2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)在深度調(diào)整中持續(xù)探底。數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP100房企全年銷售總額同比下滑約31%，TOP10房企平均銷售額同比降幅超20%，全行業(yè)呈現(xiàn)“量價齊跌”態(tài)勢。
3月31日，中國海外發(fā)展（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）發(fā)布2024年度業(yè)績報告，其以權(quán)益銷售額行業(yè)第一、財務(wù)指標全綠檔、新增購地金額行業(yè)第一等亮眼表現(xiàn)，在行業(yè)下行期逆勢而上，交出了一份含金量極高的全年成績單。
具體來看，2024年中海地產(chǎn)實現(xiàn)收入 1851.5 億元，稅前溢利為 264.1 億元，歸屬于核心股東的溢利157.2 億元；銷售額3106.91億元，權(quán)益銷售金額行業(yè)排名第一，逆勢增長，成為去年行業(yè)TOP10房企中唯一實現(xiàn)年度銷售正增長的公司。
期末，董事局宣布派發(fā)末期股息每股港幣 30 仙，連同中期股息每股港幣 30 仙，全年合計派發(fā)股息每股港幣 60 仙，派息率 38.2%，持續(xù)為股東創(chuàng)造穩(wěn)健回報。
1.銷售強勢領(lǐng)先，新增購地金額行業(yè)第一
2024年，中海地產(chǎn)憑借對高能級城市的精準布局，在一線城市成功實現(xiàn)了“結(jié)構(gòu)性增長”。
財報數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)在北上廣深及香港五城合計貢獻銷售額1640億元，占總銷售額的61%。
其中，上海以704.5億元刷新全國房企單城銷售紀錄，北京、深圳則分別以439億元和267億元登頂當?shù)劁N冠，廣州則以超200億元躋身市場前三名。
這種“壓強效應(yīng)”的背后，是中海地產(chǎn)對城市分化的清醒認知——當三四線城市庫存周期超過30個月時，一線城市核心地塊的抗跌屬性與高凈值人群的改善需求，成為其業(yè)績的“壓艙石”。
而支撐這一戰(zhàn)略的，是中海地產(chǎn)在土地市場的果斷布局。
2024年，其在12個城市新增土地儲備22宗，總購地金額806億元，新增權(quán)益投資額696億元，新增購地金額行業(yè)第一，四個一線城市權(quán)益投資額占73.5%。
其中，僅12月單月，中海拿地6宗，包括位于北京豐臺萬泉寺地塊和深圳南山粵海街道的兩宗“百億地塊”，不僅鎖定了核心地段稀缺資源，更通過高單價項目優(yōu)化貨值結(jié)構(gòu)。
財報數(shù)據(jù)顯示，2024年中海地產(chǎn)的平均銷售單價為27048.36元/平方米，同比增長16.62%。這種“只拿核心地段”的紀律性，既保障了去化效率（一線城市庫存周期僅十幾個月），也為未來3-5年利潤釋放埋下伏筆。
進入2025年以后，中海地產(chǎn)依舊延續(xù)積極投資的態(tài)勢，接連競得北京三宗地塊，以及深圳、鄭州、沈陽、廈門等地塊，累計投資額已超過207億元。
據(jù)中海地產(chǎn)行政總裁張智超在業(yè)績會上介紹，中海今年的投資將保持穩(wěn)中有進的態(tài)勢，繼續(xù)保持行業(yè)領(lǐng)先的投資強度，投資策略還是強聚焦一線和部分強二線城市，同時積極關(guān)注機會型城市，具體會根據(jù)不同城市、不同板塊、不同項目進行研判。在項目選擇上更聚焦于項目的確定性，包括現(xiàn)金流、現(xiàn)金利潤情況。
2. 產(chǎn)品主義突圍，“玖序系”重構(gòu)豪宅市場格局
如果說土地儲備是中海穿越周期的“硬件”，那么產(chǎn)品力的系統(tǒng)性升級則為其構(gòu)建了“軟性”護城河。
2024年，中海地產(chǎn)推出的“玖序系”高端產(chǎn)品線，以現(xiàn)象級表現(xiàn)重構(gòu)了豪宅市場邏輯。
去年3月，位于上海建國東路的中?！ろ槻晾?/span>項目入市，推出512套大平層，套均總價約4000萬元。項目首開即售罄，收金196.5億元，打破全國商品房單次開盤銷售金額紀錄，榮登“中國盤王”。上海建國東路項目全年銷售超387億元。
6月底，上海、深圳、北京的三個玖序系項目同步入市，兩日吸金228億元。
其中，上海領(lǐng)邸玖序項目五開五罄，全年熱銷282億元，平均每23秒售出一套千萬級豪宅；深圳深灣玖序項目首開吸金超100億元，定價突破片區(qū)天花板；北京京華玖序項目開盤48小時即登頂銷冠，全年銷售額75.6億元。
玖序系的成功，源于中海地產(chǎn)對高凈值人群需求的精準捕捉，即通過“高級的松弛感”設(shè)計理念，將豪宅從硬件堆砌升級為“圈層身份符號”，并借助高效運營實現(xiàn)量價齊升。
更值得關(guān)注的是，中海地產(chǎn)的產(chǎn)品創(chuàng)新與國家政策形成了深度共振。
2024年，“建設(shè)好房子”被寫入政府工作報告，當政策文件強調(diào)“從住有所居到住有優(yōu)居”時，中海地產(chǎn)的Living OS體系已悄然落地。
基于住建部3萬戶調(diào)研及自身3萬條客戶反饋，中海地產(chǎn)打造出以“高性能+好服務(wù)”為核心理念的好房子綜合解決方案。其推出的Living OS體系整合智能家居、適老化設(shè)計等功能，并在中國建筑科技展上獲得國務(wù)院總理李強、住建部部長倪虹的高度評價。
這種從“政策響應(yīng)者”到“標準制定者”的轉(zhuǎn)變，不僅契合行業(yè)轉(zhuǎn)型方向，更使其在適老化、兒童友好等新興需求領(lǐng)域搶占先機。
正如中海地產(chǎn)董事長顏建國在業(yè)績會上所言：“好房子”的建設(shè)，不僅僅是住房品質(zhì)的顯著提升，更是房地產(chǎn)行業(yè)的一次重大變革，對房企的空間與服務(wù)理解能力、客戶需求洞察力、上下游部件部品的系統(tǒng)集成能力、數(shù)字技術(shù)與人工智能鏈接能力等提出了前未所有的要求。
3. 財務(wù)自律，打造堅實“抗周期護盾”
在行業(yè)流動性危機頻發(fā)的背景下，中海地產(chǎn)的財務(wù)自律成為其最堅實的“抗周期護盾”。
財報顯示，2024年，中海地產(chǎn)的凈借貸比率降至29.2%，連續(xù)20年保持行業(yè)最低區(qū)間；現(xiàn)金短債比達3.5倍，持有現(xiàn)金1241.7億元，同比增長17.55%；平均融資成本3.1%，為行業(yè)最低，繼續(xù)保持在“綠檔”。
這種極致穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，使中海地產(chǎn)在去年6月成為唯一獲得惠譽A-、標普A-雙A國際信用評級的中國房企。
此次評級上調(diào)，也體現(xiàn)了國際評級機構(gòu)對中海地產(chǎn)資金管道暢通、業(yè)務(wù)基本面穩(wěn)健，同時在行業(yè)下行期持續(xù)投資能力等的充分肯定。
財務(wù)韌性的另一面，是經(jīng)營性現(xiàn)金流的強勁表現(xiàn)。
2024年，中海地產(chǎn)全年經(jīng)營現(xiàn)金凈流入464.5億元，創(chuàng)歷史新高，這不僅保障了全年10.8萬套房屋的100%交付，更支撐其新增土儲投資806億元，實現(xiàn)逆勢擴表。
值得注意的是，在同行因縮減投資而改善現(xiàn)金流時，中海卻實現(xiàn)了“銷售增長”與“投資擴張”的并行，這種看似矛盾的成就，源于其“聚焦高能城市、鎖定高端客群”的戰(zhàn)略定力。
4.商業(yè)入市提速，加快發(fā)展第二增長曲線
在住宅開發(fā)主業(yè)高歌猛進的同時，中海地產(chǎn)商業(yè)板塊的悄然崛起正在重塑企業(yè)的價值模型。
據(jù)中海地產(chǎn)方面介紹，自2020年以來，中海商業(yè)的收入實現(xiàn)了近13%的增長，實現(xiàn)了持續(xù)的韌性的發(fā)展。
2024年，中海地產(chǎn)共有9個商業(yè)項目入市，與2023年的12個、2022年的15個形成連續(xù)三年的加速曲線，標志著持有物業(yè)進入集中兌現(xiàn)期。
其中，上海中海中心寫字樓以98%的出租率問鼎租賃市場成交冠軍，其每平方米12.8元的日租金較區(qū)域均價高出25%，印證了中海在商辦領(lǐng)域的定價話語權(quán)；真如環(huán)宇城MAX項目更以“文商旅融合”的創(chuàng)新模式，在大眾點評購物中心登山TOP2席位，開業(yè)首年客流突破2000萬人次。
據(jù)悉， 2025年中海地產(chǎn)還將有8個商業(yè)項目入市，其中有6個項目位于一線城市，這批項目入市后，中海地產(chǎn)的一線城市收入占比將繼續(xù)提升。
“2025年中海商業(yè)的目標是實現(xiàn)雙位數(shù)的收入增長”，中海地產(chǎn)副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)主席王林林在業(yè)績會上表示。
從數(shù)據(jù)來看，步入2025年以后，中海地產(chǎn)的商業(yè)步伐也在不斷提速。
今年一季度，中海環(huán)宇系購物中心的銷售較去年同期增長超過20%，客流有9%增長， 中海系寫字樓一季度已經(jīng)實現(xiàn)了18萬平方米的新簽約和續(xù)租。酒店和長租業(yè)務(wù)也是利用春節(jié)假期窗口期實現(xiàn)了不錯的經(jīng)營成效。這幾大業(yè)務(wù)也為中海地產(chǎn)今年的商業(yè)收入奠定基礎(chǔ)。
整體來看，中海地產(chǎn)交出的2024年成績單，印證了其“戰(zhàn)略定力大于市場波動”這一底層邏輯。在一線城市的結(jié)構(gòu)性聚焦、產(chǎn)品力的系統(tǒng)性升級、財務(wù)的極致自律中，中海展現(xiàn)出不同于傳統(tǒng)房企的“工科生”思維，即以標準化、精細化和可持續(xù)性對抗周期。
當房地產(chǎn)行業(yè)從高杠桿規(guī)模競賽轉(zhuǎn)向低杠桿價值創(chuàng)造的過程中，中海地產(chǎn)的實踐或許昭示著房地產(chǎn)行業(yè)下半場的生存法則，即唯有敬畏市場規(guī)律、堅守長期主義，才能穿越迷霧，成為風暴中的掌舵者。
