文 | 張馨儀
5月6日，青島市住房公積金管理中心發(fā)布最新調(diào)整政策，在貸款額度、住房認(rèn)定、繳存標(biāo)準(zhǔn)等方面做出重要修訂。
據(jù)悉，這是繼4月8日政策框架出臺(tái)后，青島在短短一個(gè)月內(nèi)對(duì)公積金制度的第二次優(yōu)化。此次新政不僅將多子女家庭貸款額度最高提升至150萬元，更首次將現(xiàn)房購(gòu)買、靈活就業(yè)人員等納入支持范圍。這一系列調(diào)整背后，折射出怎樣的政策邏輯？精準(zhǔn)調(diào)控之下，青島的住房難題能否找到新的破解之道？
此次新政最具突破性的調(diào)整在于建立了多層次疊加的公積金貸款額度上浮機(jī)制。根據(jù)最新規(guī)定，普通家庭基礎(chǔ)額度為100萬元（雙職工），但通過滿足不同條件可累計(jì)上?。憾嘧优彝ィ?30%）、購(gòu)買高品質(zhì)住宅（+30%）、選擇現(xiàn)房（+10%）、靈活就業(yè)人員連續(xù)繳存滿2年（+10%）。
理論上，一個(gè)滿足所有條件的家庭最高可獲得150萬元的公積金貸款支持。這種“積分式”的額度設(shè)計(jì)在全國(guó)公積金政策中頗為創(chuàng)新，其本質(zhì)是通過差異化的信貸政策引導(dǎo)市場(chǎng)行為，鼓勵(lì)生育、綠色建筑和現(xiàn)房銷售。
特別值得注意的是，新政首次將現(xiàn)房銷售納入支持范圍，購(gòu)買現(xiàn)房的家庭可額外獲得10%的額度上浮，此外，高品質(zhì)住宅更享有30%的信貸優(yōu)惠，形成“現(xiàn)房＞期房”“綠色建筑＞普通住宅”的信貸梯度。這些差異化政策正在悄然改變市場(chǎng)格局，開發(fā)商不得不重新審視銷售策略，購(gòu)房者也面臨新的選擇。實(shí)際上，這種用金融杠桿引導(dǎo)市場(chǎng)向現(xiàn)房銷售和品質(zhì)升級(jí)轉(zhuǎn)型的做法，既降低了購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，也推動(dòng)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展邁進(jìn)。
靈活就業(yè)人員納入制度主體
對(duì)于多子女家庭的支持是此次新政的另一大重點(diǎn)。與4月8日政策相比，本次調(diào)整不僅保留了30%的額度上浮，更重要的是明確了“二套按首套”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，多子女家庭在購(gòu)房所在區(qū)（市）購(gòu)買第二套自住住房時(shí)，可享受首套房的首付比例（30%）和利率優(yōu)惠（5年以上2.85%），而正常情況下二套房的首付比例為40%，利率為3.325%。
這一規(guī)定具有重要的社會(huì)意義，它將外賣騎手、網(wǎng)約車司機(jī)、自由職業(yè)者等新興職業(yè)群體納入住房保障體系，擴(kuò)大了公積金制度的普惠性。從技術(shù)層面看，新政要求連續(xù)繳存2年且賬戶狀態(tài)正常，既控制了風(fēng)險(xiǎn)，又給予了合理支持。值得關(guān)注的是，新政還將軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部、退役軍人等特殊群體納入支持范圍，體現(xiàn)了政策的全面性和社會(huì)關(guān)懷。
二手房市場(chǎng)的持續(xù)松綁
青島對(duì)二手房市場(chǎng)的政策支持始于2022年，當(dāng)時(shí)已取消房齡與首付比例掛鉤的規(guī)定，并將貸款期限與房齡之和延長(zhǎng)至50年。5月6日新政則再次強(qiáng)調(diào)了這一政策方向，明確二手房首套房首付30%、二套房40%的固定比例，不再因房齡增加而提高門檻。
這一政策的市場(chǎng)效應(yīng)尤為明顯。以一套房齡20年、總價(jià)150萬元的二手房為例，此前可能因房齡較長(zhǎng)被要求40%甚至50%的首付，而現(xiàn)在統(tǒng)一按30%（首套）計(jì)算，首付從60萬-75萬元降至45萬元，顯著降低了購(gòu)房門檻。這將進(jìn)一步激活青島二手房市場(chǎng)，特別是房齡較長(zhǎng)的“老破小”房源，對(duì)城市中心區(qū)的存量房去庫(kù)存有積極作用。
還款便利化與數(shù)字化創(chuàng)新
在貸款服務(wù)方面，新政延續(xù)了4月8日提出的還款方式靈活調(diào)整政策，允許借款人在貸款期間根據(jù)自身情況變更還款方式（等額本息與等額本金互換）。更具創(chuàng)新性的是，新政明確將數(shù)字人民幣引入公積金貸款領(lǐng)域，支持通過數(shù)字人民幣進(jìn)行貸款資金劃轉(zhuǎn)。
這一數(shù)字化創(chuàng)新不僅提升了支付便捷性和安全性，更是青島打造“數(shù)字金融城市”的重要舉措。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，數(shù)字人民幣的應(yīng)用將為公積金管理帶來更高效的資金流轉(zhuǎn)和更精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)控制，也為未來可能推出的更多數(shù)字化服務(wù)（如智能還款、實(shí)時(shí)額度調(diào)整等）奠定了基礎(chǔ)。
縱觀青島公積金政策改革歷程，從2022年至今的每次調(diào)整均與時(shí)俱進(jìn)。青島此次公積金調(diào)整，既是應(yīng)對(duì)當(dāng)下市場(chǎng)挑戰(zhàn)的務(wù)實(shí)之舉，更是構(gòu)建住房長(zhǎng)效機(jī)制的積極探索。當(dāng)政策從“大水漫灌”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)滴灌”，其效果不僅在于短期內(nèi)的市場(chǎng)反應(yīng)，更在于能否培育出健康可持續(xù)的住房生態(tài)。在支持合理需求與防范金融風(fēng)險(xiǎn)之間，青島正在尋找新的平衡點(diǎn)。