文 | 酒管財經
迎來劇烈變動的高星酒店市場，既見舊人哭，又聞新人笑。
主營垃圾發(fā)電的圣元環(huán)保，一度因外界盛傳“斥資16億元蓋高星酒店”飽受投資者質疑。這家主營業(yè)務遭遇增長瓶頸的上市公司，嘗試通過酒店業(yè)務尋找新的業(yè)績增長路徑。
據仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告顯示，中國內地酒店投資交易出售方，接近7成為開發(fā)商。收購方則顯得復雜一些，包括高凈值人士、國資企業(yè)、金融機構等。
不難看出，在存量市場交易頻繁、增量項目不斷涌入的大背景下，我國高星酒店的業(yè)主畫像和投資動機變得愈發(fā)復雜起來。
某頭部高端本土酒管集團負責人此前在接受《酒管財經》采訪時曾提到，身份更加多元的高星酒店業(yè)主，會更加注重資產回報率，會更加理性地選擇優(yōu)質酒店品牌。同時對酒店造價控制提出更高要求。
在一波波交易和迭代中，我國高星酒店有望逐漸進入新一輪的發(fā)展周期。未來，高星酒店投資，可能真的成為純粹的市場化投資動作。
01 垃圾發(fā)電企業(yè)為啥執(zhí)意布局高端酒店業(yè)務？
“在國內經濟實際面臨多重壓力下，公司凈資產36億元，公司投資16億元全資投資豪華瑞吉酒店，是否過于冒險，進一步惡化公司財務結構？”
在互動易平臺，有投資者如此提問圣元環(huán)保。
圣元環(huán)保，主營垃圾焚燒發(fā)電為核心的固廢專業(yè)化處理，早在2022年就以2.2億元的價格拍下廈湖里區(qū)兩岸金融中心片區(qū)的一片土地。直到2024年1月，該地塊正式開工建設，未來將引進萬豪集團旗下瑞吉品牌。
16億元的投資額，尚未獲得圣元環(huán)保方面的核實。但根據該公司財報披露的在建項目中，截至2024年上半年，該酒店累計實際投入金額為2.5億元，項目進度為20.89%。
按照規(guī)劃，上述酒店項目的建設期為三年。從整體建設節(jié)奏來看，2023年底，該項目進度為20.30%，推進速度并不算快。
圣元環(huán)保有自己的投資邏輯。
早在2022年拍賣那塊地時，這家公司援引邁點研究院的報告說，2019年廈門市四五星級酒店的年平均住店率接近7成，星級酒店呈現星級越高，酒店平均住店率越高。而廈門地區(qū)客源較多，酒店入住率較高，經濟效益較好。
這一援引數據相對老舊，雖與當下市場表現略有出入，但整體并無判斷上的錯誤。
根據文旅部披露的數據顯示，在2024年第三季度全國50個重點旅游城市星級飯店經營統(tǒng)計表中，廈門的四星和五星飯店分別為14家和20家，ADR分別為316元每間夜和562元每間夜，出租率分別為61%和66%。
而在2023年同期，廈門的四星和五星飯店數量分別為14家和19家，ADR分別為337元每間夜和616元每間夜，出租率分別為66.44%和72.59%。
其實，圣元環(huán)保并不富裕。
截至2024年三季度末，圣元環(huán)保賬面貨幣資金為1.07億元，但同期短期借款為1.79億元，一年內到期的非流動負債高達7.77億元。
但是，圣元環(huán)保鐵了心要推這個項目落地，即便錢不充裕也得建。
該公司在回應上述投資者時表示：
酒店項目投資會分階段分期進行資金投入，公司將根據項目投資資金需求狀況，運用銀行貸款、融資租賃、再融資等多種方式進行融資，以滿足公司發(fā)展的需要。
翻譯成大白話：
哪怕是貸款，也得把酒店建成。
02 以什么心態(tài)做高端酒店？
一位主做存量翻牌的酒店開發(fā)人員曾對《酒管財經》說，現在很多新建高端酒店的業(yè)主，幾乎分散在各個行業(yè)。有以個人名義，還有以公司名義投資建樓、買樓開酒店。
他將其分為以下類別：
1、直接買新樓，業(yè)態(tài)為“辦公+酒店”。
該情況多為公司介入。圣元環(huán)保即是這種情況。鄭州高鐵東站東廣場的牧原大廈也是如此。
2、盤活爛尾樓，改造物業(yè)為酒店。
該情況有公司布局也有個人投資。其同樣屬于增量市場。
3、存量市場的交易。
可大致分為拍賣所得、直接購買等多形式。這種情況的業(yè)主以煤老板等金主居多。
仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告顯示，中國內地酒店投資交易收購方，30%為高凈值人士，20%為國資企業(yè)，18%為金融機構，16%為私有企業(yè)。
而對于酒店資產出清方，則有近7成為開發(fā)商。不難看出，我國高端酒店業(yè)主的畫像愈發(fā)復雜。
并且，有很多新業(yè)主，的確有抄底的心態(tài)。
根據阿里拍賣平臺公開的很多存量高星酒店物業(yè)，很多項目都是流拍多次、多次降價之后被業(yè)主以底價成交。
仲量聯(lián)行方面預判，中國內地酒店投資交易額在2024年為178億元，預計2025年與去年持平，為180億元。
“隨著房地產行業(yè)的調整，存量高檔酒店易主和改造需求增加，這為投資人提供了盤活和改造存量酒店資產的機會，通過提升資產質量和收益來實現投資價值。特別是在一線和新一線城市，優(yōu)質酒店資產具備穩(wěn)定的現金流潛力。”上述報告提到。
在國際市場，關于酒店市場的動作同樣很多。
2月24日，據媒體報道，新加坡遠東酒店信托宣布收購日本名古屋的福朋喜來登酒店資產，進一步擴大其在日本市場的布局。
此次收購包括以60億日元（約合3980萬美元）的價格購買該酒店物業(yè)，以及以5億日元收購負責運營該酒店的日本株式會社。
在《酒管財經》日前推送的《十年前被萬豪鯨吞的喜達屋品牌要還魂，這次還有戲嗎？丨爭鳴》文章中，知名品牌戰(zhàn)略專家蔣海峰如此預判前喜達屋品牌的創(chuàng)始人巴里·斯特恩利希特當下的動作：
作為猶太資本圈的一員，斯特恩利希特可能預估美國乃至全球馬上會經歷新一輪信貸泡沫破滅，然后大量優(yōu)質酒店資產被抵押、被賤賣、被銀行收回，這樣他就可以再重復一遍在上世紀八十年代經歷的那場如夢似幻的酒店帝國的崛起之路了。
而回歸到國內市場，除了抄底心態(tài)之外，新增高星酒店以及經過交易之后的存量高星酒店，逐漸成為一個市場化的獨立造血業(yè)態(tài)，新業(yè)主更加關注該資產的投資回報比。
顯然，這個階段，投資一個不能盈利的高端酒店，都是耍流氓。
03 獨立的高端酒店
在很長一段時間內，我國高星酒店都是附屬于其他項目之上。外表富麗堂皇，但是沒有獨立的靈魂。
有行業(yè)人士談到這個話題時通常會說一句，高星酒店要放在一個生態(tài)中去看，不能孤零零地單獨拎出來剖析。
直至當下，仍有很多地方主導的商業(yè)綜合體，仍有這種觀念存在。
但是，市場逐漸開始有另外一種聲音。
尤記得一位酒店行業(yè)資深人士在酒后發(fā)出的感慨：
如果用租賃物業(yè)能做好全服務酒店，這個細分業(yè)態(tài)才是真正實現了市場化運營。
《酒管財經》能夠理解這句表達背后的含義。盡管這是一種理想化狀態(tài)，但其代表了一種趨勢，就是整個市場除了關注物業(yè)升值之外，會更加關注高星酒店自身經營帶來的投資收益的價值。
管理團隊會更加重視人效、坪效，從規(guī)劃設計環(huán)節(jié)就開始從自身定位和客戶需求出發(fā)，精選硬件設施，滿足全服務需求。
從某一個維度上講，這可能是高端酒店在未來發(fā)展的一個趨勢。屆時，我國高端酒店大概率會成為另外一種天地。