文|一點(diǎn)財(cái)經(jīng) 邱韻
編輯|劉煜
一直被傳上市的優(yōu)客工場(chǎng)終于向美國(guó)證監(jiān)會(huì)（SEC）遞交了招股申請(qǐng)書(shū)，擬登錄紐交所，并暫定募資規(guī)模為1億美元。
這是共享辦公行業(yè)第二個(gè)上市計(jì)劃。今年8月，一直被奉為行業(yè)標(biāo)桿的WeWork遞交招股書(shū)，卻在僅一個(gè)多月后就撤回了上市計(jì)劃，并表示將推遲IPO。WeWork上市事件后，共享辦公行業(yè)受到了越來(lái)越多的質(zhì)疑，優(yōu)客工場(chǎng)兩個(gè)多月后的此次IPO，成為考驗(yàn)這個(gè)行業(yè)的又一事件。
根據(jù)此前的媒體報(bào)道，WeWork之所以考慮推遲IPO，主要是因?yàn)楣_(kāi)市場(chǎng)給予的估值遠(yuǎn)低于WeWork之前私募融資的估值。而就在優(yōu)客工場(chǎng)招股書(shū)公布后，北京時(shí)間12月13日，路透社報(bào)道稱，花旗集團(tuán)與瑞士信貸已退出優(yōu)客工場(chǎng)的承銷商行列，原因是對(duì)估值無(wú)法達(dá)成一致。
同時(shí)，上述消息稱，優(yōu)客工場(chǎng)希望快速完成IPO，并將時(shí)間最早定在了明年1月初。為何它如此急于上市？共享辦公真的能打破上市魔咒嗎？
成熟門(mén)店占比僅38%
2015年，于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)入白銀時(shí)代時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)正式成立，并一路受到資本加持。天眼查數(shù)據(jù)顯示，在成立至今的四年時(shí)間內(nèi)，優(yōu)客工場(chǎng)共計(jì)完成了20輪融資，其中包括多次股權(quán)融資、戰(zhàn)略融資，僅2019年就先后獲得了龍熙房地產(chǎn)、洪泰資本控股的兩輪投資。
四年的時(shí)間內(nèi)，它通過(guò)空間拓展、強(qiáng)化社群、連接生態(tài)、并購(gòu)合作等方式，快速發(fā)展。招股書(shū)顯示，其規(guī)模在快速增長(zhǎng)：2017年凈收入1.67億元，2018年為4.49億元，同比增長(zhǎng)168%；2019年前三季度凈收入8.75億元，同比增長(zhǎng)210%。
但在規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的同時(shí)，優(yōu)客工場(chǎng)的虧損也在持續(xù)擴(kuò)大。資料顯示，2017年其全年凈虧損3.73億元，2018年虧損4.45億元，虧損擴(kuò)大19%。而到了2019年，其前三個(gè)月的虧損幅度擴(kuò)大到111%，由去年的2.71億元增長(zhǎng)到5.73億元。
在招股書(shū)中，優(yōu)客工場(chǎng)將自身虧損的原因歸結(jié)于“為發(fā)展業(yè)務(wù)而進(jìn)行的投資”，包括開(kāi)辟更多門(mén)店、重建現(xiàn)有門(mén)店以及一系列收購(gòu)。
的確，自2015年9月啟動(dòng)首個(gè)空間以來(lái)，優(yōu)客工場(chǎng)一直在擴(kuò)張，2017年其門(mén)店數(shù)量為94個(gè)，2018年就達(dá)到了191個(gè)，新開(kāi)門(mén)店97個(gè)。不過(guò)到了2019年，其開(kāi)店速度已明顯放緩，截至今年9月，其門(mén)店數(shù)量為197個(gè)，新增6個(gè)。
對(duì)于優(yōu)客工場(chǎng)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的盈利能力取決于門(mén)店的成熟度，成熟的門(mén)店入駐率高，盈利能力強(qiáng)且穩(wěn)定。其中，開(kāi)放時(shí)間超過(guò)24個(gè)月的門(mén)店被定義為成熟門(mén)店。
而從優(yōu)客工場(chǎng)的門(mén)店發(fā)展情況來(lái)看，截至2019年9月，其2018年以來(lái)的新的門(mén)店數(shù)量達(dá)到了103個(gè)，占比超過(guò)一半，而且在197家門(mén)店中運(yùn)營(yíng)的有171家，也就是說(shuō)有26個(gè)門(mén)店還沒(méi)有正式開(kāi)放。
招股書(shū)顯示，其成熟門(mén)店由65個(gè)，在已運(yùn)營(yíng)的171家門(mén)店中占比僅為38%。不成熟門(mén)店以及建設(shè)中門(mén)店，成為優(yōu)客工場(chǎng)虧損持續(xù)擴(kuò)大的主要原因，也就是說(shuō)它62%的門(mén)店當(dāng)前還不具備穩(wěn)定的盈利能力。
對(duì)于現(xiàn)在的優(yōu)客工場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它還不能自我輸血，其在招股書(shū)中也寫(xiě)道，“從歷史上看，我們既沒(méi)有盈利，沒(méi)有產(chǎn)生正的凈現(xiàn)流”。
股東提供的資本和短期借款所提供的現(xiàn)金，是它當(dāng)前的主要流動(dòng)資金來(lái)源。天眼查數(shù)據(jù)顯示，自2017年12月的3億元C輪融資以來(lái)，其先后完成了8輪融資。
其中，2018年11月，其獲得了全明星投資All-Stars Investment領(lǐng)投的2億美元D輪融資。在宣布獲得投資后的第二個(gè)月，2019年1月，優(yōu)客工場(chǎng)向All-Stars發(fā)行了1000萬(wàn)美元可轉(zhuǎn)換債券，年利率為8％，于2020年1月9日到期。
招股書(shū)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)在2018年的短期借款和長(zhǎng)期借款分別為7769.8萬(wàn)元和4539萬(wàn)元，總借款額1.23億元；2019年前三季度，其短期借款和長(zhǎng)期借款分別為1.3億元和2.97億元，總借款額4.27億元。
而且從當(dāng)前的發(fā)展情況看，在一段時(shí)間內(nèi)，它仍然需要依靠融資或借款。根據(jù)路透社的報(bào)道，優(yōu)客工場(chǎng)的上市時(shí)間表非常趕，甚至最早希望在明年1月初完成IPO。
“二房東”的轉(zhuǎn)型
資本寒冬下，優(yōu)客工場(chǎng)的IPO，成為共享辦公能否講出資本故事的又一個(gè)考驗(yàn)，而此前WeWork的折戟已讓這個(gè)行業(yè)蒙上一層陰影。那么于此時(shí)IPO的優(yōu)客工場(chǎng)，希望給資本市場(chǎng)，給這個(gè)行業(yè)講出一個(gè)怎樣的故事呢？
乘著共享經(jīng)濟(jì)的東風(fēng)，近幾年來(lái)，共享辦公行業(yè)快速發(fā)展。有數(shù)據(jù)顯示，2013年中國(guó)共享辦公規(guī)模為11.7億元，2018年增長(zhǎng)到174.1億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到71.7%，預(yù)計(jì)到2023年將達(dá)到1322.8億元。
在發(fā)展中，共享辦公采用了在住房市場(chǎng)上常用上“二房東”模式，即先向房東租下樓層，裝修改造成辦公空間，再以較高的價(jià)格將這些空間分散出租給公司或個(gè)人。
這也是優(yōu)客工場(chǎng)所采取的主要模式。據(jù)了解，其向企業(yè)或個(gè)人提供多種空間運(yùn)營(yíng)服務(wù)，并從中收取租賃和服務(wù)費(fèi)用，這些空間包括面積大于200平米的標(biāo)準(zhǔn)化空間U Space，面積小于200㎡的小型辦公空間U Studio，以及定制化空間U Design。
在招股書(shū)中，這些空間運(yùn)營(yíng)所產(chǎn)生的收入被歸類為“空間會(huì)員費(fèi)”。數(shù)據(jù)顯示，2017年優(yōu)客工場(chǎng)的空間會(huì)員費(fèi)為1.54億元，2018年增長(zhǎng)155.3%至3.94億元，今年前三季度為4.20億元，同比增長(zhǎng)59.2%。這也是優(yōu)客工場(chǎng)的主營(yíng)收入，2017、2018年，空間會(huì)員收入占比分別為92.3%、87.9%。
然而事實(shí)證明，“二房東”并不是一個(gè)成功的共享辦公模式。招股書(shū)數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)客工場(chǎng)的收入成本非常高，一直高于營(yíng)收，其中由空間會(huì)員所帶來(lái)的成本是其主要的費(fèi)用來(lái)源。
不過(guò)2018年，優(yōu)客工場(chǎng)開(kāi)始探索輕資產(chǎn)模式，即不再租賃，而是與房東合作，為承擔(dān)大部分資本投資的房東提供空間設(shè)計(jì)、建造以及管理服務(wù)，以開(kāi)發(fā)和管理共享空間。通過(guò)這一模式，優(yōu)客工場(chǎng)的成本投入更少，利潤(rùn)更多。
由輕資產(chǎn)模式所帶來(lái)的收入在優(yōu)客工場(chǎng)的招股書(shū)中被計(jì)入了“營(yíng)銷和品牌服務(wù)”。數(shù)據(jù)顯示，其于2018年第三季度開(kāi)始第一次計(jì)入，雖然前期也是成本高于收入，但到了2019Q3實(shí)現(xiàn)了收入高于成本——收入2.22億元，成本2.02億元。
優(yōu)客工場(chǎng)也表示，其2018年和2019年前三季度的運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)主要來(lái)自于輕資產(chǎn)模式，它也將輕資產(chǎn)模式作為未來(lái)的主要增長(zhǎng)動(dòng)力之一，今年7月，其已進(jìn)一步擴(kuò)大了輕資產(chǎn)模式運(yùn)營(yíng)。
招股書(shū)顯示，2018年輕資產(chǎn)模式下運(yùn)營(yíng)的門(mén)店由12個(gè)增長(zhǎng)到31個(gè)，到今年9月達(dá)到39個(gè)。其中，今年前三季度，由輕資產(chǎn)模式所帶來(lái)的收入已達(dá)到4.03億元，占比為46.1%。
不過(guò)需要注意的是，今年前三季度營(yíng)銷和品牌服務(wù)凈收入大部分由省廣眾爍帶來(lái)，這是優(yōu)客工場(chǎng)于去年12月收購(gòu)的一家數(shù)字營(yíng)銷服務(wù)提供商。而省廣眾爍的客戶高度集中，前三季度93.2％的凈收入由前四名客戶帶來(lái)，風(fēng)險(xiǎn)較高。
輕資產(chǎn)模式能否進(jìn)一步撐起優(yōu)客工場(chǎng)的長(zhǎng)久未來(lái)呢？當(dāng)下還不能給出十分確定的答案。
結(jié)語(yǔ)
資本寒冬下，優(yōu)客工場(chǎng)的IPO似乎給這個(gè)被WeWork折戟的行業(yè)帶來(lái)一絲暖意。但并不那么溫暖的現(xiàn)實(shí)仍然擺在優(yōu)客工場(chǎng)和整個(gè)行業(yè)面前，由融資和借款所驅(qū)動(dòng)的增長(zhǎng)不可持續(xù)，精細(xì)運(yùn)營(yíng)和自我造血已迫在眉睫。
畢竟，哪怕可以通過(guò)IPO繼續(xù)求助資本市場(chǎng)，但也需要給資本市場(chǎng)以交代。