4月30日，南京又成功出讓5幅地塊，分別是位于河西南（2幅）、南部新城（2幅）、板橋新城（1幅），總用地面積超56公頃，土拍總價(jià)242.4億元。相較4月29日的土拍成績(jī)更加喜人！
4月29日共成功出讓5幅地塊，分別位于城中（1幅）、河西（2幅）、江寧（1幅）、仙林（1幅）?？傆玫孛娣e近31公頃，土拍總價(jià)129.06億元。
這兩天成功拍出10幅地塊，其中熱度最高的，不用想肯定是河西板塊！連續(xù)兩天的土拍河西板塊共涉及三幅地塊，分別是：29日的中南&江蘇水利江心洲G06地塊、30日的萬(wàn)科河西南G10地塊、融創(chuàng)河西南G11地塊。
以中南&江蘇水利江心洲G06地塊為例。地塊在競(jìng)拍之前，就吸引了眾多房企報(bào)名競(jìng)拍，比如華發(fā)、融創(chuàng)、時(shí)代中國(guó)、綠城、榮盛、國(guó)資置業(yè)、中南+淮安水利、首開(kāi)、正榮、萬(wàn)科、保利、銀城、卓越、融信等等......
此外有意思的是，2019年江心洲的地王項(xiàng)目——榮盛G08地塊，在競(jìng)拍之前也曾吸引眾多開(kāi)發(fā)商報(bào)名參與。
于是網(wǎng)友對(duì)于江心洲新舊地王的battle，從中南&江蘇水利拿下江心洲G06地塊開(kāi)始，就觸發(fā)了。
但其實(shí)仔細(xì)查看兩幅地塊會(huì)發(fā)現(xiàn)：地塊在土拍競(jìng)得時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)就不一樣，沒(méi)有所謂的battle比較；兩個(gè)地塊所處的大環(huán)境及區(qū)域紅利都是相似的；還有就是現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)于江心洲的認(rèn)可，江心洲在河西板塊內(nèi)的區(qū)位重要性也在升級(jí)……
一、地塊出讓條件
其實(shí)仔細(xì)查看榮盛G08地塊的競(jìng)拍條件可以發(fā)現(xiàn)，榮盛G08還是那個(gè)江心洲地王。
2019年4月30日榮盛拍下的NO.2019G08地塊在開(kāi)拍1分鐘就已叫價(jià)到20輪，開(kāi)拍3分鐘便達(dá)到最高限價(jià)，進(jìn)入自持商品住房報(bào)價(jià)待確認(rèn)階段。最終經(jīng)過(guò)112輪競(jìng)標(biāo)，江心洲G08地塊被榮盛以總價(jià)15.6億、成交樓面價(jià)31980元/㎡+ 13000㎡自持面積競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)41.82%，自持占比高達(dá)26.6%。
由于最終自持住房1.30萬(wàn)方，自持占比高達(dá)27%，實(shí)際可售樓面價(jià)43599元/㎡。如果將自持部分算進(jìn)地價(jià)，實(shí)際可售樓面價(jià)已達(dá)45488元/㎡。算下來(lái)的話，榮盛G08地塊的實(shí)際建設(shè)成本較高，所以就能理解為什么榮盛G08項(xiàng)目的放風(fēng)價(jià)會(huì)達(dá)6萬(wàn)/㎡。
按照該算法，雖然江心洲G06沒(méi)有地王的光環(huán)加持，但是地塊樓面價(jià)35274元/㎡，并且沒(méi)有自持建筑，相比較開(kāi)發(fā)商會(huì)更加輕松，并且入市的時(shí)間及速度也會(huì)更快，畢竟自持地塊的租賃運(yùn)營(yíng)，投資周期長(zhǎng)，回報(bào)率低，十分考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力。
二、區(qū)域環(huán)境
兩幅地塊所在的大環(huán)境都很相似，均位于江心洲，網(wǎng)傳的“富人島”。
江心洲整體的規(guī)劃紅利：金陵中學(xué)落定，騰訊首個(gè)云啟產(chǎn)業(yè)基地、科大訊飛南京區(qū)域中心、華泰證券研發(fā)中心、美國(guó)TestAmerica亞太區(qū)總部暨研發(fā)基地等大型企業(yè)的入駐落戶……
自然人文資源配置也不低，有江心公園、青奧森林公園、濕地公園、南部中央公園、濱江風(fēng)光帶、環(huán)島馬拉松跑道等。
兩幅地塊都能同時(shí)享受，所以在整體的大環(huán)境上區(qū)別并不大。
三、市場(chǎng)的認(rèn)可
其實(shí)，從土拍熱度就可以感覺(jué)出市場(chǎng)對(duì)于河西板塊的認(rèn)可，尤其是近幾年對(duì)于河西板塊江心洲區(qū)域的喜愛(ài)，江心洲板塊的發(fā)展?jié)摿φ谥饾u被挖掘。
除了眾多大牌房企的不斷進(jìn)駐，對(duì)于江心洲的認(rèn)可，還有就是最簡(jiǎn)單直觀的二手房?jī)r(jià)格。
此前的恒綠洲新島一期、二期以及江島華庭等項(xiàng)目。目前在鏈家網(wǎng)上，仁恒綠洲新島二手房均價(jià)約47506元/㎡，江島華庭二手房均價(jià)高達(dá)59057元/㎡
一直以來(lái)，土拍都是樓市的風(fēng)向標(biāo)！
其實(shí)早在4月3日的土拍中，南京土拍行情的上漲就已經(jīng)初見(jiàn)苗頭。8家房企報(bào)名競(jìng)爭(zhēng)河西中G02地塊，西南G03地塊更是有22家房企報(bào)名參與。最終，河西中G02地塊被高力拍下，樓面地價(jià)42398元/㎡，僅次于上海建工的海玥萬(wàn)物項(xiàng)目；河西南G03地塊被廈門(mén)建發(fā)拍下，樓面地價(jià)35333元/㎡。
然后4月29日刷新江心洲及江寧濱江兩個(gè)區(qū)域地王記錄。江心洲G06地塊經(jīng)過(guò)60輪競(jìng)拍被中南+水利拿下，樓面地價(jià)35274元/㎡；江寧濱江G08地塊經(jīng)過(guò)43輪競(jìng)拍，達(dá)到最高限價(jià)后，以自持租賃住房建筑面積1200㎡被藍(lán)光拿下，樓面價(jià)11351元/㎡，超過(guò)魯能硅谷公館（樓面價(jià)11077元/㎡），成為江寧濱江新地王。
接著4月30日，河西南板塊兩幅宅地均價(jià)紛紛破4W，萬(wàn)科43.5億元拿下河西南G10地塊，樓面地價(jià)40196元/㎡，融創(chuàng)40.1億元拿下河西南G11地塊，樓面地價(jià)40260元/㎡；板橋G14地塊地塊更是鏖戰(zhàn)191輪，寶能甚至自持21200㎡的租賃住房也要拿下！
不難看出，南京土拍市場(chǎng)已經(jīng)一片火熱，未來(lái)南京的房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)一步上漲，而一直無(wú)論土拍熱度還是開(kāi)盤(pán)熱度都居榜首的河西板塊，新一輪的房?jī)r(jià)上漲熱潮正在襲來(lái)，畢竟水漲船高，亙古不變的規(guī)律。而在河西板塊逐步獲寵的江心洲區(qū)域，未來(lái)熱度及房?jī)r(jià)又會(huì)如何變化？我們拭目以待！
