記者 | 陳慧東

日前，天地源高管受賄2500萬(wàn)細(xì)節(jié)曝光，這家西北最大上市房企沉寂多年后再因丑聞回到公眾視野。

據(jù)裁判文書(shū)網(wǎng)6月6日發(fā)布的兩則判決書(shū)顯示，天地源（600665.SH）原總裁李炳茂和原副總裁馬小峰利用職務(wù)之便，為他人謀取利益，非法收受他人財(cái)物，其行為構(gòu)成受賄罪，分別被判處有期徒刑12年和有期徒刑8年。

上市11年來(lái)，手握西安乃至陜西最優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資源的天地源，早已從西北最大上市房企的寶座上“墜落”，甚至連續(xù)兩年跌出西安地產(chǎn)市場(chǎng)房企銷售額榜單TOP10。

“對(duì)內(nèi)守城無(wú)力，對(duì)外擴(kuò)張無(wú)方”是一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)天地源多年來(lái)發(fā)展結(jié)果的評(píng)價(jià)，該名人士告訴界面新聞，天地源面臨著所有西北房企共同的“尷尬”，眼睜睜看著近兩年西安樓市的紅利時(shí)期到來(lái)又溜走，手中卻無(wú)大型項(xiàng)目資源儲(chǔ)備，逐漸在競(jìng)爭(zhēng)激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)中走向邊緣。

陷高管貪腐案

2018年8月15日晚，天地源發(fā)布重大事項(xiàng)公告稱，公司于近日接到陜西省監(jiān)察委員會(huì)留置通知書(shū)，因公司董事總裁李炳茂、副總裁馬小峰涉嫌違紀(jì)違法，決定對(duì)上述二人采取留置措施。

一位知情者對(duì)界面新聞?dòng)浾叻Q，向李炳茂和馬小峰行賄的人系原陜西省預(yù)防腐敗局預(yù)防腐敗室主任胡傳祥。公開(kāi)資料顯示，胡傳祥于2013年4月至2018年1月?lián)侮兾魇〖o(jì)委、省監(jiān)察廳、省預(yù)防腐敗局預(yù)防腐敗室主任，2018年8月6日，胡傳祥被通報(bào)落馬。

據(jù)裁判文書(shū)網(wǎng)6月6日發(fā)布的判決書(shū)顯示，在天地源發(fā)布上述公告的4天前，李炳茂已被陜西省紀(jì)委監(jiān)委立案調(diào)查，馬小峰則于更早的2018年7月31日被陜西省紀(jì)委監(jiān)委立案調(diào)查。

在上述判決書(shū)中，銅川市人民檢察院指控稱，2010年至2014年期間，李炳茂利用擔(dān)任天地源公司總裁職務(wù)上的便利，違反公司規(guī)定，未經(jīng)請(qǐng)示報(bào)告和集體研究，擅自決定，授意馬小峰，將西安天地源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（下稱天地源房產(chǎn)）的四個(gè)樓位轉(zhuǎn)讓給胡傳祥，致使胡傳祥獲取巨額利益。自2012年至2017年間，李炳茂先后13次收受胡傳祥賄賂共計(jì)2000萬(wàn)元。

另一份判決書(shū)顯示，據(jù)銅川市人民檢察院指控，馬小峰在轉(zhuǎn)讓天地源房產(chǎn)的一個(gè)樓位時(shí)，私自安排財(cái)務(wù)人員將胡傳祥付給天地源房產(chǎn)的3000萬(wàn)元樓位款，兩次違規(guī)退還給胡傳祥方，并將胡傳祥方支付的3100萬(wàn)元樓位款調(diào)賬至另一個(gè)樓位款上，為胡傳祥提供幫助。2015年至2016年期間，胡傳祥先后四次送給馬小峰現(xiàn)金共計(jì)500萬(wàn)元人民幣。

公開(kāi)資料顯示，天地源是西安知名的國(guó)資房企，為西安高新技術(shù)管委會(huì)下屬的重要地產(chǎn)上市平臺(tái)公司。天地源于1992年在上海成立，2003年借殼滬昌特鋼上市。彼時(shí)的地產(chǎn)市場(chǎng)一片藍(lán)海，如今的地產(chǎn)巨頭碧桂園（02007.HK）、中國(guó)恒大（03333.HK）、融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）先后于2007年、2009年、2010年于港交所上市，甚至在天地源上市那一年，融創(chuàng)中國(guó)才剛成立。

2018年11月，天地源完成了工商變更登記手續(xù)“榮歸故里”，成為陜西第一家、亦是唯一一家上市房企。目前，天地源主要經(jīng)營(yíng)范圍包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)，自有房屋租賃、物業(yè)管理、實(shí)業(yè)投資、資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。

從股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，天地源第一大股東為西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司（下稱高新地產(chǎn)），持有上市公司56.52%股份。天眼查數(shù)據(jù)顯示，高新地產(chǎn)為西安高科（集團(tuán)）公司（下稱高科集團(tuán)）旗下的全資子公司，而高科集團(tuán)則為西安高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的“長(zhǎng)子”。

背靠大型國(guó)企西安高科集團(tuán)，天地源所持的“底牌”與其他房企相比并不遜色。西安市一位房產(chǎn)機(jī)構(gòu)人士告訴界面新聞，天地源開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多在黃金地段，占據(jù)市區(qū)高房?jī)r(jià)區(qū)域，這或是因?yàn)樵摴镜呐f城改造業(yè)務(wù)較多。

錯(cuò)失發(fā)展良機(jī)

上市16年時(shí)間，天地源未能憑借早期登錄資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，錯(cuò)過(guò)了房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代。

財(cái)報(bào)顯示，2014年至2018年，天地源實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收32.17億元、29.74億元、37.25億元、39.56億元、52.67億元；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為2.95億元、2.07億元、2.30億元、2.54億元、4.20億元。

2018年，天地源的總業(yè)績(jī)和利潤(rùn)總額的增幅分別達(dá)到33.18%和65.46%，算是在多年乏善可陳的成績(jī)單上亮眼之處。然而，與其他上市房企的業(yè)績(jī)進(jìn)行對(duì)比，天地源的業(yè)績(jī)規(guī)?？梢苑Q得上“慘淡”二字。

據(jù)易居中國(guó)旗下克爾瑞研究中心發(fā)布的2018年《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜》TOP200顯示，碧桂園以超過(guò)7286億元的銷售額位列榜首，緊隨其后的是萬(wàn)科地產(chǎn)、中國(guó)恒大，銷售額分別為6069億元、5511億元，天地源以63億元的銷售額排名第183位。2018年，中國(guó)房企銷售額top100的門檻是218億元。

截至2019年6月18日收盤，天地源報(bào)收4.04元/股，總市值為34.91億，排名全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)總市值前百名之外。股價(jià)方面，2003年上市以來(lái)，天地源股價(jià)曾在2007年9月和2015年5月走出小高點(diǎn)，其余多數(shù)時(shí)間在3至5元/股的區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)。

值得注意的是，天地源不但對(duì)外擴(kuò)張無(wú)力，還正在失去其大本營(yíng)西安市場(chǎng)。據(jù)界面新聞?dòng)浾卟煌耆y(tǒng)計(jì)，在2015年至2018年的西安地產(chǎn)市場(chǎng)房企銷售額榜單中，天地源已連續(xù)四年與TOP10企業(yè)無(wú)緣。

值得注意的是，天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率呈現(xiàn)連年下滑趨勢(shì)。財(cái)報(bào)顯示，2014年至2018年，天地源房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為28.15%、25.55%、24.26%、22.79%、22.85%。

資金方面，2016年至2018年，天地源經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為13.65億元、-1.40億元、8.70億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別為48.88%、59.29%、62.15%。

2016年至今，西安房?jī)r(jià)已創(chuàng)下連漲39個(gè)月的“奇跡”，也因此成為全國(guó)地產(chǎn)大鱷的競(jìng)逐之地。硝煙之下，以天地源為代表的本土房企不斷走向市場(chǎng)邊緣。

陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，與碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)等大型房企相比，西安本土房企在資金基礎(chǔ)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目品質(zhì)、營(yíng)銷策略等層面存在實(shí)力差距。此外，多家本土房企因體制問(wèn)題存在行政化傾向，難以適應(yīng)急劇變化的市場(chǎng)環(huán)境，因而在無(wú)形中落于下風(fēng)。在此種差距下，西安本地房企要想“走出去”就更為艱難，特別是開(kāi)發(fā)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)項(xiàng)目，更需要雄厚的資金和相關(guān)政策扶持。

此外，有分析人士將天地源的業(yè)績(jī)下滑歸咎于“過(guò)多依賴舊城改造項(xiàng)目”。2013年，天地源曾以39.27億元資金投入西安市北沈家橋村城改項(xiàng)目，換算為收購(gòu)單價(jià)在當(dāng)時(shí)已是“天價(jià)”。然而，由于此后涉嫌利益輸送等爭(zhēng)議不斷發(fā)酵，這樁“天價(jià)”城改項(xiàng)目讓天地源深陷資金泥潭長(zhǎng)達(dá)三年，此后的天地源不得不一直靠借錢“過(guò)日子”。

對(duì)此，西安商業(yè)房產(chǎn)網(wǎng)董事長(zhǎng)劉露澤告訴界面新聞，“本地房企依靠資源投入城改項(xiàng)目，然而，城改項(xiàng)目需要大量的資金投入和較長(zhǎng)的回款周期。在此過(guò)程中，多數(shù)資金基礎(chǔ)較薄弱的本地房企都會(huì)出現(xiàn)資金問(wèn)題，加之又隨時(shí)面臨政策變化，多數(shù)城改項(xiàng)目做得不是很順暢，因此外地房企較少涉及此類項(xiàng)目。”

“近兩年我們對(duì)天地源西安的項(xiàng)目了解較少。”劉露澤稱，或是因?yàn)樘斓卦唇曛饕苿?dòng)全國(guó)性戰(zhàn)略布局。

界面新聞就高管涉腐事件影響、全國(guó)布局的發(fā)展現(xiàn)況等問(wèn)題于6月18日聯(lián)系天地源董秘辦相關(guān)負(fù)責(zé)人，該名負(fù)責(zé)人稱目前公司不方便接受采訪。