文 | 空間秘探 秦敏慧
開春以來(lái)，租房市場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)一直不斷。近期，多地保租房宣稱租金低至6折，“最低月租421元”。“保租房”的低價(jià)沖擊著租賃市場(chǎng)的價(jià)格走向，市場(chǎng)化的長(zhǎng)租公寓難免會(huì)受到影響。變局之下，長(zhǎng)租公寓該如何應(yīng)對(duì)？雙方會(huì)將租賃市場(chǎng)的發(fā)展推向何方？
租金6折，最低月租僅421元
今年以來(lái)，深圳、昆明、北京等多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布保租房配租公告。
保租房配租指的是政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)為了解決新市民、青年人等群體的住房難題，提供的一種租賃服務(wù)。特點(diǎn)是租金低于同品質(zhì)同地段的市場(chǎng)租賃住房租金，不過(guò)是面向符合條件的人群才進(jìn)行配租。
以深圳為例，近期深圳市南山區(qū)住建局官宣保租房項(xiàng)目共10404套，涵蓋粵海、西麗、桃源等熱門片區(qū)，其中政府組織配租類保租房一般為市場(chǎng)價(jià)六折，社會(huì)房源類保租房的租金為市場(chǎng)價(jià)的九折。
這也點(diǎn)明了保租房的主要兩大分類：政府租賃配租和社會(huì)房源類。區(qū)別是前者的房源由政府統(tǒng)一組織管理，通常通過(guò)住建局或區(qū)住建局進(jìn)行配租，申請(qǐng)復(fù)雜、房源有限，但優(yōu)惠力度大；后者由社會(huì)主體（如企業(yè)、機(jī)構(gòu)等）建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，政府只是提供支持，可通過(guò)企業(yè)直租的方式獲取房源，申請(qǐng)流程簡(jiǎn)單、房源量相對(duì)較多，且相較于市場(chǎng)價(jià)格有明顯優(yōu)勢(shì)。
以政府租賃配租的安居高新花園為例，其64平米的兩房戶型，月租金加上物業(yè)費(fèi)總計(jì)僅需3916元；而據(jù)鏈家網(wǎng)信息顯示，周邊同戶型房源月租普遍在7000至9000元之間，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。
深圳南山區(qū)2月16日出臺(tái)的保租房配租政策力度已經(jīng)很大了，但同屬于深圳的光明區(qū)又把政策撕開了一道小口子。
2月11日，光明區(qū)印發(fā)關(guān)于保租房的通知，政策的重點(diǎn)是面向符合條件的在深青年人、新市民、各類人才配租或者向企事業(yè)單位定向配租。重點(diǎn)是，政府組織配租保租房增加了面向個(gè)人配租的渠道，避免因企業(yè)事業(yè)單位不滿足準(zhǔn)入條件，但符合條件職工無(wú)法申請(qǐng)保租房的問(wèn)題。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，即使公司沒(méi)有資格申請(qǐng)單位保租房，自己也可以申請(qǐng)，申請(qǐng)力度可謂是又上了一層臺(tái)階。
不僅如此，深圳這幾年為來(lái)深求職的高校應(yīng)屆畢業(yè)生提供7天免費(fèi)住宿。今年該政策又進(jìn)一步優(yōu)化，從原來(lái)的7天延長(zhǎng)至15天，對(duì)在深就業(yè)的創(chuàng)業(yè)人才提供面積不等的保租房。
同時(shí)其他城市也在發(fā)力，2月以來(lái)昆明市公有房屋管理中心連續(xù)發(fā)布2025年第一批、第二批保租房分配有關(guān)事項(xiàng)的相關(guān)通知，涉及兩個(gè)項(xiàng)目，共666套房源。值得注意的是，通知中涉及今年剛?cè)胧械谋Ｗ夥宽?xiàng)目嚴(yán)家山豐潤(rùn)雅庭，月租金僅為12.07元/平方米，面積在34.88-60.2平方米，換算下來(lái)，其中一居室最低的月租金僅421元。
同屬于嚴(yán)家山灃潤(rùn)雅庭項(xiàng)目片區(qū)附近的碧桂園星薈二手房掛牌價(jià)最低5900元/平米，最高9600元/平米，其中68平米的一居整租月租價(jià)1100元，比較昆明保租房的最低租金，相當(dāng)于打了個(gè)七折。
泉州中心市區(qū)首批公開92套保租房，其中面積80多平米的兩居室月租金在1500元左右，20平米的一居室月租金僅需700余元，而周邊同等一居室月租金則在1000元以上。
北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)面向青年人推出《應(yīng)屆大學(xué)生住宿保障實(shí)施細(xì)則（試行）》，打造“求職7日免費(fèi)住宿——實(shí)習(xí)3月免費(fèi)短租——就業(yè)3年優(yōu)惠長(zhǎng)租”的階梯式安居體系。
可以看出，保租房正在中國(guó)租賃市場(chǎng)上狂打兩張牌，一張是供應(yīng)量，另一張是低價(jià)。
“骨折價(jià)”背后的幾股“勢(shì)力”
為什么多地集中出政策，還清晰地指向供應(yīng)量與低價(jià)兩個(gè)方向？其實(shí)，這波操作早就開始了。
“十四五”期間，我國(guó)計(jì)劃籌集建設(shè)保租房870萬(wàn)套間，預(yù)計(jì)可以幫助2600多萬(wàn)新市民、青年人改善居住條件。今年作為收官之年，各地都在瘋狂地完成KPI。截至去年，多地“十四五”期間保租房籌集任務(wù)已完成80%左右，剩下20%將在今年完成，進(jìn)入沖刺階段也屬正常。
住建部近期提出，在2024年全國(guó)建設(shè)籌集172萬(wàn)套（間）配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房基礎(chǔ)上，今年將繼續(xù)增加保障性住房供給，幫助新市民、農(nóng)民工等實(shí)現(xiàn)安居。
這兩年，保租房發(fā)展之迅速，相關(guān)政策也是密集發(fā)布。去年，單中央層面發(fā)布的保租房相關(guān)政策，就多達(dá)15條，住建部等中央部委也曾多次召開關(guān)于保租房建設(shè)的相關(guān)會(huì)議，國(guó)家在最后的沖刺階段對(duì)于保租房的發(fā)展力度一直在持續(xù)上升中。
各地積極響應(yīng)，籌建擴(kuò)張速度之快，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024全國(guó)籌建保租房172萬(wàn)套，其中北京、上海、廣州等城市超額完成年度任務(wù)。
當(dāng)下，我國(guó)正在穿越租賃供應(yīng)市場(chǎng)的高峰期，然而這樣的趨勢(shì)即使在超額完成任務(wù)的上海供給端的火依然燒得很熱烈，可能后續(xù)會(huì)逐步放緩但還沒(méi)有那么快。
3月5日，長(zhǎng)寧區(qū)又增添一個(gè)保租房項(xiàng)目——臨客公寓·虹臨居，并在3月起正式投入試運(yùn)營(yíng)。這是國(guó)企上海東虹橋投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司打造的首個(gè)保租房項(xiàng)目，位于長(zhǎng)寧和徐匯交界處。上個(gè)月底，上海靜安區(qū)的寧家公寓（寧嘉馨苑店）亮相，現(xiàn)已有住戶簽約入住其中。
據(jù)上海正午服務(wù)平臺(tái)“隨申辦”顯示，截至2025年2月下旬，上海市保租房項(xiàng)目已達(dá)到275個(gè)，但在2023年5月，“隨申辦”中保租房項(xiàng)目?jī)H有17個(gè)，不到2年時(shí)間激增超15倍。
事實(shí)上，保租房作為構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，針對(duì)其制度建設(shè)和實(shí)際供應(yīng)，將是一項(xiàng)中長(zhǎng)期的工作內(nèi)容。
盡管保租房供應(yīng)端持續(xù)火熱，但從各城市的申請(qǐng)條件來(lái)看，還是會(huì)更傾向于城市的青年群體和新市民，通俗來(lái)講兩個(gè)字總結(jié)就是“人才”。人才是城市人口爭(zhēng)奪和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一棋，城市對(duì)人才始終保持著“求賢若渴”的狀態(tài)。
2022年，我國(guó)人口近61年來(lái)首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，城市對(duì)人才的渴求會(huì)更加激烈，“搶人大戰(zhàn)”也作用在租房領(lǐng)域，誰(shuí)更有誠(chéng)意，誰(shuí)將會(huì)在接下來(lái)的城市發(fā)展中搶得先機(jī)。最早開始于北上廣深等城鎮(zhèn)化水平較早、經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)領(lǐng)先的城市，不過(guò)隨著城鎮(zhèn)化步伐放緩，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，這些主要城市人口的增長(zhǎng)會(huì)出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。
因此，為了維持增速，不少城市瞄準(zhǔn)畢業(yè)生等青年群體，推出一系列政策，如租房落戶、租房補(bǔ)貼、公積金支持、公租房等等。具體政策還有深圳給應(yīng)屆生延長(zhǎng)免費(fèi)住宿、昆明優(yōu)先給外來(lái)務(wù)工人員分房、鄭州直接給人才配租公寓……
現(xiàn)在來(lái)看，保租房低價(jià)這一策略的實(shí)施，將“搶人大戰(zhàn)”的難度又升級(jí)了一個(gè)維度，各大城市之間頗有一種“你留下，我補(bǔ)貼”的氣勢(shì)。
當(dāng)然，保租房供應(yīng)量這兩年遞增這么多，難道不怕沒(méi)地方建嗎？2022年，新增涉租用地同比下滑62%；2023年同比下降37.2%，僅可提供約5.84萬(wàn)套新建租賃住房。2021年，住建部提出，把保租房作為“十四五”重點(diǎn)，兩年后發(fā)現(xiàn)供應(yīng)源似乎要枯竭了。那么去年到現(xiàn)在，為什么保租房的勢(shì)頭還是很猛，基數(shù)還是蹭噌噌往上漲？
雖然保租房是租賃市場(chǎng)的形式之一，但也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要品類；既然新建保租房有用地限制，那不妨“撿現(xiàn)成”的。由此，保租房不斷入市的背后還隱藏著樓市去庫(kù)存化的功能。目前去庫(kù)存有幾種形式：
一、保租房盤活爛尾樓
如昆明2018年開建的大諾方舟天地，因資金鏈斷裂，停工兩年。經(jīng)開區(qū)管委會(huì)將利用住建部和建設(shè)銀行保租房的信貸政策，將項(xiàng)目未售房源申請(qǐng)為保租房。截至目前，昆明已有5個(gè)爛尾項(xiàng)目計(jì)劃改為保障性租賃住房。其中，汽車城二期885套房源已經(jīng)成功轉(zhuǎn)為保租房。
二、閑置資產(chǎn)改保租房
這類閑置資產(chǎn)有存量規(guī)模大、空置率高、有條件提供大量保租房的特點(diǎn)，如寫字樓、辦公樓、廠房等。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)，甲級(jí)寫字樓50%的閑置資產(chǎn)就能轉(zhuǎn)化成10萬(wàn)套保租房，為20萬(wàn)-30萬(wàn)人提供住房保障。成功的案例是，去年歷時(shí)14個(gè)月改造的沙坪壩區(qū)首個(gè)非住宅類保障性租賃住房項(xiàng)目、目前中心城區(qū)體量最大的保租房項(xiàng)目——CCB建融家園·小龍坎人才公寓正式投入運(yùn)營(yíng)，包含305套房源。據(jù)悉，項(xiàng)目推出后不久，出租率已達(dá)90%，成為沙坪壩區(qū)的一大亮點(diǎn)。、
三，城中村爆改保租房
城中村，生于城市，擁有改成保租房的天賦。
城中村改成保租房，將會(huì)綜合整治、統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)或部分拆除新建。這樣的機(jī)遇已經(jīng)催生出了一些品牌，如深圳人才安居集團(tuán)成立安居微棠公司，專營(yíng)城中村改造租賃項(xiàng)目。其中深圳元芬村公寓項(xiàng)目，就由該公司改造，將原有城中村轉(zhuǎn)換成集服務(wù)、社交、居住、商業(yè)于一體的現(xiàn)代青年社區(qū)。
長(zhǎng)租公寓頭部品牌租金“克制”
或許正是因?yàn)楸Ｗ夥渴袌?chǎng)的火爆，今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓頭部品牌動(dòng)靜不大，似乎正在“克制”，避免價(jià)格上漲影響出租率。據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年2月全國(guó)55城個(gè)人房源掛牌租金為1.16元/㎡/天，環(huán)比微跌0.24%，同比下跌0.23%。奇怪的是，眼下是傳統(tǒng)租房旺季，但房租卻大不如從前。
原因自然是與大量保租房入市息息相關(guān)，加之目前的就業(yè)環(huán)境、消費(fèi)降級(jí)等宏觀因素，導(dǎo)致城市人口流動(dòng)增速放緩，城市租客減少、租客消費(fèi)更趨理性，更傾向于謹(jǐn)慎地考慮租金成本，在一定程度上使租金進(jìn)一步降低。
隨著春節(jié)過(guò)去，傳統(tǒng)節(jié)后租賃旺季到來(lái)，個(gè)人房東已經(jīng)迫不及待漲租了，然而似乎并沒(méi)有在這一波“租房潮”中收獲期待的高收益，市場(chǎng)仍顯理性，不少房東已經(jīng)選擇下調(diào)租金價(jià)格，只為租出去。
數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)5個(gè)大中城市，25城個(gè)人房源租金均價(jià)環(huán)比上漲，30城個(gè)人房源租金均價(jià)環(huán)比下跌，下跌城市個(gè)數(shù)較1月多9個(gè)。其中青島漲幅最高約5.2%；廣州跌幅最高約5.86%。
相較之下，身處同一片租賃住房市場(chǎng)下的長(zhǎng)租公寓租金價(jià)格保持著“克制”，出租率呈現(xiàn)穩(wěn)健狀態(tài)。
以上海為例，據(jù)相關(guān)人員透露，其閔行區(qū)的一家魔方公寓房源含物業(yè)費(fèi)價(jià)格大概是每月2200元，由于店內(nèi)特價(jià)房源優(yōu)惠幅度很大，同樣戶型的另一間房源價(jià)格在3150元左右，相當(dāng)于優(yōu)惠了接近1000元。對(duì)于租金下滑的原因，主要來(lái)自品牌在蛇年春節(jié)后推出“暖春”活動(dòng)，參加活動(dòng)的另外幾間特價(jià)房源已出租，只剩1間。
為了應(yīng)對(duì)春節(jié)傳統(tǒng)淡季出租率的波動(dòng)，位于深圳南山云城旗艦店的萬(wàn)科泊寓門店也提前策劃，推出變相降租優(yōu)惠的活動(dòng)。該活動(dòng)期限在1月之內(nèi)，提前看房并繳納定金的租客，年后轉(zhuǎn)簽約可享受定金膨脹優(yōu)惠，如房源租金低于1000元，500元定金可膨脹至1000元抵扣租金；房源租金大于等于1000元，800元定金可膨脹至1600元抵扣租金，活動(dòng)成效顯著，有效穩(wěn)定住了出租率。
除魔方、泊寓之外，壹間公寓、城方公寓等長(zhǎng)租公寓品牌紛紛采取優(yōu)惠策略，提前應(yīng)對(duì)傳統(tǒng)淡季市場(chǎng)的沖擊。這些活動(dòng)豐富多樣，通過(guò)租金折扣、免租期、贈(zèng)送禮品等方式，逆市降價(jià)，謀求“以價(jià)換量”。各大長(zhǎng)租公寓品牌的當(dāng)下心態(tài)或許是，價(jià)格可以低一點(diǎn)，但絕不能空著。
然而與保租房相同的是，長(zhǎng)租公寓也在規(guī)模擴(kuò)張中。同樣以上海為例，截至今年1月底，上海集中式長(zhǎng)租公寓房源超36萬(wàn)間，占全國(guó)核心八城的比重達(dá)到31.3%，同比增長(zhǎng)超過(guò)25%。
不過(guò)，規(guī)模的擴(kuò)張與空置率的增長(zhǎng)維護(hù)，并未與租金呈正比趨勢(shì)。今年1月，上海市集中式長(zhǎng)租公寓平均出租率約為83.65%，平均租金價(jià)格約為150元/月/平方米，環(huán)比略降0.2%，租金呈持續(xù)下滑趨勢(shì)。
保租房PK公寓是敵是友？
如今，盡管保租房、長(zhǎng)租公寓、房東們租金都有降價(jià)趨勢(shì)，但“租房戰(zhàn)”的供需矛盾仍然是需要面臨的挑戰(zhàn)，當(dāng)整個(gè)市場(chǎng)都在普遍降價(jià)的時(shí)候，相對(duì)的單個(gè)降價(jià)措施將會(huì)顯得不再突出。
不過(guò)對(duì)于長(zhǎng)租公寓企業(yè)來(lái)講，也不必悲觀，大量保租房入市，的確會(huì)加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但市場(chǎng)中依然具有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，保租房與長(zhǎng)租公寓的關(guān)系也并非一種“零和博弈”的狀態(tài)。不少長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商想要與保租房達(dá)成共贏的可能性，事實(shí)證明有機(jī)會(huì)也有空間。
長(zhǎng)租公寓“納保”
在保租房KPI的背景下，看到的不只是國(guó)企，也有很多企業(yè)響應(yīng)國(guó)家號(hào)召積極加入“納?！钡年?duì)列中。而這些搖身一變的保租房一方面享受著相應(yīng)的政策優(yōu)惠，如公募REITs大門開啟、擁有拿地優(yōu)勢(shì)等機(jī)會(huì)；另一方面可以盤活自身存量資產(chǎn)達(dá)到去庫(kù)存的效果。
截至2024年冠寓累計(jì)納保項(xiàng)目超過(guò)130個(gè)，開業(yè)房源超6萬(wàn)間，畢業(yè)季“住夢(mèng)計(jì)劃”支持超30萬(wàn)應(yīng)屆畢業(yè)生安居，這種長(zhǎng)租公寓納保進(jìn)程與城市發(fā)展脈搏的深度綁定，或許是領(lǐng)跑長(zhǎng)租公寓賽道的競(jìng)爭(zhēng)核心。
在“納保大隊(duì)”中，萬(wàn)科泊寓新披露去年的全年數(shù)據(jù)內(nèi)發(fā)現(xiàn)，泊寓繼續(xù)深入保租房市場(chǎng)，納保房量增長(zhǎng)至約12萬(wàn)間，占管理量的48.58%，納保數(shù)量占據(jù)集中式公寓行業(yè)首位，成為市場(chǎng)化租賃企業(yè)中當(dāng)之無(wú)愧的“納保卷王”。
此外，據(jù)萬(wàn)科去年半年報(bào)披露，截至2024年6月底，萬(wàn)科泊寓已在北京、天津、深圳、廈門等23個(gè)城市合計(jì)納保155個(gè)項(xiàng)目，涉及房源11.2萬(wàn)間。
政企“牽手”合作
保租房的規(guī)模化發(fā)展，背后離不開國(guó)企推動(dòng)的手。越來(lái)越多國(guó)企入局，在加速屬地化布局，發(fā)展本土租賃市場(chǎng)壯大的同時(shí)，還創(chuàng)立自己的保租房特色品牌，其中不少由城投公司全權(quán)運(yùn)營(yíng)，旨在達(dá)到規(guī)模、品牌效應(yīng)、開發(fā)水平和運(yùn)營(yíng)質(zhì)量方面的提升。在這樣的背景下，市場(chǎng)化長(zhǎng)租公寓企業(yè)積極與各地國(guó)企尋求合作，爭(zhēng)取留在保租房的“牌桌”上。
如龍湖在武漢的經(jīng)發(fā)龍湖·冠寓（武漢德銳大廈店）就采用政企合作模式。拿地方為武漢江夏經(jīng)發(fā)投集團(tuán)，由龍湖龍智造旗下的龍智精工提供建造服務(wù)，后續(xù)再由龍湖冠寓提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。
雖然國(guó)企帶著任務(wù)進(jìn)入保租房市場(chǎng)，但在開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面始終擁有短板?！皩I(yè)的事交給專業(yè)的人來(lái)做”為了適應(yīng)變化，快速切入市場(chǎng)，與成熟的長(zhǎng)租公寓品牌合作不失為最快捷的方法。
輸出品牌“軟實(shí)力”
保租房雖名為“保障性”，但其市場(chǎng)化的成分要遠(yuǎn)低于保障性的部分，與長(zhǎng)租公寓在定位上有著本質(zhì)的不同。與其他行業(yè)構(gòu)筑差異化競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)不同，長(zhǎng)租公寓的注意力應(yīng)該更多體現(xiàn)在出租率及續(xù)租率等核心經(jīng)營(yíng)指標(biāo)上。
體現(xiàn)在戰(zhàn)略層面，長(zhǎng)租公寓可以借助規(guī)模優(yōu)勢(shì)、低利潤(rùn)率構(gòu)筑競(jìng)爭(zhēng)壁壘，畢竟借助公募REITs實(shí)現(xiàn)“不動(dòng)產(chǎn)+金融”的資產(chǎn)證券化，才是長(zhǎng)租公寓利潤(rùn)點(diǎn)保值和增值的關(guān)鍵。
因此，牽扯到民生住房的租賃市場(chǎng)，應(yīng)該更加注重產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)，去刻畫品牌用戶的精準(zhǔn)畫像，擁有運(yùn)營(yíng)、數(shù)智化等“軟實(shí)力”，讓品牌擁有更長(zhǎng)周期的成長(zhǎng)可能。
從用戶出發(fā)，拋棄地產(chǎn)思維，從社會(huì)學(xué)視角去回歸公寓的本質(zhì)，也許需要思考的內(nèi)容是：平平無(wú)奇的商業(yè)街區(qū)重構(gòu)、是土地設(shè)計(jì)與植物美學(xué)的交錯(cuò)規(guī)劃、是人與人、人與社區(qū)、人與自然的關(guān)系……
可以說(shuō)，我國(guó)的租賃市場(chǎng)正在經(jīng)歷歷史性的分化，保租房的低價(jià)與“狂飆”對(duì)于各大長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇。未來(lái)的租賃市場(chǎng)商業(yè)模式將不斷成熟走向規(guī)范化與多元化。最終長(zhǎng)租公寓仍應(yīng)該聚焦在產(chǎn)品與服務(wù)上的打磨。正如全球知名管理學(xué)大師湯姆·彼得所言，顧客是重要的創(chuàng)新來(lái)源，把握租客的真實(shí)“痛點(diǎn)”，才能在市場(chǎng)中脫穎而出。