文｜酒管財經(jīng)
又一家地產(chǎn)酒店被擺上貨架。
近日，明發(fā)集團發(fā)布公告稱將以1億元出售泉州明發(fā)大酒店，接盤方為針記國際集團中國有限公司，由中國公民黃啟明及黃輝祥（又譯為黃惠祥）分別持有50%的權益。
公開資料顯示，針記集團背后是身價千億、曾連續(xù)14年蟬聯(lián)印尼首富的黃惠祥和黃惠忠兩兄弟。
值得注意的是，2003年開業(yè)的泉州明發(fā)大酒店自2023年以來并無任何業(yè)務，2024年財政年度無任何收入、凈虧損為約660萬元。
多家OTA平臺顯示，該酒店目前已不可預訂。
身價千億的印尼首富卻花1億在福建買了一家已停業(yè)兩年的老舊酒店，這一操作不禁引發(fā)了業(yè)內諸多猜測與疑問。
01、“失速者”明發(fā)難舍酒店生意
明發(fā)集團有限公司創(chuàng)始于1994年，是一家以城市運營為核心，以商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)、酒店經(jīng)營為支柱產(chǎn)業(yè)，并涉及工業(yè)、商貿、投資等多項領域的大型現(xiàn)代集團企業(yè)。
盡管與恒大、龍湖等房企同時期上市，明發(fā)集團卻始終保持百億規(guī)模。
本該發(fā)力成長的時候，明發(fā)卻遭遇停牌危機。
雖然在2021年迎來復牌，但在停牌的這幾年，明發(fā)集團的發(fā)展大受影響，在市場中逐漸掉隊。
在停牌期間，明發(fā)集團由于受到極大限制，頻頻發(fā)高息債券進行融資，這讓其多年來面臨資金壓力。
近兩年，地產(chǎn)系酒店被賣原因都很簡單直接。
業(yè)內人士指出，國內高星酒店的業(yè)主多為碧桂園、綠地、富力等房企，過去在地產(chǎn)開發(fā)項目中積累了不少星級酒店，當債務出現(xiàn)問題，需要獲取流動資金時，投入大、經(jīng)營前景不明確的重資產(chǎn)酒店，往往成了最先被急著甩掉的“包袱”。
在流動性壓力下，房企出售酒店資產(chǎn)多數(shù)處于被動，面臨著資產(chǎn)估值被壓價、資產(chǎn)流拍等問題。
據(jù)其公告顯示，本次出售明發(fā)集團凈虧損約390萬元?！暗刂骷乙矝]余糧了”，此次虧本出售泉州明發(fā)大酒店，業(yè)內認為明發(fā)同樣也是受困于資金流動性問題。
據(jù)其公告顯示，此次出售是為了整合及精簡酒店業(yè)務、提高資本使用率，并提升集團整體財務穩(wěn)健性。泉州明發(fā)大酒店自2023年以來并無任何業(yè)務，2024年財政年度無任何收入、凈虧損為約660萬元，出售事項可讓本集團透過變現(xiàn)目標公司的價值及避免產(chǎn)生進一步開支，改善其財務狀況及流動資金。
另據(jù)其官方口徑顯示，目前明發(fā)集團旗下運營中連鎖酒店共13家，其中江蘇5家、安徽6家、福建2家，已售出的的泉州明發(fā)大酒店已不在其列。
據(jù)了解，泉州明發(fā)大酒店于2003年開業(yè)，2011年曾翻新裝修，是泉州當?shù)匾患宜男羌壚暇频辍?/p>
早前據(jù)媒體報道，2021年該酒店業(yè)主方曾計劃投資1億元對酒店進行重裝改造，建設年限2021—2025年。
酒店經(jīng)營管理團隊與設計團隊業(yè)雖多次協(xié)調商討調整建設方案，但后續(xù)再無新動作，重裝改造一直擱淺至今。
值得注意的是，該酒店同年曾因違規(guī)使用童工被查處，被評為勞動保障守法誠信C級企業(yè)，上了失信“黑名單”。
如今，像明發(fā)一樣不少陷入流動性危機的房企，已很難兼顧擴張時建起來的高星酒店。
哪怕名下的酒店地段再好、再值錢，到了現(xiàn)金流告急的時候，該賣還是得賣，這似乎成了近兩年地產(chǎn)酒店留在牌桌上的唯一方法。
02、印尼首富為何看上這塊“燙手山芋”？
據(jù)悉，此次交易買家為針記國際集團中國有限公司，由黃啟明及黃輝祥持有。
黃啟明為這位神秘富豪雖不多見有相關報道，但黃輝祥卻是相當知名的印尼首富，是印尼商界大哥大一般的存在。
自2008年起，黃惠祥和黃惠忠已連續(xù)14年坐上印尼首富這把交椅。
在福布斯2022富豪榜上，黃氏兩兄弟的身價甚至比李嘉誠還多出117億美元。
他們更是被非政府國際救援組織樂施會發(fā)布報告點名，如果將兩兄弟身家加在一起，可以說是東南亞地區(qū)的首富，每年的盈利甚至可以消除印尼全國絕對貧困。
在彭博社發(fā)布的2023年全球最富有的25個家族中，黃氏兄弟排在第19位，財富達到488億美元（約合人民幣3726億元）。
雖然是靠煙草起家，但針記集團早在上世紀70年代就開始多元化布局，從工業(yè)園建設，到私人住宅，再到商場、寫字樓、酒店和購物中心，都被納入業(yè)務版圖。
在酒店領域，黃氏兄弟最廣為人知的是占地64萬平方米的大印尼購物中心綜合配套項目，也建成了印尼首家五星級酒店。
2004年，針記集團取得大印尼購物中心綜合配套項目30年經(jīng)營權后，投資2.42億美元。
如今該項目已發(fā)展為擁有東西兩棟相連而成的八層購物城，被稱為東南亞最大的商業(yè)綜合體。
另外，其投資的印度尼西亞雅加達凱賓斯基酒店更是成為歷史地標，其公共空間和豪華套房擁有印度尼西亞最佳當代藝術家的原創(chuàng)藝術作品。
黃氏兄弟祖籍福建晉江，有閩商血脈。
而任針記集團董事局主席的黃志明與黃惠忠的長子黃志勝（針記集團董事局董事長），同屬黃氏家族的第三代。
一位高星酒店開發(fā)負責人表示，自2023年開始，商業(yè)地產(chǎn)市場進入調整期，高星酒店資產(chǎn)成為家族投資者關注的重點，成為他們的防御性投資首選。
業(yè)內猜測，此時接盤一家已停業(yè)兩年的老舊酒店，除了多元化布局的戰(zhàn)略考量，或許還摻雜著落葉歸根的閩商情懷。
不過，截至目前針記集團行并未披露該酒店后續(xù)的改造計劃。
03、老舊地產(chǎn)酒店的“命運盲盒”
今日的“燙手山芋”，往往都是當年埋下的“坑”。
國內地產(chǎn)商的酒店生意大多還是沿用了地產(chǎn)思維，更看重資產(chǎn)價值，在管理、經(jīng)營、服務方面的經(jīng)驗不足。
就比如富力2017年用199億接盤的77家酒店，連續(xù)虧損多年，如今面臨著被清盤的局面。
近兩年賣掉高星酒店的房企業(yè)主，訴求與明發(fā)大同小異。
比如金茂出售北京威斯汀酒店時，就在公告中稱，出售帶來的現(xiàn)金流及利潤將用來優(yōu)化集團整體財務狀況及營運資金。
過去在房地產(chǎn)高速發(fā)展的一二十年里，國內酒店數(shù)量也經(jīng)歷了快速累積，房企是酒店投資的重要參與者。
而如今像針記集團、金峰水泥這些實業(yè)老板們出手抄底，也標志著星級酒店的業(yè)主構成進入了新時期。
業(yè)內人士認為，無論是“煤老板”還是其他實業(yè)老板搞跨界投資收購酒店，都是希望通過優(yōu)質酒店物業(yè)追求中長期收益，通過多元化戰(zhàn)略來分散風險。
地產(chǎn)酒店曾經(jīng)風光無限，不僅僅是因為時代紅利，也是市場供給使然。
如今，大多數(shù)老舊地產(chǎn)酒店生存的空間正在壓縮，會議的減少，老客人不斷流失，產(chǎn)品老化無力更新，人員老化，酒店所在城市新城區(qū)和商圈等變化，造成舉步維艱。
隨著大量新酒店的涌入，也使得老舊地產(chǎn)酒店轉型迫在眉睫。
在酒旅行業(yè)日新月異的當下，隨著消費者審美和消費習慣的不斷變化，老舊酒店正面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，原本地產(chǎn)酒店所附帶的“面子”、“格調”光環(huán)也在悄然消散。
許多曾經(jīng)風光一時的地產(chǎn)酒店，如今因設施陳舊、服務滯后等問題逐漸被市場邊緣化，甚至成為消費者吐槽的重災區(qū)。
業(yè)內普遍認為，很多酒店的硬件一般到了5到6年，保養(yǎng)維護好的7到8年，都需要重新進行改造或者裝修。
而2011年裝修翻新后至今已14年的泉州明發(fā)大酒店，早已到了翻新改造的節(jié)點。
不難發(fā)現(xiàn)，隨著時間的遷移，很多老舊酒店顯然難以憑借風格一成不變的軟硬件與管理方式跟上時代。
命運發(fā)生轉折，成為意料之中。
不少老舊地產(chǎn)酒店歷經(jīng)輝煌，大多已到了“而立之年”，也隨之拆開了“命運盲盒”，或停業(yè)甩賣，或自我升級，或凋亡，或重生。
大量設施老化、收益能力管理低下的老舊地產(chǎn)酒店，亟需通過輕量改造和收益管理優(yōu)化來提升運營能力和營收能力。
仲量聯(lián)行在《中國酒店存量資產(chǎn)改造白皮書》中就指出，存量改造后酒店物業(yè)的盈利能力、資產(chǎn)價值和資產(chǎn)流動性將得到提升，更加具備長期投資潛力，為投資人提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流和財務收益的同時，也為未來可能的成功退出提供保障。
未來能留存下來的地產(chǎn)酒店，或許唯有經(jīng)歷一場大刀闊斧的改造，才能有與市場和消費者對話的可能。
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