文 | 證券時報網(wǎng) 張達(dá)
近期，部分城市土地市場格外火熱。就在“五一”假期的前一天（4月30日），南京、紹興、佛山、揚(yáng)州4城土拍大戲同日上演，多宗地塊經(jīng)過超百輪競價才成交，溢價率最高近90%。來自研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場量價齊升，高溢價地塊頻現(xiàn)，“地王”再現(xiàn)。接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前一些地方土地市場確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個別區(qū)域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現(xiàn)概率不太大，不過也要引起高度的警惕和重視，一定要避免土地市場炒作引發(fā)的市場過熱再現(xiàn)。
證券時報記者根據(jù)公開報道梳理，繼前一日以129.06億元成交5宗地后，4月30日，南京再次以242.4億元成交5宗地塊，共有20余家房企參與競拍，土拍大戲連續(xù)兩日上演。其中，有兩宗住宅地塊競價次數(shù)超百輪，一宗被萬科以43.5億元拿下，溢價率35%，另一宗被融創(chuàng)以40.1億元拿下，溢價率36%，兩宗地單價均破4萬；更有一宗被寶能競得的商住地塊競價次數(shù)接近200次，溢價率達(dá)45%；另兩宗底價成交的地塊，單宗金額也均超60億元。
同日，紹興、佛山、揚(yáng)州均有高溢價地塊成交。其中，紹興某住宅用地經(jīng)過152輪競價被中交+花樣年聯(lián)合體以41.56億元競得，溢價率高達(dá)46%。佛山某住宅兼容商服用地經(jīng)過50輪報價被恒大以總價47.37億元競得，溢價率約46%，成為順德總價“地王”。揚(yáng)州某住宅用地經(jīng)過242輪競價，被世茂以9.46億元競得，溢價率高達(dá)88%。
一日四城現(xiàn)溢價率超40%地塊只是近期土地市場的一個縮影，整個4月高溢價地塊頻現(xiàn)，一宗地競拍次數(shù)超200次時有發(fā)生，“地王”再現(xiàn)。其中，4月22日廈門一含住宅綜合用地被上海泰鳴以103.5億元成交，折合樓面價50599元/平方米，溢價率43.8%，成為廈門總價、單價雙料“地王”。這也是繼2月20日310.5億元成交的上?！暗赝酢焙?，年內(nèi)全國第2宗百億“地王”。
來自多家研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，4月土地市場量價齊升，300城土地成交均價創(chuàng)2018年以來新高；40個典型城市土地成交建筑面積和土地出讓金收入環(huán)比漲幅均超100%，同比漲幅超過20%；寧波、南寧、廈門、昆明、福州、佛山、徐州、紹興等城市平均成交溢價率超過30%。
對于4月土地市場量價齊升的原因，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰認(rèn)為，一季度積壓的需求明顯釋放，其中二線城市地市復(fù)蘇更加明顯，反映當(dāng)前開發(fā)商在這些區(qū)域拿地更為激進(jìn)一些，也是在當(dāng)前風(fēng)險與機(jī)會并存的形勢下更好的選擇。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉進(jìn)一步指出，疫情對房企的資金鏈影響雖然大，但國內(nèi)融資難度降低，部分企業(yè)拿地積極性再次提高。多地再次出現(xiàn)高溢價率土地成交，特別是廈門等地再次出現(xiàn)歷史最高總價百億地塊，使得土地市場熱度持續(xù)提升。
對于當(dāng)前高溢價地塊頻出是否意味著土地市場有過熱風(fēng)險，中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛接受證券時報記者采訪時表示，目前一些地方土地市場確實(shí)出現(xiàn)了“地王”情況，個別區(qū)域的土地市場熱度會有所上升，但是過熱的情況出現(xiàn)概率不太大。原因有三點(diǎn)：第一，中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控政策沒有變化，穩(wěn)地價是“三穩(wěn)”之一，房地產(chǎn)監(jiān)測和調(diào)控機(jī)制在完善，問責(zé)機(jī)制在加強(qiáng)。第二，根據(jù)土地制度新規(guī)和相關(guān)規(guī)定，熱點(diǎn)中心城市和都市圈的土地供應(yīng)規(guī)模更大、更及時，與此同時供地渠道更加多樣。第三，基礎(chǔ)制度改革和房地產(chǎn)市場形勢的變化，也可能使房企在拿地過程中理性成分有所增加。從目前土地交易價格的溢價率情況看，市場總體還比較溫和。
不過，倪鵬飛同時指出，對這一問題也應(yīng)該引起高度的警惕和重視。目前的情況令人聯(lián)想2015~2016年個別區(qū)域的那輪樓市過熱的循環(huán)機(jī)制，即先是個別城市不斷高價拍出“地王”，然后通過媒體放大，形成漲價預(yù)期和市場恐慌，于是在金融機(jī)構(gòu)的支持下，住戶部門大量入市，開發(fā)企業(yè)借機(jī)漲價，然后土拍價格進(jìn)一步上升，進(jìn)而循環(huán)推進(jìn)，不斷強(qiáng)化，并且過熱從一線城市開始向周邊擴(kuò)散。前事不忘后事之師，要實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”的目標(biāo)，一定要避免土地市場炒作引發(fā)的市場過熱再現(xiàn)。為此，要進(jìn)一步完善土地市場監(jiān)管制度，完善土地拍賣制度，拓寬土地供應(yīng)渠道，完善土地與人口流入、與商品房存銷比的掛鉤機(jī)制等。