文 | 債市觀察 蒲肅

97歲的李兆基正式告別了他的首富人生。3月17日，恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司（簡稱“恒基地產(chǎn)”，0012.HK）官網(wǎng)發(fā)布訃告，集團(tuán)創(chuàng)辦人李兆基去世。

李兆基家族為中國香港四大家族之一，他曾于1995年、1996年、1997年在《福布斯》富豪榜上連續(xù)三年成為華人首富、亞洲首富，并連續(xù)兩年在全球富豪榜保持第四位；2018年，以2150億元財(cái)富成為香港首富。2020年，又以304億美元財(cái)富成為《福布斯》香港首富。

2025年“福布斯香港富豪榜”顯示，李兆基家族財(cái)富292億美元，排名第二。排名第一的則是李嘉誠，家族財(cái)富約373億美元(約2909.4億港元)。

 

來源：公司公告

作為中國香港四大家族一代創(chuàng)始人，李兆基曾被人們稱為“地產(chǎn)大亨”“亞洲股神”“香港巴菲特”。他創(chuàng)辦的恒基集團(tuán)覆蓋地產(chǎn)、能源、旅游、醫(yī)療等多個(gè)行業(yè)，但最主要的還是地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

李兆基早在1976年就創(chuàng)立了恒基地產(chǎn)，現(xiàn)在香港中環(huán)的TheHenderson、香港國際金融中心、北京的環(huán)球金融中心、上海的恒基名人購物中心等城市地標(biāo)都出自李兆基旗下的恒基地產(chǎn)；豪宅項(xiàng)目就更多了，比如北京朝陽區(qū)孫河別墅區(qū)的恒基·天匯、順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)中央別墅區(qū)的祥云賦、深圳南山區(qū)的云薈大廈等等。

除了這些地產(chǎn)項(xiàng)目外，李兆基還是最早一批開創(chuàng)“按揭貸款”買房模式的開發(fā)商。從這個(gè)角度來說，李兆基也影響了很多購房者的人生。

01 從外匯、黃金到地產(chǎn)大亨，李兆基的“首富人生”

李兆基1928年出生于廣東順德大良，他在家中排行第四，因此在后來的商界中，人們尊稱李兆基為“四叔”。香港女作家梁鳳儀曾出版過一本《李兆基博士傳記》，對(duì)李兆基的個(gè)人發(fā)展做過比較詳盡的描述。

有人說李兆基是白手起家，但這個(gè)說法不太嚴(yán)謹(jǐn)，因?yàn)槔钫谆母赣H李介甫曾開過天寶榮金鋪和永生銀號(hào)，經(jīng)營黃金、匯兌、外幣買賣生意，這可不是普通人家都能做的生意，李兆基小時(shí)候還在私塾學(xué)校接受教育。從李兆基家庭背景來看，他也算那個(gè)年代的“富二代”了。

小學(xué)畢業(yè)后，李兆基進(jìn)入父親的銀莊做學(xué)徒，小小年紀(jì)便開始接觸商場法則，更對(duì)商界中的各類人士有過切身了解，可以說從小就種下了經(jīng)商的基因。

1948年，李兆基帶著1000塊港幣只身前往香港創(chuàng)業(yè)，憑借家族生意的經(jīng)驗(yàn)，在香港從事買賣外匯和黃金生意，逐漸在香港站穩(wěn)腳跟。

但從小接觸貨幣生意的李兆基意識(shí)到，貨幣總有貶值的風(fēng)險(xiǎn)，而民間最普遍接觸到的資源中，唯有地產(chǎn)和黃金可以沖抵風(fēng)險(xiǎn)，于是李兆基開始把目標(biāo)盯在了房地產(chǎn)生意。

1958年，李兆基與好友郭得勝、馮景禧等8位股東創(chuàng)立了“永業(yè)有限公司”，購入沙田酒店經(jīng)營，并在港九兩地興建各類物業(yè)。

值得一提的是，當(dāng)時(shí)的香港主要還是全款購房，這把很多積蓄不足的人擋在了房地產(chǎn)市場的門外，而李兆基則率先推出了“分層出售，十年分期付款”的銷售方式，這大概是最早的“按揭貸款”的買房模式了，這也讓李兆基等人的樓房一售而空，大賺特賺。

1963年，李兆基又與馮景禧、郭得勝另組建新鴻基企業(yè)有限公司，由郭得勝擔(dān)任主席，擁有30%股份的李兆基任公司副主席、總經(jīng)理，隨著新鴻基的規(guī)模越來越大，郭得勝、馮景禧、李兆基三人也被香港地產(chǎn)界譽(yù)為“三劍俠”。

此外，李兆基對(duì)股市投資也頗有心得，1972年前后，香港股市狂漲，李兆基卻在此時(shí)拋售股票套現(xiàn)，隨后又在經(jīng)濟(jì)下行、物業(yè)及土地價(jià)格下跌時(shí)，大舉收購舊樓和土地。

有了這些基礎(chǔ)后，1976年，李兆基成立“恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司”，開始搭建自己的地產(chǎn)集團(tuán)。經(jīng)歷近50年的發(fā)展后，恒基地產(chǎn)年?duì)I收已達(dá)250億元，凈利潤約84億元（截至2023年）。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，李兆基去世引發(fā)業(yè)界哀悼和致敬，這一事件對(duì)恒基地產(chǎn)而言，意味著失去了具有深遠(yuǎn)影響力的領(lǐng)導(dǎo)者。他的去世，對(duì)于恒基地產(chǎn)而言是重大的損失，反過來也要求恒基地產(chǎn)牢記初心、穩(wěn)定經(jīng)營、明確方向，持續(xù)在地產(chǎn)等領(lǐng)域做出新的成績。

02 二代、三代相繼上崗，千億恒基增長下滑

李兆基共有二子三女，早在6年前他就安排好了二代接班的事宜。

2019年，李兆基卸任了恒基地產(chǎn)主席兼總經(jīng)理的職務(wù)，但繼續(xù)留任公司執(zhí)行董事，李家杰（李兆基長子）、李家誠（李兆基次子）獲委任為公司聯(lián)席主席兼總經(jīng)理。

根據(jù)李兆基的安排，李家杰主要負(fù)責(zé)內(nèi)地業(yè)務(wù)，李家誠則主要負(fù)責(zé)香港業(yè)務(wù)。

此外，據(jù)恒基地產(chǎn)官網(wǎng)顯示，李兆基長女李佩雯于1984年加入公司，現(xiàn)任集團(tuán)租務(wù)部高級(jí)總經(jīng)理，具有超過39年市場經(jīng)驗(yàn)。

李佩雯的配偶李寧在2014年獲委任為恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司、香港小輪（集團(tuán)）有限公司執(zhí)行董事。李寧在1989年設(shè)立千色Citistore店鋪業(yè)務(wù)，并任董事職務(wù)進(jìn)行管理，在百貨行業(yè)具有30年的經(jīng)驗(yàn)。

李佩雯和李寧的女兒李敬恩在2012年加入恒基地產(chǎn)，現(xiàn)任集團(tuán)租務(wù)（一）部總經(jīng)理。在加入恒基兆業(yè)地產(chǎn)前，李敬恩曾任職于投資銀行界。

作為李兆基的外孫女，李敬恩具有11年物業(yè)租賃、市場推廣和資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)任城市土地學(xué)會(huì)全球管理受托人，以及香港培華教育基金會(huì)及仁安醫(yī)院仁心仁術(shù)慈善計(jì)劃委員會(huì)成員。

此外，李兆基的妹妹馮李煥瓊目前擔(dān)任恒基地產(chǎn)執(zhí)行董事，她于1974年就加入恒基地產(chǎn)的母公司恒基兆業(yè)有限公司任職司庫，并自1979年出任執(zhí)行董事。目前，馮李煥瓊還擔(dān)任恒基兆業(yè)有限公司、恒基兆業(yè)地產(chǎn)及恒基發(fā)展等集團(tuán)之總司庫（主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理）。

恒基地產(chǎn)自1981年于香港上市，截至3月18日總市值約1118億港元，其核心業(yè)務(wù)為物業(yè)發(fā)展和物業(yè)投資。

此外，恒基地產(chǎn)還有兩家上市子公司：恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司和美麗華酒店企業(yè)有限公司,以及兩家上市聯(lián)營公司,即香港中華煤氣有限公司及香港小輪(集團(tuán))有限公司。

截至2024年上半年，恒基地產(chǎn)在內(nèi)地北京、上海、廣州、深圳等15個(gè)城市的土地儲(chǔ)備約1448萬平方英尺（1平方英尺約等于0.09平方米），其中約73%可發(fā)展為住宅物業(yè)；在香港擁有土地儲(chǔ)備約2350萬平方呎。

值得關(guān)注的是，恒基地產(chǎn)在2023年以來開始出現(xiàn)業(yè)績下滑的跡象。2023年，恒基地產(chǎn)總營收249.8億元，同比增長7.9%，但歸母凈利潤83.93億元，只增長了0.24%；2024年上半年，其營收約107.3億元，同比增長14.44%，歸母凈利潤28.97億元，同比大幅下滑46.72%。

來源：東方財(cái)富網(wǎng)

恒基地產(chǎn)的兩家子公司也不太好過。

其中，恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司2024年上半年股東應(yīng)占（未經(jīng)審核）虧損約為6900萬港幣，上一年同期錄得虧損約1800萬港幣。恒基地產(chǎn)認(rèn)為，虧損原因主要是由于出境旅游、跨境消費(fèi)及購物熱潮導(dǎo)致公司零售額下降所致。

恒基兆業(yè)發(fā)展有限公司的業(yè)務(wù)主要通過兩家全資子公司營運(yùn)，其一為Citistore(HongKong)Limited，主要經(jīng)營5家名為“千色Citistore”的百貨公司，以及兩家名為“C生活”的實(shí)用家品專賣店；其二為UnicornStores(HK)Limited，主要經(jīng)營兩家名為“APITA”或“UNY”的超級(jí)市場的百貨公司，及兩家名為“UNY”的超級(jí)市場。

此外，恒基地產(chǎn)另一家上市子公司美麗華酒店企業(yè)有限公司，2024年上半年?duì)I收約為14.01億港幣，上一年同期則為11.42億港幣，同比增長22.7%；盈利約4億港幣，微增1.8%。但若扣除投資物業(yè)公允值的減值1780萬港幣，則股東應(yīng)占基礎(chǔ)溢利則按年微跌0.5%至3.98億港幣。

不僅如此，2024年上半年，恒基地產(chǎn)聯(lián)營的香港中華煤氣有限公司，股東應(yīng)占稅后溢利約為30.4億港幣，同比減少約5.74億港幣，下跌16%；香港小輪（集團(tuán)）有限公司扣除投資物業(yè)公允價(jià)值之變動(dòng)后，股東應(yīng)占基礎(chǔ)溢利約為8550萬港幣，較去年同期上升約28%。

可見，上述公司中，只有香港小輪（集團(tuán)）有限公司盈利實(shí)現(xiàn)了較為可觀的同比上漲，但相比其他兄弟公司，盈利額度有限。

截至2024年上半年，恒基地產(chǎn)總資產(chǎn)高達(dá)4882億元，總負(fù)債約1772億元，資產(chǎn)凈值約3110億元；現(xiàn)金流方面，現(xiàn)金及銀行結(jié)余約137.6億元，短期貸款約113.8億元，恒基地產(chǎn)凈借貸約710.23億港幣，相比2023年底738.69億港幣的凈借貸額度有所降低，借貸比率為22%。

恒基地產(chǎn)認(rèn)為，雖然地緣政治局勢緊張以及北上消費(fèi)熱潮會(huì)影響市場環(huán)境，但公司的核心業(yè)務(wù)物業(yè)銷售、物業(yè)出租以及香港中華煤氣有限公司等附屬或聯(lián)營公司，均有業(yè)務(wù)可以提供持續(xù)現(xiàn)金流，足以應(yīng)對(duì)未來各項(xiàng)挑戰(zhàn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從行業(yè)地位來看，2017-2020年期間，內(nèi)地的一些地產(chǎn)企業(yè)成長迅速，資本積累非常雄厚，市場份額顯然會(huì)超過港資企業(yè)。經(jīng)過本輪樓市調(diào)整，港資企業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)明顯增加，尤其是內(nèi)地市場持續(xù)提好房子的概念，會(huì)更加歡迎港資企業(yè)加入。

“近期全國地王現(xiàn)象增加，包括上海等市場都出現(xiàn)了國際資本的加入。對(duì)于恒基地產(chǎn)而言，應(yīng)把握房地產(chǎn)市場大趨勢，尤其是在城市更新、企業(yè)規(guī)模、品牌宣傳、新模式等方面應(yīng)進(jìn)一步創(chuàng)新，亦應(yīng)成為港資地產(chǎn)企業(yè)新一輪發(fā)展的標(biāo)桿?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱。

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