界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

近日，興業(yè)銀行發(fā)布公告稱(chēng)，其深圳分行擬在深圳市南山區(qū)購(gòu)置T208-0054地塊的部分物業(yè)，用于深圳分行及集團(tuán)內(nèi)各子公司運(yùn)營(yíng)管理使用，購(gòu)置總價(jià)不超過(guò)66億元。

該地塊位于深圳灣超級(jí)總部基地核心區(qū)域，總建筑面積約為35.51萬(wàn)平方米，建筑高度394.4米。此前曾是恒大集團(tuán)深圳超級(jí)總部大樓的選址，卻在恒大暴雷后停工爛尾，歷經(jīng)國(guó)資紓困、設(shè)計(jì)調(diào)整、復(fù)工代建等幾番波折，如今重新回到聚光燈下，再次引發(fā)業(yè)界關(guān)注。

八年沉浮

追溯這一地塊的起源，最早在2017年，恒大集團(tuán)以55.52億元底價(jià)競(jìng)得深圳灣超級(jí)總部基地T208-0054地塊，計(jì)劃建造394米高的“天圓地方”金色摩天大樓，總建筑面積34.3萬(wàn)平方米，意圖打造為深圳地標(biāo)性總部大廈。

彼時(shí)的恒大年銷(xiāo)售額超5000億元，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型高調(diào)推進(jìn)，深圳灣項(xiàng)目則被市場(chǎng)視為其“去地產(chǎn)化”進(jìn)軍高端商務(wù)的象征。

然而，隨著恒大流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)，項(xiàng)目自2021年9月開(kāi)始全面停工，深達(dá)42.35米的基坑因長(zhǎng)期積水導(dǎo)致支護(hù)結(jié)構(gòu)變形、鋼筋銹蝕，成為重大安全隱患，淪為“爛尾”資產(chǎn)。

2022年11月，地塊重新掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)钲诎埠鸵惶?hào)房地產(chǎn)公司以底價(jià)約75.4億元競(jìng)得。

在安和一號(hào)接手后，項(xiàng)目更名為“深圳灣超級(jí)總部B塔”，建筑設(shè)計(jì)也進(jìn)行了重新調(diào)整，規(guī)劃升級(jí)為地上82層、400米高的復(fù)合業(yè)態(tài)超甲級(jí)寫(xiě)字樓。

2023年7月，項(xiàng)目重新復(fù)工，由萬(wàn)科南方區(qū)域負(fù)責(zé)代建。

據(jù)創(chuàng)新南山官方最新消息，2024年7月，B塔項(xiàng)目的鋼結(jié)構(gòu)工程已完成首吊。項(xiàng)目目前尚處在施工狀態(tài)，預(yù)計(jì)將在2029年竣工。

興業(yè)銀行表示，目前已與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位安和一號(hào)房地產(chǎn)達(dá)成初步交易意向，將及時(shí)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同并履行權(quán)屬轉(zhuǎn)讓登記程序。

資本暗流

盡管興業(yè)銀行在此次公告中表示“本次交易未構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易”，但從安和一號(hào)的股權(quán)架構(gòu)中可以發(fā)現(xiàn)二者之間早有淵源。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，2022年拍下該地塊的安和一號(hào)，是深圳安居建業(yè)的附屬公司。安居建業(yè)成立于2022年初，是由深圳國(guó)資主導(dǎo)的紓困平臺(tái)。

在多層股權(quán)穿透后發(fā)現(xiàn)，安和一號(hào)由深圳安穩(wěn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，安穩(wěn)房地產(chǎn)則由深圳安興一號(hào)投資合伙企業(yè)和深圳安興二號(hào)投資合伙企業(yè)共同持股，比列分別為99%和1%。

安興一號(hào)的背后則是興業(yè)國(guó)際信托、深圳恒嶼實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司和深圳安居建業(yè)投資運(yùn)營(yíng)有限公司，持股比例分別為98%、1%、1%、

而興業(yè)國(guó)際信托則是興業(yè)銀行的子公司，持股比例73%。

“興業(yè)銀行此次接盤(pán)，絕非簡(jiǎn)單的辦公需求升級(jí)，或與恒大此前遺留的債務(wù)相關(guān)。興業(yè)銀行曾是恒大的債權(quán)人，此前通過(guò)子公司興業(yè)信托介入項(xiàng)目紓困，收購(gòu)早有‘伏筆’”，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士對(duì)界面新聞表示。

“這可以理解為一次對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)資產(chǎn)的處置嘗試。即通過(guò)將土地資產(chǎn)從民營(yíng)企業(yè)剝離至國(guó)有平臺(tái)，再引入銀行資本完成價(jià)值重塑，既化解了房企的債務(wù)危機(jī)，又為金融機(jī)構(gòu)提供了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置機(jī)會(huì)。”

戰(zhàn)略落子

興業(yè)銀行成立于1988年，是經(jīng)國(guó)務(wù)院、中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)成立的首批股份制商業(yè)銀行之一，總行設(shè)在福建省福州市。深圳分行成立于1998年，目前的辦公地址位于深圳福田區(qū)的興業(yè)銀行大廈。

在公告中，興業(yè)銀行強(qiáng)調(diào)此舉為進(jìn)一步強(qiáng)化落實(shí)“粵港澳大灣區(qū)布局”，有利于提高全集團(tuán)在深圳地區(qū)的業(yè)務(wù)發(fā)展協(xié)同效率，滿(mǎn)足業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)需要，提升綜合經(jīng)營(yíng)成效。

不過(guò)，上市銀行大手筆購(gòu)買(mǎi)物業(yè)并不常見(jiàn)，與銀行通常偏好租賃的輕資產(chǎn)模式相悖。

“購(gòu)置66億元重資產(chǎn)看似矛盾，但實(shí)則該行也試圖通過(guò)持有核心地段的稀缺物業(yè)來(lái)對(duì)沖金融資產(chǎn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)”，上述業(yè)內(nèi)人士指出。

從業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，興業(yè)銀行當(dāng)前的財(cái)務(wù)緩沖空間充足。

2024年度業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，興業(yè)銀行2024年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2122.26億元，同比增長(zhǎng)0.66%；實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額871.20億元，同比增長(zhǎng)3.31%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)772.05億元，同比增長(zhǎng)0.12%，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為9.89%。

從深圳當(dāng)下的寫(xiě)字樓市場(chǎng)來(lái)看，整體空置率雖然常年徘徊在20%以上，去化壓力未減，但結(jié)構(gòu)性分化日益顯著，核心地段具有稀缺價(jià)值的寫(xiě)字樓依舊火熱。

B塔所在的深圳灣超級(jí)總部基地，毗鄰深圳科技園，與香港隔海相望，是深圳十九個(gè)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)片區(qū)之一，未來(lái)將吸引科技、金融頭部企業(yè)入駐，長(zhǎng)期價(jià)值可期。

并且，“自用+投資”模式也可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的成本優(yōu)化，B塔的復(fù)合業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)（商業(yè)出租、總部辦公、文化配套）可平衡資產(chǎn)收益與業(yè)務(wù)協(xié)同。

然而，風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視，B塔項(xiàng)目的竣工周期長(zhǎng)達(dá)5年，具有不確定性。再加上深圳寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率和租金下行壓力，若期間宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)加劇均有可能影響資產(chǎn)估值，

這一地標(biāo)重生的背后，也折射出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置的復(fù)雜博弈。未來(lái)，這場(chǎng)價(jià)值66億的豪賭能否平衡資產(chǎn)配置的短期風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)長(zhǎng)期紅利，仍需時(shí)間檢驗(yàn)。