文 | 空間秘探 武爽

近期，擁有120多年歷史的紐約華爾道夫公寓首批成功出售，根據(jù)官方記錄，銷售額超過(guò)700萬(wàn)美元。此次紐約華爾道夫公寓的回歸，或?qū)?huì)再次刷新紐約最奢華公寓的標(biāo)準(zhǔn)。事實(shí)上，近年來(lái)不少“百年”公寓煥新回歸，在住房及租房交易市場(chǎng)十分火熱，其投資價(jià)值和使用價(jià)值不斷被刷新，購(gòu)買者的年紀(jì)也趨向年輕化……這些“老”公寓資產(chǎn)正在發(fā)生哪些變化？

華爾道夫公寓高價(jià)開售

近期，紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria New York）經(jīng)過(guò)近十年的翻新改造，酒店部分即將在今年春天開業(yè)，首批紐約華爾道夫公寓已開始出售。根據(jù)官方記錄，華爾道夫公寓至少已簽署三份合同，銷售額超過(guò)700萬(wàn)美元，其中三套公寓的成交價(jià)格分別為180萬(wàn)美元、250萬(wàn)美元和300萬(wàn)美元。

2017年，紐約華爾道夫開始進(jìn)行修復(fù)改造，進(jìn)入全新里程，變身“酒店+住宅”模式。這座建成于1931年的宏偉紐約歷史建筑，18層以下的房間將延續(xù)紐約華爾道夫酒店的傳奇，全新升級(jí)酒店套房和全部設(shè)施，仍以“酒店”重生，大樓18層以上的房間將改造為375套可購(gòu)買的豪華產(chǎn)權(quán)公寓，向全球買家開放。

公寓業(yè)主不僅享有和酒店住戶一樣的24小時(shí)送餐、衣物送洗等服務(wù)，還享有超過(guò)5萬(wàn)平方英尺的公寓專用公共空間。包括25米長(zhǎng)的天窗泳池、健身中心、娛樂休閑空間、游戲室和私人影院，同時(shí)還可使用酒店提供的高端配套服務(wù)設(shè)施，其中包括30,000平方英尺的水療中心、餐廳、宴會(huì)廳和會(huì)議室。 

盡管華爾道夫公寓已完成首批交易，酒店部分仍在籌備之中，預(yù)計(jì)將于2025年春季重新開業(yè)，并已于去年12月10日開放2025年9月之后的預(yù)訂。

華爾道夫酒店自1931年開業(yè)以來(lái)，一直是紐約的地標(biāo)建筑，曾接待無(wú)數(shù)世界政要、社會(huì)名流和商業(yè)領(lǐng)袖。2015年，中國(guó)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)（現(xiàn)大家保險(xiǎn)集團(tuán)）以創(chuàng)紀(jì)錄的19.5億美元的價(jià)格從希爾頓集團(tuán)手中購(gòu)得該物業(yè)，并簽訂了100年管理協(xié)議，由希爾頓繼續(xù)運(yùn)營(yíng)酒店。不久后中國(guó)安邦保險(xiǎn)集團(tuán)宣布，華爾道夫?qū)⒂?jì)劃停業(yè)三年進(jìn)行大規(guī)模的翻新。原有的1,400間酒店客房被改造為375套公寓和375間酒店客房，這使其成為最大、最復(fù)雜和最昂貴的公寓改建和酒店重建項(xiàng)目之一。

后來(lái)華爾道夫劃歸至大家保險(xiǎn)集團(tuán)，酒店卻因多方面原因數(shù)次推遲重新開放的時(shí)間，翻新成本也從最初預(yù)計(jì)的10億美元飆升至超過(guò)20億美元，直到去年才最終確定將在2025年春季開業(yè)。 

值得一提的是，華爾道夫酒店知名的“星光廳”，將改建成四季常溫的室內(nèi)游泳池——長(zhǎng)達(dá)82英尺的“星光泳池”。據(jù)媒體爆料，想在這里暢游一番，“門票”需要180萬(wàn)美元，因?yàn)橹挥兴堑淖舨趴梢赃M(jìn)入。房型上，紐約華爾道夫公寓提供從單間公寓到四居室及頂層復(fù)式等不同戶型，部分套房還配備私人露臺(tái)，起售價(jià)為187.5萬(wàn)美元。

2017年的2月28日，是華爾道夫作為酒店運(yùn)營(yíng)的最后一天。按照這一計(jì)劃，安邦支付1億美金的員工遣散費(fèi)和10億美金的改造費(fèi)用。據(jù)當(dāng)時(shí)金融時(shí)報(bào)估計(jì)，項(xiàng)目完成后，大家保險(xiǎn)可以獲得40億美金的利潤(rùn)。

120多年以來(lái)，華爾道夫酒店歷經(jīng)無(wú)數(shù)名人名流的下榻，見證了紐約甚至美國(guó)的歷史，接待過(guò)的各國(guó)政要數(shù)不勝數(shù)， 包括丘吉爾，戴高樂和伊麗莎白女王。紐約華爾道夫公寓這一次的回歸，將會(huì)再次刷新紐約最奢華公寓的標(biāo)準(zhǔn)。

“百年”公寓搶著買

除卻紐約華爾道夫公寓，世界上還有一批“老”公寓讓人念念不忘。

倫敦海德公園文華東方酒店所在的大樓始建于1889年，曾是當(dāng)?shù)刂暮廊A單身公寓，歷經(jīng)歲月變革，這里一度成為英國(guó)皇家陸軍“特種空勤團(tuán)”（SAS）的總部，還曾是英國(guó)女王舞蹈老師的宴會(huì)場(chǎng)所。文華東方酒店集團(tuán)于1996年購(gòu)買了這間酒店進(jìn)行全面裝修。2018年，酒店遭遇了一場(chǎng)意外火災(zāi)，于是耗資超過(guò)1億8500萬(wàn)英鎊（折合人民幣超過(guò)16億元）進(jìn)行重修，如今已經(jīng)完成了全部的翻新和修復(fù)工作。

酒店頂層公寓套房包含三間臥室、三間浴室、一間私人餐廳、兩間廚房，可飽覽海德公園與倫敦城市天際線的絕美景致，是整個(gè)倫敦最大的套房之一，其價(jià)格也平均每晚42,000英鎊。

2022年，文華東方宣布旗下位于巴塞羅那黃金地段——感恩大道和對(duì)角線大街交界處的Grand Penthouse豪華公寓改造全部完成，即日起對(duì)外公開銷售。這處黃金地段、極盡奢華的豪華公寓大樓，此前是德意志銀行巴塞羅那總部。所有在售公寓中，頂層650平方米躍層豪宅的售價(jià)，將創(chuàng)下巴塞羅那在售公寓價(jià)格記錄——每平方米價(jià)格超過(guò)6萬(wàn)歐元，整套頂層豪宅報(bào)價(jià)超過(guò)450萬(wàn)歐元。

2023年年初，一位神秘的亞洲富豪花了4000多萬(wàn)歐元，買下了巴塞羅那文華東方私享宅邸最貴的頂層復(fù)式豪宅。其出價(jià)創(chuàng)下了西班牙史上最貴頂層公寓的紀(jì)錄，每平方米的房?jī)r(jià)超過(guò)了61000歐元，同樣打破了西班牙全國(guó)的紀(jì)錄。

在國(guó)內(nèi)，也有這樣不少歷史悠久的公寓，煥發(fā)著新的生命活力。

2024年上海靜安賓館宣布將更名為“海格公寓”，這也是它最初的名字。整體的改造盡量恢復(fù)原來(lái)西班牙建筑的特色，從外立面到部分內(nèi)部結(jié)構(gòu)都保留原貌，把它恢復(fù)到1934年時(shí)的風(fēng)格。不久的將來(lái)，“海格公寓”將以涵蓋高端公寓及精品商業(yè)區(qū)的綜合體重回大眾視野。高端公寓部分包含62套不同面積的房間，同時(shí)配有會(huì)議室、健身房、活動(dòng)室以及酒廊等，為客戶提供酒店式的服務(wù)。

位于上海市徐匯區(qū)復(fù)興中路1331號(hào)上的“黑石公寓”，又叫“復(fù)興公寓”，建于1924年，曾號(hào)稱“中國(guó)最好的公寓”。該公寓建成之后，其先進(jìn)和奢華程度令人嘆為觀止。該樓包含31間大、中、小型套房。所有臥室都建有提供冷熱水的浴室，廚房?jī)?nèi)均配有冰箱、煤氣灶及小型洗衣設(shè)備，公寓內(nèi)還設(shè)有四季恒溫泳池、餐廳和舞廳。大樓的頂層是一座屋頂花園，戶外還設(shè)有3座網(wǎng)球場(chǎng)及12個(gè)停車庫(kù)。在服務(wù)方面，如果客人需要，公寓還可提供餐食服務(wù)。

此外，公寓還提供了電梯、中央供暖和傭人服務(wù)，公寓的創(chuàng)建人宋合理甚至還聘請(qǐng)了一位外籍管家。由于環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施先進(jìn)，Blackstone Apartments在1925年的招租廣告中干脆直接打出了“中國(guó)最好的公寓”這樣的旗號(hào)：中國(guó)最好的公寓。拎包入住或空屋租用均可，網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、舞廳免費(fèi)開放。還可提供宴席服務(wù)、無(wú)線電服務(wù)等。租金適中，地址坐落于法租界黃金地段。

復(fù)興中路1363號(hào)坐落著建于1929年的法國(guó)公寓式里弄克萊門公寓，“克萊門”3個(gè)字取自上海法商電車電燈公司的大班、比利時(shí)人克萊門的名字。復(fù)興中路1363弄克萊門公寓（Clements Apartments）又名玉門公寓，小區(qū)內(nèi)共有五幢房屋，建于1929年。由比利時(shí)人克萊門與教會(huì)一起設(shè)計(jì)投資興建，是五幢西式樓房組成的旅館式公寓，在當(dāng)時(shí)，“套房供包月出租”吸引了不少外國(guó)人。成為當(dāng)時(shí)主要供少數(shù)外國(guó)人吃喝玩樂的服務(wù)場(chǎng)所，也有少數(shù)中國(guó)富商豪紳搬入居住。

在不少人的眼中，河濱大樓是被影視劇帶火的，從《蝸居》到《何以笙簫默》再到《我的前半生》再到《上海女子圖鑒》，河濱大樓一次次出鏡，知名度可謂一次更比一次高。但事實(shí)上這棟老公寓，一直以來(lái)都充滿了傳奇色彩。大樓主人是曾經(jīng)上海灘赫赫有名的房地產(chǎn)大王沙遜。于1935年建成，初名河濱公寓，是上海最早的蘇州河水景住宅。曾是亞洲最大公寓，有著“亞洲第一公寓”的美稱。

還有常德公寓，張愛玲在這里遇見胡蘭成，在這里寫下了諸多作品，和年輕時(shí)的朋友炎櫻在頂樓留下笑容燦爛的舊照，還曾在這里寫下《公寓生活記趣》：“公寓是最合理想的逃世的地方，在公寓房子的最上層你就是站在窗前換衣服也不妨事！”

武康大樓，舊稱東美特公寓，原名諾曼底公寓（I.S.S Normandy Apartments），位于上海徐匯區(qū)淮海中路1842-1858號(hào)。大樓始建于1924年，由萬(wàn)國(guó)儲(chǔ)蓄會(huì)出資興建，占地面積約1700平方米，以其巨輪般的外形而聞名，不僅是上海第一座外廊式公寓大樓，還是世界上僅存的三座船型建筑之一。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上的報(bào)價(jià)，武康大樓的均價(jià)已超過(guò)每平方米15萬(wàn)元，一個(gè)93平方米的小公寓售價(jià)也高達(dá)1400萬(wàn)元。2021年，網(wǎng)傳武康大樓老業(yè)主放盤出售一套建面176㎡，報(bào)價(jià)僅3050萬(wàn)的一套房源，掛牌當(dāng)日據(jù)傳已有100組客戶看房。

近幾年，武康大樓突然躥紅為“文青宇宙中心”，最夸張時(shí)，3天內(nèi)來(lái)了40萬(wàn)人。大部分外地游客坐高鐵過(guò)來(lái)，第一站就直奔武康大樓，第二站才是外灘。這些圍觀者傾向于體驗(yàn)都市生活方式——看完武康大樓，買個(gè)冰激凌或喝杯咖啡，拍好看的照片。

對(duì)不同的人來(lái)說(shuō)，公寓所被賦予的定義不盡相同。對(duì)于才女作家張愛玲來(lái)說(shuō)，公寓是最理想的逃世之地；對(duì)于法國(guó)銀行家Olivier Sarkozy來(lái)說(shuō)，公寓是收藏品；對(duì)于好萊塢演員Michelle Williams來(lái)說(shuō)，公寓是城市最佳觀景點(diǎn)。公寓，豪宅，很多人不會(huì)把它們聯(lián)系到一起。但在全世界，公寓即豪宅的風(fēng)潮已經(jīng)是洶涌澎湃。這些“初代網(wǎng)紅豪宅”“百年”過(guò)去，依舊火熱。

老公寓都有誰(shuí)在買

老公寓：憑什么這么貴？又有誰(shuí)在買？成為不少人心中的疑問(wèn)。

首先，“老”公寓扮演的角色正在發(fā)生變化。愛默生說(shuō)過(guò)：“城市是靠記憶而存在的”。城市中的老建筑就代表了一座城市的記憶，它是一座城市的個(gè)性所在，因?yàn)樗遣豢稍偕?。這些擁有歷史底蘊(yùn)的“老”公寓，完美地融合著城市的A、B面，可以看到不同時(shí)空的對(duì)話，歷史與現(xiàn)代、理性與瘋狂在這里共生，并激發(fā)出更堅(jiān)韌、深邃、持久的生命力。

歷史文化的沉淀及底蘊(yùn)使其魅力高漲，受人追捧，而價(jià)格也是一路高漲，可以說(shuō)每一幢公寓都是珍藏級(jí)，價(jià)格也是以億為單位，讓不少人望而卻步?！袄稀惫円巡粌H僅是房子，它是優(yōu)秀歷史建筑的“活化石”，更是一種文化的傳承。

與“一百年”前社會(huì)名流對(duì)居住環(huán)境的高要求不同，現(xiàn)在的購(gòu)買者更看重老公寓背后的人文與歷史底蘊(yùn)，將其視為能夠體現(xiàn)個(gè)人品位的收藏品。比如十多年之前，上海老公寓的市場(chǎng)估值和周邊的新公寓估值邏輯差不多，僅從其所處的地段、品相、占地面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)評(píng)估，這幾年來(lái)，除基礎(chǔ)數(shù)據(jù)外，買家們會(huì)更看重昔日營(yíng)造商背景、建筑風(fēng)格元素、屋內(nèi)歷史物況、風(fēng)格是否完好保存等因素，甚至，連房子里以前住過(guò)什么人、有過(guò)怎樣的家族典故都為看房者們津津樂道。

其次，稀缺屬性背后的“身份”價(jià)值。古希臘哲學(xué)家亞里士多德曾說(shuō)：登高望遠(yuǎn)，不是為了被整個(gè)世界看到，而是為了看到整個(gè)世界?？v觀全球知名頂級(jí)品牌公寓，幾乎大都選址都市核心區(qū)域。具有“稀缺性黃金地段”“占據(jù)城市絕對(duì)的中心““標(biāo)志性建筑”“鶴立雞群的高度”“不可復(fù)制的城市風(fēng)景”“可遇不可求”等典型特征，頂級(jí)公寓因此令無(wú)數(shù)財(cái)富領(lǐng)袖趨之若鶩。

這種頂級(jí)公寓情結(jié)是世界性的。擁有頂級(jí)公寓一直是擁有高級(jí)財(cái)富的標(biāo)志，它是最終的地位象征，被認(rèn)為是富人和名人的終極戰(zhàn)利品。超高凈值人士愿意以最高的價(jià)格購(gòu)買最好的房產(chǎn)。1963年索尼創(chuàng)始人盛田昭夫在曼哈頓第五大街的公寓置業(yè)，與世界500強(qiáng)CEO為鄰；卡塔爾前任首相哈馬德以高達(dá)1.4億英鎊買下位于全球最昂貴公寓海德公園一號(hào)頂層總面積1858平方米復(fù)式公寓，該公寓可俯瞰白金漢宮花園。讓這些世界級(jí)的大人物不惜以重金將其收入囊中的原因在于，這些頂級(jí)公寓本就定義了身份、品位、圈層、視野和財(cái)富。

同時(shí)，數(shù)量上的稀缺，也讓這些“古董”更加值錢。還以上海為例，據(jù)現(xiàn)有資料顯示，上海市現(xiàn)存老公寓（洋房）4000-5000幢。2004年起，上海市房地局第17號(hào)文件規(guī)定，國(guó)有花園住宅只租不售?，F(xiàn)存私有產(chǎn)權(quán)的老公寓（洋房）總共也只有500—600棟，在滬上一家知名老洋房經(jīng)濟(jì)企業(yè)擔(dān)任市場(chǎng)總監(jiān)的陸偉告訴我們，產(chǎn)權(quán)清晰、可供出售的老洋房全市只有300棟左右，這之中的一些還亟需修繕。

再者，購(gòu)買的“受眾”正在愈發(fā)趨于年輕化。早期的買家以外籍人士和有過(guò)留洋背景的人士為主。這些年，國(guó)內(nèi)本土的企業(yè)家、投資界的大佬、對(duì)老上海有情懷的“土著”、一線明星影星等，也開始入手“老”公寓。據(jù)一位公寓業(yè)務(wù)從業(yè)者透露：“目前見過(guò)年齡最小的買主是90后?！睂?duì)于80后、90后而言，他們更喜歡具有人文歷史底蘊(yùn)的住宅，希望在保留老房子原有結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上增添一些時(shí)尚元素?！袄稀惫⑹且环N性感的文化象征和符號(hào)，讓他們?cè)谕g人中脫穎而出。

這些“老”公寓的物業(yè)設(shè)計(jì)很有特點(diǎn)，獨(dú)具時(shí)代文化和藝術(shù)風(fēng)格色彩，這一點(diǎn)在現(xiàn)在很多新的公寓樓身上，已經(jīng)很難覓得。當(dāng)前千篇一律的公寓建造風(fēng)格已經(jīng)讓很多個(gè)人喜好分明的買家感到厭倦了，這些“老”公寓讓他們頓時(shí)眼前一亮。而且這種公寓經(jīng)過(guò)翻修之后，呈現(xiàn)出的現(xiàn)代與古樸結(jié)合的特點(diǎn)，對(duì)一些追求生活品質(zhì)的高素質(zhì)租客來(lái)講，簡(jiǎn)直是難以抗拒。

最后，從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，“老”公寓們升值潛力巨大。一方面，房產(chǎn)投資本質(zhì)上是一種資源的占有。尤其在市場(chǎng)進(jìn)入冷靜期之后，越是核心的地段，越是好的產(chǎn)品，價(jià)值越穩(wěn)定。根據(jù)歷史成交記錄，可以看到那些“老一輩”的高級(jí)公寓房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺。無(wú)論住房市場(chǎng)是漲還是跌，這些自帶“價(jià)值”的公寓價(jià)格都和市場(chǎng)毫無(wú)關(guān)系，而且非常稀缺，是完全的賣方市場(chǎng)。

一方面，“老”公寓也可以改造成個(gè)性化辦公地或商業(yè)活動(dòng)的接待地，使用和租賃價(jià)格同樣昂貴。例如，郭敬明創(chuàng)辦的最世文化公司辦公地點(diǎn)就在上海靜安區(qū)的三棟獨(dú)立洋房中；上面提到的黑石公寓一樓被翻新成集圖書、文創(chuàng)、咖啡、音樂等一身的潮流藝術(shù)空間；還有一些“老”公寓被改造成餐廳、博物館、展覽廳等公共場(chǎng)所，在上海著名的花園洋房馬勒別墅舉辦婚禮，僅草坪和別墅一樓的宴會(huì)空間的租金就達(dá)到了10萬(wàn)元人民幣。

本土老公寓開發(fā)難點(diǎn)思考

近些年，無(wú)論是巴特羅公寓與隈研吾強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，花2.4億爆改；還是紐約上西區(qū)最著名的建筑之一——The Belnord翻新成95套公寓式住宅；亦或是93年歷史的華爾街1號(hào)，從頂級(jí)辦公樓變身豪華公寓……

不難發(fā)現(xiàn)，隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，“老”公寓的翻新，或者“百年”歷史的建筑改造成為公寓的案例在全球范圍內(nèi)屢見不鮮。換句話說(shuō)，“老”公寓使用權(quán)的新價(jià)值正逐漸被人們所認(rèn)識(shí)和重視，正在呈現(xiàn)出從投資到居住的雙重價(jià)值。

整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)的“老”公寓資產(chǎn)雖然不少，但大部分公寓資產(chǎn)仍處于初始開發(fā)階段，主要面臨以下3個(gè)主要突出問(wèn)題。

一是專業(yè)人才匱乏，管理體系仍需要完善。有“全球最貴豪宅”之稱的倫敦海德公園一號(hào)以66萬(wàn)元/平方米的價(jià)格驚艷世界，最大的樓王價(jià)格將近13億元人民幣，它的物業(yè)費(fèi)高達(dá)1300 元/平方米/年。但這里的業(yè)主從不在乎物業(yè)費(fèi)的價(jià)格，他們所在乎的是獨(dú)一無(wú)二的服務(wù)。

其主要原因或是由于公寓行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展仍處于探索階段，大部分管理人員來(lái)自房地產(chǎn)中介企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，同時(shí)還包括酒店管理企業(yè)及互聯(lián)網(wǎng)公司等機(jī)構(gòu)，這些管理人員對(duì)公寓行業(yè)的發(fā)展缺乏全面的認(rèn)知。

他們一方面需要考慮如何借助組織架構(gòu)及IT系統(tǒng)來(lái)構(gòu)建出相對(duì)完善的公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體系，另一方面又需要為不同層次租客提供滿足其需要的產(chǎn)品及服務(wù)。除此之外，當(dāng)前我國(guó)尚未形成完善的公寓管理人才培養(yǎng)機(jī)制，這同樣使得人才匱乏問(wèn)題成為阻礙公寓行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。這或許也是那些頂級(jí)公寓引進(jìn)華爾道夫、文華東方等高奢酒店集團(tuán)團(tuán)隊(duì)的重要原因之一。

二是要實(shí)現(xiàn)從“造房子”到“造生活”的思維轉(zhuǎn)變。不完全是私人住宅，也不完全是普通的酒店住宿，國(guó)外的公寓很多就是做著“長(zhǎng)租酒店”的生意，或者叫公寓式酒店。這種獨(dú)特且越來(lái)越受歡迎的混合設(shè)施讓客人能夠享受更加個(gè)性化、如家般的體驗(yàn)，同時(shí)使用豪華的酒店設(shè)施，如游泳池、健身房和現(xiàn)場(chǎng)餐廳。無(wú)論是短期住宿還是長(zhǎng)期游覽住宿，公寓式酒店都能為現(xiàn)代旅客提供舒適與獨(dú)立的完美平衡。

正如張愛玲在《公寓生活記趣》中說(shuō)：“假如把時(shí)光放在精致的洋房里，生活就真成了夢(mèng)中的那樣?！钡壳皣?guó)內(nèi)的公寓多為滿足“安居”需求，只有少部分的酒店式服務(wù)式公寓能夠同時(shí)滿足“安居”和“旅居”的需求。公寓不再是“房子”，而是“生活”的重要部分。比如希臘Bob W Eolou 公寓酒店系列位于標(biāo)志性城市雅典市中心，專為居住、工作或娛樂而設(shè)計(jì)，并配備了在希臘設(shè)計(jì)和制造的家具，提供人們需要入住數(shù)天、數(shù)周、數(shù)月或更長(zhǎng)時(shí)間的所有居家和度假舒適設(shè)施，帶來(lái)深度體驗(yàn)的當(dāng)?shù)厣睢?/p>

三是高標(biāo)準(zhǔn)和個(gè)性化的“矛盾”。能夠讓時(shí)代精英群體集體選擇的住宿場(chǎng)所，一定是能將他們的審美、生活方式和精神需求集結(jié)于城市、展現(xiàn)于生活?，F(xiàn)有頂級(jí)品牌公寓的設(shè)計(jì)共同點(diǎn)在于，希望尋找到時(shí)代塔尖的設(shè)計(jì)語(yǔ)言，來(lái)表達(dá)這個(gè)時(shí)代精英群體的生活方式和精神需求。整體來(lái)看，國(guó)內(nèi)的高端公寓數(shù)量并不多，且更多是標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)施和服務(wù)，像票務(wù)預(yù)訂、私人飛機(jī)或豪車接駁、上門按摩或美發(fā)等在內(nèi)的附加服務(wù)，國(guó)內(nèi)公寓仍處于開發(fā)階段。對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多的中端公寓來(lái)說(shuō)，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)設(shè)施和服務(wù)已經(jīng)是向“上”努力追趕的方向，更別提附加服務(wù)。

此外，國(guó)內(nèi)公寓還出現(xiàn)了一個(gè)明顯特質(zhì)：同質(zhì)化，大部分公寓都是相似的空間布局、外立面、地板色彩……但縱觀那些知名頂級(jí)公寓，無(wú)一不是有著自己的“性格”，或是色調(diào)斑斕、前衛(wèi)藝術(shù)、采用環(huán)保理念，或是根植在地文化，這些頂級(jí)公寓每個(gè)空間都經(jīng)過(guò)精心策劃，使客人得以沉浸在精致的體驗(yàn)中，借此收獲自己的“鐵桿粉絲”，無(wú)論是自住還是外租，都會(huì)有人“買單”。

如上海半島酒店公寓的室內(nèi)設(shè)計(jì)除了大量運(yùn)用了深淺不一的青瓷色或象牙色外，還融入了20世紀(jì)20年代風(fēng)行上海的傳統(tǒng)材料——桃木和黑檀木的家具和木制品，以及制造出強(qiáng)烈對(duì)比的圣勞芝黑和圣塔利奧白石頭等，再現(xiàn)上個(gè)世紀(jì)上海的生活風(fēng)貌，吸引了一大批富豪、明星把這里當(dāng)“家”。

總的來(lái)看，當(dāng)下的頂級(jí)公寓除了生活居住需求，除了地段和品質(zhì)，更重要的，是它所配備的服務(wù)。這也是消費(fèi)群體越來(lái)越講究、需求不斷細(xì)化的產(chǎn)物。以最優(yōu)秀的產(chǎn)品和服務(wù)匹配最臻稀的土地，實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化。這也正是全球核心城市住宅，尤其豪宅下半場(chǎng)的中心思想，是確保物業(yè)價(jià)值和業(yè)主利益的法寶。關(guān)于這一點(diǎn)，本土的公寓們需要好好思考。