記者 | 黃昱
盡可能處置非核心資產(chǎn)換回現(xiàn)金流，成為當(dāng)前不少房企的經(jīng)營(yíng)選項(xiàng)。
1月10日，雅居樂(lè)發(fā)布關(guān)于物業(yè)出售的自愿性公告，稱(chēng)從2021年7月1日到12月31日期間，雅居樂(lè)已就14項(xiàng)非核心物業(yè)的出售簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)或買(mǎi)賣(mài)合同，售價(jià)合計(jì)約為28億元，其中11.49億元的訂金及銷(xiāo)售款已在2021年收取，剩余款項(xiàng)預(yù)計(jì)在2022年收取。
公告顯示，14項(xiàng)物業(yè)具體包括包括酒店（含酒店用地）5 宗、商場(chǎng) 2 宗、售樓部 3 宗、小區(qū)商業(yè)配套3宗、公寓1宗。
對(duì)于詳細(xì)的項(xiàng)目信息，雅居樂(lè)方面對(duì)界面新聞表示不能透露更多，但這些出售的資產(chǎn)是公司在綜合考量市場(chǎng)環(huán)境、時(shí)間節(jié)點(diǎn)和公司發(fā)展查略后，向管理要紅利，主動(dòng)開(kāi)展資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)的結(jié)果。
在房地產(chǎn)黃金時(shí)代，房企出售物業(yè)往往意味著公司經(jīng)營(yíng)上要靠資產(chǎn)出售來(lái)回血；而在如今的市場(chǎng)環(huán)境下，待售資產(chǎn)能找到合適的買(mǎi)家已很不容易，能夠成功出售資產(chǎn)則意味著能夠在一定程度上緩解資金壓力，更像是“利好”。
雅居樂(lè)董事會(huì)表示，出售14宗物業(yè)的所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)的一般性運(yùn)營(yíng)資金。
公告發(fā)出當(dāng)天，雅居樂(lè)股價(jià)大幅上漲，截至1月10日收盤(pán)為4.39港元/股，漲幅為10.3%。
雅居樂(lè)方面表示，公司將持續(xù)開(kāi)展動(dòng)態(tài)資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)，提升資產(chǎn)使用效益。
此次雅居樂(lè)出售資產(chǎn)一方面可以理解為回籠資金的重要舉措，另一方面也是去年內(nèi)部組織架構(gòu)調(diào)整的持續(xù)。
去年8月，雅居樂(lè)內(nèi)部發(fā)布了一則《關(guān)于2021年地產(chǎn)集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整的通知》，原房管集團(tuán)、城市更新集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)都將合并至地產(chǎn)集團(tuán)。
雅居樂(lè)從2015年開(kāi)始初涉多元化發(fā)展，次年全面啟動(dòng)多元化發(fā)展戰(zhàn)略，最多時(shí)共確立了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、卓雅教育、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新九大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，但去年上半年卓雅教育集團(tuán)已悄然從雅居樂(lè)官方的介紹中移除，對(duì)外口徑變成八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。
在經(jīng)過(guò)8月份的組織架構(gòu)調(diào)整后，雅居樂(lè)對(duì)外的多元產(chǎn)業(yè)集團(tuán)再次縮水，目前官網(wǎng)上只列出了地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、資本。
原來(lái)的商業(yè)集團(tuán)對(duì)地產(chǎn)集團(tuán)的依賴(lài)程度很高。一位商業(yè)地產(chǎn)人士對(duì)界面新聞指出，雅居樂(lè)商業(yè)至今沒(méi)有對(duì)外輸出的成功案例，基本以集團(tuán)住宅項(xiàng)目的配套為主，合并進(jìn)地產(chǎn)集團(tuán)，有助于提升管理。
雅居樂(lè)歷年財(cái)報(bào)顯示，2019年其商業(yè)管理的收入（包括酒店?duì)I運(yùn)及投資物業(yè)租金收入）為人民幣9.74億元，同比增加7%；2020年，受疫情影響，商業(yè)管理收入降至5.56億元，同比減少42.9%；今年上半年，同比增長(zhǎng)17.9%至2.85億元。
此次公告出售的14項(xiàng)物業(yè)中大部分也是商業(yè)管理相關(guān)資產(chǎn)。雅居樂(lè)方面對(duì)界面新聞表示，此次出售的物業(yè)均為非核心資產(chǎn)，公司會(huì)加強(qiáng)核心業(yè)務(wù)，繼續(xù)為公司貢獻(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
此外，曾計(jì)劃分拆上市的雅城暫時(shí)沒(méi)有新的進(jìn)展。在去年9月，第二次投遞招股書(shū)失效后，雅居樂(lè)決定不進(jìn)行旗下雅城集團(tuán)的分拆及上市。
自去年下半年以來(lái)，回籠資金已成為不少房企的重中之重。雖然在去年中期雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由黃轉(zhuǎn)綠，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，其各種相關(guān)變動(dòng)和信息總是會(huì)被市場(chǎng)放大。
例如，去年10月份，有傳聞稱(chēng)雅居樂(lè)旗下美元債“AGILE5.504/21/25”未兌付利息。在此背景下，雅居樂(lè)緊急召開(kāi)投資人溝通會(huì)作出澄清，否認(rèn)了未付息以及被收購(gòu)、高管裁員的市場(chǎng)傳聞，并保證其有足夠資金償還到期債務(wù)。
10月25日，雅居樂(lè)公告稱(chēng)，此類(lèi)溝通是該公司與其投資者定期溝通的一部分，而鑒于近期房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，此類(lèi)溝通的頻率最近有所增加?！霸跍贤ㄖ校疽严蛲顿Y者保證有足夠資金償還到期債務(wù)，公司在公告中再次確認(rèn)該聲明。”
11月之后，雅居樂(lè)連續(xù)發(fā)布多則自愿性公告，對(duì)債務(wù)的償還進(jìn)展進(jìn)行披露，以圖顯示自身不存在債務(wù)壓力的問(wèn)題。
然而，11月11日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)宣布，將雅居樂(lè)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)由“BB”下調(diào)至“BB-”，并將其擔(dān)保的優(yōu)先無(wú)抵押債券的長(zhǎng)期債項(xiàng)評(píng)級(jí)由“BB-”下調(diào)至“B+”。
標(biāo)普認(rèn)為，雅居樂(lè)參與境外資本市場(chǎng)融資的能力下降將導(dǎo)致其流動(dòng)性弱化，市場(chǎng)對(duì)雅居樂(lè)和房地產(chǎn)領(lǐng)域的信心減弱將制約公司參與境外資本市場(chǎng)融資的暢通性，“公司將需要依靠?jī)?nèi)部現(xiàn)金流和境內(nèi)銀行貸款來(lái)償還到期債務(wù)?！?/span>
在境外融資受阻的背景下，11月18日雅居樂(lè)與雅生活發(fā)布聯(lián)合公告，雅居樂(lè)集團(tuán)全資附屬公司擬發(fā)行本金總額為24.18億港元的可交換債券。這部分債券將交換為8799.13萬(wàn)股雅生活股份，相當(dāng)于雅生活現(xiàn)有已發(fā)行股本約6.2%。
雅居樂(lè)表示，通過(guò)上述可交換債券所得款項(xiàng)凈額將用作一年內(nèi)到期的若干現(xiàn)有中長(zhǎng)期離岸債券再融資。
DM數(shù)據(jù)顯示，截至目前，雅居樂(lè)流通中的離岸債券共有12只，總存續(xù)額約為50.57億美元，其中2022年需償還的債券余額約為10億美元，這是一筆不小的數(shù)目。
從總有息負(fù)債來(lái)看，標(biāo)普指出，在于10月償還了30億元人民幣熊貓債后，到2022年底前公司還有約128億元需一次性?xún)斶€的債務(wù)到期。
銷(xiāo)售回款對(duì)于房企增加現(xiàn)金流十分重要，然而雅居樂(lè)去年的銷(xiāo)售成績(jī)未達(dá)預(yù)期。雅居樂(lè)公告顯示，去年雅居樂(lè)完成1390.1億元的預(yù)售金額，同比增長(zhǎng)約0.6%，完成全年1500億元銷(xiāo)售目標(biāo)的92.7%。