文｜ 365龍江樓市

今年，是LPR大幅下降的一年，迄今為止，5年期LPR共下降60BP，

LPR為什么讓樓市為之瘋狂？

買房人對此都不陌生，房貸利率=LPR±BP。

LPR，即貸款市場報價利率(Loan Prime Rate)，是指導銀行貸款利率定價的主要參考基準，每月20日由中國人民銀行公布更新。

LPR主要有兩個品種，1年期的短期借貸利率和5年期以上的長期借貸利率，房貸一般都是幾十年，所以你申請房貸時，銀行會在5年期以上LPR基礎上進行加減。

LPR越降，房貸利率越低，房貸還得越少。還需注意的一點是，簽房貸合同時的固定利率/浮動利率。

選擇固定利率，則LPR以簽合同時最近一次的LPR為準；選擇浮動利率，則LPR在一定周期內(nèi)（重定價周期內(nèi)）按最新的LPR重新計算。

現(xiàn)在利率正處于下行空間，建議大家選擇浮動利率，如果是固定利率的，也可以轉(zhuǎn)為浮動利率，能隨時享受最低利率。

不過僅可以調(diào)整一次，到底選固定利率還是浮動利率，需要結合自己的實際情以及未來LPR的變化。

BP，即利率基點（Basis Point），一個基點為0.01%，是利率變量的度量單位。

一般來說，BP都是固定的，而且終身跟隨。貸款時與銀行協(xié)商的基點，在合同期內(nèi)保持不變，且銀行會根據(jù)貸款人的信用狀況和風險情況評估確定不同的基點。所以LPR才備受關注，它直接關系到每個月的房貸。

舉個例子，假如你的房貸利率是LPR-50BP的話，今年1月，5年期以上LPR為4.2%，那你的房貸利率為4.2%-50*0.01%=3.7%；12月，5年期以上LPR為3.6%，則房貸利率為3.6%-50*0.01%=3.1%。

那房貸利率是如何調(diào)整的呢？

看重定價周期，也就是房貸利率重新調(diào)整周期。以前的重定價周期統(tǒng)一是每年1月1日，今年11月，重定價周期變化——自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業(yè)性個人住房貸款借款人可與銀行業(yè)金融機構協(xié)商約定重定價周期。

現(xiàn)可選三個周期：3個月、6個月、12個月。例如，原定利率調(diào)整時間為每年1月1日，選擇3個月的重定價周期后，重定價日變?yōu)槊磕甑?月1日、4月1日、7月1日和10月1日。選擇6個月的重定價周期后，重定價日變?yōu)槊磕甑?月1日、7月1日。

大部分銀行，在銀行APP提出申請即可調(diào)整。需注意的是，存量房貸只有一次申請調(diào)整重定價周期的機會，調(diào)整生效后不能再次調(diào)整。所以為什么有人的存量房貸利率還沒降到3.3%，是還沒調(diào)整重定價周期。那選擇長周期還是短周期？

重定價周期越短，你的房貸利率就跟隨LPR變化得越及時，LPR下降了，越早享受低利率，還的錢越少，LPR上調(diào)，越早承受高利率，還的錢變多?，F(xiàn)在處于利率下行周期，建議存量房貸業(yè)主將重定價周期調(diào)整為3個月。

一直以來，我們用租金回報率對比房貸利率，衡量房產(chǎn)價值。

租金回報率=房屋年租金/房屋總價。哈爾濱最新的月租金為24.73元/月/㎡。

今年截至11月，哈爾濱新房成交均價為10111元/㎡，則新房租金回報率為2.93%。哈爾濱租金回報率2.93%逼近哈爾濱最新房貸利率3.1%，當租金回報率覆蓋房貸利率時，就會實現(xiàn)“0成本”購房。

現(xiàn)在，LPR仍存在下降空間，本月初的經(jīng)濟會議，提及貨幣政策相關，“適時加大貨幣政策支持力度，適時降準降息，加大貨幣信貸投放力度?！?/p>

19日，美聯(lián)儲再次降息25個基點，也為國內(nèi)貨幣政策提供了寬松環(huán)境。明年繼續(xù)下調(diào)LPR的可能性還是很高的，明年的房貸利率有望“2字頭”。但LPR下調(diào)的最大阻礙就是公積金利率。由于房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率2.85%，之前全國多地的“2字頭”房貸利率被強制撤回。明年公積金貸款利率將被迫下調(diào)。