文｜時(shí)代財(cái)經(jīng)

在自家小區(qū)做了11年物業(yè)管理后，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)要撤場(chǎng)了。

近日，南城都匯4期匯尚園（下稱“匯尚園”）業(yè)主委員會(huì)向潤(rùn)楹物業(yè)服務(wù)（成都）有限公司（下稱“潤(rùn)楹成都公司”）發(fā)出中標(biāo)通知書，如果一切順利，家利物業(yè)管理（深圳）有限公司成都分公司（下稱“家利物業(yè)成都公司”）會(huì)在3月31日完成新老物業(yè)交接，然后正式從匯尚園撤場(chǎng)。

兩家房地產(chǎn)巨頭的命運(yùn)在此刻短暫交匯。家利物業(yè)成都公司是李嘉誠(chéng)家族旗下長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)成員家利物業(yè)的子公司；潤(rùn)楹成都公司是華潤(rùn)置地旗下華潤(rùn)萬(wàn)象生活的子公司，萬(wàn)象服務(wù)為華潤(rùn)萬(wàn)象生活的物管服務(wù)品牌。

2004年10月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)首進(jìn)成都，以21億元拿下高新區(qū)一宗占地面積高達(dá)1036畝的土地，即如今的超級(jí)網(wǎng)紅大盤南城都匯。長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)開發(fā)其中1-6期，項(xiàng)目交付后，家利物業(yè)順理成章進(jìn)場(chǎng)。

2014年3月，家利物業(yè)開始承擔(dān)匯尚園的物業(yè)服務(wù)工作。如今合同期滿，匯尚園業(yè)主決定不再續(xù)聘家利物業(yè)，轉(zhuǎn)而開啟公開招標(biāo)流程。

5家物業(yè)公司投標(biāo)，中標(biāo)公司放棄簽合同

據(jù)悉，匯尚園業(yè)主對(duì)物業(yè)費(fèi)設(shè)置了最高限價(jià)2.8元/平方米/月，同時(shí)要求物管公司“帶資進(jìn)場(chǎng)”，即至少投入600萬(wàn)元整改小區(qū)。盡管條件苛刻，但小區(qū)總建筑面積56.5萬(wàn)平方米的體量，顯然對(duì)物管公司誘惑巨大。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，一共有7家符合投標(biāo)資格的龍頭物企子公司（注：下文以物企品牌名稱代替子公司名稱）對(duì)匯尚園表現(xiàn)出興趣，包括萬(wàn)象服務(wù)、中海物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)、金科服務(wù)、建發(fā)物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、融創(chuàng)服務(wù)。而此前負(fù)責(zé)匯尚園物業(yè)管理的家利物業(yè)，則放棄了此次角逐。

最終，5家公司遞交投標(biāo)文件，龍湖智創(chuàng)生活和融創(chuàng)服務(wù)沒(méi)有參與。為提高競(jìng)爭(zhēng)力，除建發(fā)物業(yè)，各家公司均給出低于最高限價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，承諾的自費(fèi)投入金額更遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)600萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)兩輪評(píng)審，萬(wàn)象服務(wù)和金科物業(yè)得分分列第一、第二，進(jìn)入候選名單。雙方經(jīng)過(guò)線下路演環(huán)節(jié)的第二輪“鏖戰(zhàn)”之后，萬(wàn)象服務(wù)最終以86.8%的同意率中標(biāo)。

一場(chǎng)激烈的“價(jià)格戰(zhàn)”已然在物管行業(yè)打響。隨著房地產(chǎn)開發(fā)增量下滑，物管行業(yè)規(guī)模增速明顯放緩，在存量市場(chǎng)中挖掘增量成為物管公司實(shí)現(xiàn)自身規(guī)模增長(zhǎng)的重要途徑。近兩年，優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)白熱化，帶資進(jìn)場(chǎng)、低價(jià)競(jìng)標(biāo)、路演拉票儼然成為物管公司擴(kuò)展項(xiàng)目時(shí)的常見(jiàn)現(xiàn)象。

為了拿下匯尚園，萬(wàn)象服務(wù)最遲在去年12月初已開始跟進(jìn)投標(biāo)事宜，盡管勝利的果實(shí)來(lái)之不易，萬(wàn)象服務(wù)投標(biāo)主體潤(rùn)楹成都公司卻在3月30日通知業(yè)委會(huì)決定終止簽訂合同，潤(rùn)楹成都公司向時(shí)代財(cái)經(jīng)確認(rèn)了此事的真實(shí)性。

匯尚園業(yè)主告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，由于家利物業(yè)決意退出，萬(wàn)象服務(wù)拒絕簽約，導(dǎo)致匯尚園或?qū)⑾萑霟o(wú)物業(yè)管理的尷尬局面，不過(guò)，目前已確定由金科服務(wù)提供六個(gè)月的臨時(shí)服務(wù)，后續(xù)匯尚園將重新選聘新的物管公司。

 在管面積持續(xù)縮水，家利物業(yè)放棄南城都匯

在這場(chǎng)物管公司對(duì)存量項(xiàng)目的競(jìng)賽中，家利物業(yè)逐漸失去地盤。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2022年至今，家利物業(yè)已經(jīng)或確定撤出南城都匯1期匯翠園、3A匯馨園、4期匯尚園、5A匯晴園、6期匯彩園；在管物業(yè)剩余2A匯雅園、2B匯智園、3B匯曦園、5B匯朗園。

1期匯翠園和6期匯彩園是較早更換物管公司的小區(qū)，均在2022年從家利物業(yè)變更為龍湖智創(chuàng)生活。時(shí)代財(cái)經(jīng)通過(guò)兩名匯彩園業(yè)主獲悉，更換物管公司的主要原因是業(yè)主認(rèn)為家利物業(yè)管理水平不高但收費(fèi)較高。

一名業(yè)主稱，家利物業(yè)的“槽點(diǎn)”集中在四大方面，“一是物業(yè)費(fèi)貴，二是物業(yè)人員老齡化嚴(yán)重、服務(wù)態(tài)度差，三是公區(qū)衛(wèi)生做得不好，四是門崗人員不負(fù)責(zé)。新的物管公司進(jìn)來(lái)感覺(jué)（管理）有好一些，首先是物業(yè)人員年輕化，小區(qū)大門也進(jìn)行了改造更新，物業(yè)費(fèi)還降了幾毛。”

管理水平和收費(fèi)水平不對(duì)等，也是匯尚園業(yè)主對(duì)家利物業(yè)最大的不滿。業(yè)主王勇（化名）對(duì)家利物業(yè)的評(píng)價(jià)是“一般”，好的方面是“入住十多年電梯里一直沒(méi)有廣告，保潔維護(hù)得還行”，但其也指出“住改商管得不好，門衛(wèi)、保潔員年紀(jì)太大，綠化維護(hù)得也不行，門禁系統(tǒng)、地下停車場(chǎng)老舊，總之就是物業(yè)費(fèi)收得不少，對(duì)小區(qū)的投入?yún)s不夠”。

2024年10月，匯尚園就召開了業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否同意續(xù)聘家利物業(yè)一事進(jìn)行表決，結(jié)果僅有301人同意，占參與表決人數(shù)的10.02%。

匯尚園業(yè)主對(duì)新的物管公司也提出了新要求，除了需要達(dá)到一定的企業(yè)信用等級(jí)、管理規(guī)模、注冊(cè)資本等，還通過(guò)合同內(nèi)容對(duì)物管公司進(jìn)行一系列約束，包括但不限于對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置“封頂價(jià)”，即不高于2.8元/平方米/月，較原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下降0.15元/平方米/月，同時(shí)要求物管公司承諾在合同期前2年自愿投入最低400萬(wàn)元的整改資金或品質(zhì)提升資金，以及自第二年起每年投入不低于50萬(wàn)元的持續(xù)提升資金，由于合同服務(wù)期為5年，因此物管公司最低需要投入600萬(wàn)元。

在《關(guān)于退出南城都匯4期匯尚園物業(yè)服務(wù)的通告》中，家利物業(yè)稱，“按照業(yè)委會(huì)于2024年12月28日公告的《關(guān)于成都南城都匯四期匯尚園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)公開招標(biāo)的公告》設(shè)置條件，我司作出艱難決定，不參加投標(biāo)?！?/p>

業(yè)主王勇稱家利物業(yè)放棄投標(biāo)，大概率是因?yàn)橥ㄟ^(guò)招標(biāo)重新進(jìn)場(chǎng)意味著“需要投入大量資金”，家利物業(yè)不得不放棄。業(yè)主李明（化名）則認(rèn)為，家利物業(yè)并非主動(dòng)放棄，而是“不符合投標(biāo)條件”。

值得一提的是，家利物業(yè)此前已從長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在成都的另一重要項(xiàng)目彩疊園陸續(xù)撤場(chǎng)，彩疊園1B期、2期的物管公司已更換為保利物業(yè)、萬(wàn)科物業(yè)。彩疊園2期業(yè)主委員會(huì)曾發(fā)文稱，重新選聘物業(yè)時(shí)邀請(qǐng)了家利物業(yè)，但后者并未參與投標(biāo)。

不過(guò)，上述說(shuō)法沒(méi)有得到長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)證實(shí)。時(shí)代財(cái)經(jīng)就不參加匯尚園投標(biāo)，以及從多個(gè)小區(qū)撤場(chǎng)的原因聯(lián)系長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。

物業(yè)大打“價(jià)格戰(zhàn)”，帶資進(jìn)場(chǎng)也成標(biāo)配

港資物企曾經(jīng)的地盤，如今成了內(nèi)資物企的競(jìng)技場(chǎng)，比拼的不僅是公司規(guī)模和管理能力，還有“鈔能力”。

參與匯尚園投標(biāo)時(shí)，僅有建發(fā)物業(yè)按照業(yè)主提出的最低投入金額（注：指合同前2年投入資金）與最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行報(bào)價(jià)，其余物管公司則圍繞價(jià)格展開角逐。

萬(wàn)象服務(wù)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、萬(wàn)科物業(yè)對(duì)高層住宅的報(bào)價(jià)分別是2.75元/平方米/月、2.75元/平方米/月、2.70元/平方米/月、2.68元/平方米/月，而業(yè)主提出的高層住宅物業(yè)最高限價(jià)是2.8元/平方米/月；對(duì)地下車位的報(bào)價(jià)是70元/平方米/月、70元/平方米/月、68元/平方米/月、60元/平方米/月，最高限價(jià)是70元/平方米/月。

在自愿投入資金方面，金科服務(wù)報(bào)價(jià)最高，承諾自進(jìn)場(chǎng)之日起24個(gè)月內(nèi)投入680萬(wàn)元，萬(wàn)象服務(wù)570萬(wàn)元，中海物業(yè)500萬(wàn)元，萬(wàn)科物業(yè)則承諾在6個(gè)月內(nèi)投入500萬(wàn)元，4家公司的報(bào)價(jià)均明顯高于業(yè)主最低要求。

進(jìn)入路演環(huán)節(jié)，金科服務(wù)繼續(xù)施展“鈔能力”，承諾進(jìn)場(chǎng)后第二年起連續(xù)4年每年投入80萬(wàn)元，萬(wàn)象服務(wù)則承諾50萬(wàn)元，業(yè)主的最低要求是不低于50萬(wàn)元。

從結(jié)果看來(lái)，業(yè)主并未完全被低價(jià)吸引。王勇稱，之所以把票投給萬(wàn)象服務(wù)，是因?yàn)樗粗衅淠腹救A潤(rùn)置地經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，以及朋友住的華潤(rùn)置地小區(qū)“物管不錯(cuò)”，工作人員對(duì)業(yè)主需求響應(yīng)及時(shí)。業(yè)主李明則稱兩家公司的投入金額之差沒(méi)有達(dá)到一定量級(jí)，“影響不是太大，我更多考慮物業(yè)承諾改善小區(qū)哪些地方，還有物業(yè)的口碑”。

萬(wàn)象服務(wù)的投標(biāo)主體潤(rùn)楹成都公司曾在3月29日回應(yīng)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，公司已收到匯尚園業(yè)委會(huì)中標(biāo)通知書，尚未正式接管，“目前正開展項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，重點(diǎn)排查設(shè)施設(shè)備、公共區(qū)域及歷史遺留問(wèn)題，待排查工作結(jié)束后，我們將及時(shí)向甲方反饋，并據(jù)此安排后續(xù)工作”。

近兩年，物管公司爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)存量項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)白熱化，帶資進(jìn)場(chǎng)、低價(jià)競(jìng)標(biāo)、路演拉票儼然成為擴(kuò)展項(xiàng)目時(shí)的常見(jiàn)現(xiàn)象。

去年11月，合肥大溪地小區(qū)引發(fā)熱議，原因是中標(biāo)的物管公司飛云物業(yè)承諾無(wú)償帶資600萬(wàn)元用于小區(qū)品質(zhì)提升，并承諾在必要時(shí)可提供墊資400萬(wàn)元用于小區(qū)建設(shè)。2023年6月，萬(wàn)科物業(yè)在西安繽紛南郡小區(qū)時(shí)承諾帶資736萬(wàn)元更令市場(chǎng)嘩然，因?yàn)檫@遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提出的120萬(wàn)元至350萬(wàn)元的規(guī)模。

針對(duì)合計(jì)帶資770萬(wàn)元投標(biāo)匯尚園一事，潤(rùn)楹成都公司回應(yīng)稱，該項(xiàng)目的“品質(zhì)提升”計(jì)劃為甲方招標(biāo)方案中明確的招標(biāo)要求，也是為了最大程度上響應(yīng)業(yè)主對(duì)居住環(huán)境升級(jí)的核心訴求，這跟市場(chǎng)上通常理解的“帶資進(jìn)場(chǎng)”有很大的不同。計(jì)劃內(nèi)所有支出均明確要求用于小區(qū)的優(yōu)化改造（如綠化升級(jí)、智慧社區(qū)建設(shè)等），屬物業(yè)行業(yè)優(yōu)化服務(wù)的常規(guī)舉措，最終目的在于通過(guò)合理成本投入提升居住體驗(yàn)。

潤(rùn)楹成都公司稱，“潤(rùn)楹物業(yè)一直高度重視業(yè)主的信任與委托，堅(jiān)持行業(yè)自律，對(duì)于‘帶資進(jìn)場(chǎng)’等行為從來(lái)堅(jiān)決反對(duì)”。

盡管拿下匯尚園耗時(shí)長(zhǎng)達(dá)數(shù)月，潤(rùn)楹成都公司在確定中標(biāo)的數(shù)日后緊急棄標(biāo)，而此時(shí)家利物業(yè)與匯尚園在合同中約定的服務(wù)日期也逼近結(jié)束，這導(dǎo)致業(yè)主們一度陷入對(duì)小區(qū)或?qū)⒚媾R無(wú)物業(yè)管理的擔(dān)憂當(dāng)中。

3月30日，潤(rùn)楹成都公司發(fā)函通知匯尚園業(yè)委會(huì)終止簽訂合同的決定，原因是“我司在承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)涉及消防及電梯的多項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，上述問(wèn)題無(wú)法滿足物業(yè)服務(wù)承接條件及我司對(duì)樓盤接管的安全紅線管控要求，預(yù)計(jì)完成全部查驗(yàn)后，業(yè)委會(huì)對(duì)上述風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題的責(zé)任追溯、整改均需要較長(zhǎng)時(shí)間、較高成本，將嚴(yán)重影響《物業(yè)服務(wù)合同》的簽訂及履行”。

爭(zhēng)議之聲四起，多地物管協(xié)會(huì)抵制“帶資進(jìn)場(chǎng)”

匯尚園重新選聘物管公司的過(guò)程頗為坎坷，但前期“帶資進(jìn)場(chǎng)”的激烈競(jìng)爭(zhēng)依然折射出當(dāng)下物業(yè)公司的規(guī)模焦慮。

目前，“帶資進(jìn)場(chǎng)”并無(wú)權(quán)威定義，市場(chǎng)對(duì)“帶資進(jìn)場(chǎng)”的理解一般是指物管公司在競(jìng)標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)承諾無(wú)償投入一定數(shù)量的自有資金，用于小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的整改和維護(hù)運(yùn)營(yíng)，有物管公司主動(dòng)承諾，也有物管公司為了滿足投標(biāo)要求而被動(dòng)承諾。

不過(guò)，無(wú)論主動(dòng)還是被動(dòng)，關(guān)于帶資進(jìn)場(chǎng)、低價(jià)競(jìng)標(biāo)，行業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議巨大。

廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在2025年新年獻(xiàn)詞中指出，盲目的存量競(jìng)爭(zhēng)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、帶資入場(chǎng)等不僅不會(huì)擴(kuò)展企業(yè)生存與發(fā)展的空間，還會(huì)持續(xù)壓減本就微薄的利潤(rùn)與現(xiàn)金流，最終導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)陷入“越發(fā)展、越虧損、消亡越快”的泥淖之中無(wú)法自拔。

深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)曾在去年7月發(fā)文直指帶資入場(chǎng)以及以遠(yuǎn)低于最高限價(jià)甚至低于成本價(jià)中標(biāo)是不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，“讓原本應(yīng)該通過(guò)提升服務(wù)質(zhì)量和創(chuàng)新能力來(lái)贏得市場(chǎng)的企業(yè)，被迫裹挾其中。這不僅不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，也不利于行業(yè)的整體進(jìn)步與高質(zhì)量發(fā)展”。

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2024年以來(lái)，全國(guó)已有多個(gè)省市的物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)文抵制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，包括安徽省、四川瀘州、廣東深圳、貴州六盤水、天津?yàn)I海新區(qū)、福建泉州德化縣等。

為了規(guī)范市場(chǎng)，還有城市“出手”整治招標(biāo)人。珠海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在去年11月印發(fā)《珠海市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》，明確招標(biāo)文件不得將物業(yè)服務(wù)人“提供整改資金”和“帶資進(jìn)場(chǎng)”作為評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和定標(biāo)依據(jù)，減少擾亂物業(yè)管理市場(chǎng)行為，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

市場(chǎng)對(duì)“帶資進(jìn)場(chǎng)”始終存在爭(zhēng)議。

去年11月，萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全在公眾號(hào)“萬(wàn)物有云”發(fā)文表示，不能僅基于立場(chǎng)對(duì)“帶資進(jìn)場(chǎng)”進(jìn)行道德評(píng)價(jià)，而要用更理性的觀察每一方參與者身處其中會(huì)如何演化，并呈現(xiàn)出其背后的本質(zhì)。

朱保全認(rèn)為，“不做測(cè)算，不考慮物企各自的‘盤算’，盲目支持或者詆毀帶資進(jìn)場(chǎng)，都不可取”。一般而言，物業(yè)服務(wù)絕對(duì)不是高毛利業(yè)務(wù)，但從財(cái)務(wù)投資的視角，一家客戶滿意度高的公司，合同續(xù)簽率在97%以上，如果計(jì)算凈現(xiàn)值 (NPV)，會(huì)有一個(gè)合理投資范圍和選擇，甚至從公司投資風(fēng)險(xiǎn)角度，也一定在合同中有約定，比如附條件分批投入，風(fēng)險(xiǎn)條款等等。

此外，在朱保全看來(lái)，“帶資進(jìn)場(chǎng)”隱含的是一種信用基礎(chǔ)上的對(duì)賭。“物業(yè)公司‘帶資進(jìn)場(chǎng)’是確信一定的貼現(xiàn)率（由費(fèi)率、收繳率和續(xù)簽率決定），在好的軟服務(wù)及硬件改善基礎(chǔ)上，自己能長(zhǎng)期盈利；業(yè)主確信小區(qū)在委托的物業(yè)公司勤勉經(jīng)營(yíng)下，能夠?qū)崿F(xiàn)硬件改善和長(zhǎng)期的養(yǎng)護(hù)?！?/p>

“存量市場(chǎng)下，會(huì)不會(huì)真存在虧錢拿項(xiàng)目、虧錢長(zhǎng)規(guī)模的舉動(dòng)？或許有，但從市占率來(lái)看，十幾萬(wàn)家物業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)依舊極度分散，并不存在利用優(yōu)勢(shì)地位不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的隱憂。如果商品價(jià)格下降（小區(qū)的整體收益），而供給量反而上升（帶資進(jìn)場(chǎng)的金額），市場(chǎng)自會(huì)教育這類非理性投資者”，朱保全稱。