文 | 空間秘探 秦敏慧

最近，上海城投擬以6.4億元收購“馨伴寓”項(xiàng)目，其中有一部分收購額來自國泰君安城投寬庭保租房REIT凈回收資金的90%（監(jiān)管資金）。上海城投的收購方式與基金相互打通是一種什么融資方式？如今，城投下場做公寓已不是鮮事，在響應(yīng)政策規(guī)模擴(kuò)張的背景下，各地城投是如何面對公寓板塊的？規(guī)模之下的城投僅僅只是充當(dāng)公寓開發(fā)商的角色嗎？

上海城投擬6.4億元收購馨伴寓

近日，上海城投控股股份有限公司發(fā)布關(guān)于子公司參與設(shè)立有限合伙企業(yè)并收購漕寶路項(xiàng)目的公告。公告披露，其全資子公司上海城投房屋租賃有限公司擬出資不超過6.4億元，與上海國有存量資產(chǎn)盤活私募投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）共同發(fā)起設(shè)立有限合伙企業(yè)。

合伙企業(yè)將作為主體以其自有及自籌資金，通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所參拍收購標(biāo)的公司上海馨伴寓置業(yè)有限公司100%股權(quán)及標(biāo)的公司股東華鑫置業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“華鑫置業(yè)”）對標(biāo)的公司享有的股東借款債權(quán)，進(jìn)而投資徐匯區(qū)田林板塊244-19地塊的租賃住房物業(yè)項(xiàng)目（以下簡稱“馨伴寓項(xiàng)目”）。

幾天后，國泰君安城投寬庭保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“國泰君安城投寬庭保租房REIT”）發(fā)布公告，宣布原始權(quán)益人變更凈利回收資金用途。本次變更將凈回收資金的90%（監(jiān)管資金）用于“馨伴寓項(xiàng)目”，擬使用募集資金規(guī)模4.14億元。

本次交易標(biāo)的公司為上海馨伴置業(yè)有限公司100%股權(quán)，但根據(jù)公告披露，截至9月30日，公司資產(chǎn)總額為14.43億元，負(fù)債總額為11.98億元，凈資產(chǎn)為2.45億元。搜索顯示，公司在2023年的凈利潤為-14.63萬元，而在2024年1-9月的凈利潤惡化到-2879.96萬元。這意味著馨伴寓項(xiàng)目處于虧損階段，且虧損額在進(jìn)一步加大。

為什么虧損繼續(xù)加大，上海城投還收購馨伴寓？

被收購的上海馨伴寓置業(yè)公司成立于2018年，由華鑫置業(yè)100%持股，華鑫置業(yè)則由上海儀電（集團(tuán)）有限公司 100% 持股，是上海市國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會所屬的國有大型企業(yè)集團(tuán)?？梢姡鞍樵⒊錾肀阕詭Y背景。

同時(shí)，馨伴寓是華鑫置業(yè)在租賃住房領(lǐng)域獨(dú)立操盤的首個(gè)保租房公寓項(xiàng)目，總用地面積1.8萬平方米，總建筑面積7.1萬平方米，由五幢7至25層的白領(lǐng)公寓組成。項(xiàng)目于2020年1月6日開工建設(shè)，2021年12月22日順利完成結(jié)構(gòu)封頂。一年的時(shí)間，項(xiàng)目以“整體規(guī)劃、共享共用、不設(shè)圍墻、自動化樓宇管理”為開發(fā)理念，形成“一帶一軸兩庭院”、既開放又圍合的生活空間感，社區(qū)廣場將園林景觀與建筑相融合，這個(gè)時(shí)候的馨伴寓已經(jīng)有了社群街區(qū)的概念。公寓還擁有辦公、會客、交友、健身等社交場所，共享出不止是空間的交融還有人與人的交流。

此外，作為保租房公寓項(xiàng)目還得到上海市徐匯區(qū)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室的認(rèn)可。同樣的國資底色、先進(jìn)的規(guī)劃理念搭配首個(gè)保租房的產(chǎn)品屬性，不失為一種“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。

根據(jù)上海瑞資產(chǎn)評估有限公司出具的資產(chǎn)評估信息，截至評估基準(zhǔn)日（2024年5月31日），上海馨伴置業(yè)有限公司資產(chǎn)賬面價(jià)值為14.77億元，評估值為16.6億元，負(fù)債賬面價(jià)值為12.08億元，評估價(jià)值為11.90億元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為2.69億元，上海馨伴置業(yè)有限公司100%股權(quán)對應(yīng)評估值約為4.70億元。高于評估價(jià)收購“馨伴寓項(xiàng)目”，拋開馨伴寓自身優(yōu)勢之外，還有上海城投對于住房租賃市場前景的看好。

有進(jìn)有退的城投寬庭

上海城投對于住房租賃市場前景的看好始于2018年拿地開始。

2018年—2021年期間，上海城投共計(jì)拿下7宗R4純租賃用地（一種特定的土地利用類型，特點(diǎn)是“自持70年”和“只租不售”）、4塊配建租賃用地和1塊拿地自持租賃用地其中已有多個(gè)項(xiàng)目成功投入運(yùn)營。

2019年8月8日，上海城投響應(yīng)“租購并舉”的國家戰(zhàn)略，積極投身住房租賃業(yè)務(wù)，發(fā)布旗下租賃住宅品牌——城投寬庭。

城投寬庭首個(gè)入市的灣谷社區(qū)項(xiàng)目屬于自有商辦樓改建為租賃房項(xiàng)目，可提供852套租賃房源，包括一房到三房產(chǎn)品。首個(gè)保租房項(xiàng)目——江灣社區(qū)是2022年上海推向市場最大體量的R4用地保障性租賃房項(xiàng)目，也是上海城投推向市場的首個(gè)保障性租賃新區(qū)。自推出品牌的五年里，上海城投作為地方國有企業(yè)，積極承擔(dān)保租房主力軍的重任，已建設(shè)運(yùn)營8個(gè)社區(qū)、落實(shí)房源近1.7萬套、服務(wù)超2.5萬人。

觀察發(fā)現(xiàn)，包括此次收購“馨伴寓項(xiàng)目”在內(nèi)，上海城投主要通過購置資產(chǎn)、存量改造以及自建租賃住房物業(yè)等市場化方式推進(jìn)住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)，并長期持有資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)營管理，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張?？梢钥闯?，城投寬庭投入的項(xiàng)目采用直營直管的重資產(chǎn)模式，從土地獲取到竣工交付，各個(gè)環(huán)節(jié)親力親為，全程參與。目前在營的八大租賃社區(qū)已完成上海四大區(qū)域楊浦區(qū)、浦東新區(qū)、閔行區(qū)以及崇明區(qū)的布局。

城投寬庭深耕保租房領(lǐng)域，已入市項(xiàng)目中除最先開發(fā)的灣谷社區(qū)，其他七個(gè)租賃社區(qū)屬于保租房項(xiàng)目，落地上海各類戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，保障高新產(chǎn)業(yè)、服務(wù)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等區(qū)域人才安居。同時(shí)，城投寬庭九星社區(qū)推出“新時(shí)代城市建設(shè)者管理者之家”，為城市建設(shè)者提供100張床位，月均租金不到1000元，為不同群體提供安居之“家”。

在出租率表現(xiàn)上，截至6月底，江灣社區(qū)和光華社區(qū)合計(jì)出租率超90%，灣谷社區(qū)出租率超90%，浦江社區(qū)出租率約75%，張江社區(qū)出租率約67%，臨港社區(qū)出租率約87%，長興島泊灣社區(qū)出租率約85%，于6月4日最新開業(yè)的九星社區(qū)期末出租率超55%。

保持較高出租率的切入口，還有一方面商業(yè)氛圍的功勞。城投寬庭旗下的租賃社區(qū)配套運(yùn)營子品牌——寬庭薈，負(fù)責(zé)管理和運(yùn)營社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)和公共空間。這是城投寬庭對消費(fèi)客群在商業(yè)地塊與居住街區(qū)融合中所創(chuàng)作的居住想象。

上海城投保租房的“攤子”是越鋪越大了。上海十四五目標(biāo)是47萬套，截至9月底，上海已累計(jì)建設(shè)籌措保租房約53萬套（間）、供應(yīng)33.1萬套（間），分別為“十四五”期末規(guī)劃總量的88%和83%。指標(biāo)的完成上海城投功不可沒，在“猛沖”的同時(shí)，上海城投也在住房租賃資產(chǎn)退出端擁有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

今年1月12日，上海城投以旗下江灣社區(qū)及光華社區(qū)作為底層資產(chǎn)成功發(fā)行了國泰君安城投寬庭保租房REIT，募集資金規(guī)模高達(dá)30.50億元，成為長三角區(qū)域企業(yè)首單保租房REITs項(xiàng)目，同時(shí)也是住房租賃市場上發(fā)行規(guī)模最大的保租房REITs。

基金的原始權(quán)益人為上海城投房屋租賃有限公司，基金管理人、資產(chǎn)支持證券管理人為國泰君安。其底層資產(chǎn)為江灣社區(qū)和光華社區(qū)，社區(qū)定位面向上海新市民、新青年的高質(zhì)量保租房項(xiàng)目，總共為市場供應(yīng)近3000套租賃住房，建筑面積約16.94萬平方米。

如此看來，上海城投通過較高出租率的社區(qū)，作為融資上市基金的砝碼，流通的現(xiàn)金流再反哺其他公寓項(xiàng)目，馨伴寓便是其中一例。若完成馨伴寓的收購計(jì)劃，公司將納入上海城投合并報(bào)表范圍，成為另一種現(xiàn)金流的方式存在。

今年第三季度，國泰君安城投寬庭保租房REIT單季度營收4405萬元，凈利潤為1953.87萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為3613.76萬元。兩項(xiàng)指標(biāo)均位居5單保租房REITs首位。

基金初始投資的江灣項(xiàng)目及光華社區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營收入，主要通過保租房和商業(yè)房的租賃、停車場經(jīng)營等獲取。報(bào)告期內(nèi)，兩個(gè)社區(qū)項(xiàng)目合計(jì)營收4358.37萬元，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)保持平穩(wěn)運(yùn)營，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、分散面積廣。截至9月底，項(xiàng)目公司租金收繳率為99.69%。

同時(shí)，2022年6月，上海首單長租公寓CMBS產(chǎn)品西部證券-上海城投控股-寬庭住房租賃資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃成功發(fā)行，項(xiàng)目優(yōu)先級發(fā)行規(guī)模10.8億元。該產(chǎn)品則以灣谷社區(qū)作為標(biāo)的資產(chǎn)，社區(qū)的租金作為償還的來源。該專項(xiàng)計(jì)劃使上海城投實(shí)現(xiàn)灣谷社區(qū)資產(chǎn)的提前變現(xiàn)，即未來的租金收入一次性或者分期轉(zhuǎn)化為當(dāng)前現(xiàn)金流入，從而達(dá)到資產(chǎn)退出的效果。

規(guī)模的擴(kuò)張與基金的成功發(fā)行并不沖突，反而有助于上海城投更好地實(shí)現(xiàn)輕重資產(chǎn)的分離，靈活地布局公寓賽道，建立上市途徑，高速滾動擴(kuò)大公寓的投資規(guī)模。上海城投通過城投寬庭前進(jìn)的規(guī)模擴(kuò)張步伐和證券化的資產(chǎn)退出途徑，實(shí)現(xiàn)“張弛有度”的投資行為，從而獲取長期收益。

城投3招“進(jìn)入”公寓

眾所周知，2015年國家就提出租購并舉的方針，開始重視是2020年將方針列入“十四五”計(jì)劃，并推出一系列政策加快租購并舉的措施。在這一政策框架下，城投公司扮演著重要的角色。如今來到2024年底的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，“十四五”計(jì)劃即將迎來尾聲，從提出方針到出臺政策再到具體施行，城投究竟靠什么真正進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域？

主動市場化，以品牌切入

與上海城投情況相同，想要快速擴(kuò)張布局公寓市場，以品牌為抓手往往更容易標(biāo)準(zhǔn)化、容易規(guī)模發(fā)展，更容易形成自己的特色語言。因此，很多城投是這么做的，但有別于城投寬庭的是，品牌的誕生是為占領(lǐng)一部分的保租房份額為出發(fā)點(diǎn)。

2021年下半年，蘇州發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)蘇州市人才租賃住房保障工作的若干意見》，提出要按有關(guān)規(guī)定鼓勵(lì)利用既有商業(yè)、辦公、集宿樓、工業(yè)、倉儲用房等存量建筑改建保障性租賃住房。2022年，蘇州發(fā)布了《蘇州市發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施辦法》，給予多種政策支持保障性租賃住房發(fā)展，通過新建、利用非居住存量房屋改建和將符合條件的存量房源納入管理多種方式籌集，鼓勵(lì)各類市場主體積極參與保障性租賃住房籌集。簡而言之，蘇州對于保租房房源的籌集主要通過新建、改建和存量納入三種方式。

蘇州城投下屬子公司——蘇州城投住房租賃有限公司旗下公寓品牌“蘇享家”便是具體施行的一方。蘇享家·陽澄湖公寓項(xiàng)目是其“存量資產(chǎn)+改建”的成功案例，原建筑由蘇州太谷科技投資發(fā)展有限公司持有，已閑置多年，現(xiàn)已將閑置樓宇盤活，改造為保租房，有效解決度假區(qū)高端人才生活配套不足問題，滿足項(xiàng)目周邊產(chǎn)業(yè)園、科技園及各大公司用房需求。

鎖定核心區(qū)域，多樣產(chǎn)品模式

公寓作為一種特定的商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合了居住與商業(yè)的雙重功能，成為鎖定核心區(qū)域的方式之一。廣州城投傾力打造的百萬級“體育+”文旅商綜合體——廣州城投足球公寓便是其中獨(dú)一份的存在。

公寓位于廣州市番禺區(qū)漢溪大道中，緊鄰地鐵7號線謝村站，兩站就到廣州南站。不僅是亞太TOD樞紐，更是大灣區(qū)都會圈的重要節(jié)點(diǎn)。市區(qū)與周邊城市即可輕松到達(dá)，公寓周邊還匯聚多條公交線和主干道。同時(shí)，公寓擁有世界級的球場，還規(guī)劃了體育賽事中心、綜合商業(yè)中心、健身休閑中心、教育培訓(xùn)中心、文娛活動中心五大業(yè)務(wù)體系。

公寓不單依托多元化的交通出行方式與豐富密集的商業(yè)綜合體，還打造出設(shè)計(jì)多樣的戶型，提供約25-92㎡的輕奢平層公寓和約45-95平的百變LOFT產(chǎn)品。多樣的產(chǎn)品模式，即適合單身青年自住，也適合家庭居住或投資出租，滿足不同人群的居住需求。

借助外力，曲線發(fā)展

當(dāng)然，在探索公寓這個(gè)未知板塊的途中，也有借助外力曲線發(fā)展的選手。

11月15日，南寧城投攜手華住集團(tuán)打造江南區(qū)首個(gè)大型租賃住宅社區(qū)——城投·城家社區(qū)開業(yè)。該社區(qū)位于南寧市江南區(qū)沙井片區(qū)智興路9號美林灣項(xiàng)目內(nèi)，是華住集團(tuán)城家公寓進(jìn)駐南寧的首個(gè)租賃項(xiàng)目，也是江南區(qū)首個(gè)大型租賃住宅社區(qū)項(xiàng)目。社區(qū)由6棟18-33層的住宅樓構(gòu)成，總建筑面積約10萬平方米，供應(yīng)可租賃房源2448套。

南寧城投借力的是華住酒店集團(tuán)和IDG資本投資創(chuàng)建的專業(yè)公寓服務(wù)運(yùn)營商品牌——城家公寓。數(shù)據(jù)顯示，城家三季度新簽約了一系列項(xiàng)目，全國簽約項(xiàng)目的房量總計(jì)7184套，涉及16個(gè)項(xiàng)目，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭。同時(shí)，南寧市2020年被國家列入住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)城市，南寧城投主動履行國企擔(dān)當(dāng)，積極探索以市場化模式運(yùn)營住房租賃項(xiàng)目，并獲得南寧市江南區(qū)2021年第一批中央財(cái)政支持住房租賃市場發(fā)展試點(diǎn)補(bǔ)助資金。

公寓項(xiàng)目的聯(lián)手，發(fā)揮出華住品牌和本地國企整體雙方的優(yōu)勢，協(xié)力打造屬于南寧市的公寓標(biāo)簽。

城投做公寓的“注意事項(xiàng)”

城投在公寓上的動作屬實(shí)不少，為了規(guī)模數(shù)量的增長各種市場化行為頻頻。不過，也許都是一些市屬的地方企業(yè)品牌，所以負(fù)責(zé)屬地內(nèi)的租賃市場，且分工明確、邊界清晰。特定規(guī)模之下的市場份額越來越多，那么親自下場做公寓的城投如何利用自身優(yōu)勢，做出和運(yùn)營好更有溫度的公寓產(chǎn)品？是值得重視的“注意事項(xiàng)”。

觀察多數(shù)城投做公寓的解題思路，基本上圍繞位置交通、戶型方式、園區(qū)配套、室內(nèi)配套等一些硬件設(shè)施的便利程度來展開規(guī)劃，當(dāng)然一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)繞不開成本、去化、速度等因素，但這些帶入開發(fā)商視角思考項(xiàng)目的邏輯，還是更傾向于數(shù)字經(jīng)濟(jì)理論，除開經(jīng)濟(jì)賬之外的領(lǐng)域，城投面對的是需要溫暖、歸屬感、煙火氣等不同情感需求的人。

美國著名社會學(xué)心理學(xué)家亞伯拉罕·馬斯洛（Abraham Maslow）曾提出過著名的“需求層次理論”，把人類的需求化分成一座金字塔，并劃分成五個(gè)層次，依次是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我實(shí)現(xiàn)需求。也許公寓是可以成為不僅滿足住所、睡眠這些生理需求的載體，也可以是更高需求的精神“避難所”。

一是解構(gòu)空間模塊，豐富公寓概念。從初始公寓項(xiàng)目的空間規(guī)劃說起，打破平面的公寓概念，從三維的視角豐富空間，交錯(cuò)不同功能的區(qū)域空間，形成可以匯聚更多人群的共享交流空間。

這方面上海城投寬庭光華社區(qū)下足了功夫。光華社區(qū)項(xiàng)目的人群定位于青年客群，作為與復(fù)旦大學(xué)城聯(lián)系緊密的保障性租賃社區(qū)，承擔(dān)著商品住宅、學(xué)校、商辦、公共綠化等地塊的銜接和地毯上蓋引流人群的功能。如此強(qiáng)烈的社會屬性，使公寓整體規(guī)劃以L型住宅為主，以景觀組團(tuán)作為切入點(diǎn)，根據(jù)景觀與最佳視線交錯(cuò)的地塊情況，規(guī)劃組織地塊內(nèi)空間布局，形成類W形的曲線式組構(gòu)，通過體塊減除與錯(cuò)落，完善體量和形體關(guān)系，形成空中花園和天際線。公寓設(shè)計(jì)鉆研的不再是標(biāo)準(zhǔn)化及體系化，而是一個(gè)無界開放的青年磁場，是一種生活狀態(tài)。

二是垂直維護(hù)，衍生共享服務(wù)。公寓項(xiàng)目建成后離不開社區(qū)服務(wù)的維護(hù)，不管是商業(yè)也好、住客也好，都是提供完善共享空間的紐帶。上文所提及的“寬庭薈”是布局七大“城投寬庭”社區(qū)配套商業(yè)板塊的抓手。在已開業(yè)的江灣社區(qū)配套商業(yè)中，寬庭薈招商除了常規(guī)的超市便利店等便民業(yè)態(tài)外，還挖掘了“魔女喝喝”精釀啤酒屋、小眾精品咖啡品牌“集品咖啡”、熱門手工制作體驗(yàn)等，為社區(qū)住客提供了休閑放松的消費(fèi)場所，烘托輕松活躍和精致生活的社區(qū)氛圍，成為社區(qū)商業(yè)新模式新風(fēng)景。此外，還豐富了共享配套，如健身房、游戲室、共享洗衣房、共享廚房、共享辦公等；還有公共配套包括接待大廳、社區(qū)水吧、閱讀區(qū)、階梯教室、影音室等。這些衍生出的共享服務(wù)給住客們帶來更多便捷，細(xì)心貼心的小設(shè)置總會讓人感受到溫暖。

綜上，上海城投收購公寓的消息是各地城投規(guī)?；⒌囊唤?，通過自營租賃品牌，利用基金的方式更好地拓寬市場渠道，是上海城投對于公寓板塊擴(kuò)張的理解。當(dāng)下，城投公寓數(shù)量的增速已經(jīng)看到了城投們對于長租公寓這一業(yè)態(tài)的持續(xù)看好，除了需要盡快對公寓領(lǐng)域的專業(yè)理解，也希望城投公寓產(chǎn)品能夠更多一些溫度，一些情緒，一些理想主義的情懷……