月5日，在海淀區(qū)功德寺HD-GDS-002地塊的出讓中，共有越秀、華潤(rùn)、中海、金茂、海開(kāi)&建工、綠城、中鐵置業(yè)共7家房企報(bào)名，最終中鐵與該地塊失之交臂。
在西安也是如此，11月11日，曲江文教園板塊一宗約61.616畝商住用地共吸引中海、華潤(rùn)、金茂、中鐵置業(yè)、四川邦泰5家企業(yè)參與競(jìng)買，最終買家為金茂，中鐵置業(yè)繼續(xù)陪跑。
在深圳，11月13日，深圳前海合作區(qū)招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍掛形式出讓，招商蛇口、天健地產(chǎn)、綠城中國(guó)、中鐵置業(yè)4家房企展開(kāi)爭(zhēng)奪，最終花落天健地產(chǎn)，中鐵置業(yè)再次空手而歸。
可以看出，臨近年末，中鐵置業(yè)急于補(bǔ)倉(cāng)，但因每次瞄準(zhǔn)的都是熱門地塊，所以搶中的概率很低。
這與中鐵置業(yè)上半年的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)有關(guān)，2024年上半年報(bào)告顯示，期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約69.87億元，同比減少57.29%；歸母凈利潤(rùn)約-10.44億元，而上年同期為-1.67億元。報(bào)告期內(nèi)，中鐵置業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為-9.66億元，而上年同期為59.78億元。
今年年初，中鐵置業(yè)黨委書(shū)記、董事長(zhǎng)楊智艷也明確表示，一方面，要抓住機(jī)遇，乘勢(shì)而上，實(shí)現(xiàn)投拓新突破；同時(shí)，要加大項(xiàng)目研判力度，堅(jiān)持優(yōu)中選優(yōu)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。此外，還要全面參與大灣區(qū)核心區(qū)域項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，在保障性住房、公共設(shè)施、城中村改造方面持續(xù)發(fā)力。
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整仍在持續(xù)，房企逢地就拿的路徑已經(jīng)行不通，唯有核心城市核心地段的地塊才更具安全性，中鐵置業(yè)的激進(jìn)策略也不得不調(diào)整，要優(yōu)中選優(yōu)。但“優(yōu)中選優(yōu)”幾乎已是所有開(kāi)發(fā)商的拿地共識(shí)，想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，難度非常大。
而且，市場(chǎng)環(huán)境變幻莫測(cè)，中鐵置業(yè)能否踩中節(jié)點(diǎn)，錄得可觀的銷售業(yè)績(jī)和維持良好的口碑形象，以實(shí)現(xiàn)公司的整體經(jīng)營(yíng)改善，也依舊面臨不確定性。