繼萬(wàn)科之后，又一家頭部房企擬拆分物業(yè)赴港上市，這次的主角是曾被屢屢追問(wèn)分拆計(jì)劃的龍湖集團(tuán)。

2022年1月7日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK）發(fā)布公告，擬分拆龍湖智創(chuàng)生活有限公司（以下簡(jiǎn)稱為“龍湖智創(chuàng)生活”）于聯(lián)交所主板獨(dú)立上市。同日，龍湖智創(chuàng)生活向聯(lián)交所提交上市申請(qǐng)表格。

界面新聞注意到，此次龍湖拆分物業(yè)板塊上市，并非六大航道中的“龍湖智慧服務(wù)”，而是一個(gè)全新品牌“龍湖智創(chuàng)生活”，涵蓋物業(yè)管理服務(wù)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。

招股書(shū)顯示，2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入77.7億元，同比增長(zhǎng)81%。期內(nèi)凈利潤(rùn)為11.3億元，同比增長(zhǎng)68.4%。

從營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，物管板塊為收入主力，2021年前9個(gè)月，龍湖智創(chuàng)生活在住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)業(yè)收入為60.12億元，商業(yè)及物業(yè)管理運(yùn)營(yíng)服務(wù)為17.59億元。

營(yíng)收及利潤(rùn)的快速增長(zhǎng)，得益于龍湖智創(chuàng)生活不斷增長(zhǎng)的在管面積，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活物業(yè)管理服務(wù)總簽約及戰(zhàn)略合作面積約4.4億平方米，在管面積約2.5億平方米。

此外，龍湖智創(chuàng)生活亦向61個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管面積約為930萬(wàn)平方米（包括室外公共區(qū)域及停車(chē)區(qū)域），以及向180個(gè)寫(xiě)字樓及其他商業(yè)項(xiàng)目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管面積約為1580萬(wàn)平方米。

其中，近一年來(lái)龍湖積極的收并購(gòu)行為，是規(guī)模加速擴(kuò)張的推手之一。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年2月，龍湖物業(yè)收購(gòu)美好幸福60%股權(quán)，并在6個(gè)月后完成對(duì)美好幸福100%的股權(quán)收購(gòu)；3月，龍湖物業(yè)以12.73億元的代價(jià)整體收購(gòu)億達(dá)中國(guó)旗下物業(yè)板塊億達(dá)服務(wù)100%股權(quán)；8月，龍湖物業(yè)完成對(duì)楷林商服100%的股權(quán)收購(gòu)。9月份，龍湖物業(yè)再次完成對(duì)九龍倉(cāng)旗下物企的收購(gòu)。

當(dāng)時(shí)外界就因頻繁的收購(gòu)行為猜測(cè)龍湖將分拆物業(yè)上市，不過(guò)龍湖集團(tuán)對(duì)外均表態(tài)尚無(wú)計(jì)劃。

從此次赴港IPO的新品牌來(lái)看，龍湖將商業(yè)運(yùn)營(yíng)和智慧服務(wù)兩個(gè)航道多年的布局納入其中，已準(zhǔn)備良久，在業(yè)務(wù)模式方面也有新的延伸。

龍湖智創(chuàng)生活的業(yè)務(wù)模式較為獨(dú)特，一方面是建立住宅社區(qū)管理及服務(wù)、針對(duì)辦公、產(chǎn)業(yè)園等非商業(yè)態(tài)的管理以及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)和管理服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊并打造各業(yè)態(tài)之間的協(xié)同效應(yīng)。

另一方面，借助于會(huì)員體系搭建“一個(gè)龍湖生態(tài)體系”的搭建，提升客戶基礎(chǔ)，發(fā)掘增長(zhǎng)潛力，利用科技改進(jìn)產(chǎn)品和服務(wù)，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)。

在豐富物管業(yè)態(tài)的增值服務(wù)方面，憑借物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)知識(shí)及品牌知名度，龍湖智創(chuàng)生活還提供豐富的案場(chǎng)管理服務(wù)、前介服務(wù)、分戶驗(yàn)收服務(wù)、保養(yǎng)和維修服務(wù)等非業(yè)主增值服務(wù)，以及包含到家保潔和衛(wèi)生、搬家、家裝，以及為家庭提供定制化團(tuán)體旅游服務(wù)等業(yè)主增值服務(wù)。

在商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向60個(gè)購(gòu)物中心提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，管理服務(wù)內(nèi)容包括定位和設(shè)計(jì)咨詢、招商、運(yùn)營(yíng)管理、租戶管理、品牌輸出、消費(fèi)者服務(wù)等，合計(jì)管理面積580萬(wàn)平米，服務(wù)超過(guò)13000名租戶。

龍湖智創(chuàng)生活將 “物管+商管”結(jié)合，這與另一巨頭華潤(rùn)萬(wàn)象生活的“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)的模式十分相似，后者2021年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，其住宅物管的合約、在管面積分別為1.6億平方米、1.2億平方米。

無(wú)論從合約面積、在管面積還是營(yíng)業(yè)收入方面看，龍湖智創(chuàng)生活的規(guī)模在物業(yè)企業(yè)中均排名靠前。中指研究院以此估計(jì)，其成功上市之后，有望成為港股總市值第二大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

不過(guò)龍湖智創(chuàng)生活雖體量龐大，但港股物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境也讓外界對(duì)分拆上市的時(shí)機(jī)產(chǎn)生疑問(wèn)。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，從2021年7月1日-12月10日，僅有6只物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)上漲，板塊平均跌幅為22.16%，低迷的行情對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)投身資本市場(chǎng)增加了不少不確定性。

對(duì)此，龍湖集團(tuán)認(rèn)為此時(shí)分拆上市可以促進(jìn)物業(yè)板塊增長(zhǎng)及業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。其在招股書(shū)中稱，“分拆上市將有助于進(jìn)一步提升龍湖智創(chuàng)生活的品牌認(rèn)知度和市場(chǎng)聲譽(yù)，建立新的投資者基礎(chǔ)，并與潛在戰(zhàn)略投資者產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，在積極與龍湖集團(tuán)其他航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展的環(huán)境下，共生共贏?！?/span>

地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，分拆上市對(duì)物業(yè)品牌的專(zhuān)業(yè)度，成長(zhǎng)性都有增益。不過(guò)，在多家房企分拆物業(yè)上市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈的情況下，如何做好物業(yè)品牌和市值管理，將是龍湖接下來(lái)需要重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。