文|豹變 陳曉妍
編輯|張子睿
“北京130平loft，170萬(wàn)帶回家” “上海浦東精裝loft 公寓，獨(dú)立小花園，150w” “買(mǎi)一層，送一層、近地鐵......”這些吸引年輕人的房源推薦，仿佛在描述著另一個(gè)平行世界：小豪宅、精裝修，一線(xiàn)城市，百萬(wàn)安家不是夢(mèng)。
小紅書(shū)、抖音上也涌現(xiàn)了許多分享loft“一鏡到底”的博主，那些動(dòng)輒數(shù)十萬(wàn)的播放量和點(diǎn)擊量，正是年輕人渴望在城市擁有理想小家的佐證。
許多公寓的包裝宣傳更是“精準(zhǔn)“到面向單身且有一定經(jīng)濟(jì)能力的年輕女性客群。每個(gè)精裝修的樣本間，都飄散著都市精致生活的幻想：“有房就有底氣”，是屬于都市女性的安全感，也是一種經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的象征，甚至可以作為婚前財(cái)產(chǎn)的保護(hù)方法。
loft的復(fù)式結(jié)構(gòu)、樓梯，是住慣平層住宅的人眼里的“白月光”。低總價(jià)、高顏值，對(duì)年輕人有著極強(qiáng)的吸引力。
為此心動(dòng)的年輕人，往往難以預(yù)料，精致的買(mǎi)房夢(mèng)，真的是照進(jìn)現(xiàn)實(shí)的理想嗎？
年輕人的買(mǎi)房夢(mèng)
從開(kāi)始看房，到?jīng)Q定買(mǎi)下一套100多萬(wàn)的loft商住公寓，吳琦和家人只用了三天的時(shí)間。這種倉(cāng)促和沖動(dòng)，也成了她日后懊悔的緣由。
2017年十一，父母為了讓剛畢業(yè)的吳琦免去租房的煩惱，專(zhuān)程來(lái)到她工作的杭州，準(zhǔn)備為她買(mǎi)一套房。
后來(lái)回過(guò)頭看，看房那天，中介的安排也是“別有用心”。得知吳琦一家的買(mǎi)房預(yù)算，中介先是帶著他們?cè)诟浇膸讉€(gè)“老破小”二手房轉(zhuǎn)了一圈。
小區(qū)破舊，都是80年代建的商品房。墻皮剝落，樓道里也無(wú)人打掃，到處堆放著積灰的雜物。里面老年人居多，一個(gè)單元門(mén)前還掛著一個(gè)花圈，有老人剛剛?cè)ナ?。幾個(gè)房子里，只有一家的裝修還算整潔，吳琦剛覺(jué)得不錯(cuò)，就被她爸爸催促離開(kāi)：“趕緊走，根本沒(méi)法住人。”
連續(xù)看了一兩天的“老破小”，中介才將他們帶去緊鄰地鐵口的loft公寓：“考慮一下這間，總價(jià)低，地理位置又好，也不用忍受‘老破小’。”公寓只有35平方米，卻分區(qū)明確，樓上有兩個(gè)房間，樓下是客廳、廚房和洗手間。麻雀雖小，五臟俱全，這也是loft打動(dòng)她的地方。
明晃晃的大落地窗照亮了樣板間里的精裝修環(huán)境和家具，也掃去一家人看房的失望和疲憊。在老破小的襯托下，窄小的戶(hù)型也顯得格外溫馨。
周?chē)钠渌址看蠖?0多平米，總價(jià)達(dá)兩百多萬(wàn)。而loft公寓上下層加起來(lái)將近七十平米，總價(jià)卻比二手房少了100來(lái)萬(wàn)。再加上吳琦的父母買(mǎi)房，主要是給她作為工作前幾年的過(guò)渡房，并不打算長(zhǎng)期住這里。一家三口很快達(dá)成共識(shí)，還是單身公寓劃算。當(dāng)天，他們就簽下一份協(xié)議，交了五萬(wàn)元的認(rèn)籌金。
低總價(jià)、高顏值，城市里的商住loft公寓，就像一塊磁鐵，吸引著單身年輕人或情侶。
大二學(xué)生茜茜和父母住在深圳的一套平層住宅里。當(dāng)父母準(zhǔn)備為她買(mǎi)一套房時(shí)，茜茜點(diǎn)名要網(wǎng)上家居博主常曬的loft公寓，“有上下樓的那種，網(wǎng)上看裝修得都很好看，很溫馨。”
“買(mǎi)一層，送一層”、“近地鐵、精裝修”、“大三居170萬(wàn)”，第一次在網(wǎng)上刷到這類(lèi)loft推廣短視頻，在北京的王豐感到不可思議。用一百多萬(wàn)在北京地鐵附近買(mǎi)一套135平的房子（上下兩層），原本是不可能的事。但商住公寓，看似提供了一個(gè)可實(shí)現(xiàn)的契機(jī)。
王豐與女友在北京工作了兩年多，一居室的月租高達(dá)五千元。算下來(lái)，每年有六萬(wàn)元給了房東。于是，他開(kāi)始考慮買(mǎi)一套房作為過(guò)渡房。不限制購(gòu)房資格、也無(wú)需高額房?jī)r(jià)的公寓成了他的首選。在中介“無(wú)限制，有錢(qián)就能買(mǎi)”、“超低總價(jià)”的話(huà)術(shù)轟炸下，王豐感覺(jué)到，原來(lái)兩個(gè)人在北京安一個(gè)小家，并不如外界說(shuō)得那么困難。
北京白領(lǐng)楊慧在結(jié)婚時(shí)也選擇了loft公寓作為婚房。跟她一起買(mǎi)公寓的幾個(gè)朋友，都是類(lèi)似的情況：經(jīng)濟(jì)條件有限，在北京的納稅社保也不足五年。2011年，夫妻倆花了100來(lái)萬(wàn)，在朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)下一套55平米的小戶(hù)型公寓。
搬進(jìn)去時(shí)，她發(fā)現(xiàn)，在小區(qū)里，幾乎都是年齡相近的年輕人。很多人還在為了在大城市立足而奔波，顧不上成家立業(yè)，也沒(méi)有孩子，不用擔(dān)心買(mǎi)公寓無(wú)法落戶(hù)與學(xué)區(qū)的問(wèn)題。商住公寓剛好迎合了一部分不婚或者丁克群體的需求，代表著一種更輕盈的生存方式。孩子和家庭太過(guò)厚重，何不用更低的成本，過(guò)得更精致的生活。
許多公寓的包裝宣傳，也有意面向單身且有一定經(jīng)濟(jì)能力的年輕女性客戶(hù)群體。每個(gè)精裝修的樣本間，都販賣(mài)著都市精致生活的幻想。“有房就有底氣”，是屬于都市女性的安全感，也是一種經(jīng)濟(jì)獨(dú)立的象征，甚至可以作為婚前財(cái)產(chǎn)的保護(hù)方法。哪怕結(jié)了婚，也能為自己保留一份被動(dòng)收入，留下家庭之外的獨(dú)立空間。
乍看上去，loft公寓就是年輕人的白月光。
裝上“濾鏡”的樣板間
許多人也想借助成本更低廉的買(mǎi)房夢(mèng)，拂去在城市租房的一地雞毛。
在大城市合租，遇到什么樣的室友就像抽盲盒。在北京望京工作的小周，就曾遇見(jiàn)過(guò)最讓他尷尬的情形。跟他合租的男室友是一位性少數(shù)者，好幾次，小周碰見(jiàn)他帶著不同面孔的男性回家。這也讓他提前買(mǎi)房計(jì)劃更篤定。放棄住宅，先買(mǎi)一套便宜的loft公寓“上車(chē)”。這類(lèi)戶(hù)型受年輕人歡迎，即使自己不住，也能出租給上班族。
有的人則是厭倦了居無(wú)定所漂泊感。五年前，瑜伽教練劉怡還在揚(yáng)州租房。因?yàn)榧揖咦匀焕匣繓|把問(wèn)題推到她身上，以此作為不退租金的理由。有一年，她經(jīng)歷了七次搬家，覺(jué)得自己像個(gè)找不到安定住所的流浪漢，夢(mèng)想著能擁有一間屬于自己的房子。
為了不麻煩父母，她拿出自己的積蓄，貸款買(mǎi)下一套建筑面積55平米的小公寓。沒(méi)想到，這個(gè)被她視為“揚(yáng)州第一站”的房子，卻成了新的煩惱來(lái)源。
拿到房產(chǎn)證時(shí)，她發(fā)現(xiàn)原本說(shuō)好40年產(chǎn)權(quán)的房子，到手只剩下27年。原來(lái)。房子產(chǎn)權(quán)是從開(kāi)發(fā)商拿到地皮開(kāi)始算起的，中介為了不影響交易，也瞞著沒(méi)說(shuō)。
公寓雖然總價(jià)低，但持有成本高昂。入住第一年。劉怡就為她55平的房子交了2000多塊錢(qián)的物業(yè)費(fèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同地段的住宅。高昂的電費(fèi)也讓住戶(hù)和業(yè)主們叫苦不迭。公寓里的水電都是商用費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，跟民用水電計(jì)費(fèi)不同，一個(gè)月下來(lái)，劉怡一人的電費(fèi)就高達(dá)700塊錢(qián)。
另外，公寓坐落在高架旁邊，五年下來(lái)，房?jī)r(jià)沒(méi)有多少漲幅，但同期的住宅卻翻了三倍。這些公寓的常見(jiàn)弊端，劉怡本該在買(mǎi)房前就了解，但是幾年前，她并沒(méi)有考慮到這些問(wèn)題?！爱?dāng)時(shí)年紀(jì)小，啥也不懂，就覺(jué)得樣板房好看。”她說(shuō)。
對(duì)比起劉怡買(mǎi)的現(xiàn)房，期房的隱藏落差則更大。
2018年，大二學(xué)生茜茜得到了人生中第一套毛胚房。走到電梯口，她就發(fā)現(xiàn)，中介承諾的“一梯兩戶(hù)”，變成一梯兩排房子，至少有十幾戶(hù)。公寓往往一梯多戶(hù)，人流多，隱私性也差。
一進(jìn)門(mén)，壓抑感撲面而來(lái)（見(jiàn)上圖）。失去了樣板間精裝修，就像撤掉了房子的夢(mèng)幻濾鏡。30平米的房子，與一個(gè)通了電的鴿子窩沒(méi)兩樣。整個(gè)房間的光照來(lái)源只有上下兩個(gè)小窗。層高也不夠，中間加上樓板，身高一米七八的人站上二樓，都會(huì)碰到頭。
三天就定下房子的吳琦也發(fā)現(xiàn)，loft公寓的樣板房往往比普通住宅房貓膩更多。吳琦懷疑，樣板房在層高上被動(dòng)了手腳?？雌饋?lái)更高，樓板也更薄，所以能隔出真正的二樓。但自己家，就像是擠出來(lái)一個(gè)逼仄的閣樓，“呼吸也不順暢”。粗糙的裝修和不協(xié)調(diào)的配色，讓她一想到要在這里生活幾年，就覺(jué)得痛苦。
北京的王豐也發(fā)現(xiàn)了不對(duì)勁。大三居樣板間分隔出的房子，有兩間作為“書(shū)房”甚至“畫(huà)室”展出，擺放的都是小型不占地的家具，給買(mǎi)家營(yíng)造出房間數(shù)量多，功能多的感覺(jué)。但實(shí)際測(cè)量后，王豐才發(fā)現(xiàn)，這些小房間，勉強(qiáng)能容下尺寸正常的大床。
房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)從業(yè)者蘇明告訴《豹變》，loft樣板間是最常見(jiàn)的套路。超高配的裝修裝飾，讓人體驗(yàn)感很好。很多看房的人會(huì)因此忽視loft戶(hù)型上的普遍毛病，更容易造成沖動(dòng)型購(gòu)買(mǎi)。
由于公寓商住兩用，吳琦所在的那棟樓里，每天進(jìn)進(jìn)出出的人員雜亂。有人在里面開(kāi)美甲健身工作室，有人辦公，還有人開(kāi)起了賓館。
誰(shuí)在制造年輕人的需求？
“一些loft公寓除了自住體驗(yàn)差，投資屬性也不佳?！弊鳛閺臉I(yè)者，蘇明自己在2018年買(mǎi)入一套位于西安耳環(huán)地鐵口的loft公寓。那年，西安房?jī)r(jià)瘋漲，蘇明認(rèn)為房?jī)r(jià)有保證，再加上公寓地段好，交通便利，很好出租。她預(yù)計(jì)，買(mǎi)一套公寓房，回報(bào)率總比放在銀行或者其他理財(cái)渠道更高。
但很快，蘇明就發(fā)現(xiàn)這是一筆讓她后悔的投資。公寓市場(chǎng)流動(dòng)率小，二手交易稅費(fèi)高，基本很難轉(zhuǎn)手。公寓的收益，主要只靠租金。但在二線(xiàn)以下的城市，人口流量小，沒(méi)有大城市的白領(lǐng)、創(chuàng)業(yè)者的需求量高。租客少，租金也低。
房子總價(jià)是76萬(wàn)，但每個(gè)月的租金只有2000出頭，租售比并不高。她也見(jiàn)過(guò)有人為了買(mǎi)公寓貸款，但租金根本跑不過(guò)銀行的商貸利息。
2021年，蘇明想為孩子換一套學(xué)區(qū)房，但loft公寓已經(jīng)占去她的大部分資金。再加上很難轉(zhuǎn)手，她只能另外貸款。
小紅書(shū)、抖音上的loft公寓廣告，“很多都是忽悠人的”。蘇明告訴《豹變》，商鋪和公寓本身就比住宅難賣(mài)，所以開(kāi)發(fā)商更愿意找代理的公司合作幫忙賣(mài)。一旦成交，公寓的傭金也比住宅更高，有的能達(dá)到5%～6%，少數(shù)甚至高達(dá)10%。
在《豹變》采訪(fǎng)的幾位loft公寓業(yè)主，都提到過(guò)自己的“沖動(dòng)消費(fèi)”。瑜伽教練劉怡因?yàn)樽夥坑龅降母鞣N問(wèn)題，加上多次搬家，身心疲憊。買(mǎi)下這套公寓，前后只花了一個(gè)月左右。北京望京的小周和杭州的吳琦，都是在第一次看房時(shí)就決定買(mǎi)下。
購(gòu)房門(mén)檻低，也容易一時(shí)沖動(dòng)，稍有不慎，就會(huì)留下遺憾。由于商住公寓轉(zhuǎn)手難，只能長(zhǎng)期持有自住，或者慢慢收租回本?！罢?qǐng)神容易送神難”，成為一些業(yè)主的煩惱。
劉怡看到同小區(qū)的公寓中，已經(jīng)有三四個(gè)正掛在二手網(wǎng)上，但沒(méi)有人轉(zhuǎn)手成功。更多人把房子租給了小公司。其他業(yè)主都在觀望，彼此安慰，“幾十年后，說(shuō)不定會(huì)拆遷，等三倍賠償。”
為了買(mǎi)房，吳琦剛畢業(yè)就背上了房貸。她買(mǎi)的公寓規(guī)定首付款必須要交滿(mǎn)5成，并且規(guī)定剩下的房貸只能貸10年，這導(dǎo)致了月供高達(dá)4000多，占去了她一個(gè)月的工資。前18個(gè)月里，吳琦每天在公司食堂吃飯，騎自行車(chē)通勤，盡量節(jié)省開(kāi)支。她所在的出版行業(yè)不景氣，失業(yè)的危機(jī)感也讓她感到焦慮。
收房時(shí)，吳琦發(fā)現(xiàn)房間里少了原本談好的一房一衛(wèi)，她發(fā)現(xiàn)合同里也暗含開(kāi)發(fā)商可以改變裝修布局，但不通知買(mǎi)房人的霸王條款。她將開(kāi)發(fā)商告上法院，才順利退了房。
對(duì)吳琦來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房上當(dāng)也跟當(dāng)時(shí)信息閉塞有關(guān)。2017年，網(wǎng)上關(guān)于年輕人買(mǎi)房的討論并不多，更沒(méi)有關(guān)于公寓有弊端的訊息。吳琦只是從幾個(gè)房產(chǎn)公眾號(hào)上了解基本信息，甚至連“買(mǎi)房選邊戶(hù)”都不清楚，“買(mǎi)房的坑，都要靠自己踩?！?/p>
然而，吳琦也明白，公寓熱的背后，并不只是年輕人的幻想和房地產(chǎn)公司的套路。對(duì)很多人而言，即使公寓槽點(diǎn)頗多，但已經(jīng)是權(quán)衡之下的最優(yōu)選。
在吳琦的公寓樓上，就有一戶(hù)父母，拿出大多數(shù)積蓄，也只能買(mǎi)上總價(jià)更低的公寓，為兒子置辦婚房。許多買(mǎi)過(guò)公寓的人也在網(wǎng)上吐槽：“能買(mǎi)得起住宅，誰(shuí)會(huì)買(mǎi)公寓？”
在這塊小商業(yè)用地上，年輕人們用細(xì)小的瞬間拼湊出“家”的形象。來(lái)自北京的小周在2019年買(mǎi)下公寓之后，從沒(méi)有感到后悔：“回到家不再是一個(gè)冷冰冰的一個(gè)隔間，確實(shí)是自己的一個(gè)家，可以隨便裝飾，去改造，按你自己舒服的來(lái)，不用去遷就其他人?！?/p>
劉怡也有相似的感覺(jué)。有一次聚會(huì)，朋友問(wèn)她：“可以去你家玩一下嗎？”她突然對(duì)“家”這個(gè)字有了更具體的感知。剛?cè)胱r(shí)，她獨(dú)自給家里設(shè)計(jì)購(gòu)置軟裝，每當(dāng)累了的時(shí)候，就坐在落地窗前，看著外面的夜空。
“有個(gè)小家真好?！彼嬖V自己。
你覺(jué)得loft值得買(mǎi)嗎？
