文｜酒管財(cái)經(jīng)
編輯丨吉耀鈺
作為地產(chǎn)的配套，酒店有沒有機(jī)會(huì)沖上母公司的C位？
國內(nèi)市場，酒店與地產(chǎn)結(jié)緣頗深，后者在行業(yè)加速發(fā)展之時(shí)，也享盡了酒店的價(jià)值紅利，至今雙方仍舊在不斷探索新的結(jié)合點(diǎn)與玩法。
就在去年，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、金茂、綠地等多家房企均在酒店板塊發(fā)力。酒店原本只是作為配套存在，而在地產(chǎn)顯現(xiàn)下行之勢時(shí)，酒店能否成為地產(chǎn)新的增長點(diǎn)？
01、頭部地產(chǎn)在酒店板塊頻頻發(fā)力
在政策、利潤空間等多因素影響下，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、挖掘新增長點(diǎn)或是房產(chǎn)行業(yè)的新出路。
像在2021年3月份，華住集團(tuán)和融創(chuàng)文旅的合資公司永樂華住，合作方式將以融創(chuàng)文旅提供物業(yè)、華住集團(tuán)運(yùn)營管理的方式，承擔(dān)兩大類共計(jì)9個(gè)高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。
據(jù)透露，雙方計(jì)劃5年簽約200個(gè)項(xiàng)目，開業(yè)超100家高端酒店。
2021年4月15日，亞朵集團(tuán)宣布和萬科聯(lián)手合作，雙方合作項(xiàng)目深圳南山萬科云城亞朵酒店，曾有媒體報(bào)道，該酒店開業(yè)1年，其投資回報(bào)率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。除此以外，雙方合作的多個(gè)酒店項(xiàng)目還將在深圳、杭州等城市落地。
萬科酒店與度假事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，“（亞朵）強(qiáng)大的品牌影響力，專業(yè)的運(yùn)營能力和完善的生態(tài)鏈體系，都將幫助萬科的酒店業(yè)務(wù)更上一個(gè)臺(tái)階?！?/p>
其實(shí)萬科早已懷揣酒店夢，早在2020年就有所征兆：原冰雪與度假事業(yè)部的基礎(chǔ)上，成立酒店與度假事業(yè)部，以更好地管理集團(tuán)現(xiàn)有酒店與度假物業(yè)資產(chǎn)?，F(xiàn)已經(jīng)形成了以高端商務(wù)為定位的“瞻云”和以城市人文為內(nèi)涵的“有熊”兩個(gè)自營品牌。
而碧桂園旗下鳳悅酒店及度假村，已建立鳳悅酒店、鳳悅輕尚、鳳頤等多個(gè)酒旅品牌。此外，碧桂園與希爾頓、美諾等國際集團(tuán)引進(jìn)希爾頓惠庭、安納塔拉等品牌，力求從商務(wù)、生活方式、休閑度假到會(huì)議，覆蓋多層次需求。
原本，酒店作為地產(chǎn)配套設(shè)施，為地產(chǎn)提供了優(yōu)質(zhì)的品牌形象以及附加價(jià)值。也就是說，在過去高星級酒店的存在，除了其本身功能以外，還有一項(xiàng)重要“任務(wù)”：構(gòu)建商業(yè)想象力。
而在地產(chǎn)行業(yè)增速放緩之時(shí)，地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，誰能真正盈利、有未來，地產(chǎn)商們才愿意用錢投票。
照此來看，從地產(chǎn)配套到給予厚望，酒店能否成為地產(chǎn)向上的第二曲線呢？
02、酒店能成為地產(chǎn)新的盈利點(diǎn)嗎？
先來看一個(gè)事實(shí)。
有酒店同行曾向我“抱怨”：每到集團(tuán)年會(huì)，各事業(yè)部負(fù)責(zé)人排排坐的時(shí)候總是略顯尷尬，他的位置總排在第一排靠邊，C位一直安排的是地產(chǎn)、投資事業(yè)部的負(fù)責(zé)人。
這可能是很多酒店項(xiàng)目總面對集團(tuán)的真實(shí)寫照：酒店在整個(gè)集團(tuán)中地位極其尷尬。
當(dāng)下，隨著地產(chǎn)行業(yè)明顯下行，以往靠“販賣”空間的地產(chǎn)行業(yè)來講，除了住宅、商場以外，酒店是其最為熟悉的存量業(yè)務(wù)之一。然而酒店能否為地產(chǎn)賦能，或者成為新的盈利增長點(diǎn)嗎？
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為，目前地產(chǎn)領(lǐng)域并非處在大規(guī)模發(fā)展階段，如果開發(fā)商有酒店資產(chǎn)，會(huì)對其進(jìn)行精雕細(xì)琢，在有現(xiàn)金流的情況下，會(huì)對酒店資產(chǎn)包進(jìn)行重新梳理和定位，否則會(huì)賣掉資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金流。
他認(rèn)為，當(dāng)前疫情還沒有完全結(jié)束，酒店行業(yè)還沒有恢復(fù)到2019年的盈利水平，期待2022年酒店成為新的增長點(diǎn)的可能性并不大，等疫情完全控制，預(yù)計(jì)到2023以后酒店才有可能迎來新的增長機(jī)會(huì)。
“當(dāng)下是有實(shí)力的企業(yè)吸納優(yōu)良資產(chǎn)、重新配置有利資產(chǎn)的時(shí)機(jī)?！敝軡Q。
那么，地產(chǎn)+酒店模式前進(jìn)的障礙有哪些？
周濤認(rèn)為，在國內(nèi)，一些地產(chǎn)旗下的酒店，在品質(zhì)、定位等方面出現(xiàn)錯(cuò)配，或成為其發(fā)展中較大的問題，比如在一些三四線城市，地產(chǎn)商為了拉動(dòng)項(xiàng)目的銷售，可能在不適合的位置建設(shè)了高星級酒店，但是城市的經(jīng)濟(jì)、人口規(guī)模并不能支撐酒店的經(jīng)營，就會(huì)出現(xiàn)一些五星級酒店REPAR不足400元。開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、酒店沒有錯(cuò)，但不一定非要定位為五星級酒店。
“地產(chǎn)+酒店的項(xiàng)目往往是一大片住宅+酒店，這樣的話和出行的目的是不匹配的。而商業(yè)、旅游目的地+酒店的配套，才能有更多差旅、協(xié)議的客戶?！敝軡Q。
還有行業(yè)人士認(rèn)為，往往在開發(fā)酒店時(shí)，容易更多地考慮酒店的形象，就會(huì)忽略、功能和效率，早前有一則數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)的五星級酒店每房的均攤面積已經(jīng)達(dá)到了175平方米，另外挑空的大堂除了消耗更多能源，并不會(huì)帶來過多的盈利。反而，無噪音、床墊舒適、水壓充足、wifi高度、早餐品質(zhì)才是營造回頭客的“五大法寶”。
03、疫情當(dāng)前，唯有在努力中創(chuàng)造機(jī)會(huì)
之前了解過一個(gè)高星級酒店，如前文所言相同的是，其建設(shè)之初就是作為商業(yè)的配套、營造高大上的商業(yè)形象，雖囿于地理位置，但酒店依然在房餐會(huì)上拼命吸客，才勉強(qiáng)盈虧平衡。這樣的案例在各地，并非少見。
然而也有一些地產(chǎn)酒店，結(jié)合自身優(yōu)勢，挖掘潛能。
寶龍酒店集團(tuán)顧問兼寶龍藝術(shù)中心總經(jīng)理夏國躍就曾公開介紹，在2015年酒店就開始嘗試讓藝術(shù)家在酒店里創(chuàng)作，每周末當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民還能和藝術(shù)家交流，每月有會(huì)員日舉辦一些會(huì)員活動(dòng)，讓客人對酒店有更多的好感。
經(jīng)過一年多的運(yùn)營，藝術(shù)家留下了很多的作品，酒店卻成了網(wǎng)紅拍照、直播的地方。以杭州為例，疫情期間，很多酒店出租率不到10%的情況下，旗下的藝珺酒店出租率始終維持在20%左右。
酒店應(yīng)該是一個(gè)場景化、空間化的運(yùn)營商，而不是吃和住的服務(wù)提供者。
再比如，蘇寧酒店充分遵循線上線下相結(jié)合的運(yùn)營模式，通過蘇寧易購平臺(tái)開通蘇寧酒店旗艦店為酒店賦能，提升酒店經(jīng)營收入。線下在蘇寧雅悅酒店開設(shè)蘇寧極物店，針對性挑選適合酒店客群的蘇寧極物產(chǎn)品進(jìn)行陳列展示和售賣。門店總經(jīng)理可以兼極物店店長，前臺(tái)員工可以兼職售貨員，銷售產(chǎn)品可以拿到提成。通過這種模式，不僅提高了員工的收入，又提高了酒店的坪效和人效。
總結(jié)來說，過去地產(chǎn)酒店就是配套本身，而面對殘酷的“內(nèi)卷”市場，地產(chǎn)集團(tuán)也逐步緩過神來，想要盈利，高星級酒店的名號并非“神藥”，唯有像上述地產(chǎn)酒店一樣，務(wù)實(shí)做內(nèi)容，用特色打動(dòng)客人；向地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部找資源，用已有優(yōu)勢去落地。
事實(shí)上，當(dāng)下那些勇于革新的地產(chǎn)酒店，已經(jīng)放下了高星級酒店自我標(biāo)榜的“偶像包袱”，貼近客戶需求本身，做外賣、承接社區(qū)活動(dòng)等，思維方面的轉(zhuǎn)變，才是酒店面向更廣闊市場的第一步。
不管酒店何種“出身”，其發(fā)展都離不開把硬件做軟，把軟件做硬。當(dāng)下，正直寒冬，2022年的市場不論如何，春天總會(huì)到來。
統(tǒng)籌丨勞殿