界面新聞記者 | 陳奇銳

界面新聞編輯 | 許悅

3月3日，太古地產(chǎn)對外宣布廣州聚龍灣項目正式定名“廣州聚龍灣太古里”。該項目位于廣州荔灣區(qū)白鵝潭地區(qū)核心地段，2021年有珠江實業(yè)集團引入太古地產(chǎn)進行商業(yè)開發(fā)運營。根據(jù)太古地產(chǎn)向界面新聞發(fā)來的一份文件，該項目預(yù)計在2027年上半年起分階段落成，但從2025年年底開始將陸續(xù)舉辦快閃、展覽等活動。

廣州現(xiàn)存已開業(yè)的高端零售項目包括廣州太古匯和調(diào)改后引入奢侈品牌的K11，天匯廣場以中高端美妝品牌和輕奢品牌為主。奢侈品牌集中度最高的商場仍是廣州太古匯。

除了聚龍灣太古里之外，廣州另一處在建的高端零售項目是白鵝潭萬象城。而skp在珠江新城馬場的項目官宣已久，卻進展不大，據(jù)悉與原馬場建筑產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、拆遷進度緩慢有關(guān)。

可以明顯看到，押注廣州的高端地產(chǎn)項目正在增多。

許多奢侈品牌也在疫情結(jié)束后南下尋找機會。迪奧和香奈兒在2023年都選擇都深圳走秀，而Ralph Lauren將華南首個“拉夫勞倫之家”開在羅湖萬象城。路易威登和香奈兒近期都在廣州太古匯開設(shè)服務(wù)VIC客戶的獨立沙龍型態(tài)門店。

品牌擴張需要契機，最直接的原因廣州和深圳已有的高端商場進行調(diào)改，釋放出大量空鋪，為需要拓展原有門店面積和增開新店的品牌提供空間。由于奢侈品牌定址和裝修時間較長，2023年和2024年開店的原因，也與疫情期間高端消費回流導(dǎo)致的奢侈品行業(yè)快速發(fā)展有關(guān)。

以深圳和廣州是奢侈品牌除了北京和上海之后，最先向外擴張的城市。但在后續(xù)的更新迭代之中，以成都為代表的新一線城市卻吸引了更多關(guān)注。同時由于新增高端購物中心項目少且臨近港澳，華南地區(qū)奢侈品銷售額雖高，也不是進行營銷的首選，這為品牌提供了填補空白的機會。

這是上一波品牌南下尋找機會的背景。

奢侈品行業(yè)從2023年年中開始遇冷，2024年行情衰退加劇。LVMH集團2024年收入同比下滑2%至847億歐元，除日本外的亞太市場全年有機收入下滑11%。開云集團的收入同比下滑12%至171.94億歐元，除日本外的亞太市場營收跌幅為23%。

即便如此，諸如聚龍灣太古里這類即將入市的項目還是會將發(fā)展的機會優(yōu)先給予奢侈品牌。

一個主要背景仍是，廣州缺乏繼太古匯之后的第二個奢侈品牌種類和層級較為齊全的高端商場。而太古地產(chǎn)近年對旗下項目調(diào)改的主調(diào)是推動高端化，此前缺乏熱門奢侈品牌業(yè)態(tài)三里屯太古里和興業(yè)太古匯分別引入路易威登和巴黎世家等品牌。

即使已有大量奢侈品牌開店，成都太古里也將劃撥更多鋪位面積讓品牌設(shè)計多層旗艦店。這背后的邏輯仍是考量奢侈品牌對項目定位和影響力的提升作用，運營商也希望能通過握住高凈值客群來減少經(jīng)濟變化可能給租金收入造成的不確定性。

最新公布的二月財新中國制造業(yè)采購經(jīng)理指數(shù)（PMI）錄得50.8，相較一月的50.1回升0.7個百分點，創(chuàng)近三個月新高，印證了制造業(yè)的回暖趨勢，但消費品和中間品類仍有用工收縮的現(xiàn)象，通縮壓力仍然存在。

零售商業(yè)項目以銷售消費品為主，保守心態(tài)仍會持續(xù)，但情況已較此前好轉(zhuǎn)。

可以看到太古地產(chǎn)會商場會將地下一層、二層和三層以上的鋪位租給CHIC JOC等輕奢淘品牌，以及以及二普維度這類新興運動品牌。這些仍在擴張的品牌需要進入核心商場來提升知名度，而如今它們也更容易與曾經(jīng)強勢的運營商進行談判。

聚龍灣太古里或?qū)永m(xù)這樣的招商組合，為部分新興品牌提供在南方市場發(fā)展的機會。

但受到鋪位面積和樓層曝光度的影響，這些品牌進入商場后得到加成作用仍然有限。不過，商業(yè)地產(chǎn)運營時間長，從落地到成熟往往需要五年甚至十年的時間。這意味著聚龍灣太古里這樣的商場未來還將會進行多輪調(diào)改，這將為品牌提供新的機會。

一個可參考案例是興業(yè)太古匯，它開始初期為了與恒隆廣場進行差異化競爭，走了輕奢和潮流路線，但這讓它錯過疫情期間的高端消費回流趨勢，直到近兩年才確定要走上高端路線。即使是早已成熟的三里屯太古里，也會選擇將北區(qū)全面改造成重奢聚集的區(qū)域。

不過未來的趨勢或許將逆向而行。

在疫情前，三里屯太古里北區(qū)走的是設(shè)計師品牌路線，原因和興業(yè)太古匯決定押注潮流輕奢路線一樣，都是因為經(jīng)濟上升期內(nèi)，消費者對不同知名度不算高但產(chǎn)品形象、設(shè)計新穎的品牌持有更高的接受度，而非只是青睞具有高保值屬性的奢侈品。

當(dāng)聚龍灣太古里和其它即將入市的中高端商場穿越當(dāng)前的經(jīng)濟周期，它或?qū)⒃谙M者需求回歸的背景之下為更多規(guī)模中小型的新興品牌和設(shè)計師品牌提供鋪位。興業(yè)太古匯開業(yè)之初的沿街“門神”是Kenzo，而三里屯太古里北區(qū)為Paul Smith提供過能展示外立面的大型門店。

更進一步，諸如觀夏等中國本土新消費品牌已經(jīng)具有大型旗艦店的能力，而URBAN REVIVO等成立時間更久的中國時尚品牌也在推動形象轉(zhuǎn)變。如若未來的運營能力能與規(guī)模擴大同步，它們也能在聚龍灣太古里這些新商場下一輪調(diào)改中獲得優(yōu)勢。