界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
土地市場是房地產(chǎn)市場的晴雨表，其冷暖牽動著各方神經(jīng)。
2025年以來，全國多地土拍熱度回升，北京、上海、杭州等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊頻現(xiàn)高溢價(jià)成交，部分地塊甚至觸頂搖號。
這期間，各城市的地價(jià)不斷被刷新。就在近日，成都高新桂溪街道64畝純住宅地塊被擺上拍賣桌，現(xiàn)場經(jīng)過130余輪激烈競爭，招商蛇口以總價(jià)約27億元、溢價(jià)率70.4%拍出，樓面價(jià)高達(dá)31700元/平方米，成為成都首個樓面價(jià)突破3萬元的住宅地塊。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，截至目前，舊庫存消化接近尾聲，民企拿地?zé)崆樵龈撸恋厥袌鲩_始觸底，從源頭上帶動下游商品房市場企穩(wěn)，改善型需求崛起更夯實(shí)了這一良性循環(huán)?？梢哉f，土拍市場的升溫，將有力帶動樓市預(yù)期，市場“止跌回穩(wěn)”有望。
這是近兩年整個房地產(chǎn)最關(guān)心的事。但在這之前，2020年及2021年，房地產(chǎn)的目標(biāo)是抑制過熱，而且為了遏制當(dāng)時(shí)火熱的土地市場，穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期，土地“雙集中”政策也曾“流行一時(shí)”。
2021年，樓市熱度居高不下，一、二線城市新房成交價(jià)格上漲速度明顯快于三、四線城市。與此同時(shí)，在常態(tài)化供地模式下，房企保證土儲競相拿地，地價(jià)持續(xù)上漲，房企成本不斷提高，利潤空間被壓縮。
住宅用地“兩集中”政策，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動應(yīng)時(shí)而來。
“該政策在短期內(nèi)對土地市場降溫起到了立竿見影的效果，隨后房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，市場供需關(guān)系發(fā)生根本性改變，過去高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式難以為繼，房企拿地更加理性?！?/p>
一民營房企內(nèi)部人士向界面新聞表示，在此背景下，“雙集中”政策已經(jīng)完成其歷史使命，自然而然地退出歷史舞臺?，F(xiàn)在，全國土地市場又回到了常態(tài)化狀態(tài)，各地可根據(jù)自身市場情況進(jìn)行調(diào)整，如增加優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)、優(yōu)化出讓條件等。
“從雙集中到因城施策，土地市場調(diào)控政策等轉(zhuǎn)變，是政府根據(jù)市場變化，靈活調(diào)整調(diào)控方式的體現(xiàn)，體現(xiàn)政府促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。
從“房住不炒”到“止跌回穩(wěn)”
四年前的這時(shí)候，樓市火熱開局，開發(fā)商正在為各地集中供應(yīng)的土地，四處籌錢。22個熱點(diǎn)城市，每個城市一年最多只有兩到三次土拍，機(jī)不可失，時(shí)不再來。
2021年2月26日，自然資源部要求22個試點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”政策，且 2021 年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次。實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個重點(diǎn)城市，除包含北上廣深4個一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢等 18 個二線城市。
這對開發(fā)商來說，不僅意味著資金壓力加大（需要集中支付土地款、融資成本上升），其拿地策略、開發(fā)節(jié)奏都要有所調(diào)整。
一名民營房企投拓人士告訴界面新聞，2021年是他們最忙碌的時(shí)候，忙著進(jìn)行市場研究、地塊分析、價(jià)格成本和收益測算、競拍策略研究、確定融資計(jì)劃和合作模式、概念方案設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)評估等?！耙?yàn)槎技辛?，根本忙不過來?！?/p>
明源不動產(chǎn)研究院首席研究員艾振強(qiáng)向界面新聞表示，當(dāng)時(shí)針對房地產(chǎn)行業(yè)的總基調(diào)是“房主不炒”，出臺這個政策的初衷是希望通過此舉規(guī)范地方政府供地行為，減少土地市場非理性競爭，平抑土地市場過熱，同時(shí)優(yōu)化整個市場參賽選手的結(jié)構(gòu)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2020全年住宅用地成交宗數(shù)29903宗，同比增加10%；成交規(guī)劃建面24億平方米，同比增加12.1%；成交樓面均價(jià)為2841元/平方米，同比上漲 6.2%，土地市場熱度明顯高于2019年。
土地市場熱度的走高刺激了購房需求釋放，新房成交熱度隨之上升。
2020年，32家重點(diǎn)房企銷售金額為41245.36億元，相較于2019年的 37307.52 億元，同比增加10.6%，銷售樓面均價(jià)由2019年的17261元/平方米上漲為18313元/平方米，同比上漲6.1%，樓市保持較高活力。
而且，在2019-2020年，32家重點(diǎn)房企在二線、三、四線城市的銷售均價(jià)整體有所上漲，同比漲幅分別為7.2%、4.7%，房價(jià)繼續(xù)上升的趨勢較強(qiáng)。
進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)市場熱度不減，前5月住宅商品房累計(jì)銷售面積同比增長近40%，成交金額同比漲幅高達(dá)57%，令房價(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈。
為了落實(shí)“房住不炒”定位，政府需要從土地供應(yīng)端著手，建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。最終，土地“雙集中”政策通過改變土地供應(yīng)方式和節(jié)奏，對抑制樓市起到了重要作用。
土地“雙集中”執(zhí)行不久，行業(yè)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場的主要矛盾正從過去的“過熱”轉(zhuǎn)向“過冷”，穩(wěn)定市場預(yù)期、防范化解風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)務(wù)之急。
自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入深度調(diào)整期，延續(xù)至今。到2022年，全年商品房銷售面積共11.46億平方米，累計(jì)同比下降27%，銷售金額共11.67萬億元，累計(jì)同比下降28%。
市場下行壓力增大，土地供應(yīng)也要隨之而變。據(jù)界面新聞了解，2022年大部分城市根據(jù)市場供需調(diào)整了供地節(jié)奏，增加供應(yīng)批次。
截至2022年底，已有北京、成都、福州、廣州、合肥等13個城市完成了第四批集中土拍，杭州、南京、蘇州、無錫等 4 個城市發(fā)布了第五批集中供地公告，武漢則完成了第六批集中土拍。
除此以外，長沙市土地推介平臺發(fā)布公告不再按照年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。業(yè)內(nèi)預(yù)測，多批次的集中供應(yīng)土地制有希望成為長期導(dǎo)向。
自此，土地“雙集中”漸漸淡出視野。
近兩年，行業(yè)調(diào)整延續(xù)，土地市場依然未全面回暖，各城市采取了更靈活、精準(zhǔn)的調(diào)控方式出讓。很快，在市場環(huán)境逐漸改善的背景下，市場信心有所恢復(fù)，熱點(diǎn)城市土拍熱度顯著提升，流拍率下降，底價(jià)成交現(xiàn)象減少。
“雙集中”政策已完成其歷史使命，現(xiàn)在，“因城施策”的土地出讓方式，開始在房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”中擔(dān)當(dāng)重任。
“雙集中”的得與失
兩年多過去，曾經(jīng)轟轟烈烈的集中供地，如今已回歸常態(tài)化出讓，這場覆蓋全國22個熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策，究竟為何悄然離場？它的謝幕又為今天的房地產(chǎn)行業(yè)留下哪些啟示？
“當(dāng)時(shí)出這個政策時(shí)，市場還處于上行期，局部甚至還處于比較過熱的狀態(tài)，政策目標(biāo)是讓市場回歸更加理性?！?/p>
艾振強(qiáng)向界面新聞分析，2021年下半年，隨著一些民營房企陸續(xù)面臨流動性困難，市場開始降溫，土地流拍率快速攀升，甚至需要城投下場“托底”拿地，當(dāng)初政策發(fā)力的基礎(chǔ)已逐漸削弱，自然也就沒有存在的必要了，至少需要優(yōu)化。
“所以，2023年各地的土拍政策調(diào)整為增加批次、減少單次供應(yīng)量的優(yōu)化模式?！卑駨?qiáng)指出。
據(jù)界面新聞了解，在2021年首次“兩集中”土拍過程中，房企拿地的積極性普遍較高。
截至2021年6月底，22城第一批集中供地全部出讓結(jié)束，成交土地出讓金10671億元，成交建筑面積11145萬平方米，拿地企業(yè)超400家。
從拿地面積上來看，全國化民企、市場化國/央企、地方民企拿地占比位于前列，分別為29.9%、27.4%、19.0%，民企整體拿地勢頭較強(qiáng)。同時(shí)，頭部房企優(yōu)勢明顯，對中小房企有擠出效應(yīng)。
但在這之后，房企受資金壓力倍增，拿地意愿和能力有所下降，集中出讓市場轉(zhuǎn)冷明顯，土地成交面積和金額均縮水，成交溢價(jià)率降至低位，流拍率升高。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22城2021年二、三批次土地成交金額分別為6441、5940億元，土地成交面積為7208、6314萬平方米，溢價(jià)率持續(xù)降至4.0%、2.6%，流拍率分別升至 8.8%、14.8%。
一名民營房企投資人士告訴界面新聞，“兩集中”政策之前，供地節(jié)奏相對平緩，如果開發(fā)商每個月有50億元左右的融資或者能夠準(zhǔn)備50億元資金，是可以支撐拿地的。但“兩集中”之后，可能一次備齊的資金要從原來50億元增加到200億元，甚至300億元，才能保證拿到地。
“這就相當(dāng)于我要提前融很多錢去擴(kuò)大我的資金池，其實(shí)變相會讓開發(fā)商在借貸市場融更貴的錢，大家爭相去搶融資額度，那融資成本就會變高，后面的集中償付壓力也會非常大?！鄙鲜雒駹I房企投資人士表示。
所以到2022年，房地產(chǎn)行業(yè)整體景氣度持續(xù)下行，盡管各地不斷優(yōu)化土拍規(guī)則，房企的參與熱情并不高。
這期間，集中土地出讓市場也從民企主導(dǎo)轉(zhuǎn)至市場化國央企和城投聯(lián)合主導(dǎo)，到后來地方城投底價(jià)拿地的情況逐漸明顯。
行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，在資金壓力和高拿地門檻的情況下，規(guī)模民營房企也更傾向于現(xiàn)金償債而不是拿地?cái)U(kuò)張。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021 年碧桂園、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國在集中土地出讓市場分別拿地32、61、67宗，但在2022年碧桂園、融創(chuàng)基本沒有出手拿地，包括財(cái)務(wù)相對穩(wěn)健的龍湖拿地決策也十分謹(jǐn)慎，拿地金額也較2021年下降了65%。
一名出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示，后來公司出現(xiàn)流動性困難并不能歸因于集中供地，主要還是對政策預(yù)判不夠準(zhǔn)，2021年高溢價(jià)拿地，“在拿和不拿都不行的情況下，只能選擇拿，要保證先活下去?！?/p>
“兩集中”已完成其歷史任務(wù)。多名接受界面新聞采訪的房企內(nèi)部人士均認(rèn)為，“兩集中”政策通過集中供地，增加土地供應(yīng)透明度，減少了房企非理性搶地的現(xiàn)象?！罢邔?shí)施初期，部分城市地價(jià)漲幅明顯放緩，土地市場熱度得到有效抑制。”
“兩集中”政策讓拿地更公平，也加速了房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企在競爭中占據(jù)優(yōu)勢，政策促使房企從高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式向穩(wěn)健經(jīng)營轉(zhuǎn)型。
一名混合型房企內(nèi)部人士認(rèn)為，“政策當(dāng)時(shí)是為了大浪淘沙，降低結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)再盲目沖規(guī)模，出現(xiàn)一個個‘小恒大’。很多高杠桿房企在政策壓力下減少拿地，降低了行業(yè)整體風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
“現(xiàn)在，政策目標(biāo)算是階段性達(dá)成了?！?/p>
萬億土地專項(xiàng)債收儲
2025年，行業(yè)重任是要“止跌回穩(wěn)”。
樓市要止跌回穩(wěn)，需要在供需兩端一起發(fā)力。
“過去更多是在需求端發(fā)力，去年以來，供給端的政策力度也在不斷加強(qiáng)。比如土地收儲政策，有助于盤活前幾年城投托底拿的土地，讓他們能騰出手來輕裝上陣，助力地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展?！卑駨?qiáng)認(rèn)為，這也是符合當(dāng)前行業(yè)形勢與時(shí)俱進(jìn)的表現(xiàn)。
土地收儲，已成為2025年房地產(chǎn)“穩(wěn)投資”的重要舉措。
自去年10月份財(cái)政部明確支持地方政府使用專項(xiàng)債券回收符合條件的閑置存量土地之后，各地收儲步伐加快。
今年兩會政府工作報(bào)告再明確，要優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和土地利用方式，盤活存量用地，同時(shí)也指出，擬安排地方政府專項(xiàng)債券4.4萬億元，比上年增加5000億元，重點(diǎn)用于投資建設(shè)、土地收儲和收購存量商品房、消化地方政府拖欠企業(yè)賬款等。
報(bào)告強(qiáng)調(diào)，要通過盤活存量緩解供求關(guān)系，止住下跌預(yù)期，實(shí)現(xiàn)“止跌回穩(wěn)”。
今年3月11日，自然資源部和財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券支持土地儲備有關(guān)工作的通知》，明確提出以單個土地儲備項(xiàng)目（非單個地塊）要求融資收益平衡，給予地方更大的靈活性。
?“土地收儲是2025年專項(xiàng)債重要投向，將相關(guān)內(nèi)容寫入《政府工作報(bào)告》，也表明收儲工作的重要性進(jìn)一步提升?！敝兄秆芯吭赫哐芯靠偙O(jiān)陳文靜表示，政策面的細(xì)化推進(jìn)有助于更好地優(yōu)化土地資源配置，提高土地利用效率。
在中國銀行研究院研究員葉銀丹看來，專項(xiàng)債收儲能夠從源頭上削減土地庫存，遏制土地價(jià)格下滑趨勢，避免開發(fā)商為了湊齊保交付所需資金而拋售手頭土地，進(jìn)而影響地價(jià)和房價(jià)的穩(wěn)定。
根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至今年3月10日，全國各地公示的擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的總量已超300宗，擬收儲價(jià)格約500億元，涉及廣東、四川、吉林、江西等省。
專項(xiàng)債收儲，廣東走在最前面。
自2025年2月以來，包含廣州、惠州、珠海等在內(nèi)的廣東省10余個城市先后發(fā)布專項(xiàng)債收儲閑置土地的公告。其中，僅2月7日-9日三天，共有7城披露收儲計(jì)劃，涉及48宗地塊。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月11日，廣東15個城市第一批擬使用專項(xiàng)債實(shí)施土地收儲涉及土地161宗，用地面積超680萬平方米，擬收購價(jià)格合計(jì)超350億元。
這是自2024年11月自然資源部明確專項(xiàng)債資金收回收購存量閑置土地細(xì)則之后，全國首個大規(guī)模落地的案例。
據(jù)了解，在廣東7個城市收儲的48幅地塊中，本地國企持有的項(xiàng)目占比顯著。例如，珠海收儲的14幅地塊中，多數(shù)為地方國資平臺或城投企業(yè)持有，通過專項(xiàng)債資金盤活，可緩解企業(yè)流動性壓力，同時(shí)優(yōu)化區(qū)域土地資源配置。
陳文靜指出，預(yù)計(jì)未來各地將加快公示擬使用專項(xiàng)債回收存量閑置土地的地塊清單，并加快專項(xiàng)債發(fā)行節(jié)奏，特別是“自審自發(fā)”試點(diǎn)地區(qū)發(fā)債節(jié)奏或更快。整體而言，專項(xiàng)債用于土地收儲，尤其是收回收購閑置存量土地，對于“穩(wěn)樓市”有著重要意義。
可以看出，無論是此前的“兩集中”政策，還是如今的土地收儲政策，都體現(xiàn)出土地在樓市發(fā)展中的核心地位。土地作為房地產(chǎn)市場的源頭，其供應(yīng)方式、資源配置效率以及政策調(diào)控力度，直接關(guān)系到樓市的穩(wěn)定性和健康發(fā)展。
近年來，房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境發(fā)生重大變化，從高速增長轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，從“房住不炒”到“止跌回穩(wěn)”，土地政策作為房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段，也在不斷積極調(diào)整以適應(yīng)新的市場環(huán)境。