文 | 野馬財經(jīng) 趙普
編輯丨高巖
1月20日晚間，“閩系房企”正榮地產(chǎn)（6158.HK）的全資子公司正榮地產(chǎn)控股有限公司公告稱，“實控人歐宗榮因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施?！?/p>
正榮地產(chǎn)在1月21日下午發(fā)公告回應稱，將適時公布針對歐宗榮所實施的措施及相關案件的進展資料。正榮地產(chǎn)還表示，歐宗榮過去和現(xiàn)在均非本集團董事或高級管理層，公司一切業(yè)務運作維持正常，上述事宜未對公司業(yè)務運作造成任何影響。
不過，正榮地產(chǎn)控股可謂“屋漏偏逢連夜雨”，就在歐宗榮出事后，1月21日，正榮地產(chǎn)控股旗下兩家子公司：“正榮御園(上海)置業(yè)發(fā)展有限公司”和“正榮榮域(天津)置業(yè)發(fā)展有限公司”被納入失信被執(zhí)行人名單,其中后者欠付工程款約1790萬元，旗下曾開發(fā)天津津門正榮府等項目。
圖源：企業(yè)預警通
雖然近年來不少房企因為資金鏈緊張，導致公司法人或實控人被限高、成為被執(zhí)行人，但被曝出“違法犯罪”“帶走調查”等重磅消息的仍是少數(shù)。
值得注意的是，就在歐宗榮“出事”前3天，他的小兒子歐國偉辭任了正榮地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會成員等職務。
歐宗榮、歐國偉父子倆前后腳“退場”不要緊，正榮地產(chǎn)卻還要面對上千億的總負債、近600億元等待償還的借款。正榮的董事長劉偉亮和總裁李洋能幫助公司平穩(wěn)過渡嗎？
歐宗榮事發(fā)前的“正榮往事”
據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，歐宗榮這次“出事”或與福州東二環(huán)泰禾廣場其中一宗地塊的出讓有關。
2014年福州“2014-02號”晉安區(qū)橫嶼7地塊掛牌出讓，正榮、泰禾、國美商業(yè)地產(chǎn)、中輝閩商等4家房企競拍，最終由正榮以總價24.2億元、溢價52%拿下，該地塊與福州東二環(huán)泰禾廣場相連。后來，正榮把這宗地塊交給泰禾開發(fā)。
《中國房地產(chǎn)報》還在報道中指出，在對某官員案件的梳理中查到了上述相關事件，歐宗榮涉嫌“非國家公務人員受賄”。
不過，泰禾集團、正榮地產(chǎn)均未對上述報道中的內容給予回應。公開報道顯示，2024年福建有多位高官“落馬”，其中有兩位官至省級干部。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進分析稱，因為前幾天萬科的事情，正榮創(chuàng)始人歐宗榮這次“事發(fā)”更容易引發(fā)行業(yè)內外關注，從企業(yè)角度看，歐宗榮“涉嫌違法犯罪”與企業(yè)經(jīng)營合規(guī)性或有關聯(lián)。
歐宗榮作為正榮地產(chǎn)的創(chuàng)始人，行事頗為低調，在大眾視野中，歐宗榮僅有的幾次高調亮相，一次是2018年7月，歐宗榮在正榮集團上?？偛壳庙懮鲜需屄暎矏傊橐缬谘员?；另外是在2021年兩會期間，時任全國政協(xié)委員、正榮集團董事長的歐宗榮提交了《關于推動社區(qū)養(yǎng)老服務高質量發(fā)展的提案》，對社區(qū)養(yǎng)老服務提出了相應建議。
而歐宗榮的小兒子歐國偉的亮相則更多一些，曾一度被認為是歐宗榮重點培養(yǎng)的接班人。
公開信息顯示，歐國偉畢業(yè)于上海交通大學，主修國際經(jīng)濟與貿(mào)易專業(yè)。2010年左右就開始在正榮集團旗下公司熟悉業(yè)務，他在2017年9月20日被任命為正榮地產(chǎn)集團有限公司的非執(zhí)行董事，正式進入集團高層，并負責正榮非常重要的投資和資本等板塊。
當年歐宗榮退居二線后，他的“重臣”黃仙枝成為在臺前支持歐國偉的關鍵人物，經(jīng)常帶著歐國偉出席正榮地產(chǎn)的對外場合。
2023年，黃仙枝卸下正榮地產(chǎn)的董事會主席、執(zhí)行董事、提名委員會主席、薪酬委員會成員等職務?！袄铣几嫱恕?，年輕一代本應激流勇進，肩挑重擔，但歐國偉卻在2025年1月宣布辭任正榮地產(chǎn)的非執(zhí)行董事及審核委員會成員等職務。
除了“二代”從前臺退場，2024年正榮地產(chǎn)的人事也還有調整。2024年12月9日，正榮地產(chǎn)獨立非執(zhí)行董事及審核委員會主席也發(fā)生變更，陸海林博士辭任上述職務，由楊詠儀女士接任，自2024年12月31日起生效，楊詠儀的獨立非執(zhí)行董事職務的年薪為15萬元。
正榮“80后”接盤600億負債
歐宗榮“事發(fā)”后，正榮地產(chǎn)相關人士對外部媒體表示，正榮地產(chǎn)在股東支持下，長期以來實行職業(yè)經(jīng)理人管理制度，內部管控比較成熟和完善，因此，這次變動不會對公司日常經(jīng)營管理造成影響。
“野馬財經(jīng)”梳理發(fā)現(xiàn)，歐宗榮、歐國偉兩父子從“臺前”相繼退場后，留給這些職業(yè)經(jīng)理人的除了155個土儲項目，還有近600億元的借款待還。
正榮地產(chǎn)的債務危機從2022年開始浮出水面。當年2月11日，有市場傳聞正榮地產(chǎn)或將無法償還相關到期債務，當時的正榮地產(chǎn)還發(fā)布公告稱，相關報道不實。
但到了2月18日，正榮地產(chǎn)公告顯示，公司可用于清償債務的內部資金日益有限，預計現(xiàn)有的內部資源可能不足以解決于2022年3月即將到期的債務（包括于2022年3月5日全部贖回證券）。這篇公告拉開了正榮地產(chǎn)債務“爆雷”的序幕。
目前，正榮地產(chǎn)的最新債務信息還是截至2024年6月30日的財報。其財報顯示，正榮地產(chǎn)有290.63億元銀行及其他借款尚未償還，還有公司債券約50.95億元、優(yōu)先票據(jù)約243.99億元。
以上合計，正榮地產(chǎn)的債務約585.57億元。此外，正榮地產(chǎn)還有賬面值約14億元的優(yōu)先永續(xù)資本證券。上述債務中，正榮地產(chǎn)需一年內到期償還的高達536.27億元。
圖源：公司財報
相比之下，正榮地產(chǎn)的賬面資金就顯得太“單薄”了。
截至2024年6月30日，正榮地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行結余僅約38.7億元，除去已抵押存款9130萬元及受限制現(xiàn)金約25.43億元后，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約12.36億元。
此外，截至2024年6月30日，正榮地產(chǎn)共有15只優(yōu)先票據(jù)未能支付到期本金或利息，其中已經(jīng)公開的未支付本金合計約人民幣16億元、美元23.43億元，相應未支付的利息未公開。
而現(xiàn)在正榮地產(chǎn)“臺前”的兩大“帶頭人”，一個是董事長劉偉亮，一個是總裁李洋。值得注意的是，劉偉亮和李洋都曾是黃仙枝的“手下”。
劉偉亮是2023年從黃仙枝手中接過正榮地產(chǎn)的董事長席位，已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)超16年。公開信息顯示，劉偉亮2016年6月加入正榮地產(chǎn),先后在正榮的長沙、宜春等地方公司或項目歷練，隨后升任后正榮地產(chǎn)控股戰(zhàn)略投資中心總經(jīng)理、正榮地產(chǎn)控股副總裁、正榮地產(chǎn)控股董事等職務。
自2018年11月至今,劉偉亮還在正榮集團擔任過戰(zhàn)略運營中心副總經(jīng)理、人力部總經(jīng)理、總裁助理、常務副總裁及總裁等要職；2022年11月,他還獲任為正榮服務（6958.HK）的非執(zhí)行董事。
而李洋2022年9月13日接任行政總裁，主要負責正榮地產(chǎn)日常營運的全面管理。李洋在2018年4月加入正榮地產(chǎn)，曾在正榮的合肥、鄭州區(qū)域擔任要職。自2019年7月起，李洋先后分管設計、運營、投資、營銷、人力行政、法務及審計等多個職能部門。
目前，正榮地產(chǎn)的董事會成員共有6名，劉偉亮、李洋為執(zhí)行董事，歐國偉卸任非執(zhí)行董事后，謝駿接任該職務，此外還有3名獨董；管理層中，李洋與公司聯(lián)席公司秘書、財務總監(jiān)陳競德為主要成員。
這些人中，劉偉亮、李洋、陳競德都是“八零”后，也是正榮新一代核心管理層的代表，現(xiàn)在對他們的最大考驗是能否為正榮地產(chǎn)談妥化債方案。
昔日“莆田首富”能否“歸來”？
據(jù)《國際金融報》等媒體報道，歐宗榮2024年7月就已經(jīng)失聯(lián)。但這一消息并未得到正榮方面的確認。其實，歐宗榮一向行事低調，這倒是與他創(chuàng)建的正榮集團激進的“閩系風格”截然不同。
1964年1月，歐宗榮出生于福建省莆田市。公開報道顯示，歐宗榮曾經(jīng)回憶稱，自己的原生家庭非常貧窮，“沒有房子就住在祠堂里”。歐宗榮在家里排行老二，老大是歐宗金，老三是歐宗洪，三兄弟早年間以工程起家，后來建立了正榮、融信兩大房企，還衍生了正榮服務等上市公司。
歐宗榮是在1998年創(chuàng)辦正榮集團，作為“閩系黑馬”的代表企業(yè)之一，正榮地產(chǎn)只用了5年就把銷售額從百億干到了千億，于2018年躋身千億房企俱樂部；也是在2018年，正榮地產(chǎn)成功赴港上市。
2019年，歐宗榮家族以340億元財富位列《2019斯維登集團·胡潤房地產(chǎn)企業(yè)家榜》第12位。
據(jù)正榮地產(chǎn)官方介紹，公司曾位居中國房企綜合實力前20強，此前投資布局長三角、環(huán)渤海、中部、西部、海西和珠三角等6大區(qū)域經(jīng)濟圈,在上海、南京、福州、杭州、天津、武漢、成都、廣州等36大城市建設規(guī)劃精品項目超200個,總開發(fā)面積3000多萬方。
但也是從2019年，正榮地產(chǎn)開始降速，在政策和疫情的影響下，之前高速發(fā)展的“后遺癥”開始顯現(xiàn)。
2022年的正榮地產(chǎn)更是四處“漏風”，不僅嘗到了上市以來的首次虧損，還出現(xiàn)債務“爆雷”。
債務爆雷后的首份財報顯示，截至2022年6月30日，正榮地產(chǎn)負債總額1871.67億元，借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元；擁有現(xiàn)金及銀行結余約142.29億元，其中受限現(xiàn)金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約31.37億元。
兩年后，正榮地產(chǎn)的總負債雖然有所縮減，但仍高達1234億元，借款總額仍接近600億元。此外，正如上文所提，其未抵押、未受限的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約12.36億元?？梢姡洮F(xiàn)金流比2年前更為緊張。
值得關注的是，正榮地產(chǎn)2022年債務“爆雷”至今，其境外債務仍未就債務重組達成一致。
早在2022年12月中旬，正榮地產(chǎn)就披露境外整體債務管理方案。但近日正榮地產(chǎn)表示，截至2024年底，之前的債務重組協(xié)議已經(jīng)失效，會繼續(xù)和債權人討論，實現(xiàn)境外債務整體重組方案。
正榮地產(chǎn)2021年銷售額曾高達1456億元，但到了2024年，其連同合營公司及聯(lián)營公司累計合約銷售金額僅約67.29億元；此外，其2022年至2023年合計虧損約213.48億元，2024年上半年，繼續(xù)虧損23.43億元。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，創(chuàng)始人被采取強制措施，對企業(yè)信心也會造成一定波動，尤其是在正榮面對債務重組、又需完成“保交樓”等任務的關鍵時期，企業(yè)和項目層面是很怕波動的，這對整個企業(yè)的項目銷售也極為不利。
2020年，歐宗榮家族以360億元人民幣財富位列《2020衡昌燒坊·胡潤百富榜》第130位，一度成為“莆田首富”。如今，隨著公司業(yè)績下滑，利潤虧損，歐宗榮自己也涉嫌違法犯罪，這位“莆田前首富”、千億房企大佬，還能回到公眾視野嗎？
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