文｜邁點(diǎn)
節(jié)后的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來了“優(yōu)惠潮”，“以價(jià)換量”似乎不可避免。但激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，也存在著結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。
01“優(yōu)惠潮”來襲
近日，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)發(fā)表的《長(zhǎng)租公寓滬上“鏖戰(zhàn)”，旺季租金不升反降》一文引起了邁點(diǎn)的注意。文章認(rèn)為，隨著大量保租房項(xiàng)目入市，上海市集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目正面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)。
根據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)的走訪，春節(jié)過后，隨著“返工潮”的來臨，上海的個(gè)人房源租金開始普漲，但集中式長(zhǎng)租公寓的租金價(jià)格卻保持“克制”。例如，上海市閔行區(qū)一家魔方公寓的租賃顧問表示，魔方公寓在蛇年春節(jié)后推出了“暖春”活動(dòng)，當(dāng)前門店內(nèi)的一居室特價(jià)房的租金價(jià)格在2100元左右，較同戶型房源價(jià)格便宜了超過1000元。
除了魔方公寓以外，很多長(zhǎng)租公寓均在春節(jié)前后推出了優(yōu)惠活動(dòng)。據(jù)樂居好房報(bào)道稱，泊寓的深圳南山云城旗艦店在春節(jié)前便提前策劃變相降租優(yōu)惠活動(dòng)；招商伊敦的壹間公寓·大柏樹店ELITE推出了新春秒殺價(jià)活動(dòng)；百瑞紀(jì)旗下的窩趣·南洲地鐵站店輕社區(qū)推出了簽約6個(gè)月免15天房租、簽約13個(gè)月以上免30天房租活動(dòng)等。
在這背后，一方面在于市場(chǎng)供給的提升，以上海為例，根據(jù)“隨申辦”App顯示，截至2025年2月下旬，上海市保租房項(xiàng)目已達(dá)到275個(gè)，而在2023年5月，“隨申辦”中的保租房項(xiàng)目?jī)H有17個(gè)，不到2年時(shí)間數(shù)量增長(zhǎng)了超15倍。另一方面，則在于隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的“弱復(fù)蘇”，以及核心城市增量人口增速的下滑，導(dǎo)致市場(chǎng)需求更多的是存量博弈。
那么，這是否意味著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將進(jìn)入“以價(jià)換量”的時(shí)代？
02 尋找結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)
“我們的優(yōu)惠活動(dòng)是與出租率高度綁定的?！币晃缓贾莸拈L(zhǎng)租公寓管家小張對(duì)邁點(diǎn)表示，像他們門店今年春節(jié)前后并沒有搞優(yōu)惠活動(dòng)，因?yàn)檎w出租率還可以，所以店長(zhǎng)預(yù)期隨著節(jié)后租賃旺季的到來，不多的空余房源應(yīng)該能夠租的出去。
據(jù)了解，小張所在的長(zhǎng)租公寓，位于杭州市區(qū)內(nèi)的網(wǎng)紅商圈旁邊，距離地鐵站僅800米，不僅交通出行方便，而且特別適合年輕人居住。因此，出租率一直保持在90%以上的高位運(yùn)行。
在小張看來，雖然當(dāng)下隨著保租房的大量入市，的確加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但就像很多競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)一樣，市場(chǎng)內(nèi)依然具有結(jié)構(gòu)性的機(jī)會(huì)，那些區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著、周邊配套完善的項(xiàng)目依然會(huì)受到租戶的青睞。
“像那些優(yōu)惠力度比較大的長(zhǎng)租公寓，一般分為兩種情況：一種是門店開業(yè)不久，需要靠?jī)r(jià)格打出知名度，并提升出租率，以縮短‘爬坡期’；另一種則是項(xiàng)目在選址上有‘硬傷’，比如交通不便，或者周邊競(jìng)品太多，門店沒有位于租住客群的核心‘動(dòng)線’上?！?/p>
值得一提的是，小張還向邁點(diǎn)透漏，優(yōu)惠活動(dòng)本質(zhì)上也是一種“篩選機(jī)制”。據(jù)他講述，在其門店剛開業(yè)的前兩年，優(yōu)惠活動(dòng)確實(shí)比較多，的確靠?jī)r(jià)格吸引了很多租戶。但與此同時(shí)，當(dāng)租戶在續(xù)約時(shí)，門店就會(huì)對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行小幅上調(diào)，那些穩(wěn)定的長(zhǎng)期租客只要在此住的舒服，往往會(huì)選擇續(xù)約。這樣，經(jīng)過幾輪“篩選”，門店就逐步積累了一批穩(wěn)定的租戶。
不過，對(duì)于那些沒有顯著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的長(zhǎng)租公寓而言，接下來的確可能會(huì)“以價(jià)換量”，以保持出租率。某行業(yè)專家在接受中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)采訪時(shí)指出，由于長(zhǎng)租公寓大多數(shù)由民營(yíng)企業(yè)運(yùn)營(yíng)，為了保證出租率和穩(wěn)健的現(xiàn)金流，可能會(huì)選擇“以價(jià)換量”。例如，蛇年春節(jié)后至今，長(zhǎng)租公寓開始針對(duì)返滬就業(yè)人群實(shí)施“以價(jià)換量”政策。
邁點(diǎn)研究院總結(jié)到，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入到高質(zhì)量發(fā)展階段，核心城市的流動(dòng)人口規(guī)模逐步趨于穩(wěn)定，在保租房、市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓愈發(fā)提升的背景下，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇不可避免。但結(jié)合其他行業(yè)來看，即使是像服裝、餐飲這樣競(jìng)爭(zhēng)高度激烈的市場(chǎng)，依然擁有一些結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，而抓住這些機(jī)會(huì)的核心即在于市場(chǎng)分析能力，比如核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)、區(qū)域內(nèi)租住客群的“動(dòng)線”分析等。