在金融創(chuàng)新與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的浪潮中，國(guó)內(nèi)首單醫(yī)藥公募REITs——匯添富九州通醫(yī)藥REIT（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“九州通醫(yī)藥REIT”，基金代碼“508084”）將于2025年2月27日正式在上海證券交易所掛牌上市。九州通醫(yī)藥REIT的成功上市不僅為九州通自身的發(fā)展注入了強(qiáng)大動(dòng)力，更在醫(yī)藥行業(yè)乃至整個(gè)資本市場(chǎng)帶來(lái)了深刻的變革。
醫(yī)藥REITs受市場(chǎng)青睞，“首單”稀缺價(jià)值凸顯
2月10日，九州通醫(yī)藥REIT啟動(dòng)發(fā)行即現(xiàn)“開(kāi)門(mén)紅”，申購(gòu)首日公眾投資者有效認(rèn)購(gòu)基金份額數(shù)量為3,586,567.5229萬(wàn)份，有效認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近1200倍，創(chuàng)下公募REITs公眾投資者認(rèn)購(gòu)倍數(shù)歷史新高，并提前結(jié)束基金公眾發(fā)售募集，彰顯了醫(yī)藥公募REITs資產(chǎn)的市場(chǎng)吸引力。
作為全國(guó)最大的民營(yíng)醫(yī)藥商業(yè)企業(yè)，九州通在醫(yī)藥流通領(lǐng)域占據(jù)著領(lǐng)先地位。公司旗下的九州通物流更是醫(yī)藥行業(yè)的首家5A級(jí)物流企業(yè)，運(yùn)營(yíng)管理31座省級(jí)醫(yī)藥物流中心、110座區(qū)域物流中心，911家終端配送點(diǎn)，覆蓋全國(guó)96%以上的行政區(qū)域。
此次九州通醫(yī)藥REIT項(xiàng)目基金的底層資產(chǎn)——九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流中心，坐落于武漢總部，是九州通體系內(nèi)唯一的全國(guó)中心倉(cāng)，嚴(yán)格遵循GSP質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目憑借先進(jìn)的信息技術(shù)、智能化物流設(shè)備以及數(shù)字化管理手段，實(shí)現(xiàn)了藥品的精準(zhǔn)管理與全程可追溯。與傳統(tǒng)物流相比，九州通醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流專(zhuān)注于高門(mén)檻、高回報(bào)的醫(yī)藥物流領(lǐng)域，尤其擅長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)高凈值藥品，其運(yùn)營(yíng)成熟度高，具備穩(wěn)定的租金收益與長(zhǎng)期增值潛力。
從過(guò)去三年的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，項(xiàng)目底層資產(chǎn)2021-2023年凈運(yùn)營(yíng)收入分別為6,938.49萬(wàn)元、7,351.63萬(wàn)元、7,800.69萬(wàn)元，2022年、2023年的年增長(zhǎng)率分別為5.95%、6.11%，復(fù)合年增長(zhǎng)率為6.03%，展現(xiàn)出穩(wěn)健且持續(xù)向好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
借助本次公募REITs發(fā)行，九州通將有效盤(pán)活其存量倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，加速向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，同時(shí)還將顯化公司持有的優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)公允價(jià)值，進(jìn)一步促進(jìn)九州通上市公司+公募REITs平臺(tái)雙上市平臺(tái)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
“雙上市”平臺(tái)共振，有望實(shí)現(xiàn)“戴維斯雙擊”
2月17日，在2025年民營(yíng)企業(yè)座談會(huì)上，九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)劉長(zhǎng)云表示，會(huì)堅(jiān)定不移地大力推進(jìn)“新產(chǎn)品、新零售、新醫(yī)療、數(shù)字化和不動(dòng)產(chǎn)證券化（REITs）”（簡(jiǎn)稱(chēng)“三新兩化”）戰(zhàn)略實(shí)施，推動(dòng)公司由傳統(tǒng)的醫(yī)藥分銷(xiāo)業(yè)務(wù)向數(shù)字化、平臺(tái)化和互聯(lián)網(wǎng)化的轉(zhuǎn)型升級(jí)。
市場(chǎng)分析，九州通本次REIT產(chǎn)品發(fā)行不僅有效回籠了權(quán)益性資金，為公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張?zhí)峁┝藞?jiān)實(shí)資金來(lái)源，同時(shí)該產(chǎn)品系公募市場(chǎng)首個(gè)醫(yī)藥類(lèi)倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs，業(yè)務(wù)需求穩(wěn)定性強(qiáng)，客戶(hù)粘性高，儲(chǔ)存費(fèi)單價(jià)有穩(wěn)定提升預(yù)期，兩大上市平臺(tái)有望實(shí)現(xiàn)“戴維斯雙擊”。
據(jù)公司測(cè)算，本次九州通醫(yī)藥REIT發(fā)行預(yù)計(jì)將為公司2025年度增加凈利潤(rùn)不超過(guò)7億元（最終以審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)）。財(cái)務(wù)增益部分將直接轉(zhuǎn)化為公司盈利水平的提升和股東回報(bào)的增厚，達(dá)成九州通與公募REITs“雙上市”平臺(tái)的協(xié)同共贏新局面，為公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入強(qiáng)大動(dòng)力。
此外，醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)的投資邏輯清晰且需求增長(zhǎng)確定性高。由于我國(guó)符合GSP質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模有限，同時(shí)醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施新建面臨著極高的行業(yè)壁壘，新進(jìn)入者很難在短期內(nèi)涉足該領(lǐng)域，使得醫(yī)藥倉(cāng)儲(chǔ)相較于其他普通倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)REITs底層資產(chǎn)更具稀缺性。
今年以來(lái)，公募REITs市場(chǎng)表現(xiàn)十分強(qiáng)勢(shì)。截至2月25日，中證REITs全收益指數(shù)年初至今漲幅達(dá)8.06%，部分產(chǎn)品年內(nèi)漲幅超20%。REITs作為適合長(zhǎng)期資金配置的“安全資產(chǎn)”，具有強(qiáng)制分紅條款，在低利率環(huán)境下將呈現(xiàn)出更好的市場(chǎng)表現(xiàn)。其中，九州通醫(yī)藥REIT或?qū)⒁韵∪钡牡讓淤Y產(chǎn)，以及醫(yī)藥行業(yè)高壁壘的投資邏輯下，展現(xiàn)出了強(qiáng)大的投資潛力。