2024年，房地產(chǎn)行業(yè)在“新發(fā)展模式”轉(zhuǎn)型中持續(xù)深度調(diào)整。一方面，市場(chǎng)整體需求疲軟，銷售規(guī)模收縮，前百強(qiáng)房企權(quán)益銷售額同比下滑近30%，房企普遍面臨毛利率下滑與資產(chǎn)減值壓力。另一方面，政策引導(dǎo)下的結(jié)構(gòu)性分化加劇，核心城市與高能級(jí)區(qū)域展現(xiàn)出較強(qiáng)抗跌性，成為房企爭(zhēng)奪的主戰(zhàn)場(chǎng)。
在此背景下，企業(yè)戰(zhàn)略重心從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“質(zhì)量提升”，現(xiàn)金流安全與資產(chǎn)運(yùn)營能力成為關(guān)鍵生存法則。
3月17日，招商蛇口發(fā)布了2024年年度報(bào)告，在行業(yè)下行周期下，依舊交出了一份“穩(wěn)中有進(jìn)”的全年業(yè)績(jī)答卷。
財(cái)報(bào)顯示，2024年招商蛇口實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1789.48億元，同比增長(zhǎng)2.25%；歸母凈利潤(rùn)40.39億元，同比下降36.09%；簽約銷售金額2193.02億元，銷售面積935.9萬平方米，穩(wěn)居行業(yè)前五。期末，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額達(dá)319.64億元，連續(xù)5年增長(zhǎng)；貨幣資金儲(chǔ)備突破千億，至1003.51億元。
盡管凈利潤(rùn)受行業(yè)拖累有所下滑，但這背后是招商蛇口主動(dòng)計(jì)提59.44億元資產(chǎn)減值主動(dòng)出清低效資產(chǎn)，以短期陣痛換取長(zhǎng)期健康的財(cái)務(wù)策略。輕裝上陣后，招商蛇口憑借優(yōu)質(zhì)的土儲(chǔ)以及多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的戰(zhàn)略路徑，未來周期的復(fù)蘇也值得期待。
一．高能級(jí)戰(zhàn)略錨定核心價(jià)值
2024年，招商蛇口踐行“全面聚焦、質(zhì)效并驅(qū)、輕重共贏”新戰(zhàn)略，做穩(wěn)開發(fā)業(yè)務(wù)，繼續(xù)強(qiáng)化“高能級(jí)糧倉”優(yōu)勢(shì)。
全年新增26宗地塊，總地價(jià)486億元，其中核心10城投資占比達(dá)到90%，一線城市投資額占比59%，二線城市中則聚焦在南京、成都等強(qiáng)經(jīng)濟(jì)支撐區(qū)域。在行業(yè)分化不斷加劇的背景下，招商蛇口精準(zhǔn)把握結(jié)構(gòu)性紅利，聚焦高能級(jí)城市的拿地策略。
銷售數(shù)據(jù)也印證了這一戰(zhàn)略布局的有效性。2024年招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積935.90萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元。其中在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州等5城銷售金額排名位居第一，在上海、深圳、南京、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等9城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。
區(qū)域聚焦戰(zhàn)略不僅提升項(xiàng)目去化效率，更通過高能級(jí)城市的高凈值客群支撐產(chǎn)品溢價(jià)。
例如，廣州“招商林嶼境”作為第四代住宅標(biāo)桿，開盤當(dāng)日去化率近100%，驗(yàn)證了產(chǎn)品創(chuàng)新對(duì)去化率的強(qiáng)力拉動(dòng)；招商蛇口旗下“璽”系豪宅在北京、上海等地?zé)徜N，帶動(dòng)產(chǎn)品力躍居行業(yè)第四位。
此外，招商蛇口還通過招拍掛、舊改、輕資產(chǎn)等多元方式降低成本，2024年新增土儲(chǔ)平均樓面價(jià)較2023年下降約8%，為未來利潤(rùn)率修復(fù)提供空間。
高能級(jí)城市的深耕不僅提升了短期銷售表現(xiàn)，更通過優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的積累為長(zhǎng)期毛利率修復(fù)埋下伏筆。這種“精準(zhǔn)投資-高效去化-利潤(rùn)沉淀”的閉環(huán)，成為其穿越周期的關(guān)鍵。
二．財(cái)務(wù)穩(wěn)健筑牢“安全墊”
在行業(yè)估值邏輯從“利潤(rùn)導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流至上”的背景下，招商蛇口憑借千億級(jí)現(xiàn)金儲(chǔ)備和綠檔身份，構(gòu)建了抵御風(fēng)險(xiǎn)的安全墊。
截至2024年末，招商蛇口貨幣資金余額達(dá)1003.51億元，創(chuàng)5年新高；經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額319.64億元，同比增長(zhǎng)1.69%，為其應(yīng)對(duì)行業(yè)波動(dòng)提供了充足彈藥。剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.37%、凈負(fù)債率55.85%、現(xiàn)金短債比為1.59，“三道紅線”繼續(xù)穩(wěn)居綠檔水平。
值得注意的是，招商蛇口已連續(xù)5年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正，累計(jì)超過1400億元，遠(yuǎn)超同期凈利潤(rùn)總額，凸顯“真金白銀”的造血能力。
財(cái)務(wù)穩(wěn)健性不僅體現(xiàn)在現(xiàn)金儲(chǔ)備，更反映在“以銷定投、以收定支”的管控機(jī)制上。低融資成本與債務(wù)期限優(yōu)化，為其在行業(yè)下行期提供了充足的流動(dòng)性緩沖。
報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口新增公開市場(chǎng)融資154.6億元，票面利率為同期行業(yè)最低水平；年末綜合資金成本僅為2.99%，較年初降低48BP，保持行業(yè)最優(yōu)水平。
同時(shí)，招商蛇口通過經(jīng)營性物業(yè)貸款新政落地92億元融資，進(jìn)一步拉長(zhǎng)債務(wù)期限，短期債務(wù)占比從2023年末的32%降至26%，短債壓力顯著緩解。
在業(yè)績(jī)會(huì)上，據(jù)董事長(zhǎng)蔣鐵峰介紹，“公司于近期做了一些動(dòng)態(tài)評(píng)估，預(yù)測(cè)2024年的新增地塊內(nèi)部收益率預(yù)期或從2023年的18%提升至20%-22%”，這也意味著這些地塊未來將成為招商蛇口銷售業(yè)績(jī)和結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的一個(gè)重要來源。
此外，在市值管理方面，招商蛇口通過“回購+分紅”，持續(xù)強(qiáng)化股東回報(bào)。
2024年公司修訂了《未來三年(2023-2025 年)股東回報(bào)規(guī)劃》，明確 2023-2025 年現(xiàn)金分紅占當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的比例不少于40%。2024年度，招商蛇口擬現(xiàn)金分紅17.50億元，占?xì)w母凈利潤(rùn)43.33%，考慮2024年度已實(shí)施的現(xiàn)金回購，分紅比例達(dá)45%。最近10年來（2015-2024年），累計(jì)現(xiàn)金分紅金額已超過389億元。
三．多點(diǎn)開花全力打造增長(zhǎng)極
在行業(yè)新舊模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵期，招商蛇口通過“開發(fā)-運(yùn)營-服務(wù)”的生態(tài)協(xié)同，培育出多元增長(zhǎng)極，將“增量”優(yōu)做，加快將轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)打造成為第二增長(zhǎng)曲線。
在資產(chǎn)運(yùn)營領(lǐng)域，招商蛇口的表現(xiàn)尤為突出，2024年通過構(gòu)建“投、融、建、管、退”的全生命周期發(fā)展模式，打通了持有物業(yè)的資本化通道。
財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2024年招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營板塊全年實(shí)現(xiàn)全口徑收入74.64億元，同比增長(zhǎng)12%，其中集中商業(yè)收入17.7億元（開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率91%）、產(chǎn)業(yè)園收入13.49億元、公寓與酒店收入22.52億元。
報(bào)告期內(nèi)，公司新入市項(xiàng)目23個(gè)，新增經(jīng)營面積101萬平方米，含11個(gè)公寓、6個(gè)集中商業(yè)3個(gè)產(chǎn)業(yè)園和3個(gè)酒店。
在招商蛇口管理的集中商業(yè)項(xiàng)目中，開業(yè)三年以上成熟商業(yè)項(xiàng)目出租率91%，EBITDA回報(bào)率6.24%，同比上年提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。
在REITs領(lǐng)域，繼產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，2024年招商蛇口又以深圳蛇口人才公寓項(xiàng)目為底層資產(chǎn)發(fā)行保障性租賃住房REITs，募集資金13.64億元。
截至目前，招商蛇口旗下已有3單REITs上市，管理規(guī)模達(dá)到137億元。
通過“開發(fā)-運(yùn)營-REITs退出-再投資”閉環(huán)，招商蛇口持有物業(yè)的凈資產(chǎn)收益率（ROE）從傳統(tǒng)模式的6%-8%提升至12%-15%。以深圳人才公寓REITs為例，發(fā)行后凈資本回報(bào)率達(dá)5.8%，較持有運(yùn)營模式提升3.2個(gè)百分點(diǎn)。
這種從“開發(fā)銷售”到“資產(chǎn)管理”的轉(zhuǎn)型，本質(zhì)上是對(duì)房地產(chǎn)金融化屬性的重構(gòu)。當(dāng)傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)增速放緩，通過REITs等工具實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)證券化，既能盤活沉淀資本，又能形成可持續(xù)的收益模式。
物業(yè)服務(wù)板塊方面，招商積余的表現(xiàn)同樣十分亮眼，營收及業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升。
2024年招商積余實(shí)現(xiàn)營收171.72億元，同比增長(zhǎng)9.89%；歸母凈利潤(rùn)8.4 億元，同比增長(zhǎng)14.2%，首次達(dá)成利潤(rùn)增長(zhǎng)超過收入增長(zhǎng)的突破，邁向了高質(zhì)量發(fā)展的新階段。
截至2024年末，招商積余在管項(xiàng)目達(dá)2296個(gè)，管理面積3.65億平方米。公司在非住領(lǐng)域持續(xù)鞏固頭部服務(wù)商地位，通過“標(biāo)桿項(xiàng)目+戰(zhàn)略客戶”雙擎驅(qū)動(dòng)，打造了差異化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。
在代建領(lǐng)域，招商蛇口新成立的專業(yè)公司招商建管年內(nèi)新增77個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約898萬平方米，業(yè)務(wù)聚焦實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。與此同時(shí)，招商蛇口還決定把代建業(yè)務(wù)并入房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，進(jìn)行更加專業(yè)化、品牌化地發(fā)展。
截至目前，招商蛇口已累計(jì)承接代建項(xiàng)目超540個(gè)，布局城市超27個(gè)，累計(jì)管理面積超2000萬平方米。憑借央企信用背書和“三大工程”政策紅利，代建業(yè)務(wù)未來或成為招商蛇口輕資產(chǎn)擴(kuò)張新引擎。
展望未來，隨著房地產(chǎn)金融屬性弱化、民生屬性強(qiáng)化，招商蛇口在保障性租賃住房、城市服務(wù)等政策鼓勵(lì)領(lǐng)域的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，將為其贏得新一輪發(fā)展窗口期。
而在行業(yè)出清進(jìn)程中，憑借財(cái)務(wù)安全墊與優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，招商蛇口有望進(jìn)一步整合資源、擴(kuò)大市場(chǎng)份額。正如其年報(bào)中所述：“穩(wěn)中求進(jìn)、開拓進(jìn)取，構(gòu)筑高質(zhì)量開發(fā)與高品質(zhì)服務(wù)的新格局”——這或?qū)⒊蔀檎猩躺呖谠谛聲r(shí)代競(jìng)爭(zhēng)中持續(xù)領(lǐng)跑的關(guān)鍵注腳。
