記者 | 黃昱
編輯 | 彭飛
冬季來臨，海南又迎來了一波旅游旺季，即便是深陷違建風波的?；◢u也不乏人氣。
1月4日晚8點，界面新聞記者坐上當天最后一趟從?？诿捞m機場到恒大?；◢u的機場專線大巴。沿著海南環(huán)島高速向西南方向行駛了大約140公里后，大巴停靠在了第一站——?；◢u2號島。
幾乎所有的乘客都在2號島下車，這些人大多數(shù)都在這里擁有房產(chǎn)。多位2號島的房產(chǎn)中介透露，很多東北人都在這里置業(yè)，每年冬天都會來這邊住上3、4個月。
除了業(yè)主，不少游客近期也選擇來到?；◢u，他們大多會住在位于海花島1號島歐堡酒店，這是島上目前唯一一家平價酒店，也是島內(nèi)免費接駁車的起始站。
近期受到關注的39棟待拆建筑只是整個?；◢u的一小部分，其余居住功能區(qū)已有不少業(yè)主入住，但相對項目整體的超大體量來說，入住率并不高。
儋州市政府相關負責人對界面新聞表示，對于限期10日內(nèi)拆除39棟住宅建筑的行政處罰決定，恒大已于1月4日申請了行政復議。
接下來如何拆除，還需等待相關政府部分最終的決議。
這次海花島39棟住宅的拆除事件，是海南2017年以來整治人工島的一個縮影，也是海南實現(xiàn)“去地產(chǎn)化”道路上必須正視的一個問題。
海花島現(xiàn)狀
?；◢u位于海南島西北邊的儋州市，填海面積約7.8平方公里，相當于四分之一個澳門大小，是恒大計劃耗資1600億元建造的超大型文旅綜合體，項目設計包含三座獨立的離岸人工島，規(guī)劃平面形態(tài)為盛開在海中的三朵花，故取名為“海花島”。
被定性為違法建筑的39棟住宅，位于?；◢u2號島東北角的2-14-1地塊，屬于2號島的三（六）期項目，原規(guī)劃為住宅，對應樓棟為388-426，目前已經(jīng)為準現(xiàn)樓。與距離最近的其他已建成住宅之間，隔了一大片未動工地塊。
1月5日上午，通往該地塊的路段均被攔截，據(jù)現(xiàn)場工作人員透露，從1月4日開始已不允許非工作人員進入。
在被攔截路口，也有不少前來圍觀待拆39棟樓的游客和業(yè)主，其中一對來自大連的老年夫婦告訴界面新聞，女兒幫他們在2019年買了?；◢u的房子，當時樓市很火熱，購買單價達到2萬多一平米，算是買在了最貴時候，但老兩口每年冬天都會來這邊過冬，覺得氣候很舒服，對房價的漲跌也不太在意。
海南政府公布的信息顯示，這39棟樓早前已全部辦理預售許可證，總建筑面積約為43.5萬平方米，總套數(shù)為2839套，其中住宅2716套、商鋪123套。
在違法取得的規(guī)劃許可證和預售證被收回之前，這39棟樓已對外銷售了不少房源，其中部分房源已實現(xiàn)網(wǎng)簽。
儋州市于2020年10月25日關閉了39棟樓的網(wǎng)簽備案登記系統(tǒng)，此后恒大?；◢u公司與已賣出的328套業(yè)主解除了購房協(xié)議，并作出換房或退款的處理。
恒大方面表示，近期的拆除決定書僅針對位于?；◢u2號島的2-14-1地塊39棟樓，不涉及海花島其它地塊，也就是不涉及60567戶已收樓業(yè)主及628戶未收樓業(yè)主的地塊和樓宇。
還未收樓的這628戶中，有不少房源位于距離待拆除39棟樓最近的住宅小區(qū)。
界面新聞現(xiàn)場了解到，在這個小區(qū)中，有一棟樓號為342的建筑正在施工，同小區(qū)其它樓棟已經(jīng)有業(yè)主入住。
根據(jù)?；◢u整體規(guī)劃定位，2號島和3號島均為居住功能區(qū)，其中2號島的定位為剛需、投資類公寓、高層住宅，目前比規(guī)劃為別墅以及低層洋樓的3號島人氣更旺。
作為旅游度假區(qū)的1號島，是?；◢u重點打造的板塊。按照規(guī)劃，1號島將擁有童世界、水上王國、海洋樂園、國際會展中心、國際購物中心等28大業(yè)態(tài)，恒大原計劃在2021年底全面開業(yè)。
目前1號島首期業(yè)態(tài)已于2021年元旦啟動試運營，包括風情商業(yè)街、五國溫泉城、歐堡酒店以及游艇俱樂部。
隨后，海洋樂園、水上王國、博物館、運動健身中心、海花島希爾頓酒店等在2021年陸續(xù)開業(yè)，但童世界、國際購物中心、娛樂中心、大劇院等仍未營業(yè)。
燈光秀是當前?；◢u上人氣最旺的節(jié)目，目前每晚8點半和9點半有兩場表演，最佳觀賞點是觀光塔、位于風情商業(yè)街的婚禮莊園以及希爾頓酒店，大多數(shù)游客只能聚集在婚禮莊園，觀光塔并未對外開放。
據(jù)恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，自2021年元旦試運營以來，海花島已累計接待游客近500萬人次。雖處于風波中，但目前的?；◢u已成為海南西線重點的旅游目的地。
十二年開發(fā)歷程
作為旗下規(guī)模最大的文旅綜合體，?；◢u過去一直是恒大對外宣傳的“明星項目”。
整個項目的開發(fā)分為三個階段，第一階段是2009-2013年調(diào)研規(guī)劃報批階段；第二階段是2013-2015年填海和招拍掛階段；第三階段是2015年至今的全面建設階段。
恒大在1月3日晚間曾對外表示，經(jīng)過六年多的建設，海花島已累計投入約810億元，擁有6萬多戶業(yè)主。
與海南省會?？诤吐糜蝿俚厝齺喯啾龋溆诤Ｄ蠉u西北邊的儋州在全國不算有名，但卻擁有307公里的海岸線，約占海南全省的1/6，在海南省內(nèi)的市縣中土地面積最大、海岸線最長。這也是當初恒大選址這里的主要原因之一。
通過招商引資的方式，2010年10月14日，儋州市政府與恒大集團簽訂了《海南省儋州市白馬井填海項目投資開發(fā)框架協(xié)議》。
此后恒大在儋州市填海造島的進展很順利，2012年12月3日，國家海洋局海洋環(huán)境保護司出具了《關于對儋州市白馬井海花島旅游綜合體區(qū)域建設用海規(guī)劃海洋環(huán)境影響專題篇章審查意見的函》。
僅十日后，也就是2012年12月14日，國家海洋局批復了《儋州市白馬井?；◢u旅游綜合體區(qū)域建設用海規(guī)劃》。恒大稱，截止2013年8月28日，其取得了海花島建設的全部《海域使用權(quán)證書》。
從2013年起，恒大在儋州市浦港與洋浦港之間的海灣區(qū)域陸續(xù)填海1.2萬畝。自2015年起，恒大陸續(xù)通過公開招拍掛方式取得土地使用權(quán)，并開發(fā)建設至今。
2015年底，?；◢u首期項目開盤銷售。當時創(chuàng)下銷售金額122.05億、銷售面積136萬平方米、認籌到訪10萬人的開盤成績，更是在當時喊出了“3.2秒賣出一套房”的營銷口號。
當時?；◢u的首期公寓價格為5688元/平方米起，到2020年價格已漲至2萬元/平方米以上，漲幅近4倍。這5年間，?；◢u不僅趕上了海南房地產(chǎn)發(fā)展的新一輪高點，價格也是水漲船高。
作為一個超大型填海造島項目，海湖島在前期的報批與填海拿地階段，得到了當時儋州市政府的支持，但其規(guī)避政策“化整為零”獲取土地的方式，也為日后遭到環(huán)保整治埋下伏筆。
2021年1月27日，中央紀委國家監(jiān)委網(wǎng)站發(fā)布的《糾治“坐地生財”“借島發(fā)財”防止工程建起來干部倒下去》一文指出，時任儋州市委書記張琦，違規(guī)推動?；◢u項目，涉及填?？偯娣e783公頃。在他的極力推動下，儋州市政府及海洋部門通過“化整為零”的方式，將填海項目拆分成36個面積小于27公頃的子項目，使得不過關的項目得以推進，該禁止的項目得以審批，造成大面積珊瑚礁和白蝶貝被永久破壞。
違規(guī)填海埋下的隱患，是如今?；◢u上被定性為違法建筑的39棟樓的根源所在。
2017年8月10日至9月10日，中央環(huán)保督察組對海南省開展第一輪督察，點名批評儋州政府及海洋部門對恒大?；◢u“化整為零”違規(guī)審批；海洋部門對項目未批先建等違法行為處罰不到位，項目施工對珊瑚礁和白蝶貝造成大面積破壞。
第一輪督察整改方案明確，?；◢u項目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設項目應停止建設，整改到位后才予以復工。
然而，2019年7月14日至8月14日，中央第三生態(tài)環(huán)境保護督察組對海南開展第二輪環(huán)保督察時發(fā)現(xiàn)，儋州市雖于2017年8月至2018年6月間，對?；◢u未批先建等違法行為進行了處罰，但并未對違法建筑采取實際措施。
第二輪督察后，儋州市政府開始啟動對海花島的整改，除了39棟樓全面停工、收回預售許可證外，此前違規(guī)建設的4條涵管橋也已啟動拆除。
此后為完成中央第三生態(tài)環(huán)境保護督察整改任務（序號70），儋州市人民政府在2020年5月10日對39棟樓下達停工令，項目全面停工，同時并依法依規(guī)暫扣39棟住宅建筑2宗施工許可證。
2020年5月11日，政府收回了39棟住宅建筑預售許可證，項目全面停售。2020年5月15日，環(huán)保部門撤銷39棟住宅建筑的《建設項目環(huán)境影響登記表》。
到了2021年11月20日，海南省政府對外公開的《中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》顯示，恒大?；◢u公司已制定海花島39棟建筑后續(xù)處置方案，確定轉(zhuǎn)型為酒店經(jīng)營、辦公租賃、員工宿舍以及人才公寓等四種模式，所有房源堅決不得用于銷售。
但這一整改方案并未獲得相關政府部門的認可。直到2021年12月30日，儋州市綜合行政執(zhí)法局下發(fā)《行政處罰（限期拆除）決定書》，明確提出限期十日拆除這39棟住宅建筑。
這份決議書中也提到，如相關開發(fā)商不同意拆除決定，可在收到本決定書之日起60天內(nèi)向儋州市人民政府申請行政復議，也可依法在收到本決定書之日起6個月內(nèi)向具有管轄權(quán)的人民法院提起行政訴訟。
此后恒大在今年1月4日已申請了行政復議。后續(xù)如何拆除，還需相關政府部門最終決議。
但拆除的處罰結(jié)果，還是讓外界頗感意外。“早在2019年的時候就聽說39棟住宅建筑屬于違規(guī)違建不能再賣了，但沒想到最后的結(jié)果可能會被拆除?！币晃辉诤；◢u多年的業(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞。
告別大舉“填海造島”
在海南，像海花島這樣被責令拆除的圍填海項目還有不少，例如三亞市鳳凰島二期項目、文昌市南海度假村和東郊椰林灣人工島項目、萬寧市月島項目、?？谑泻J島項目等。目前這些項目均進入了拆除違建的階段。
海南省政府公開的《中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》中提到，克服業(yè)主拒不配合拆除等困難，萬寧市月島項目的拆除工程已啟動，截至2021年6月，已完成拆除工程投資額總進度約5.5%；?？谑泻J島項目正在加快推進拆除工作，已完成工程量總投資占比33%。
自1988年建省以來，海南就興起了填海造地的高潮，到2008年更是邁入“大躍進時代”，共填出12個人工島，總面積達約4700公頃；2013年至2016年，海南省年均填海面積達550公頃，為之前20年年均填海面積的5倍。
海南省海洋監(jiān)測預報中心人員曾發(fā)文指出，海南省填海造地活動逐年活躍，這為海南國際旅 游島發(fā)展戰(zhàn)略的實施提供了土地與空間資源保障，可以帶來較大的社會經(jīng)濟效益，然而填海造地活動又是一種完全改變海域空間自然屬性的人類海洋開發(fā)活動，控制不好極易引發(fā)海洋生態(tài)環(huán)境損害、海域自然資源破壞，海洋開發(fā)利用秩序錯亂等多種問題，從而制約沿海地區(qū)社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展。
過去幾年，海南省內(nèi)的違法建設不少，且屢禁不止。一位受訪學者告訴界面新聞，經(jīng)濟發(fā)展不能以破壞生態(tài)為代價，違法建設使少數(shù)人不當?shù)美?，侵害了大多?shù)群眾合法權(quán)益，帶來了嚴重環(huán)境、安全問題，破壞法治的行為也損害政府公信力。而近年來開展違法建設治理是維護規(guī)劃權(quán)威性、促進發(fā)展轉(zhuǎn)型的必然選擇，有利于完善治理機制，改善人居環(huán)境、增強可持續(xù)發(fā)展能力。在環(huán)保和發(fā)展建設之間，不能簡單地要發(fā)展，更應注重環(huán)保，特別是針對填海項目，前期環(huán)評的重要性更要凸顯。
自2017年中央環(huán)保督察組對海南省開展第一輪督察后，整個海南就掀起了一場“環(huán)保風暴”， 海南省要求各市縣對照中央環(huán)境保護督察反饋意見中提及的多個違規(guī)違法人工島項目實施“雙暫?！保〞和＝ㄔO、暫停營業(yè)）。
在中央環(huán)保督察組數(shù)輪整治后，“填海造地時代”正式在海南落幕，這與海南整體的去房地產(chǎn)化政策也是一脈相承。
從近幾年海南自貿(mào)港政策發(fā)布到落地，海南在2018年也同步實施房地產(chǎn)全域限購，加強地產(chǎn)違規(guī)的監(jiān)管力度的同時，也決心改變以地產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
一些違規(guī)填出的人工島被整治，疊加近年來海南土地成交以工業(yè)用地、商辦性質(zhì)用地和安居房用地為主，海南的房地產(chǎn)發(fā)展模式已發(fā)生根本性變化。
海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝表示，房企在海南新拿地難度越來越大，發(fā)展規(guī)模受限嚴重。
海南去房地產(chǎn)化的效果明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資從2017年2053億元的峰值，下降至2020年的1341億元，總量減少35%。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由2017年的49.8%下降至2020年的38.7%，下降11.1個百分點。
商品房銷售面積、銷售金額也大幅下降。商品房銷售面積從2017年的2292萬平方米下降至2020年的751萬平方米，下降67%；銷售金額從2017年的2713億元下降至2020年的1232億元，下降55%。
海南正在自貿(mào)港建設的道路上不斷推進，“坐地生財”的時代終將過去。