記者｜張子怡
作為全國樓市風(fēng)向標，深圳新房市場2022年開局并不順利，去化愈發(fā)困難。
作為深圳新房銷售的熱門片區(qū)——光明新區(qū)曾在2020年誕生不少大熱“網(wǎng)紅盤”，后續(xù)出讓地塊也引起不少開發(fā)商參與競拍。
但今年位于光明新區(qū)的安聯(lián)尚璟府項目的銷售情況，早已不復(fù)當(dāng)初的熱度。安聯(lián)尚景府于今年1月2日開始推售，是今年深圳市場的首個新房項目，備案價為5.19萬元/平方米，套均總價447萬-594萬元。
開盤十多天以來，該項目銷售情況慘淡。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺顯示，截至1月14日，安聯(lián)尚景府僅有一套房源售出，其他352套房源為期房待售狀態(tài)。
曾經(jīng)一房難求的深圳市場，出現(xiàn)這樣的情況極為少見，除了項目本身在區(qū)位交通、基礎(chǔ)配套等方面存在薄弱點外，最主要還是深圳市場對新房價格的趨勢有轉(zhuǎn)變，目前購房者觀望情緒明顯更濃。
相比光明新區(qū)的新盤，深圳市場一直以來的高熱度樓盤華潤城潤璽如今也有了賣不完的煩惱，開始轉(zhuǎn)向全民營銷。
1月13日，關(guān)于“華潤城潤璽二期啟動全民營銷”的圖片在市場上流傳。該項目啟動全民營銷后，全民經(jīng)紀人推薦新客戶成功認購、簽約并網(wǎng)簽備案的，享有5000元/套稅前獎勵。
華潤城潤璽二期于去年12月入市，推售1024套住宅，銷售900余套。此次全民營銷活動推售的是剩余200多套房。
潤璽一期在2021年開售時，曾引起萬人參與搖號。華潤城系列是深圳著名“網(wǎng)紅項目”，地處大沖，地理位置優(yōu)越，加上一二手房價格嚴重倒掛，從2014年開盤以來，每次入市都是當(dāng)日售罄。
曾經(jīng)的“網(wǎng)紅盤”都遭遇銷售難題，可見深圳目前的新房市場確實迎來了轉(zhuǎn)折點，這個市場不再是什么房子都不愁賣了，后續(xù)何時恢復(fù)熱度，也還難以判斷。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去兩周（2021年12月7日-2022年1月9日），深圳共有5個項目入市，分別是位于南山的玖裕茗院、位于龍華的萬?；▓@、位于光明的安聯(lián)尚璟府和位于龍華的御景華府和卓越柏奕府。以上項目當(dāng)周開盤去化率整體不足一成。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)披露的商品房成交數(shù)據(jù)也顯示，今年第一周深圳商品房和二手房成交量分別為683套和300套，均出現(xiàn)不同程度的下滑。
在深圳二手房成交量低迷2021年，新房市場也出現(xiàn)“高開低走”的趨勢，去化逐漸艱難，成交量雖創(chuàng)新高，但房價出現(xiàn)下跌。
樂有家研究中心顯示，深圳2021年在供應(yīng)增加的帶動下，一手住宅成交量為5.24萬套，同比增長15%，是近五年以來最高水平。同時一手住宅成交均價為6.4萬元/平方米，同比增長16%，這主要2021年改善型項目和豪宅項目的入市帶動了價格上漲。
如果只看普通住宅，一手價格是下跌的。
具體而言，深圳在2021年4月后新房市場開始降溫，5月成交量全年最低，僅有2677套，8月在高端項目入市帶動下，成交量短暫上漲至5885套，此后又進入冷靜期，經(jīng)歷幾個月的調(diào)整后，深圳市場率先回暖。10-11月成交量逐漸上漲，保持在4000-5000套的水平，但12月市場再次出現(xiàn)下調(diào)。
深圳二手房市場成交量更為慘淡，2021全年成交量遭遇腰斬，創(chuàng)下了近15年以來的最低水平，個別片區(qū)二手房價最高下跌幅度達到16.7%。
樂有家研究中心顯示，深圳2021年二手房全年成交量達4.07萬套，同比下降57%。
分月度來看，深圳二手房成交量受指導(dǎo)價政策和信貸政策影響十分明顯。在出指導(dǎo)價政策前，深圳1月成交量達7008套，政策配套出臺后，成交量下滑，全年成交量最少的月份在10月，僅有1605套。直到11月開始，低迷的二手樓市出現(xiàn)一絲轉(zhuǎn)機。
樂有家營銷總裁賀玲認為，從成交量來看，越是市場不好的時候，越能看出一個片區(qū)的“抗擊打”能力。2020年排第4的前海如今跌至第17名，寶安中心、民治排名也出現(xiàn)下滑；而橫崗則由第11名上升至7名，東門、翠竹、蓮塘等片區(qū)的排名則出現(xiàn)上升。究其原因，除片區(qū)自身規(guī)劃配套的變化以外，本就低價的區(qū)域受參考價新政影響較小，故更受歡迎。
受指導(dǎo)價因素影響，深圳二手房實際成交價格一直未公布，但房價下跌出現(xiàn)明顯趨勢。過往房價上漲快速、投資屬性重的區(qū)域房價格外不抗跌，下跌明顯；而以剛需、自住為主、房價往年漲幅緩慢的區(qū)域，在2021年房價堅挺，“東熱西冷”趨勢依舊。
樂有家研究中心顯示，深圳二手房20大熱門片區(qū)成交價格變化中，以四季度為節(jié)點對比價格的變化，其中同比呈現(xiàn)下跌的片區(qū)有13個，超過半數(shù)，南山南頭為最大跌幅片區(qū)，高達16.7%，而同比上漲的片區(qū)里，南山蛇口漲幅最高為4.66%。
值得注意的是，從深圳房價過往數(shù)年漲價趨勢來看，4.66%的漲幅屬于微漲。2020年深圳樓市火熱的時候，深圳各片區(qū)成交價格同比漲幅最高的達到60%以上。
二手指導(dǎo)價發(fā)布后，深圳已經(jīng)有越來越多的房源成交接近指導(dǎo)價。
樂有家研究中心測算發(fā)現(xiàn)，在2021年7月以前，成交價與參考價偏差值在10%以內(nèi)的成交單占比不到2成，20%以上的成交單占到6成以上，說明當(dāng)時成交價遠遠高于參考價。
但8月開始，偏差值10%以內(nèi)的房源占比顯著提升，10月對比9月更是直接提升了14個百分點，可見越來越多的成交房源價格接近參考價。12月成交價與參考價偏差值10%以內(nèi)的占比有所回落，也直接體現(xiàn)了市場的回暖，部分業(yè)主反價，價格差距再度拉大。
2021年的深圳樓市，注定是被銘記的一年。二手房指導(dǎo)價政策與信貸政策深刻改變了深圳樓市的走向，上漲不止的深圳房價被剎車，房價去除泡沫化。
供不應(yīng)求的新房市場局面同樣被改變，在高供應(yīng)量的加持下，購房客比以往多了更多選擇。對于開發(fā)商而言，深圳市場也不再是安全島，投資拿地也要比以往更為慎重。