“誰(shuí)是城市更新的主體？地下車(chē)庫(kù)的資產(chǎn)歸誰(shuí)？頂樓房?jī)r(jià)定價(jià)最高是否合法合規(guī)？”3月24日上午，在浙江工業(yè)大學(xué)離退休處有關(guān)浙工新村交付的座談會(huì)上，浙江工業(yè)大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浙工大”）退休教職工及子女拋出了他們的疑問(wèn)。
浙工新村是浙江首個(gè)由業(yè)主自掏腰包4.7億原拆原建的城市更新項(xiàng)目，曾在浙江省一場(chǎng)自主更新新聞通氣會(huì)上作為案例被介紹推廣，時(shí)任杭州市委書(shū)記也去過(guò)浙工新村項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。
該項(xiàng)目意義重大，杭州城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院原總工程師湯海孺對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，因?yàn)槿珖?guó)都還沒(méi)有整個(gè)小區(qū)整拆整建的居民自主更新案例，杭州在探索一條由居民自主出資更新的新路，改變了城市更新只能靠政府出資的困境。
浙江工業(yè)大學(xué)公共管理學(xué)院吳偉強(qiáng)教授告訴界面新聞?dòng)浾?，浙工新村自主更新目前做到這一程度已經(jīng)很不容易。
但現(xiàn)在，這個(gè)樣本項(xiàng)目可以交房了卻陷入僵持?！昂芏鄻I(yè)主不收房，沒(méi)有人組織研究下一步該怎么辦”，一位浙工大退休教職工對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q(chēng)。
在浙工大退休教職工看來(lái)，浙工新村主要的問(wèn)題是業(yè)主主權(quán)問(wèn)題，工作組工作思路、方法及如何依法行政的問(wèn)題。
浙工新村一位設(shè)計(jì)師早期曾透露，這種房子按照安居房標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)到時(shí)候肯定要出問(wèn)題，施工過(guò)程中，浙工新村也有各種各樣的變更，變更沒(méi)有與居民充分溝通。
吳偉強(qiáng)告訴界面新聞?dòng)浾?，浙工新村現(xiàn)在主要爭(zhēng)議是超出原產(chǎn)權(quán)面積的部分價(jià)格沒(méi)談好。另外，居民還有意見(jiàn)的是設(shè)計(jì)結(jié)果跟圖紙不太一樣，戶(hù)型和質(zhì)量有些許問(wèn)題。
對(duì)于浙工新村目前的爭(zhēng)議和問(wèn)題，湯海孺對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q(chēng)，主要原因是：自主更新顧名思義是居民自己商議、自己作主、自己出資的項(xiàng)目，而不是政府項(xiàng)目，但由于居民沒(méi)有建房這方面的專(zhuān)業(yè)能力，可能最后變成由政府承擔(dān)了更多的工作。這個(gè)過(guò)程可能會(huì)存在溝通不夠的問(wèn)題。但據(jù)報(bào)道，當(dāng)時(shí)成立了自更委，且有業(yè)主代表全程監(jiān)督工程質(zhì)量等方面的工作的。
由于一直是政府在主推，雖然輿論熱議業(yè)主自掏腰包4.7億，但直到現(xiàn)在要交房，才到了業(yè)主真正要真金白銀掏腰包的時(shí)候。
浙工大另一位教職工也證實(shí)了這一消息。他稱(chēng)，在交房前，業(yè)主們沒(méi)有投入，甚至連過(guò)渡費(fèi)也是由政府相關(guān)部門(mén)出資。從拆遷開(kāi)始，一些業(yè)主的心態(tài)就是等交房交錢(qián)時(shí)再說(shuō)。
界面新聞?dòng)浾咧码娬菊愎ば麓逅诘某瘯熃值?、拱墅區(qū)住建局，均未得到浙工新村交房進(jìn)展相關(guān)回應(yīng)。拱墅住建方表示，對(duì)此事不予回應(yīng)。
從城市更新來(lái)說(shuō)，湯海孺、吳偉強(qiáng)認(rèn)為，杭州遠(yuǎn)遠(yuǎn)走在全國(guó)前面。
根據(jù)吳偉強(qiáng)所述，杭州在1992年就專(zhuān)門(mén)委托專(zhuān)家研究杭州的城市發(fā)展特色是什么，2007年，杭州定下來(lái)發(fā)展特色是生活品質(zhì)之城。在研究城市發(fā)展特色中，2004年，第一個(gè)城市更新項(xiàng)目背街小巷開(kāi)始了。
2020年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，第一次提出“將2000年以前的城市老舊小區(qū)納入改造范圍”。而杭州在2019年就啟動(dòng)了老舊小區(qū)改造工作，并制定了詳細(xì)的行動(dòng)計(jì)劃，實(shí)施了老舊小區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2019—2022年），旨在全面完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)。
杭州這幾年做的未來(lái)社區(qū)建設(shè)，是住建部完整社區(qū)的升級(jí)版。除了住建部要求的都做到了外，杭州還進(jìn)一步增加了數(shù)字化平臺(tái)賦能管理和服務(wù)?！拔覀冇凶约撼墒斓睦吓f小區(qū)改造理論體系、運(yùn)作機(jī)制”，吳偉強(qiáng)稱(chēng)。
就自主更新項(xiàng)目看，杭州也走在了全國(guó)前列。
上海雖然有更新協(xié)會(huì)，但居民自己籌資的自主更新還沒(méi)有。
比如，上海最大的原拆原建項(xiàng)目彭浦新村老舊小區(qū)改造，據(jù)界面新聞了解，原拆原建居民簽合同的公章是北方集團(tuán)，北方集團(tuán)是上海靜安區(qū)政府下屬公司。
上海一位知情人士對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q(chēng)，彭浦新村是區(qū)政府以補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等方式把差價(jià)就給補(bǔ)貼掉了，等于原拆原建不用補(bǔ)錢(qián)。
廣州花都區(qū)集群街2號(hào)是廣東第一個(gè)業(yè)主籌資、自拆自建的危房改造項(xiàng)目，但該案例正式拆遷于2024年3月18日，晚于杭州的浙工新村。同時(shí)，花都區(qū)集群街2號(hào)涉及的業(yè)主少，自主更新難度也小一些。
作為全國(guó)第一個(gè)老舊小區(qū)自主更新項(xiàng)目，浙工新村突破了一些政策原有框架。
湯海孺對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，目前現(xiàn)有政策只有單棟危房原拆原建的審批通道，整個(gè)小區(qū)的原拆原建，遇到規(guī)劃指標(biāo)改變，現(xiàn)成的審批通道還沒(méi)有。浙工新村是參考單棟危房原拆原建政策去做的，所以是個(gè)案探索。
不過(guò)在吳偉強(qiáng)看，自主更新涉及到的規(guī)劃調(diào)整比如容積率改變、用地比例關(guān)系調(diào)整，但浙工新村更新涉及到的容積率、樓層高度的改變并不大，對(duì)周邊環(huán)境的影響也不大，相鄰關(guān)系也沒(méi)有大的沖突，所以，浙工新村整個(gè)規(guī)劃的調(diào)整并不難。
從城市發(fā)展的角度看，兩位專(zhuān)家對(duì)浙工新村這種自主更新模式的探索也有分歧。
吳偉強(qiáng)認(rèn)為浙工新村自主更新模式是失敗的。在他看來(lái)，市中心黃金地塊最后拆除了，結(jié)果卻是按照安置房模式來(lái)做，新的浙工新村無(wú)論容積率、房屋品質(zhì)、設(shè)計(jì)都沒(méi)有很大的提升。
湯海孺卻不這么認(rèn)為。他接觸過(guò)多位參與浙工新村自主更新項(xiàng)目的領(lǐng)導(dǎo)，看到他們花了很大精力做這件事情。他認(rèn)為，浙工新村的探索非常有意義，居民自主更新回歸了業(yè)主是房子主人，業(yè)主對(duì)房子負(fù)責(zé)的常識(shí)，探索了自己出資、自己行動(dòng)來(lái)改變住宅環(huán)境的新路，改變了城市更新只靠政府資金單條腿走路的困境。
不可否認(rèn)的是，浙工新村自主更新后，房?jī)r(jià)有一定程度提升。
雖然沒(méi)交房沒(méi)房產(chǎn)證，有業(yè)主已經(jīng)把房子掛牌在我愛(ài)我家平臺(tái)，一部分業(yè)主心理預(yù)期要掛牌5萬(wàn)。在我愛(ài)我家平臺(tái)搜索“浙工新村”顯示，在售房源30套。貝殼平臺(tái)上，還沒(méi)有相關(guān)項(xiàng)目和房源展示，一路之隔的朝暉五區(qū)房子掛牌價(jià)3.29萬(wàn)/平米。
值得關(guān)注的是，浙工新村自主更新大面積推廣還有很多問(wèn)題待解。
吳偉強(qiáng)表示，居民要想自主更新首先要滿(mǎn)足三個(gè)條件：是否為D級(jí)危房，居民能否完全達(dá)成一致，政府是否愿意扶持，只有三個(gè)條件同時(shí)都滿(mǎn)足了，才能做自主更新。
杭州一位地產(chǎn)商相關(guān)人士去年參加過(guò)一場(chǎng)浙工新村自主更新模式的相關(guān)論壇，他告訴界面新聞?dòng)浾?，浙工新村自主更新?huà)題成立至少需要六個(gè)問(wèn)題要解決，誰(shuí)來(lái)代表業(yè)主群體、誰(shuí)是建設(shè)主體、改造和擴(kuò)面工程造價(jià)怎么來(lái)的、過(guò)渡期怎么辦、配套增加容積率變更導(dǎo)致的片區(qū)城市規(guī)劃改變?cè)趺唇鉀Q。
在他看來(lái)，這些問(wèn)題的解決沒(méi)有一件是容易的。第一、第二個(gè)問(wèn)題不明確，后面的事情就很難存在。同時(shí)，按照杭州保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，一平方的建造成本要2600元以上，浙工新村的工程造價(jià)怎么來(lái)的。另外，片區(qū)城市規(guī)劃變更要報(bào)國(guó)務(wù)院審批，配套要不要增加、容積率要不要變更都是問(wèn)題。
另外，這次的自主更新還涉及到擴(kuò)大面積的問(wèn)題。
湯海孺認(rèn)為，因?yàn)閿U(kuò)面，業(yè)主的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利就發(fā)生了改變，而這部分可能會(huì)涉及補(bǔ)繳出讓金問(wèn)題，需要有關(guān)部門(mén)研究。
如果老舊小區(qū)要走自主更新的道路，吳偉強(qiáng)認(rèn)為要通過(guò)土地拍賣(mài)或者其他商業(yè)化運(yùn)作方式來(lái)做，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)三贏局面，即當(dāng)?shù)鼐用窨梢圆挥锰鸵环皱X(qián)，土地可以實(shí)現(xiàn)增值，市場(chǎng)化一方也可以獲益。
浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)范建雙公開(kāi)表示，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目突破了很多原有的政策框架，政府需要承擔(dān)很多的風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)要想大規(guī)模推廣這種模式，要想激發(fā)政府的意愿，要在上位法上給予保障。不然的話(huà)，很多政府一看這種模式雖然好，但是一旦參與會(huì)存在潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)，那么最后沒(méi)有參與的意愿和動(dòng)力。
從浙江省的角度看，政府考慮過(guò)復(fù)制浙工新村自主更新項(xiàng)目。
2024年4月，浙江省發(fā)布了《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，這份指導(dǎo)意見(jiàn)對(duì)自主更新相關(guān)流程有一些松綁。比如100%同意率上，各種問(wèn)題都考慮后，達(dá)不到100%同意標(biāo)準(zhǔn)的也可以進(jìn)行拆除。
截止目前，杭州還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策。杭州目前的政策主要是2023年5月發(fā)布的《全面推進(jìn)城市更新的實(shí)施意見(jiàn)》，要求針對(duì)危舊樓房、老舊小區(qū)、既有住宅片區(qū)等落實(shí)安全隱患消除、功能設(shè)施完善、居住品質(zhì)提升。
吳偉強(qiáng)表示，該實(shí)施意見(jiàn)只是個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，沒(méi)有細(xì)則出臺(tái)，就沒(méi)辦法落地。自主更新如果考慮復(fù)制，一定要參考杭州城中村改造，做系統(tǒng)性研究，出指導(dǎo)細(xì)則。
可以確定的是，老舊小區(qū)自主更新是未來(lái)的趨勢(shì)。
2025年3月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議民生主題記者會(huì)上表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)全部都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，也鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
3月25日，杭州舉行《杭州市城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃（2024-2035年）》新聞發(fā)布會(huì)，作為浙江省首個(gè)獲批的城市更新專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃，該《規(guī)劃》為杭州城市更新劃定了近遠(yuǎn)期分階段目標(biāo)，即近期至2027年，探索建立常態(tài)化體檢、系統(tǒng)化謀劃、片區(qū)化實(shí)施、項(xiàng)目化推進(jìn)、一體化運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)城市更新模式，率先形成一批示范效應(yīng)顯著、可復(fù)制、可推廣的標(biāo)志性成果；遠(yuǎn)期至2035年，健全完善城市更新政策法規(guī)與工作機(jī)制，打造在全國(guó)具有顯著影響力的城市更新范例，全面賦能世界一流的社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)際大都市建設(shè)。
可以說(shuō)，浙工新村自主更新事關(guān)杭州甚至浙江省的面子。浙工新村能否順利完成交付以及杭州、浙江省對(duì)該項(xiàng)目的態(tài)度將決定著老舊小區(qū)城市更新的復(fù)制和推廣。