文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)

郭廣昌最終沒有將三亞亞特蘭蒂斯賣掉。

2月10日，正在推進(jìn)私有化進(jìn)程的復(fù)星旅游文化集團(tuán)（下稱“復(fù)星旅文”，01992.HK）公告稱，公司正考慮分拆三亞亞特蘭蒂斯，并于上海證券交易所進(jìn)行獨(dú)立REIT上市的可能性。

自項(xiàng)目開業(yè)以來，郭廣昌曾多次公開提到三亞亞特蘭蒂斯，對(duì)其珍視可見一斑，項(xiàng)目也為上市公司貢獻(xiàn)了不少收入。不過于一年前，路透社曾報(bào)道稱復(fù)星正尋求出售亞特蘭蒂斯度假村的全部或部分股權(quán)，以減少公司的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

從擺上貨架到轉(zhuǎn)道REIT，“現(xiàn)金奶?！眮喬靥m蒂斯，如今能否在市場(chǎng)上估個(gè)好價(jià)？

最賺錢的資產(chǎn)之一，年?duì)I收最高達(dá)17億

一年前，明星項(xiàng)目三亞亞特蘭蒂斯還是被擺在貨架上的資產(chǎn)。

彼時(shí)路透社消息稱，復(fù)星旅文母公司復(fù)星國(guó)際已經(jīng)開始向亞特蘭蒂斯?jié)撛谫I家和顧問發(fā)送資料，并進(jìn)行了初步的非正式討論，接洽的對(duì)象主要包括中國(guó)國(guó)有企業(yè)和中東的財(cái)團(tuán)，但具體的作價(jià)尚未公開。

有熟悉海南當(dāng)?shù)匚穆檬袌?chǎng)的資深人士當(dāng)時(shí)對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，亞特蘭蒂斯此前的確在尋求買家，但是資產(chǎn)體量太大，很難有具備實(shí)力的買家出手。

如今復(fù)星旅文轉(zhuǎn)而尋求REIT上市，一方面或出于出售情況不理想，另一方面也與當(dāng)前復(fù)星系加快輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的方向吻合。

在去年底的第八屆世界浙商上海論壇上，郭廣昌就直言要向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，“復(fù)星過往的積累形成了我們的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，未來我們要靠手藝吃飯?！?/p>

而REITS作為一個(gè)金融工具，可以盤活沉重資產(chǎn)的同時(shí)獲得活水資金，既緩解復(fù)星系債務(wù)壓力又能保留其項(xiàng)目管理權(quán)。有不愿具名的大宗資產(chǎn)分析師指出，當(dāng)下中國(guó)公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容，文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs雖然還處在前期探索階段，但政策端已開始發(fā)力，“當(dāng)前已有不下十只文旅REITs項(xiàng)目在申報(bào)?！?/p>

2024年7月，國(guó)家發(fā)展改革委“1014號(hào)文”發(fā)布，將文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施REITs涉及景區(qū)標(biāo)準(zhǔn)放寬至4A級(jí)以及配套酒店。

亞特蘭蒂斯之所以能成為REITs標(biāo)的，或與其“現(xiàn)金奶?！?特質(zhì)相關(guān)。

“亞特蘭蒂斯”的靈感來自迪拜的超級(jí)文旅項(xiàng)目亞特蘭蒂斯度假村，每年熱衷到該項(xiàng)目的郭廣昌在2013年開啟了中國(guó)版本的打造，2018年項(xiàng)目正式開業(yè)時(shí)，郭廣昌在個(gè)人微信號(hào)發(fā)文感慨，“我看著三亞亞特蘭蒂斯，就像看著自己的兒子?！?/p>

這一擁有國(guó)內(nèi)首家七星級(jí)酒店、失落的空間水族館、水世界等的綜合體，自開業(yè)起就接連創(chuàng)造可觀的營(yíng)收及利潤(rùn)表現(xiàn)。

2019年，亞特蘭蒂斯的運(yùn)營(yíng)收入突破13億元，到訪人次超520萬；即便在疫情期間，三亞亞特蘭蒂斯仍舊保持超強(qiáng)的吸客能力，在2020-2021年創(chuàng)造了12.27億元、14.55億元的營(yíng)業(yè)額，全年經(jīng)調(diào)整EBITDA達(dá) 6.1億元、6.5億元。

2023年三亞亞特蘭蒂斯刷新了歷年最好的營(yíng)收收入，達(dá)17.7億元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為5.1億元，是除了外部收購的Club Med業(yè)務(wù)以外，復(fù)星旅文旗下最賺錢的項(xiàng)目資產(chǎn)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)注意到，復(fù)星旅文在2月10日公告中指出，整個(gè)亞特蘭蒂斯度假村項(xiàng)目于2024年11月30日現(xiàn)況下的市值為130.01億元，由復(fù)星旅文持有100%權(quán)益。

三亞亞特蘭蒂斯也在此前進(jìn)行過資本化嘗試。公告顯示，該項(xiàng)目還有一筆70億元的定期貸款抵押，到期日為2044年1月28日。該筆貸款為復(fù)星旅文于2020年發(fā)行的三亞亞特蘭蒂斯資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，募資規(guī)模為70億元。該筆CMBS以三亞亞特蘭蒂斯的酒店和水上樂園物業(yè)作為抵押，以項(xiàng)目公司100%的股權(quán)及三亞亞特蘭蒂斯的運(yùn)營(yíng)收入和應(yīng)收賬款作為質(zhì)押。

酒店房?jī)r(jià)逐年下降，平均房?jī)r(jià)或跌破2000元/晚

不過，隨著性價(jià)比消費(fèi)趨勢(shì)，三亞亞特蘭蒂斯的盈利水平正受到影響。

2024年上半年，亞特蘭蒂斯到訪游客344萬人次，平均客房入住率創(chuàng)歷史新高，達(dá)89.6%。但在營(yíng)收及利潤(rùn)方面呈現(xiàn)下滑，其中營(yíng)業(yè)額錄得5.04%的跌幅至8.66億元；經(jīng)調(diào)整EBITDA下滑約36.2%至2.94億元。

關(guān)鍵原因就在于酒店房?jī)r(jià)的下調(diào)。

據(jù)過往財(cái)報(bào)，自開業(yè)以來，酒店業(yè)態(tài)持續(xù)為亞特蘭蒂斯貢獻(xiàn)收入，酒店平均房?jī)r(jià)從2018年的1915元，連年波動(dòng)上漲至2022年的2440元；在部分節(jié)假日，房?jī)r(jià)和客房收入更是節(jié)節(jié)攀高。如在2023年五一假期、2024年春節(jié)，亞特蘭蒂斯平均每日房?jī)r(jià)約為4346元、5786元，其中最貴的房型皇家套房房?jī)r(jià)一度能達(dá)到28.8萬元/晚。

而自2024年起，亞特蘭蒂斯所處的海南文旅市場(chǎng)迎來了陣痛，即便是國(guó)慶黃金周等節(jié)假日也不如預(yù)期。

復(fù)星旅文在財(cái)報(bào)中稱，受國(guó)內(nèi)旅游住宿市場(chǎng)供需變化趨勢(shì)影響，為維持產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，公司主動(dòng)采取靈活定價(jià)調(diào)整，2024年上半年亞特蘭蒂斯的客房平均每日房?jī)r(jià)為2043.8元，較2023年同期下降15.1%?！昂Ｄ先齺喌钠渌频昙岸燃俅逡蚴袌?chǎng)整體疲軟而降價(jià)，游客及客戶也對(duì)價(jià)格更為敏感?！?/p>

深圳莫斯奇諾酒店管理高級(jí)合伙人孫猛提供一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，以三亞13家高端酒店為例，2024年國(guó)慶期間，平均房?jī)r(jià)下調(diào)24.7%；2025年春節(jié)，三亞酒店整體市場(chǎng)OCC、ADR、PevPar較2024年同期下降0.2%、13.1%、13.3%，“去年以來三亞各家酒店都加大了促銷力度?！?/p>

亞特蘭蒂斯也不例外，有三亞酒店從業(yè)者便稱，去年節(jié)假日期間亞特蘭蒂斯最低渠道價(jià)可達(dá)到1200元/晚。孫猛亦透露，2024年全年亞特蘭蒂斯的平均房?jī)r(jià)已不足2000元。

在公告中，復(fù)星旅文也提到了因三亞亞特蘭蒂斯房?jī)r(jià)下降，影響整個(gè)項(xiàng)目及公司整體收入及利潤(rùn)表現(xiàn)?！皝喬靥m蒂斯的房?jī)r(jià)近年一直處于下降通道，加上可售房源已經(jīng)基本出售，營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)都已經(jīng)透支，后勁不足了?！甭糜尉频晷袠I(yè)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師趙煥焱對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)分析稱。

據(jù)悉，三亞亞特蘭蒂斯項(xiàng)目還包括棠岸地產(chǎn)配套，總共為1004個(gè)可銷售住宅度假單位，囊括197個(gè)別墅及807套度假公寓。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理，在2018-2019年，因可售房源大量交付，復(fù)星旅文分別確認(rèn)收入33.9億元、34.3億元，回籠現(xiàn)金近70億元，占總投資的七成。而截至2024年上半年，亞特蘭蒂斯未有物業(yè)銷售及建筑服務(wù)所產(chǎn)生的收入。

這也意味著，如今亞特蘭蒂斯的市場(chǎng)估值，更多取決于酒店房源出租、觀光游樂項(xiàng)目門票、商業(yè)零售出租等帶來的收益，而這與當(dāng)前三亞乃至海南旅游業(yè)的行情唇齒相依。

郭廣昌投入大量心血的明星項(xiàng)目亞特蘭蒂斯，在轉(zhuǎn)道REIT后的走向仍令人關(guān)注。