文｜酒管財經(jīng)
編輯丨吉耀鈺
作為地產(chǎn)的配套，酒店有沒有機會沖上母公司的C位？
國內(nèi)市場，酒店與地產(chǎn)結(jié)緣頗深，后者在行業(yè)加速發(fā)展之時，也享盡了酒店的價值紅利，至今雙方仍舊在不斷探索新的結(jié)合點與玩法。
就在去年，碧桂園、萬科、融創(chuàng)、金茂、綠地等多家房企均在酒店板塊發(fā)力。酒店原本只是作為配套存在，而在地產(chǎn)顯現(xiàn)下行之勢時，酒店能否成為地產(chǎn)新的增長點？
01、頭部地產(chǎn)在酒店板塊頻頻發(fā)力
在政策、利潤空間等多因素影響下，拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域、挖掘新增長點或是房產(chǎn)行業(yè)的新出路。
像在2021年3月份，華住集團和融創(chuàng)文旅的合資公司永樂華住，合作方式將以融創(chuàng)文旅提供物業(yè)、華住集團運營管理的方式，承擔(dān)兩大類共計9個高端及奢華酒店品牌，包括商旅品牌施柏閣、堇山、堇悅，以及文旅品牌花間堂、宋品、永樂半山等。
據(jù)透露，雙方計劃5年簽約200個項目，開業(yè)超100家高端酒店。
2021年4月15日，亞朵集團宣布和萬科聯(lián)手合作，雙方合作項目深圳南山萬科云城亞朵酒店，曾有媒體報道，該酒店開業(yè)1年，其投資回報率遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。除此以外，雙方合作的多個酒店項目還將在深圳、杭州等城市落地。
萬科酒店與度假事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向媒體透露，“（亞朵）強大的品牌影響力，專業(yè)的運營能力和完善的生態(tài)鏈體系，都將幫助萬科的酒店業(yè)務(wù)更上一個臺階?！?/p>
其實萬科早已懷揣酒店夢，早在2020年就有所征兆：原冰雪與度假事業(yè)部的基礎(chǔ)上，成立酒店與度假事業(yè)部，以更好地管理集團現(xiàn)有酒店與度假物業(yè)資產(chǎn)?，F(xiàn)已經(jīng)形成了以高端商務(wù)為定位的“瞻云”和以城市人文為內(nèi)涵的“有熊”兩個自營品牌。
而碧桂園旗下鳳悅酒店及度假村，已建立鳳悅酒店、鳳悅輕尚、鳳頤等多個酒旅品牌。此外，碧桂園與希爾頓、美諾等國際集團引進希爾頓惠庭、安納塔拉等品牌，力求從商務(wù)、生活方式、休閑度假到會議，覆蓋多層次需求。
原本，酒店作為地產(chǎn)配套設(shè)施，為地產(chǎn)提供了優(yōu)質(zhì)的品牌形象以及附加價值。也就是說，在過去高星級酒店的存在，除了其本身功能以外，還有一項重要“任務(wù)”：構(gòu)建商業(yè)想象力。
而在地產(chǎn)行業(yè)增速放緩之時，地產(chǎn)旗下項目，誰能真正盈利、有未來，地產(chǎn)商們才愿意用錢投票。
照此來看，從地產(chǎn)配套到給予厚望，酒店能否成為地產(chǎn)向上的第二曲線呢？
02、酒店能成為地產(chǎn)新的盈利點嗎？
先來看一個事實。
有酒店同行曾向我“抱怨”：每到集團年會，各事業(yè)部負(fù)責(zé)人排排坐的時候總是略顯尷尬，他的位置總排在第一排靠邊，C位一直安排的是地產(chǎn)、投資事業(yè)部的負(fù)責(zé)人。
這可能是很多酒店項目總面對集團的真實寫照：酒店在整個集團中地位極其尷尬。
當(dāng)下，隨著地產(chǎn)行業(yè)明顯下行，以往靠“販賣”空間的地產(chǎn)行業(yè)來講，除了住宅、商場以外，酒店是其最為熟悉的存量業(yè)務(wù)之一。然而酒店能否為地產(chǎn)賦能，或者成為新的盈利增長點嗎？
仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤認(rèn)為，目前地產(chǎn)領(lǐng)域并非處在大規(guī)模發(fā)展階段，如果開發(fā)商有酒店資產(chǎn)，會對其進行精雕細(xì)琢，在有現(xiàn)金流的情況下，會對酒店資產(chǎn)包進行重新梳理和定位，否則會賣掉資產(chǎn)，回籠現(xiàn)金流。
他認(rèn)為，當(dāng)前疫情還沒有完全結(jié)束，酒店行業(yè)還沒有恢復(fù)到2019年的盈利水平，期待2022年酒店成為新的增長點的可能性并不大，等疫情完全控制，預(yù)計到2023以后酒店才有可能迎來新的增長機會。
“當(dāng)下是有實力的企業(yè)吸納優(yōu)良資產(chǎn)、重新配置有利資產(chǎn)的時機?！敝軡Q。
那么，地產(chǎn)+酒店模式前進的障礙有哪些？
周濤認(rèn)為，在國內(nèi)，一些地產(chǎn)旗下的酒店，在品質(zhì)、定位等方面出現(xiàn)錯配，或成為其發(fā)展中較大的問題，比如在一些三四線城市，地產(chǎn)商為了拉動項目的銷售，可能在不適合的位置建設(shè)了高星級酒店，但是城市的經(jīng)濟、人口規(guī)模并不能支撐酒店的經(jīng)營，就會出現(xiàn)一些五星級酒店REPAR不足400元。開發(fā)商開發(fā)項目、酒店沒有錯，但不一定非要定位為五星級酒店。
“地產(chǎn)+酒店的項目往往是一大片住宅+酒店，這樣的話和出行的目的是不匹配的。而商業(yè)、旅游目的地+酒店的配套，才能有更多差旅、協(xié)議的客戶。”周濤稱。
還有行業(yè)人士認(rèn)為，往往在開發(fā)酒店時，容易更多地考慮酒店的形象，就會忽略、功能和效率，早前有一則數(shù)據(jù)表明，國內(nèi)的五星級酒店每房的均攤面積已經(jīng)達(dá)到了175平方米，另外挑空的大堂除了消耗更多能源，并不會帶來過多的盈利。反而，無噪音、床墊舒適、水壓充足、wifi高度、早餐品質(zhì)才是營造回頭客的“五大法寶”。
03、疫情當(dāng)前，唯有在努力中創(chuàng)造機會
之前了解過一個高星級酒店，如前文所言相同的是，其建設(shè)之初就是作為商業(yè)的配套、營造高大上的商業(yè)形象，雖囿于地理位置，但酒店依然在房餐會上拼命吸客，才勉強盈虧平衡。這樣的案例在各地，并非少見。
然而也有一些地產(chǎn)酒店，結(jié)合自身優(yōu)勢，挖掘潛能。
寶龍酒店集團顧問兼寶龍藝術(shù)中心總經(jīng)理夏國躍就曾公開介紹，在2015年酒店就開始嘗試讓藝術(shù)家在酒店里創(chuàng)作，每周末當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民還能和藝術(shù)家交流，每月有會員日舉辦一些會員活動，讓客人對酒店有更多的好感。
經(jīng)過一年多的運營，藝術(shù)家留下了很多的作品，酒店卻成了網(wǎng)紅拍照、直播的地方。以杭州為例，疫情期間，很多酒店出租率不到10%的情況下，旗下的藝珺酒店出租率始終維持在20%左右。
酒店應(yīng)該是一個場景化、空間化的運營商，而不是吃和住的服務(wù)提供者。
再比如，蘇寧酒店充分遵循線上線下相結(jié)合的運營模式，通過蘇寧易購平臺開通蘇寧酒店旗艦店為酒店賦能，提升酒店經(jīng)營收入。線下在蘇寧雅悅酒店開設(shè)蘇寧極物店，針對性挑選適合酒店客群的蘇寧極物產(chǎn)品進行陳列展示和售賣。門店總經(jīng)理可以兼極物店店長，前臺員工可以兼職售貨員，銷售產(chǎn)品可以拿到提成。通過這種模式，不僅提高了員工的收入，又提高了酒店的坪效和人效。
總結(jié)來說，過去地產(chǎn)酒店就是配套本身，而面對殘酷的“內(nèi)卷”市場，地產(chǎn)集團也逐步緩過神來，想要盈利，高星級酒店的名號并非“神藥”，唯有像上述地產(chǎn)酒店一樣，務(wù)實做內(nèi)容，用特色打動客人；向地產(chǎn)集團內(nèi)部找資源，用已有優(yōu)勢去落地。
事實上，當(dāng)下那些勇于革新的地產(chǎn)酒店，已經(jīng)放下了高星級酒店自我標(biāo)榜的“偶像包袱”，貼近客戶需求本身，做外賣、承接社區(qū)活動等，思維方面的轉(zhuǎn)變，才是酒店面向更廣闊市場的第一步。
不管酒店何種“出身”，其發(fā)展都離不開把硬件做軟，把軟件做硬。當(dāng)下，正直寒冬，2022年的市場不論如何，春天總會到來。
統(tǒng)籌丨勞殿