文 | 時代周報
多重利好政策疊加之下，深圳樓市走出獨(dú)立行情。
4月12日，深圳樓市迎來“小陽春”行情下首個“日光盤”。位于龍華紅山板塊的恒壹·紅山華府項(xiàng)目開盤僅90分鐘，184套房源即全部售罄，平均每分鐘成交約2.04套房，成為2025年龍華片區(qū)首個開盤即清盤的住宅項(xiàng)目。據(jù)悉，該項(xiàng)目開盤前共有747批客戶完成意向登記，登記比達(dá)1:4.06，刷新了2025年以來深圳住宅市場的登記比紀(jì)錄，也成為截至目前全市登記比最高的住宅項(xiàng)目。
在法拍市場，同樣出現(xiàn)了引人關(guān)注的成交。近期，南山蛇口片區(qū)的豪宅項(xiàng)目半島城邦三期共有11套住宅進(jìn)行拍賣，總起拍價約為1.7億元，卻吸引多達(dá)184人報名參與競拍。最終，其中9套成功成交，總成交金額超過2.6億元，整體溢價率達(dá)到120%，成交套均總價突破2800萬元。
成交量上漲，也帶動了價格企穩(wěn)上漲。4月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布3月70城商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.1%，其中，上海和深圳分別上漲0.7%和0.1%，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%。二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，北京、上海、深圳分別上漲0.5%、0.4%和0.3%，廣州下降0.2%。
對于即將到來的“五一”黃金周，多位業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度。從目前新房熱銷、法拍高溢價、二手成交回暖等信號來看，市場活躍度已出現(xiàn)階段性恢復(fù)。在部分房企加速推盤等因素推動下，預(yù)計“五一”小長假期間，深圳樓市有望迎來新一輪集中看房與成交高潮。
新房庫存走低，官方“上新”超1.1萬套
此前備受市場關(guān)注的恒壹·紅山華府，開盤前就被寄予“準(zhǔn)日光盤”的期望。
時代周報獲悉，恒壹·紅山華府此次推出63㎡、66㎡、69㎡、78㎡四種戶型，備案均價約8.05萬元/㎡。項(xiàng)目開盤期間推出認(rèn)購優(yōu)惠折扣約98折，疊加優(yōu)惠后總價最低約465萬元起。
深圳淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒告訴時代周報，恒壹·紅山華府之所以在開盤當(dāng)日實(shí)現(xiàn)“日光”，核心原因在于其學(xué)區(qū)、價格、配套與稀缺性的多重疊加。項(xiàng)目對口深圳“四大名校”之一的深高北校區(qū)，本身就具備強(qiáng)烈的教育吸引力。相比周邊動輒12萬元/㎡的二手學(xué)區(qū)房，紅山華府以7.8萬元/㎡左右的備案均價和475萬元起的入門總價，成功撬動大量換房家庭和剛需購房者的情緒預(yù)期。
謝林鋒表示，該項(xiàng)目主打63-78㎡的小戶型，得房率高、贈送面積多，總價普遍控制在500萬-630萬元之間，匹配主流剛需預(yù)算，降低了決策門檻。更重要的是，紅山華府作為紅山片區(qū)最后一塊住宅用地，商品房僅有184套，市場認(rèn)知中的“絕版屬性”進(jìn)一步激發(fā)了置業(yè)情緒，稀缺性轉(zhuǎn)化為熱度，為其開盤“日光”埋下了情緒基礎(chǔ)。在當(dāng)前整體市場復(fù)蘇尚不穩(wěn)定的背景下，同時具備學(xué)區(qū)價值、配套兌現(xiàn)、價格觸達(dá)與資產(chǎn)稀缺的項(xiàng)目，自然具備引爆搶房行情的條件。
除了集中開盤項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，一些順銷項(xiàng)目近期銷售成績也較為穩(wěn)健。時代周報從多名房企營銷人士處獲悉，當(dāng)下開發(fā)商的焦慮情緒有所緩解，不再一味地“以價換量”，多個項(xiàng)目出現(xiàn)價格上調(diào)的現(xiàn)象。
“今年以來，深圳整體市場仍處于供應(yīng)緊張的狀態(tài)?！币幻科笕耸繉r代周報表示，目前市場上真正可選的項(xiàng)目不多，核心區(qū)域尤其缺貨?！艾F(xiàn)在剩下的基本都是坪山、大鵬這類外圍板塊，市場熱度有限，去化難度相對較大?！?/p>
該人士介紹，該企業(yè)近期有多個項(xiàng)目拿證，未采用集中開盤的方式，而是選擇直接順銷?！捌渲幸粋€項(xiàng)目相較于一期，二期整體售價上調(diào)了約10%，但戶型有所優(yōu)化，使用率提升，產(chǎn)品力更強(qiáng)?！?/p>
他進(jìn)一步指出，雖然當(dāng)前市場整體節(jié)奏依舊偏謹(jǐn)慎，但只要項(xiàng)目具備區(qū)域價值和產(chǎn)品優(yōu)化，“仍有不小的去化機(jī)會”。
新房走量速度加快的背景下，深圳新房市場的去化周期明顯縮短。
深圳樂有家研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，自去年10月以來，隨著市場成交量上漲，去化周期快速縮短。截至3月底，深圳一手預(yù)售住宅庫存量為26655套，按近12個月一手預(yù)售住宅月均去化速度（月均3474套）計算，去化周期為7.7個月。
企業(yè)端積極推盤的同時，官方也在加大供給端的力度，供應(yīng)節(jié)奏有所加快。
根據(jù)深圳市住房和建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年第二季度，深圳計劃入市的商品房項(xiàng)目25個，預(yù)計供應(yīng)房源面積為1082312.53平方米、11427套，其中住宅987781.53平方米、9820套，對比上個季度供應(yīng)量增加了3690套；商務(wù)公寓50424.00平方米、688套。
法拍房市場異動，二手房成交量逼近“繁榮線”
在新房市場升溫的同時，深圳的二手房市場也出現(xiàn)企穩(wěn)信號。
近日，半島城邦三期共有11套住宅房源登上拍賣平臺，總起拍價高達(dá)1.7億元，吸引了多達(dá)184位競拍者參與，平均每套房競爭人數(shù)接近17人，競爭激烈程度可見一斑。
其中，最受關(guān)注的一套為2號樓建筑面積約259.19㎡的大戶型住宅，起拍單價僅約7.7萬元/㎡，但最終以單價約20萬元/㎡、總價高達(dá)5172萬元成交，溢價率逼近160%。而溢價率相對較低的則是5號樓一套建筑面積約87㎡的小戶型產(chǎn)品，起拍總價約687.1萬元，最終以1115萬元成交，折算單價約為12.8萬元/㎡，溢價率也達(dá)到了約62.3%。
從整體表現(xiàn)來看，深圳二手房市場在多個關(guān)鍵指標(biāo)上表現(xiàn)出不俗增長。深圳中原研究院數(shù)據(jù)顯示，上周（4月6日-13日），深圳市二手住宅共成交1533套，環(huán)比上漲39.4%；面積共計152975平，環(huán)比上漲41.7%。
從成交趨勢來看，這一輪回暖已從3月開始顯現(xiàn)，并在4月進(jìn)一步放大。
根據(jù)樂有家研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年3月深圳一二手住宅網(wǎng)簽總量10239套，環(huán)比、同比分別增長53.6%、66.2%。其中，一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽量2926套，現(xiàn)售網(wǎng)簽量1235套，合計網(wǎng)簽4161套，同比增長47.2%；二手住宅網(wǎng)簽6078套，同比增長58.3%。此外，今年3月深圳二手房錄得量為7703套，接近8000套的“繁榮線”。
隨著三月數(shù)據(jù)大幅回升，四月市場熱度延續(xù)并逐步放大，業(yè)界普遍預(yù)期，這一輪樓市熱度有望延伸至五一假期前后。對于5月能否延續(xù)升溫態(tài)勢，成為當(dāng)前市場各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對時代周報表示，深圳“紅五月”行情預(yù)計將延續(xù)，目前市場熱度仍處于相對高位。
李宇嘉指出，從目前多家中介平臺反饋的帶看量及成交節(jié)奏來看，按照約40天的成交周期測算，4月和5月的有效購買力仍將保持高位運(yùn)行，深圳二手住宅月成交量維持在5000套以上“沒有任何問題”。
李宇嘉認(rèn)為，從交易結(jié)構(gòu)來看，當(dāng)前深圳二手房市場以低總價段為主。300萬元以下房源占比約為30%，500萬元以下的占比超過60%。這一結(jié)構(gòu)與深圳近年來積壓的首置需求相契合，形成了剛需帶動置換的良性循環(huán)。深圳的購房鏈條在一線城市中相對更暢通，改善型買家的換房行為被持續(xù)激活。
他分析稱，這一輪市場回暖，核心在于購房門檻和成本的明顯下降。過去十幾年深圳積累了大量剛性需求，但由于高房價、高首付和高利率長期難以釋放。如今，不少區(qū)域二手房價格出現(xiàn)大幅下調(diào)；而在金融政策層面，首付比例降低至15%，利率降至3%左右，已是非常友好的購房環(huán)境。
此外，改善性需求也在逐步釋放，帶動更多業(yè)主進(jìn)入置換通道。李宇嘉表示，預(yù)計四五月市場仍將保持相對活躍，但“熱度進(jìn)一步走高的可能性不大。連續(xù)經(jīng)歷去年四季度和今年一季度的成交高位后，市場很難再出現(xiàn)類似‘創(chuàng)紀(jì)錄式’的峰值?！?/p>