文丨華商韜略 王愷文
當(dāng)傳統(tǒng)民營(yíng)地產(chǎn)開發(fā)商依然困于債務(wù)泥沼，掙扎求生，一眾實(shí)業(yè)企業(yè)與背后的產(chǎn)業(yè)大佬們，卻持續(xù)跨界入局，高調(diào)跑入房地產(chǎn)市場(chǎng)，他們是怎么想，又在怎么做的？
1 得力的進(jìn)擊
“得力怎么又在拿地？”
10月剛以77.02%高溢價(jià)拍下寧波一處住宅用地的得力地產(chǎn)，11月分別以2.85億、4.8億、6.9億的價(jià)格拍下了湖州的三宗地塊，其中后兩宗交易的溢價(jià)分別達(dá)5.26%與9.52%。
整個(gè)2024年，得力地產(chǎn)一共拿下六宗土地，涉及交易金額約24億元。
而在去年，得力地產(chǎn)的動(dòng)作還要更大。
光在2023年下半年，頻頻出手的得力地產(chǎn)就接連拍下了寧海、湖州等地的七宗土地，總交易金額達(dá)45.86億元，一時(shí)間被媒體冠以“隱藏的地主”之名號(hào)。
得力地產(chǎn)的背后，是年?duì)I收超400億，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國(guó)、歐洲、南美、中東、東南亞等140多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的世界級(jí)辦公與文具巨頭得力集團(tuán)。
得力做地產(chǎn)業(yè)務(wù)，已有20年的時(shí)間，但2020年之前，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)都非常地保守：幾乎所有項(xiàng)目都只集中在集團(tuán)總部浙江寧?？h的核心區(qū)域，雖然2007年-2008年間，一度短暫進(jìn)入周邊的象山、臺(tái)州、湖州等城市，但也都沒有持續(xù)做下去。
這種開發(fā)模式下，即便是中國(guó)地產(chǎn)最瘋狂的時(shí)代，得力地產(chǎn)也只是nobody。包括在其大本營(yíng)一個(gè)縣城，得力地產(chǎn)的市占率也不到50%。
但2020年地產(chǎn)步入下行周期后，得力地產(chǎn)卻突然改變風(fēng)格，逆勢(shì)而上了。
2021年，得力的房產(chǎn)銷售占比一路走高。當(dāng)年，整個(gè)寧?？h出售住房3900套，其中2700套出自得力。
據(jù)寧波當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，從當(dāng)年寧海各板塊新房供應(yīng)占比來(lái)看，主城區(qū)的桃源、躍龍以及天明湖這三大板塊，幾乎被得力壟斷，有人甚至因此將寧?？h戲稱為“得力縣”。
此外，得力還在周邊地區(qū)加大力度，打造出了諸多銷冠樓盤，比如在湖州等周邊城市，多次獲得冠軍亞軍的業(yè)績(jī)，湖州長(zhǎng)興縣2022年上半年成交商品住宅當(dāng)中也有1/3是得力房。
2022年，得力地產(chǎn)的銷售額也突破40億元，并在深耕寧波的基礎(chǔ)上，持續(xù)向湖州、臺(tái)州、象山等周邊地區(qū)擴(kuò)張。2023年下半年，房地產(chǎn)大企業(yè)哀鴻遍野之際，得力更是一口氣拿下7塊土地，而且在官微上毫不客氣地打出了慶祝成功拿地的 “七子連興”金字大紅海報(bào)。
當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬紛紛倒下，甚至再也站不起來(lái)，產(chǎn)業(yè)大佬卻挺身而出，這樣的逆轉(zhuǎn)者，不只是得力，也還有更多。
2 爭(zhēng)相入局
2023年3月，江蘇南京首批集中供地土拍現(xiàn)場(chǎng)，一家名為“偉星置業(yè)”的公司以31億的成交價(jià)摘得南京史上第二貴地塊，驚訝了一眾國(guó)央企在內(nèi)的競(jìng)拍者。
更令人震驚的是：
在中指研究院發(fā)布的《2023年前四月全國(guó)范圍內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，此前名不見經(jīng)傳的“偉星置業(yè)”竟然名列第十，拿地?cái)?shù)量?jī)H次于保利發(fā)展，而幾乎唯一幸存的民營(yíng)地產(chǎn)巨頭龍湖也只能排在它的身后。
高調(diào)且規(guī)模不小的掃貨，讓偉星置業(yè)快速成為地產(chǎn)界的新黑馬。
而這匹黑馬的來(lái)頭，也同樣不小。它背后是大名鼎鼎的“紐扣大王”——偉星集團(tuán)。
創(chuàng)立于1976年的偉星集團(tuán)，總部位于浙江臺(tái)州，擁有“偉星股份”與“偉星新材”兩家上市公司，當(dāng)前總市值超350億元。
偉星股份作為國(guó)內(nèi)首家憑借紐扣和拉鏈生產(chǎn)而上市的企業(yè)，如今年產(chǎn)116億粒紐扣和8.5億米拉鏈，是當(dāng)之無(wú)愧的業(yè)界巨頭。
據(jù)偉星股份2024年最新財(cái)報(bào)，前三季度，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.8億元，同比增長(zhǎng)23.26%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)6.24億元，同比增長(zhǎng)17.15%。
偉星新材主要研發(fā)生產(chǎn)塑料管材，在中國(guó)PPR管材行業(yè)處于市場(chǎng)領(lǐng)先地位，公司今年前三季度營(yíng)業(yè)收入為37.73億元，同比增長(zhǎng)0.71%；歸母凈利潤(rùn)為6.24億元。
增長(zhǎng)穩(wěn)定盈利出色的兩家上市公司，讓偉星集團(tuán)的整體經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)22年為正，賬上現(xiàn)金充裕，負(fù)債率也控制在20%-30%的穩(wěn)健區(qū)間。
偉星置業(yè)大干快上的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，同樣發(fā)生在2020年。
在此之前，成立于千禧年的偉星置業(yè)一直將開發(fā)重心放在合肥、蕪湖、馬鞍山等安徽城市，規(guī)模不大，但積攢了知名度與口碑，以至于很多當(dāng)?shù)厝苏`以為“偉星”是本地房企。
2020年，偉星開始不滿于蕪湖、馬鞍山等二三線城市，重點(diǎn)向中部省會(huì)城市、長(zhǎng)三角城市群拓展，其拿地步伐因此顯著加快，規(guī)模也越來(lái)越大。
2021年，偉星在全國(guó)范圍內(nèi)拿下了19宗地塊，總投入高達(dá)225億元，首次進(jìn)入了杭州、南京、武漢等核心熱門城市。
2022年則是偉星自成立以來(lái)拿地最多的一年，總共拍下了20宗地塊，總金額高達(dá)243億元。
短短兩年，偉星光在拿地上就砸了驚人的468億元，其用于拿地的資金幾乎快要占到當(dāng)年?duì)I收的八成。而且，不只是拿地，偉星還提出了年銷售達(dá)500億-900億元目標(biāo)。
這一目標(biāo)放在前些年不足掛齒，放到現(xiàn)在卻是連融創(chuàng)等一眾大佬都只能佩服佩服。
實(shí)業(yè)家們爭(zhēng)相下場(chǎng)搶地，江浙的另一位產(chǎn)業(yè)大佬——“紡織大王”劉伯香，也沒閑著。
江蘇亞倫集團(tuán)成立于1989年，主打棉紡、服裝、面料、印染等多項(xiàng)業(yè)務(wù)，產(chǎn)品熱銷全國(guó)并出口海外，擁有18家全資控股子公司，員工總數(shù)6000余人，劉伯香還一度被傳為“南通首富”。
2023年4月，西安高新區(qū)中央創(chuàng)新區(qū)地塊的土拍現(xiàn)場(chǎng)，華潤(rùn)、保利等多家房企出手，但該土地最終被“南通亞倫地產(chǎn)公司”以16.5億元收入囊中。
僅在一周之后，亞倫地產(chǎn)又出現(xiàn)在了廣州番禺迎賓路地塊的土拍現(xiàn)場(chǎng)，這次甚至擊敗了一眾大型國(guó)央企開發(fā)商，以23.23億元的觸頂高價(jià)成功拍下該土地。
而到當(dāng)時(shí)，亞倫集團(tuán)當(dāng)年的新增土地貨值已達(dá)94.8億元，高居全國(guó)拿地榜單前20名。
雖然對(duì)于很多競(jìng)拍對(duì)手而言，南通亞倫像一個(gè)半路殺出來(lái)的程咬金，但劉伯香早就在1994年就率領(lǐng)亞倫涉水了地產(chǎn)開發(fā)。
亞倫地產(chǎn)的第一個(gè)項(xiàng)目是建設(shè)25萬(wàn)平方米的江蘇紡織面料專業(yè)市場(chǎng)，后續(xù)將業(yè)務(wù)逐漸拓展到了整個(gè)南通的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與社會(huì)保障住房建設(shè)上。
亞倫的提速，也同樣發(fā)生在行業(yè)寒冬之中，除了自己拿地，也與老牌房企們合伙拿地，共同開發(fā)。
自2022年10月以來(lái)，亞倫地產(chǎn)一口氣新增了5家與龍湖合作的項(xiàng)目公司，合作方大股東均為龍湖地產(chǎn)。
亞倫地產(chǎn)2022年首次進(jìn)軍合肥便是與龍湖合作的成果，期間，它們先以11.87億元摘得合肥經(jīng)開區(qū)一宗地塊，后又以6.86億元拿下合肥瑤海區(qū)的另一宗地塊。
亞倫在上海第三批次集中供地土拍中，則選擇與上海本土房企新黃浦合作，以9.51億元的價(jià)格拍得了青浦區(qū)熱門地塊。
多方實(shí)業(yè)大佬現(xiàn)身以外，隱身多年的煤老板們也在紛紛重回地產(chǎn)圈。
相比單純土拍拿地，煤老板們更鐘情于高端住宅，以及包括高端公寓、奢華酒店在內(nèi)的各種已建成運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)。
2022年5月，內(nèi)蒙古鄂爾多斯集團(tuán)斥資26.7億元購(gòu)買了上海蘇河灣中心3、4號(hào)寫字樓以及地下210個(gè)停車位，總面積超4.5萬(wàn)方。
2022年7月，內(nèi)蒙古匯能煤電集團(tuán)以62億元收購(gòu)了上海靜安大悅商務(wù)中心，如今已被更名為匯能大悅中心。
2023年11月，上海邕鵬實(shí)業(yè)以41.42億元的價(jià)格收購(gòu)了毗鄰湯臣一品的超級(jí)豪宅——中糧海景壹號(hào)的5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓，其背后正是由內(nèi)蒙古滿世煤炭集團(tuán)100%控股。
收購(gòu)高奢酒店，更是煤老板們?cè)谶@輪抄底行動(dòng)中最亮眼的新喜好。
2022年12月，收購(gòu)清水灣碧桂園希爾頓逸林酒店的海南蘅遠(yuǎn)投資，其背后股東王博、王鵬在陜西榆林地區(qū)擁有多家煤礦及煤化工企業(yè)。
同樣在2022年底，巨大償債壓力下，雅居樂將海南清水灣的3家度假酒店悉數(shù)出售，分別被錫林郭勒盟蒙東能源發(fā)展有限公司與鄂爾多斯市烏蘭煤炭集團(tuán)購(gòu)入。
2023年8月，海南香水灣富力萬(wàn)豪酒店被新業(yè)主更名為香水灣萬(wàn)豪度假酒店，業(yè)主海南納旭源實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司背后正是陜西榆林煤老板。
2023年10月，曾接待過美國(guó)總統(tǒng)的五星級(jí)酒店——北京金茂威斯汀大飯店，被北京渤海潤(rùn)澤以28億元拍下，背后兩大神秘股東石翠與蘇福蛇，同樣是來(lái)自榆林的煤老板。
一邊是哀鴻遍野的地產(chǎn)下行，一邊是跑步進(jìn)場(chǎng)的實(shí)業(yè)老板們。
下行時(shí)代的吸引力究竟在哪里？
3 地產(chǎn)后時(shí)代
瘦死的駱駝比馬大，地產(chǎn)依然是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和相關(guān)機(jī)構(gòu)的估算，2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總產(chǎn)值（包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、管理等）在10萬(wàn)億人民幣左右。
中國(guó)地產(chǎn)業(yè)在2010年-2020年間經(jīng)歷了超高速增長(zhǎng)，巔峰時(shí)期以碧桂園、恒大、融創(chuàng)、龍湖、綠地等為代表的千億房企，占有的市場(chǎng)總量超過了50%，前30家大房企的銷售額接近6萬(wàn)億人民幣。
即使如今需求與供給兩端都出現(xiàn)了一定程度的“雙縮”，但隨著傳統(tǒng)民營(yíng)頭部房企進(jìn)入洗牌甚至死亡期，市場(chǎng)上依舊出現(xiàn)了過去白熱化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期難有的新機(jī)會(huì)。
對(duì)于得力、偉星、亞倫這些實(shí)業(yè)巨頭而言，在本產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)已經(jīng)做到了翹楚，且擁有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流與充裕的資金儲(chǔ)備，在下行階段拿地，不失為一種選擇。
況且在過去的地產(chǎn)時(shí)代，這些產(chǎn)業(yè)大佬同樣涉足過地產(chǎn)開發(fā)，少有臨場(chǎng)跨界的小白，無(wú)論是布局寧波湖州的得力，還是在蕪湖馬鞍山穩(wěn)扎穩(wěn)打的偉星，在當(dāng)?shù)囟紦碛惺袌?chǎng)口碑基礎(chǔ)。
只是，過去的“高杠桿，高負(fù)債，高周轉(zhuǎn)”，以及巨債支撐的巨頭太過“強(qiáng)大”，主張求穩(wěn)的他們只能偏居一隅，茍著，在有優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)緩慢開拓。
如今，三高不再了，兇猛的巨頭不再了，風(fēng)水輪到了穩(wěn)健、實(shí)力、品質(zhì)、信譽(yù)，而這恰恰是這些擁有資金優(yōu)勢(shì)與社會(huì)知名度的實(shí)業(yè)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。
大浪淘沙過后，未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)屬于資金充沛，開發(fā)質(zhì)量高的地產(chǎn)開發(fā)商。
更關(guān)鍵的，應(yīng)該還是這些產(chǎn)業(yè)大佬都堅(jiān)定地看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，看好房地產(chǎn)的前景。
事實(shí)上，在國(guó)家一系列舉措的推動(dòng)下，一些城市的房地產(chǎn)也正在逐步走出谷底，房地產(chǎn)的局部復(fù)蘇甚至已經(jīng)開始。
但這注定不會(huì)是一場(chǎng)短期的調(diào)整，復(fù)蘇也不一定全國(guó)一盤棋地馬上就來(lái)。換句話說(shuō)，即便是這些逆勢(shì)而上的實(shí)業(yè)大佬，也依然是有挑戰(zhàn)和不確定性的。
比如，偉星就似乎在為自己前兩年的激進(jìn)買單。
去年底開始，偉星置業(yè)為了緩解銷售壓力，在杭州、武漢等地的項(xiàng)目都不得不采取降價(jià)促銷策略，最高降幅在20%-35%，一度引來(lái)一眾老業(yè)主的不滿。而它此前買的不少土地，也被認(rèn)為是抄底抄到了半山上。
轉(zhuǎn)入今年，偉星不但適當(dāng)放緩了拿地速度，而且銷售也比去年下降了30%。
產(chǎn)業(yè)大佬都愛講一個(gè)詞，長(zhǎng)期主義。
當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，恐怕也只有長(zhǎng)期主義，只有能熬得住長(zhǎng)期的人，才有資格去上場(chǎng)和在場(chǎng)。
中國(guó)地產(chǎn)的后時(shí)代，也是下一個(gè)時(shí)代的開始。