文︱財(cái)聯(lián)社 陳業(yè)

從評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)，到多只境內(nèi)外債券價(jià)格持續(xù)下探，均顯示廣州老牌開發(fā)商富力地產(chǎn)（02777.HK）的資金困境并未有效緩解。

事實(shí)上，自去年有意出售資產(chǎn)起，富力地產(chǎn)的財(cái)務(wù)壓力就已現(xiàn)端倪。今年上半年，盡管富力在努力去杠桿，但其“三道紅線”指標(biāo)均踩線。這也預(yù)示著，在經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境持續(xù)承壓下，富力想要快速降負(fù)債，面臨較大挑戰(zhàn)。

在2021 年中期投資者會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，“我們還是埋頭在賣自己手上的東西。以前累積下來的已經(jīng)建成的收租物業(yè)，包括酒店、寫字樓、餐廳等，這些項(xiàng)目富力都愿意出售?！?/p>

不過，在行業(yè)整體形勢(shì)不樂觀的情況下，誰(shuí)有能力、又有意愿接手富力的資產(chǎn)，目前仍是未知數(shù)。

再融資風(fēng)險(xiǎn)增加

日前，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將富力地產(chǎn)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”，將富力香港的CFR從“B2”下調(diào)至“B3”，同時(shí)，還將上述評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單。

穆迪給出的理由是，“之所以下調(diào)富力的評(píng)級(jí)，反映富力的再融資風(fēng)險(xiǎn)增加，因?yàn)槠浍@得離岸融資的渠道減弱，以及大量債務(wù)即將到期。此外，鑒于經(jīng)營(yíng)和融資環(huán)境的挑戰(zhàn)性，將富力列入下調(diào)觀察名單，主要是觀察富力是否有能力產(chǎn)生足夠的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，從而將其債務(wù)大幅降低到更可持續(xù)的水平?！?/p>

一位業(yè)內(nèi)分析人士對(duì)記者表示，一般情況下，信用評(píng)級(jí)反映公司的基本面，評(píng)級(jí)被下調(diào)后，不排除會(huì)影響公司進(jìn)一步融資能力的可能。富力地產(chǎn)應(yīng)盡快采取措施緩解負(fù)債壓力，以免影響公司資金流動(dòng)性。

在評(píng)級(jí)遭下調(diào)后，近日富力多只境內(nèi)外債券出現(xiàn)異動(dòng)，價(jià)格持續(xù)下探。其中，境內(nèi)“18富力10”9月3日跌13.42%，9月7日下跌7.81%，9月9日再度下跌6.78%，至9月9日?qǐng)?bào)55元/張；“16富力04”9月7日下跌6.09%，報(bào)69.95元/張，至9月9日?qǐng)?bào)66.9元/張。

境外債方面，截至9月9日，富力多只債券跌破60美元大關(guān)。其中，2024年2月到期的3.75億美元債，面值下跌至55.356美元/張；2023年2月到期的8.75億美元債，面值跌至57.837美元/張；2024年7月到期的4.5億美元債，面值跌至53.976美元/張；2024年3月到期的4億美元債，面值跌至54.63美元/張；2024年9月到期的3.25億美元債，面值跌至53.814美元/張。

對(duì)此，匯生國(guó)際融資總裁黃立沖指出，債券下跌意味著公司的債務(wù)存在償還風(fēng)險(xiǎn)。由于境外債是純信用擔(dān)保，是沒有辦法拿境內(nèi)物業(yè)用作抵押品的，這意味著如果房企實(shí)在沒辦法償還的話，境外投資者基本很難獲得兌付資金。

半年報(bào)顯示，截至今年6月末，富力地產(chǎn)的總負(fù)債為3317億元，而去年期末為3501億元；凈負(fù)債比率為123%；短期負(fù)債為136億元，而去年末為109.19億元。

踏錯(cuò)周期之痛

對(duì)于富力面臨的資金難題，有業(yè)內(nèi)人士分析稱，主要是富力這兩年規(guī)模擴(kuò)張節(jié)奏踩的不夠準(zhǔn)，“2017年、2018年有意做大規(guī)模，收購(gòu)了大量的資產(chǎn)，但是近兩年行業(yè)深度調(diào)控疊加疫情，這部分資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況不佳?！?/p>

據(jù)悉，富力自2017年起加快了擴(kuò)張步伐，當(dāng)年在收并購(gòu)市場(chǎng)上動(dòng)作頻頻。其中包括，以86億港元的價(jià)格，收購(gòu)了恒基兆業(yè)位于沈陽(yáng)、鞍山、鐵嶺、大連及廣州的9個(gè)項(xiàng)目；以192.05億元的價(jià)格，拿下萬(wàn)達(dá)77家酒店資產(chǎn)包等。此外，在2017年，富力還收購(gòu)了位于英國(guó)倫敦的多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

大手筆收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包，是加劇富力負(fù)債壓力的重要助推器。黃立沖表示，富力接了萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)，在行業(yè)持續(xù)調(diào)控疊加疫情影響下，酒店資產(chǎn)受沖擊程度甚至超過商業(yè)資產(chǎn)，加大了富力的資金壓力。

2021年中期報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)目前擁有91間營(yíng)運(yùn)中酒店，總建筑面積為399萬(wàn)平方米，總客房數(shù)為27409間。另外，該公司約有44間在建及規(guī)劃中的酒店，合共135間酒店，是全球最大的豪華酒店資產(chǎn)擁有人。

在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店資產(chǎn)包后，富力擬定不少計(jì)劃，包括通過酒店資產(chǎn)包在市場(chǎng)融資、發(fā)行REITs等，但目前來看，成效并不明顯。

多次收購(gòu)后，富力融資力度也開始加大。據(jù)財(cái)聯(lián)社記者統(tǒng)計(jì)，2017年至今，富力地產(chǎn)共發(fā)行了超13筆境外債，其中2017年至2019年，合計(jì)發(fā)了11筆境外債，發(fā)債規(guī)模超55億美元。目前，富力地產(chǎn)的境外債中有4筆在近兩年到期，其余最遲到期日為2024年。

債務(wù)持續(xù)加劇背景下，富力地產(chǎn)轉(zhuǎn)向節(jié)省開支，2019年開始奉行盡量不拿地的原則，2020年挑選了全國(guó)各地近500億元的貨值，交由易居上線售賣。此外，也有意出售海南文旅項(xiàng)目海洋歡樂世界，但至今該項(xiàng)目未能成功出售。

富力地產(chǎn)在中期業(yè)績(jī)報(bào)告中透露，實(shí)現(xiàn)較高的協(xié)議銷售及潛在資產(chǎn)出售對(duì)于達(dá)成2021年去杠桿目標(biāo)至關(guān)重要。而該公司能否順利達(dá)成去杠桿目標(biāo)，仍有待時(shí)間檢驗(yàn)。