界面新聞?dòng)浾?| 周芳穎
界面新聞編輯 | 樓婍沁
上海網(wǎng)紅商場TX淮海操盤人司徒文聰被“限高”了。
根據(jù)天眼查披露信息，URF盈展集團(tuán)創(chuàng)始人司徒文聰因旗下子公司未按期履行生效法律文書確定的給付義務(wù)，被法院申請執(zhí)行限制消費(fèi)措施。
司徒文聰因參與多個(gè)著名商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)與改造，成就了業(yè)內(nèi)知名招商案例如上海新天地、豫園商城、瑞安廣場等等，一度被譽(yù)為商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)界"金手指”。近年來，北京、上海等地包括THE BOX朝外，TX淮海等多個(gè)網(wǎng)紅非標(biāo)商業(yè)的開設(shè)與運(yùn)營也與他有關(guān)。
而如今這位昔日行業(yè)明星卻陷入資金鏈困局。
據(jù)裁判文書網(wǎng)公開的相關(guān)文書，司徒文聰被限消，和與其關(guān)聯(lián)的上海盈展商務(wù)管理有限公司的一起租賃糾紛案件有關(guān)——盈展公司自2022年4月起拖欠商鋪?zhàn)饨鸺斑`約金累計(jì)近150萬元。在相關(guān)訴訟中，前述盈展公司方面提及相關(guān)項(xiàng)目“嚴(yán)重虧損”，其已無力繼續(xù)承租。
廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所律師張銀玉告訴界面時(shí)尚，該執(zhí)行案件反映出盈展公司目前的現(xiàn)金情況不太樂觀，若該公司仍不主動(dòng)履行義務(wù)且后續(xù)的涉訴案件持續(xù)增加，亦有可能被債權(quán)人申請進(jìn)行破產(chǎn)清算。
根據(jù)公開信息，前述盈展公司與另一家名為上海淮海商業(yè)（集團(tuán)）有限公司的公司有另一樁房屋租賃合同糾紛案將在6月開庭。
而司徒文聰名下其他多家公司近期也陷多案糾紛。如其名下北京盈通祥業(yè)商業(yè)管理有限公司在2025年有兩起被執(zhí)行案件，執(zhí)行標(biāo)的逾7000萬元。
多位地產(chǎn)行業(yè)人士告訴界面時(shí)尚，司徒文聰陷入如今的局面或與其近年來參與運(yùn)營多個(gè)城市商業(yè)體煥新項(xiàng)目，但最終未能使這些項(xiàng)目成功盈利有關(guān)。
早年間司徒文聰曾因?qū)H快時(shí)尚品牌引入上海正大廣場，從而盤活這個(gè)衰落商業(yè)體而一炮而紅。 這樣的盛名幫助司徒文聰及其關(guān)聯(lián)公司在后續(xù)得到了很多商業(yè)體舊改煥新項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。其中較有知名度的項(xiàng)目包括重慶小時(shí)代、上海TX淮海、北京THE BOX朝外等。
據(jù)知情人士透露，司徒文聰及其關(guān)聯(lián)公司在做上述商業(yè)體煥新項(xiàng)目時(shí)會(huì)深度與項(xiàng)目捆綁。
具體來說，司徒文聰與其弟、妹二人組成了其關(guān)聯(lián)公司的核心團(tuán)隊(duì)。其中，其本人因長期從事商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)工作，積累了較多業(yè)主人脈，主要負(fù)責(zé)拿地與項(xiàng)目拓展。其弟司徒文杰會(huì)負(fù)責(zé)項(xiàng)目后續(xù)的運(yùn)營工作，而其妹司徒婉雯則負(fù)責(zé)投資與品牌孵化。
依賴上述團(tuán)隊(duì)分工，司徒文聰會(huì)在部分項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營中，將其家族投資或運(yùn)營的品牌引入自身運(yùn)營管理的商業(yè)體項(xiàng)目內(nèi)，從而以相對優(yōu)惠的租金獲取運(yùn)營空間。
而從2023年起，司徒文聰還開始嘗試通過關(guān)聯(lián)公司入股其運(yùn)營的項(xiàng)目，比如上海TX淮海及北京THE BOX朝外。這樣的做法幫助司徒文聰團(tuán)隊(duì)得到更多來自商業(yè)體業(yè)主方的信任。若項(xiàng)目運(yùn)營得好，其團(tuán)隊(duì)也會(huì)有更高的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。
但隱患也因此埋下。隨著項(xiàng)目運(yùn)營承壓，司徒文聰團(tuán)隊(duì)與業(yè)主方關(guān)系逐漸緊張，其資金鏈也變得吃緊。據(jù)悉，2023年司徒文聰旗下公司已開始股權(quán)出質(zhì)。
需要提及的是，司徒文聰團(tuán)隊(duì)運(yùn)營的上述多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的業(yè)主方均為國有資本背景。比如，北京的THE BOX朝外，由盈展集團(tuán)、朝陽區(qū)政府及昆泰集團(tuán)三方聯(lián)合打造；而上海的TX淮海則由百聯(lián)集團(tuán)、錦江集團(tuán)與盈展集團(tuán)共同推出。
這樣的背景決定了業(yè)主方對項(xiàng)目有明確的資產(chǎn)保值增值要求。
然而司徒文聰在規(guī)劃上述項(xiàng)目時(shí)，均把定位置于新型“非標(biāo)”商業(yè)。這樣的定位在業(yè)態(tài)策劃與品牌組合上突出先鋒屬性，項(xiàng)目較易獲得關(guān)注和聲量，卻也因此有了更高的運(yùn)營門檻與盈利挑戰(zhàn)。特別是與傳統(tǒng)依賴連鎖品牌租金的商業(yè)模式不同，非標(biāo)商業(yè)體短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的投入產(chǎn)出，往往需要長周期培育，甚至仰賴業(yè)主提供運(yùn)營補(bǔ)貼維持。
目前，THE BOX朝外仍由盈展集團(tuán)運(yùn)營，但重慶小時(shí)代和TX淮海兩個(gè)項(xiàng)目已與司徒文聰和其關(guān)聯(lián)公司劃清界限。
以重慶小時(shí)代為例，根據(jù)公開報(bào)道，該項(xiàng)目主打親子互動(dòng)，自2013年開業(yè)，于2019年落幕。界面時(shí)尚從知情人士處獲悉，司徒文聰及其團(tuán)隊(duì)最初為該項(xiàng)目的承租方，即負(fù)責(zé)所有運(yùn)營和投資，僅需向業(yè)主方支付租金。但因?yàn)樵擁?xiàng)目開業(yè)后虧損嚴(yán)重，業(yè)主方不得不將其從“二房東”的身份轉(zhuǎn)為服務(wù)運(yùn)營商，以減少虧損。
至于TX淮海，該項(xiàng)目為近年來聲量頗大、好評頗多的非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目之一，但開業(yè)后也引發(fā)了運(yùn)營模式是否是“賠本賺吆喝”的爭議。
一位接近項(xiàng)目的人士指出，作為落址核心商圈的新商業(yè)體，TX淮海開業(yè)時(shí)租金水平明顯低于周邊平均水準(zhǔn)，再疊加小體量、高投入的運(yùn)營模式，使其商業(yè)可持續(xù)性從一開始就面臨挑戰(zhàn)。
據(jù)公開信息，TX淮海主體運(yùn)營公司已于2024年4月完成工商注冊變更，由百聯(lián)股份收購了上海盈展持有的該公司的全部股權(quán)，將TX淮海變?yōu)槠淙Y子公司。有了解該項(xiàng)目的人士稱，該項(xiàng)目運(yùn)營已交由有基金背景的第三方團(tuán)隊(duì)接管。
不過，在變更管理團(tuán)隊(duì)迄今為止的一年內(nèi)，TX淮海仍然保持了原先開業(yè)時(shí)的調(diào)性。這側(cè)面證明了業(yè)主方對于項(xiàng)目有及時(shí)把控的同時(shí)，亦對司徒文聰團(tuán)隊(duì)的核心決策保有認(rèn)可。從2025上半年TX淮海的調(diào)改情況來看，該項(xiàng)目仍錨定了年輕化定位，引入了不大示界百貨商店、越南辣妹風(fēng)時(shí)尚品牌LSOUL等小眾品牌，對淮海中路附近商業(yè)的變化有明顯的帶動(dòng)作用。
值得提到的是，多位業(yè)內(nèi)人士在采訪中均提及，拋開項(xiàng)目盈利情況及司徒文聰自身財(cái)務(wù)情況不談，其在非標(biāo)商業(yè)領(lǐng)域的前瞻性、突破性對于行業(yè)頗具啟發(fā)性，其對資源的把控和運(yùn)作能力也頗為難得，只是其運(yùn)作非標(biāo)商業(yè)的模式與方法也決定了其會(huì)在后續(xù)有較高的風(fēng)險(xiǎn)。
界面時(shí)尚就司徒文聰及其公司現(xiàn)狀求證盈展公司，但截至發(fā)稿尚未獲得回應(yīng)。