界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

金地集團(tuán)跨過(guò)了最艱難的2024年。

3月24日晚間，金地集團(tuán)發(fā)布了2024年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，期內(nèi)金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入753.44億元，同比下降23.22%；歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)為-61.15 億元，同比下降788.54%，基本每股收益虧損1.35元。

業(yè)績(jī)分區(qū)域來(lái)看，華東區(qū)域貢獻(xiàn)最大，全年實(shí)現(xiàn)收入超201億元，同比下降約為49.95%；其次為北方區(qū)域，全年?duì)I收約188.87億元，同比下降21.3%；華南和東南區(qū)域分別實(shí)現(xiàn)收入136.56億元、99.52億元，同比分別減少8.3%、2.69%；中西部區(qū)域?qū)崿F(xiàn)收入94.37億元，同比增加11.84%。

對(duì)于凈利潤(rùn)的下滑，金地集團(tuán)在年報(bào)中解釋稱，“主要原因是近年公司銷售規(guī)模下降，2024年度開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模和結(jié)算毛利率下降；公司根據(jù)市場(chǎng)情況動(dòng)態(tài)調(diào)整經(jīng)營(yíng)及銷售策略，加大去化力度，基于謹(jǐn)慎性原則對(duì)部分資產(chǎn)計(jì)提減值”。

雖然經(jīng)歷了上市以來(lái)的首次虧損，但好在金地集團(tuán)已安全渡過(guò)償債高峰，順利完成了債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的階段性化解。

2024是金地集團(tuán)的償債大年，克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，金地集團(tuán)去年共有9筆境內(nèi)債、1筆境外債、3筆ABS（證券化融資工具）到期，涉及到期規(guī)模約180億元，償付壓力主要集中在去年上半年，共有本金91億元的債券到期。

據(jù)財(cái)報(bào)透露，報(bào)告期內(nèi)金地集團(tuán)已按時(shí)足額償付共約200億元的公開(kāi)市場(chǎng)到期債務(wù)，實(shí)現(xiàn)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)零違約。

截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)有息負(fù)債余額735億元，其中96.30%為銀行借款，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.05%，較上一年度下降31個(gè)BP；期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率為64.8%，扣除合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率為59.7%，較上年降低1.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率49.1%；現(xiàn)金流方面，報(bào)告期內(nèi)金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額同比大增521.2%至136.2億元，貨幣資金覆蓋短期債務(wù)倍數(shù)達(dá)1.42倍。

但這份成績(jī)單也并非沒(méi)有代價(jià)，面對(duì)短期貨幣資金無(wú)法覆蓋短債的困境，2024年金地集團(tuán)通過(guò)暫停新增土儲(chǔ)、加速存貨去化、計(jì)提資產(chǎn)減值等組合拳，以犧牲規(guī)模與利潤(rùn)為代價(jià)，才換取了現(xiàn)金流安全閥的開(kāi)啟。

比如在去年上半年，金地集團(tuán)通過(guò)處置了西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地整理地塊，退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等，以及深圳環(huán)灣城項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓，回籠資金超40億元。

在投資拿地方面，金地集團(tuán)暫停了全年拿地動(dòng)作，縮減新開(kāi)工面積至59萬(wàn)平方米，同比降低67%，并通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押融資補(bǔ)充流動(dòng)性。

盡管成功化解了債務(wù)危機(jī)，但金地集團(tuán)的業(yè)績(jī)虧損仍然暴露了行業(yè)下行期的深層矛盾。

因?yàn)殇N售規(guī)模腰斬及價(jià)格下行，2024年，金地集團(tuán)房地產(chǎn)結(jié)算收入600.26億元，同比下降29.77%；利潤(rùn)端也在承壓，報(bào)告期內(nèi)金地集團(tuán)毛利率降至14.11%，疊加資產(chǎn)減值損失62.75億元，直接導(dǎo)致了凈利潤(rùn)的轉(zhuǎn)負(fù)。

面對(duì)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收縮，金地集團(tuán)也在加速轉(zhuǎn)型。

截至2024年末，金地集團(tuán)的代建業(yè)務(wù)已布局全國(guó)超 60 座城市，2024年新增南京、武漢等新市場(chǎng)，同時(shí)在深圳、西安、杭州、天津等城市區(qū)域持續(xù)深耕，累計(jì)簽約管理面積達(dá)3831萬(wàn)平方米。

金地智慧服務(wù)持續(xù)夯實(shí)業(yè)務(wù)基本盤，年末在管面積約2.52億平方米，2024年實(shí)現(xiàn)政府公建、設(shè)施服務(wù)、合作醫(yī)院、合作院校等業(yè)務(wù)的突破，同時(shí)保持產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目的穩(wěn)健獲取。

從土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，截至報(bào)告期末，金地集團(tuán)總土地儲(chǔ)備2916 萬(wàn)平米，權(quán)益比例42%，其中一二線城市占比77%。

進(jìn)入2025年以后，隨著債務(wù)壓力的紓解，金地集團(tuán)也在近期重啟了前端投資。

今年1-2月，金地集團(tuán)在杭州臨平老區(qū)與上海松江方松各獲取一宗宅地，合計(jì)全口徑金額10 億元，權(quán)益比例26%。據(jù)年報(bào)披露，2025年金地集團(tuán)計(jì)劃新開(kāi)工面積127萬(wàn)平方米，同比將增加25.7%。

中金公司研報(bào)指出，向前看，其判斷金地集團(tuán)年內(nèi)或?qū)⒀永m(xù)體量小、流速快、以合作為主且布局核心城市的投資策略，或逐步帶動(dòng)銷售表現(xiàn)改善，并形成經(jīng)營(yíng)端良性循環(huán)。