文︱觀察者網(wǎng) 解紅娟 馬媛媛

如愿維持在房企TOP10的招商蛇口，上半年成績(jī)單喜憂參半。

8月23日晚間，招商蛇口發(fā)布2021年半年度業(yè)績(jī)。公告顯示，今年上半年，招商蛇口累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售金額1769.76億元，同比增長(zhǎng)59.85%；簽約銷(xiāo)售面積770.22萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)54.88%。

以年初定下的3300億元銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，招商蛇口已完成53.63%。與此同時(shí)，在中指研究院發(fā)布的榜單中，招商蛇口不僅再次穩(wěn)坐銷(xiāo)售業(yè)績(jī)TOP10，銷(xiāo)售額排名還上升至第七位。

但在高歌猛進(jìn)的業(yè)績(jī)背后，招商蛇口現(xiàn)金流狀況暗藏隱憂。期內(nèi)，公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為27.74億元，同比增長(zhǎng)192.75%；籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為73.54億元，同比增加230.18%；投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為－151.55億元，同比大幅減少786.72%。

事實(shí)上，早在招商蛇口意欲快速擴(kuò)張重回TOP10之后，其投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~長(zhǎng)期為負(fù)，2017年至2020年，分別錄得－7.95億元、－8.38億元、－94.65億元和－17.09億元。

毛利率再度下滑

招商蛇口于1979 年1月在深圳成立，主要業(yè)務(wù)板塊為園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)。

今年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)收入446.57億元，同比增長(zhǎng)83.62%；歸屬股東凈利潤(rùn)42.51億元，同比增長(zhǎng)365.32%；基本每股收益0.47 元，同比增長(zhǎng)840%。

對(duì)于財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的大幅增長(zhǎng)，招商蛇口表示，主要是公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)；以及公司萬(wàn)融大廈、萬(wàn)海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs之一成功上市，產(chǎn)生稅后收益14.58 億元。

如考慮到2020年企業(yè)業(yè)績(jī)受疫情影響，以2019年同期數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，2021年上半年，招商蛇口收入同比增長(zhǎng)167.62%，歸屬股東凈利潤(rùn)卻同比減少13.21%。剔除掉公募REITs帶來(lái)的收入后，招商蛇口歸屬股東凈利潤(rùn)為27.93億元，僅占2019年同期的57.02%。

將時(shí)間線再度拉長(zhǎng)，2015年至2020年，招商蛇口歸屬股東凈利潤(rùn)分別為17.95億元、38.3億元、34.66億元、71.17億元、48.98億元、9.13億元，從2018年達(dá)到最高峰值后大幅下滑。

事實(shí)上，增收不增利早已是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，過(guò)往由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，房企不惜代價(jià)借高息錢(qián)、拿高價(jià)地，但在限房?jī)r(jià)、限地價(jià)的當(dāng)下，這些問(wèn)題逐漸暴露，企業(yè)毛利率不斷下滑，利潤(rùn)空間不斷壓縮。

有“地王收割機(jī)”之稱(chēng)的招商蛇口，并沒(méi)有因此控制拿地節(jié)奏，反而在2021年再度開(kāi)啟高溢價(jià)掃貨模式。集中供地前，招商蛇口與18家房企激戰(zhàn)3小時(shí)、叫價(jià)277輪，最終以15.62億元成交價(jià)、132.1%溢價(jià)率拿下徐州2021-51號(hào)惠民小區(qū)東側(cè)B地塊。

集中供地執(zhí)行后，招商蛇口旗下子公司招商局置地以32.5億元總價(jià)、129.98%溢價(jià)率、10460元/平方米成交樓面價(jià)拿下重慶西永279.83畝地，在溢價(jià)率最高的城市重慶拿下了溢價(jià)率最高的地塊。

2021年1-6 月，招商蛇口累計(jì)獲取土地63 宗，新增土地面積390.45 萬(wàn)平方米，總計(jì)容建面883.56萬(wàn)平方米，權(quán)益面積560.32 萬(wàn)平方米。土地支付款上，招商蛇口包括招拍掛、收并購(gòu)含住宅性質(zhì)的土地支出及收并購(gòu)含住宅項(xiàng)目的土地成本權(quán)益支出為496.65億元，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益銷(xiāo)售額950.16億元。

值得一提的是，據(jù)克而瑞證券統(tǒng)計(jì)，今年上半年，41家主流房企中，有13家房企拿地銷(xiāo)售比超過(guò)40%，其中就包括招商蛇口?！罢猩躺呖谝恢痹跀U(kuò)張，為了保住銷(xiāo)售榜前十名也花費(fèi)了不少功夫?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的渴求早已為業(yè)內(nèi)所知。

屢屢高溢價(jià)拿地，招商蛇口住宅部分的毛利率也在不斷下滑。Ifind數(shù)據(jù)顯示，2017年至2020年中期，招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)的毛利率分別為25.42%、44.24%、34.98%、23.52%，自2018年起毛利率開(kāi)始大幅減少。2021年上半年招商蛇口社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)毛利率為20.58%，較2020年同期再度下滑2.94個(gè)百分點(diǎn)。

上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，毛利率下降已經(jīng)成為這兩年房企面臨的相同問(wèn)題。雖然現(xiàn)在一些城市在集中拍地，但實(shí)際地價(jià)還是在往上走，包括今年建材等成本都在上漲，這些都會(huì)吞噬房企利潤(rùn)。如果控成本上沒(méi)有有效舉措的話，不排除毛利率還有下降的可能。

永續(xù)債余額高達(dá)380.62億元

盡管“三道紅線”全綠，但招商蛇口的現(xiàn)金流遠(yuǎn)不如想象中充裕。

截至6月30日，招商蛇口及其控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額（不包括子公司為客戶提供的銷(xiāo)售按揭擔(dān)保）為459億元，對(duì)合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額為69億元，合計(jì)共528億元。

根據(jù)年報(bào)顯示，2020年全年，招商蛇口總資產(chǎn)為7372億元，歸屬母公司股東凈資產(chǎn)為1013.7億元；凈利潤(rùn)為169.13億元，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為122.53億元。報(bào)告期末。招商蛇口現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為889.95億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為312.53億元。

這意味著，招商蛇口的擔(dān)保額占本公司最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的52.09%，若一旦擔(dān)保產(chǎn)生問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)對(duì)招商蛇口的經(jīng)營(yíng)發(fā)展產(chǎn)生影響。

“作為處于擴(kuò)張期的公司，為子公司提供擔(dān)保也是正常的?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，招商蛇口為子公司擔(dān)保主要是為了保證旗下項(xiàng)目如約開(kāi)發(fā)、建設(shè)，但值得注意的是，在2021年7月至今不到2個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額又增加42.55億元至501.55億元，距其規(guī)定的550億元擔(dān)保額度限制只有一步之遙。

據(jù)觀察者網(wǎng)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在2021年8月，招商蛇口就發(fā)布7則擔(dān)保公告。其中，8月12日，全資子公司蘇州招商按照40%的持股比例為蘇州湖悅擔(dān)保不超過(guò)2.8億元的融資擔(dān)保；8月14日，按照持股比例為蘇州招商上述融資提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保，擔(dān)保本金金額不超過(guò)8.16億元的擔(dān)保，融資期限為5年；8月18日，為其控股子公司南通恒澤向招商銀行股份有限公司南通分行申請(qǐng)融資5億元，融資期限為3年。

截至目前，招商蛇口及控股子公司的對(duì)外擔(dān)保余額、合并報(bào)表外單位提供的擔(dān)保余額合計(jì)共544.01億元，占其最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬于母公司股東凈資產(chǎn)的53.67%，較2020年年底的394.68億元增加149.33億元。

為子公司擔(dān)保的招商蛇口，自身發(fā)展還需要子公司的反向擔(dān)保。6月30日，招商蛇口因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要向招商銀行深圳分行申請(qǐng)授信額度80億元，其全資子公司深圳招商房地產(chǎn)為該授信項(xiàng)下的債務(wù)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。

除不斷上漲的擔(dān)保額度外，招商蛇口申請(qǐng)的永續(xù)債也被質(zhì)疑隱匿債務(wù)。截至2021年6月，招商蛇口永續(xù)債余額為280.62億元，較2020年年底204.74億元增加約75.88億元。報(bào)告期內(nèi)，招商蛇口支付永續(xù)債利息逼近6億元。

7月30日，招商蛇口因生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要再度向中原信托申請(qǐng)永續(xù)債權(quán)投資，總金額不超過(guò)100億元，可分筆（分期）申請(qǐng)。

“這從側(cè)面表現(xiàn)出招商蛇口的現(xiàn)金流可能沒(méi)有想象中充裕?！睒I(yè)內(nèi)人士表示，永續(xù)債其實(shí)就是債務(wù)的一種，由于永續(xù)債在理論上可永不贖回，因此在財(cái)務(wù)報(bào)告中計(jì)入權(quán)益板塊而非負(fù)債板塊，也因此成為部分房企掩蓋真實(shí)負(fù)債水平的工具。