界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
經歷了長達一年的豪宅大戰(zhàn)后，2025年的上海又將邁入地王爭霸年，限價放松下產品力成為房企突圍核心。郊區(qū)策略失利后，一些房企開始轉戰(zhàn)市區(qū)，想要實現(xiàn)從“郊區(qū)走量”到“核心區(qū)破局”的戰(zhàn)略轉型。
長期深耕上海郊區(qū)的中建二局旗下地產平臺中建玖合就是最典型的案例。2024年9月，靜安大寧板塊的靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊完成出讓，競得者是中建玖合，成交總價為63.66億元，刷新大寧板塊樓板價紀錄，成為大寧新晉單價地王。
這是中建玖合自2021年進入上海市場以來獲取的第6個投資開發(fā)項目，也是首次進入上海核心區(qū)域。拿下該項目對中建玖合意義重大，既關系著這家央企是否可以順利過渡到高端市場，也決定了其在上海市場能否實現(xiàn)品質口碑扭轉。
成敗在此一舉。重金拿地之后，在大寧項目入市的關鍵節(jié)點，中建玖合華東區(qū)域進行了重大人事調整，全面推進公司核心市場戰(zhàn)略。
中建玖合未回復界面新聞關于人事調整的問詢，旗下大寧項目能否在“高手如林”的上海豪宅市場實現(xiàn)品質突圍，頗具挑戰(zhàn)。
不過，首進上海市區(qū)的中建玖合對此信心滿滿，表明“建成后將成為新時代靜安塔尖之作，極力拉升大寧板塊區(qū)域價值，推動靜安區(qū)進一步打造產業(yè)聚集新高地、城市更新新典范、人居品質改善新封面?！?/p>
那么，中建玖合此前臨港項目因質量糾紛引發(fā)的信任危機，能否通過大寧項目的高端定位重塑品牌形象？市場會買單嗎？
戰(zhàn)略換防，中建玖合的破局使命
公開信息顯示，2021年1月，中建玖合以6.86億元競得浦東新區(qū)滴水湖西島臨港金融中心商辦地塊，總建面28.58萬平方米；2021年2月，中建玖合以32.86億元競得浦東新區(qū)書院鎮(zhèn)兩宗宅地，總建面46萬平方米。
2021年6月，中建玖合又以37.4億元競得浦東新區(qū)臨港頂尖科學家社區(qū)兩宗宅地，總建面69萬平方米。
一年內推動公司拿下浦東滴水湖、臨港頂尖科學家社區(qū)等5個項目，實現(xiàn)“五子聯(lián)動”，中建玖合正式在上海灘落地生根。
不過，房地產行業(yè)近幾年發(fā)生巨大變化，過去的高周轉模式不再行得通，開發(fā)商想要獲得長遠發(fā)展，不僅要拿到地，更要拿好地，做好產品和重視營銷等。所以，中建玖合雖然實現(xiàn)了其在上海落地生根的目標，但市場競爭激烈，也面臨著隨時出局的可能性。
想要站穩(wěn)上海市場，難度很大。2024年上海豪宅熱銷，讓中建玖合看到了希望。
但對于中建玖合而言，面對的競爭對手不只是同行各大品牌開發(fā)商，還有中建內部的“兄弟之爭”。2024年，中國建筑集團旗下八大工程局的地產平臺（業(yè)內稱“中建八子”）競爭也愈發(fā)激烈，各局不僅開啟了一線城市血拼之戰(zhàn)，都在竭盡全力走進核心區(qū)域。
值得一提的是，在拿地方面，中建八子與中海地產只能進行錯位競爭。中建集團某地產營銷負責人告訴界面新聞，“中海參拍的地，我們都不能參加，所以雖然我們都很想往核心走，除了城市更新這類非公開的，公開的核心地塊很難有機會?！?/p>
上述人士向界面新聞表示，中建玖合拿下的大寧板塊靈石社區(qū)地塊也是提前與政府談好的?！笆紫?，這塊地其實達不到中海的要求，商辦比例很高；其次，中建玖合長期捆綁在臨港，再加上其與萬科嘉定的合作結束之后也沒有別的項目了，急需補充貨值。”
雖然有“撿漏”的意味，但這是中建玖合實現(xiàn)在上海核心區(qū)的首次布局，投拓實現(xiàn)跨越式突破。中建玖合表示，本次中標對公司厚植發(fā)展增量、全力沖刺“十四五”戰(zhàn)略目標具有重要戰(zhàn)略意義，也標志著中建二局地產開發(fā)業(yè)務落子一線城市、核心區(qū)域再獲重大突破。
拿到地之后，能不能一戰(zhàn)成名，就看產品本身了。
能否復制北京太陽宮、上海嘉定項目的快速去化模式，強化高端市場操盤能力；以及利用其深耕華東的政府與行業(yè)資源，加速核心區(qū)土地儲備，挑戰(zhàn)不小。
此次調整后，中建玖合3大區(qū)域+1事業(yè)部的架構也正式落位。
北京區(qū)域：中建玖合總經理助理、區(qū)域總經理江海洋；華南區(qū)域：中建玖合副總經理、區(qū)域總經理周磊；華東區(qū)域：中建玖合副總經理、區(qū)域總經理李坤；昆明事業(yè)部：事業(yè)部總經理周牧。
大寧地王開工，中建玖合能否重塑高端形象？
1月9日，上海靜安區(qū)舉行2025年第一批重大項目集中開工儀式，全面啟動新一年的重大項目建設工作，全力沖刺“十四五”規(guī)劃收官。其中，就包括中建玖合的靈石社區(qū)N070402單元094a-14地塊（自儀廠地塊）項目。
該項目一出場，便在中建玖合內部承載著戰(zhàn)略級期待。
從地理位置來看，該地塊距地鐵1號線上海馬戲城站約500米，周邊有大寧久光中心、大寧國際商業(yè)廣場、大寧靈石公園等配套。地塊西側是寶華萬豪酒店，附近有大寧音樂廣場、新梅共和城、大寧公園等。
值得一提的是，大寧板塊近五年無核心宅地供應，且規(guī)劃“國際靜安中央公園商務區(qū)”，未來將落地頂級演藝中心與CBD，稀缺屬性顯著。
數(shù)據(jù)顯示，地塊附近的大寧金茂府二手房掛牌價已突破16萬元/平方米。據(jù)了解，中建玖合也對標大寧金茂府等項目，錨定全市高端購買力。
根據(jù)此前中建玖合發(fā)布的設計方案，該項目擬建8幢12-24層的高層住宅和一幢22層的辦公樓，總規(guī)劃戶數(shù)為446戶，涵蓋建筑面積120-180-200-260平方米的戶型，以及少量建筑面積約400-520平方米的頂層寬景產品。
預計均價16萬元/平方米左右，貨值約120億元，計劃今年年中入市。
中建玖合很清楚，想要實現(xiàn)從“郊區(qū)盤”到“豪宅標桿”到轉型，產品力是突圍的核心武器。為了迎合上海核心高端市場，中建玖合也下了不少功夫。
比如地塊內住宅均首層架空，每棟樓都做到首層完全架空，增加了社區(qū)的架空層空間和泛會所，提升小區(qū)品質。除此之外，項目由八幢高層和小高層建筑組成，最南端的兩幢樓不僅設置私人泳池，還在19層采用懸挑設計，增加使用空間。
為了表明對該項目的重視，中建玖合力圖打一場翻身仗。
2月8日，中建玖合某領導表示，以產品方面為例，要加強全鏈條品質管控。以靜安大寧項目為試點，成立品質管控專項小組，區(qū)域總擔任小組長，由客服、設計牽頭前置介入項目全周期品控管理，設計、營銷、成本、招采、項目管理部等相關部門聯(lián)合管控，鍛造高品質、強成本管控綜合競爭力。
在業(yè)內看來，其“投拓+資源整合”能力成為關鍵，但挑戰(zhàn)同樣嚴峻。
最首當其沖的是，此前在臨港發(fā)展遇挫，項目去化困難，且違規(guī)降價、質量整改、返傭難結等負面新聞不斷，急需新項目來重塑品牌形象。
其次是市場壓力。上海同期還有綠城濱江項目（預期售價20萬元+/平方米）、招商蛇口靜安項目（18萬元+/平方米）等也將入市，高端客群分流壓力加劇。
另外，中建玖合也面臨自持運營挑戰(zhàn)。資料顯示，該地塊要求21%辦公物業(yè)長期自持，且需實現(xiàn)年稅收2億元以上，十分考驗開發(fā)商的綜合運營能力。
除此之外，項目定位高端豪宅產品，但16萬元/平方米的單價還需說服買家接受非傳統(tǒng)豪宅區(qū)的價值重塑。
整體而言，中建玖合的人事?lián)Q防與戰(zhàn)略聚焦，既是對市場變化的主動應對，亦是對未來增長的前瞻布局。中建玖合華東區(qū)域能否實現(xiàn)“核心區(qū)破冰”與“口碑重塑”，還要交給時間和市場去驗證。