文｜融中財(cái)經(jīng)

3月最后一天，中國(guó)高端商場(chǎng)和創(chuàng)投圈炸開(kāi)了鍋！

據(jù)彭博社報(bào)道，北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司極有可能將旗下北京SKP商場(chǎng)出售給博裕資本。整個(gè)SKP奢侈品商場(chǎng)業(yè)務(wù)的估值可能在40億至50億美元之間。不過(guò)，交易仍處于商討階段，不排除引入新的競(jìng)標(biāo)方。但若交易達(dá)成，可能成為中國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域近來(lái)規(guī)模最大宗并購(gòu)案之一。

還有一點(diǎn)值得關(guān)注，博裕資本，最近在國(guó)內(nèi)資本動(dòng)作頻頻，可謂高調(diào)“賺錢(qián)”??？

最新一次出現(xiàn)在媒體面前有兩大事件：一，博裕資本豪擲4000萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)了蜜雪冰城IPO前基石股份；第二個(gè)則是有關(guān)備受關(guān)注的“地產(chǎn)重整第一股”金科股份再次流派，博裕資本旗下“Broad Gongga Investment Pte.Ltd.”終止了向香港國(guó)際仲裁中心提請(qǐng)對(duì)金科股份的仲裁程序，涉案約32.03億元。

對(duì)華聯(lián)而言，出售SKP究竟是斷尾求生還是戰(zhàn)略調(diào)整，仍需時(shí)間檢驗(yàn)；對(duì)博裕來(lái)說(shuō)，百億押注SKP，也是對(duì)其產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)。但可以肯定的是，在消費(fèi)降級(jí)與資本逐鹿的雙重驅(qū)動(dòng)下，中國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)的洗牌，正在加速。

年銷(xiāo)售額220億，中國(guó)“最賺錢(qián)”的奢品商場(chǎng)SKP

北京SKP，國(guó)內(nèi)高端零售市場(chǎng)的一塊金字招牌。

奢侈品商場(chǎng)的圈子，說(shuō)白了就是一場(chǎng)“誰(shuí)更有錢(qián)”的較量。北京SKP憑借各種頂級(jí)品牌和豪華體驗(yàn)，從2021年開(kāi)始就穩(wěn)坐第一。當(dāng)時(shí)，它的年銷(xiāo)售額是247億元。

公開(kāi)資料顯示，SKP前身是北京華聯(lián)集團(tuán)與中國(guó)臺(tái)灣新光三越在2005年共同成立的華聯(lián)新光百貨（北京）有限公司。2007年，首家旗艦店“新光天地”在北京開(kāi)業(yè)，引入Prada、Gucci、Chanel、Fendi等多個(gè)品牌的旗艦店。2011年，新光百貨出資額降低為4000萬(wàn)元，華聯(lián)出資額仍為1億元，華聯(lián)成為大股東。2012年6月，新光三越退出新光天地。2012年至2014年，北京SKP的營(yíng)業(yè)額分別達(dá)到了65億元、72億元、75億元，成為中國(guó)銷(xiāo)售額最高的商場(chǎng) 。2014年起，新光天地開(kāi)始逐漸轉(zhuǎn)為使用“北京SKP”的名稱(chēng)與Logo，并開(kāi)始組建自己的采購(gòu)團(tuán)隊(duì)。2016年8月，公司名變更為北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司。

2018年，西安SKP開(kāi)業(yè)。2019年，北京SKP銷(xiāo)售額達(dá)153億元。2020年，成都SKP項(xiàng)目開(kāi)工。截至2020年，SKP投資了18家公司。2021年12月，北京華聯(lián)（SKP）百貨有限公司發(fā)生工商變更，注冊(cè)資本從2.5億元人民幣增至10億元人民幣 。2024年6月，與北京華聯(lián)商廈股份有限公司簽訂《合作框架協(xié)議》。2024年7月，武漢SKP正式開(kāi)業(yè)。

截至2023年12月，華聯(lián)股份旗下已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心共25家，總建筑面積170多萬(wàn)平米，其中北京地區(qū)15家。去年6月的時(shí)候，華聯(lián)股份曾發(fā)布公告，擬與北京SKP共同出資設(shè)立合資公司，以增強(qiáng)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力。其中，華聯(lián)股份以自有資金認(rèn)繳出資490萬(wàn)元，占合資公司注冊(cè)資本的49%，北京SKP認(rèn)繳出資510萬(wàn)元，占合資公司注冊(cè)資本的51%。

在北京，目前華聯(lián)運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心和SKP共計(jì)19個(gè)，無(wú)論是數(shù)量還是營(yíng)業(yè)額，都穩(wěn)居榜首。其中，BHG購(gòu)物中心以社區(qū)型定位為主，深受當(dāng)?shù)鼐用裣矏?ài)。此外，華聯(lián)還推出了多個(gè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的潮流商業(yè)項(xiàng)目，如SKP-S、DT51和麗澤天地，都以年輕潮流為定位。特別是SKP-S，以其獨(dú)特的“數(shù)字-模擬未來(lái)”主題，讓人仿佛置身于未來(lái)世界。

2024年，北京SKP的銷(xiāo)售額從2023年的265億元下滑到220億，減幅高達(dá)17%。業(yè)內(nèi)人士分析，這次滑坡主要是因?yàn)樯莩奁肥袌?chǎng)整體遇冷，加上SKP在年輕群體中的吸引力不足。

據(jù)彭博社引述知情人士報(bào)道，北京華聯(lián)和博裕資本接近達(dá)成協(xié)議，交易可能采用“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+資產(chǎn)包出售”模式，涵蓋北京SKP、西安SKP等成熟項(xiàng)目此外，雙方也在討論出售SKP管理的商場(chǎng)物業(yè)。盡管雙方尚未公開(kāi)置評(píng)，但資本市場(chǎng)普遍認(rèn)為，SKP的稀缺性將支撐其獲得高溢價(jià)估值。整個(gè)SKP奢侈品商場(chǎng)業(yè)務(wù)的估值可能在40億至50億美元之間。

作為中國(guó)最賺錢(qián)的奢侈品商場(chǎng)，SKP的易主不僅牽動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)格局的重塑，更折射出傳統(tǒng)零售巨頭轉(zhuǎn)型、資本逐鹿消費(fèi)升級(jí)與行業(yè)周期性調(diào)整的多重信號(hào)。

盡管交易前景被看好，但潛在風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。有知情人士透露，部分奢侈品牌與SKP合約中包含“業(yè)主變更需重新談判”條款。若博裕接手后無(wú)法維持原有合作條件，可能導(dǎo)致品牌撤柜，直接影響商場(chǎng)收入。LV、香奈兒等頭部品牌對(duì)業(yè)主運(yùn)營(yíng)能力極為敏感，歷史上不乏因業(yè)主變更引發(fā)品牌集體撤離的案例。

此外，華聯(lián)若在交易后保留管理權(quán)，可能面臨與博裕資本的戰(zhàn)略分歧；若博裕另組團(tuán)隊(duì)，則存在磨合風(fēng)險(xiǎn)。此前深圳某高端商場(chǎng)因資本方更換管理團(tuán)隊(duì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)下滑的教訓(xùn)值得警惕。

“隱匿而偉大”的博裕資本，剛剛豪擲4000萬(wàn)美元認(rèn)購(gòu)蜜雪冰城

對(duì)于博裕資本，可以說(shuō)是投資圈“隱匿而偉大”的一家PE機(jī)構(gòu)。

成立于2010年的博裕資本，由江志成、中國(guó)平安前總經(jīng)理張子欣、美國(guó)德太投資有限公司（TPG資本）前中國(guó)區(qū)高管馬雪征，以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人創(chuàng)辦。目前管理總資產(chǎn)近100億美元，專(zhuān)注大中華區(qū)私募股權(quán)投資，位列中國(guó)頂級(jí)PE機(jī)構(gòu)。據(jù)公開(kāi)信息顯示，主要LP中，核心出資方為新加坡主權(quán)基金淡馬錫控股，此外還有李嘉誠(chéng)基金會(huì)--通過(guò)旗下投資平臺(tái)間接出資。

博裕資本最具代表性的一個(gè)案例是：2012年為幫助阿里完成對(duì)雅虎的股份回購(gòu)計(jì)劃，其與中投、國(guó)開(kāi)、中信資本、銀湖資本、DST、淡馬錫等一同參與股權(quán)融資，在2014年阿里登陸紐交所前持有0.55%的股份。此外，在美團(tuán)、滴滴兩大超級(jí)平臺(tái)背后同樣可以看到博裕資本的身影。

在過(guò)去數(shù)年間，博裕資本的投資節(jié)奏明顯加快，投資了包括愛(ài)奇藝、曠視科技、KLOOK客路、連連支付、網(wǎng)易云音樂(lè)、壹米滴答、水滴集團(tuán)、快手、完美日記、第四范式、猿輔導(dǎo)、貨拉拉、德琪醫(yī)藥等數(shù)十家新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的頭部企業(yè)；與此同時(shí)，博裕資本亦頻繁以基石投資者的身份出現(xiàn)在港股市場(chǎng)。如前面講到的蜜雪冰城，港股IPO招股時(shí)引入包括博裕資本、高瓴、紅杉、美團(tuán)龍珠等5名基石投資者，認(rèn)購(gòu)達(dá)2億美元（約15.58億港元）發(fā)售股份。

此外，從公開(kāi)信息看，博裕資本在2020年選擇以Co-GP的角色孵化“萬(wàn)物資本”，后者聯(lián)合創(chuàng)始人包括羅德基金中國(guó)理事長(zhǎng)湯玫捷、前真格基金董事總經(jīng)理顧旻曼等，迄今為止已投資鐘薛高、燧原科技、大米和小米、循環(huán)智能、正序生物等多個(gè)項(xiàng)目。

另一重要事件，即是最近備受關(guān)注的“地產(chǎn)重整第一股”——“渝系房企”金科股份多次流拍。金科股份與博裕資本的合作始于4年前。2021年12月，博裕資本通過(guò)BroadGongga收購(gòu)金科服務(wù)1.44億股，成為金科服務(wù)第二大股東。此后，博裕資本又進(jìn)一步收購(gòu)了11.94%的股份，晉升為第一大股東，而金科股份則退居于后。在這筆交易背景下，金科股份與博裕資本簽署了一致行動(dòng)人協(xié)議，并且金科股份旗下控股子公司向博裕資本提供了貸款，金科股份則以股權(quán)質(zhì)押的方式提供擔(dān)保。然而，2024年4月，博裕資本向香港國(guó)際仲裁中心提出仲裁申請(qǐng)，要求金科股份支付32億元賠償，同時(shí)針對(duì)質(zhì)押的1.078億股金科服務(wù)股份請(qǐng)求進(jìn)行拍賣(mài)，變賣(mài)等處置，并優(yōu)先受償。但在今年2月，博裕資本終止了向香港國(guó)際仲裁中心提請(qǐng)對(duì)金科股份的仲裁程序。若再次流拍，無(wú)人接盤(pán)，博裕資本大概率將以物抵債，但高價(jià)接盤(pán)對(duì)博裕而言可能也是“割肉”——畢竟這筆股權(quán)是2021年以37億港元收購(gòu)金科服務(wù)22%股份時(shí)連帶質(zhì)押，如今估值縮水近半。

此次博裕與SKP的交易，若最終落地，博?？赡芡苿?dòng)SKP接入其投資的跨境電商平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)，而這也將為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)化提供新的啟示。

北京某資管機(jī)構(gòu)投資人趙海平：“首先，開(kāi)發(fā)商逐步退出重資產(chǎn)持有，轉(zhuǎn)向輸出品牌與管理，輕資產(chǎn)化加速。像萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)萬(wàn)象生活已通過(guò)該模式實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，華聯(lián)或借此轉(zhuǎn)型為“高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。其次，PE機(jī)構(gòu)不再滿(mǎn)足于財(cái)務(wù)投資，而是通過(guò)控股獲得資產(chǎn)處置權(quán)，并嫁接數(shù)字化、跨境資源等增值服務(wù)，深度介入運(yùn)營(yíng)。最后，資金實(shí)力雄厚的資本集團(tuán)將加速整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，中小型商業(yè)項(xiàng)目面臨淘汰，行業(yè)集中度提升。未來(lái)五年，中國(guó)高端商業(yè)地產(chǎn)或形成5-10個(gè)全國(guó)性巨頭+區(qū)域特色玩家的新格局。

需指出的是，從公開(kāi)資料看，博裕資本在商業(yè)地產(chǎn)版圖早有涉獵。2018年，居然之家曾引入包括馬云、紅杉、泰康等機(jī)構(gòu)逾130億元戰(zhàn)略投資，其中就有博裕資本跟投。此外，博裕通過(guò)投資萬(wàn)物云（萬(wàn)科物業(yè)）、參與金科服務(wù)控股權(quán)收購(gòu)（耗資超47億港元）等泛地產(chǎn)項(xiàng)目，也積累了豐富的商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

PE高調(diào)掃貨中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)

SKP的交易并非孤立事件。面對(duì)以中國(guó)為重要陣地的亞太區(qū)房動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)際資本PE近年來(lái)可謂動(dòng)作頻頻，包括凱德集團(tuán)、黑石等機(jī)構(gòu)頻繁收購(gòu)中國(guó)核心商業(yè)資產(chǎn)。

近期，高瓴資本旗下房地產(chǎn)投資平臺(tái)Rava Partners第二支房地產(chǎn)基金(Hillhouse Real Asset Opportunities Fund II)即將推出的消息，在亞太地區(qū)引起轟動(dòng)。據(jù)外媒消息，這只基金擬募資規(guī)模超20億美元，專(zhuān)注亞太地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)平臺(tái)的私募股權(quán)投資，中國(guó)、日本、印度、澳洲及東南亞都是計(jì)劃投資市場(chǎng)，服務(wù)式辦公、長(zhǎng)租公寓、數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施等都是潛在標(biāo)的。

另外，20天前，關(guān)注亞太房地產(chǎn)高進(jìn)入門(mén)檻市場(chǎng)的私募基金管理公司“基匯資本”也在積極尋找中國(guó)的房地產(chǎn)機(jī)會(huì)。在中國(guó)香港，基于收購(gòu)太古城中心三、四期寫(xiě)字樓，基匯資本正與銀行商討即將于4月到期的融資的后續(xù)事宜，討論方案包括再融資或部份償還本金，若未能談妥則擬將貸款延期。

基匯資本與恒力于2019年以150億港元向太古地產(chǎn)收購(gòu)太古城中心三座及四座物業(yè)，基匯資本在該項(xiàng)寫(xiě)字樓投資，攤占65%權(quán)益。據(jù)悉，法巴、恒生銀行、渣打及大華銀行等就該次收購(gòu)提供103億元的銀團(tuán)貸款，而基匯資本與恒力原計(jì)劃以太古城中心第三座及第四座產(chǎn)生的租金收入用于繳付一年兩次的貸款利息。然而，由于該兩座物業(yè)的空置率高企，加上高利率持續(xù)困擾下，最終租金收入并不足以支付全部利息，傳恒力尚未支付有關(guān)貸款利息。

而在北京，據(jù)3月7日相關(guān)部門(mén)公示，基匯資本全資子公司上海御璞呈嘉管理咨詢(xún)有限公司（“御璞呈嘉”）通過(guò)認(rèn)購(gòu)上海匯城憶家管理咨詢(xún)有限公司（“城家”子公司）的新增注冊(cè)資本，深入開(kāi)展北京長(zhǎng)租公寓開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)前所未有的深度調(diào)整。零售商業(yè)地產(chǎn)面臨消費(fèi)增速放緩、線(xiàn)上渠道分流及物業(yè)空置率高懸等多重挑戰(zhàn)，但宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)筑底企穩(wěn)與消費(fèi)刺激政策加碼為行業(yè)注入新動(dòng)能，疊加消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)容及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸新規(guī)等金融支持政策，帶來(lái)融資環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)行業(yè)進(jìn)入結(jié)構(gòu)性調(diào)整期。

在這一過(guò)程中，尤其2024年以來(lái)，市場(chǎng)上發(fā)生的多起值得關(guān)注的“商業(yè)地產(chǎn)大事件”，其中更是有不少外資機(jī)構(gòu)身影。比如亞洲市值最大房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)展收購(gòu)七寶萬(wàn)科余下股權(quán)、萬(wàn)達(dá)引入中東資本、港資太古地產(chǎn)接手頤堤港二期股權(quán)；此外還有，此次文章的主角——北京華聯(lián)收購(gòu)SKP旗下的DT51、廣州太古匯文化中心降價(jià)重新掛牌等。

而也是昨天，全球最大資管公司貝萊德以9億元“揮淚甩賣(mài)”上海中港匯大廈的消息震動(dòng)市場(chǎng)。這座27層的商辦綜合體，曾是貝萊德在華核心資產(chǎn)之一，如今卻以折價(jià)34%的“骨折價(jià)”匆忙脫手。且在同一天，李嘉誠(chéng)宣布暫停向貝萊德財(cái)團(tuán)出售全球43個(gè)港口的交易。

一退一守的資本博弈，折射出了國(guó)際資本與中國(guó)市場(chǎng)的復(fù)雜角力。此前，貝萊德CEO芬克在2025年展望中明確表示過(guò)："新興市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)已不足以覆蓋地緣政治風(fēng)險(xiǎn)。"隨著美聯(lián)儲(chǔ)量化緊縮持續(xù)，國(guó)際資本回流壓力加劇，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性溢價(jià)正在消失。

不過(guò)，部分外資機(jī)構(gòu)的撤離并非偶然，或是其全球戰(zhàn)略調(diào)整的一部分。比如黑石集團(tuán)在2025年將其在大灣區(qū)的三個(gè)物流項(xiàng)目出售給平安保險(xiǎn)集團(tuán)，貝萊德則因未能償還7.8億美元貸款而將上海的兩座辦公樓處理給渣打銀行。這些舉動(dòng)一定程度也表明，外資機(jī)構(gòu)正在重新評(píng)估其在中國(guó)市場(chǎng)的投資策略，將資金轉(zhuǎn)向更具潛力的市場(chǎng)或資產(chǎn)類(lèi)別。