文|酒管財(cái)經(jīng)
編輯|吉耀鈺
疫情之下，逆勢(shì)上揚(yáng)，河南銀基似乎正在玩一場(chǎng)高杠桿的蒙眼狂奔。
疫情零星反復(fù)，做酒店難，做文旅酒店更難。但下行的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，亦是野心家“抄底”大擴(kuò)張的良機(jī)。
《酒管財(cái)經(jīng)》了解到，繼投資打造銀基冰雪酒店等系列文旅項(xiàng)目后，發(fā)端于河南的銀基集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“河南銀基”）又在文旅領(lǐng)域有了新動(dòng)作。
近日，根據(jù)海南產(chǎn)權(quán)交易網(wǎng)信息顯示，海南銀基文旅項(xiàng)目被以8.72億元轉(zhuǎn)讓——這并非簡(jiǎn)單的名字重合，掛牌背后隱現(xiàn)的河南銀基，大概率成為這次掛牌項(xiàng)目的斬獲者。如果按照既定規(guī)劃，這又是一個(gè)投資近37億元的文旅大項(xiàng)目，其中包括一棟豪華酒店。
但對(duì)于銀基的文旅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，它似乎并未延續(xù)在服裝批發(fā)領(lǐng)域的好運(yùn)氣。仍處于爛尾狀態(tài)的開(kāi)封“銀基O秀”、遭受疫情“當(dāng)頭棒喝”的新密銀基文旅項(xiàng)目、以及多次官司厘清股權(quán)后方掛牌重啟的海南銀基文旅項(xiàng)目，都在磨練著這位文旅行業(yè)的“新秀”玩家。
在業(yè)內(nèi)人看來(lái)，疫情尚不明朗的當(dāng)下，重金押注文旅的河南銀基，似乎正在玩一場(chǎng)高杠桿的蒙眼狂奔。
1、大象轉(zhuǎn)身
銀基商貿(mào)城，對(duì)河南人意味著一種老情懷。毫不夸張地說(shuō)，幾乎每個(gè)老鄭州人，都在這里買(mǎi)過(guò)衣服或買(mǎi)過(guò)從這里批發(fā)出去的衣服。
作為鄭州火車(chē)站商圈千億級(jí)服裝批發(fā)的名片，其締造者卻十分低調(diào)，甚至部分在此經(jīng)營(yíng)多年的老商戶(hù)，都稱(chēng)未見(jiàn)過(guò)老板真容。
銀基早年的財(cái)富積累路徑，鮮有權(quán)威資料提及。根據(jù)河南本土媒體報(bào)道，出生于鞏義市回郭鎮(zhèn)的李氏八兄妹，早年通過(guò)倒騰地皮積累起原始財(cái)富，后變身香港移民。1993年，李氏兄妹受時(shí)任河南省委書(shū)記邀請(qǐng)，回歸故土豪擲3500萬(wàn)元美金，注冊(cè)成立河南銀基公司。
1994年銀基開(kāi)始打造的銀基商貿(mào)城，獲得了巨大成功，也讓其聲名鵲起。以此為原點(diǎn)，銀基在河南打造了龐大的商業(yè)版圖。
除了銀基商貿(mào)城之外，鄭州對(duì)銀基的另一重印象，可能就是近兩年其在新密打造的文旅項(xiàng)目。
2020年8月，投資50億元的銀基動(dòng)物王國(guó)、投資30億元的銀基冰雪酒店同時(shí)亮相迎賓，一時(shí)風(fēng)頭無(wú)二。公開(kāi)資料顯示，目前新密銀基國(guó)際旅游度假區(qū)已完成投資210億元，其中銀基黃帝宮御溫泉酒店、銀基樂(lè)海水世界、銀基冰雪世界、銀基動(dòng)物王國(guó)和銀基冰雪酒店五大文旅項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營(yíng)。
按計(jì)劃，銀基國(guó)際旅游度假區(qū)規(guī)模仍將繼續(xù)擴(kuò)大，等銀基濱湖商業(yè)街、銀基海洋王國(guó)、銀基兒童探險(xiǎn)王國(guó)和黃帝宮景區(qū)擴(kuò)建項(xiàng)目全部建成后，該度假區(qū)將成為集陸地、海洋、文化三大主題于一體、具有中原特色的“鼎級(jí)”度假勝地，年接待游客量可達(dá)2000萬(wàn)人次，創(chuàng)造就業(yè)崗位15000多個(gè)，年創(chuàng)利稅達(dá)15億元。
重金投入文旅項(xiàng)目的銀基，顯然并非“玩票”。根據(jù)公開(kāi)報(bào)道梳理，銀基公開(kāi)的文旅項(xiàng)目包括開(kāi)封的“銀基O秀”、北海市銀基國(guó)際濱海旅游度假中心、伊川縣銀基文旅綜合體項(xiàng)目，以及本次披露的海南文旅項(xiàng)目。
文旅行業(yè)是重投入、符合綠色發(fā)展的商業(yè)模式，同樣也是一個(gè)投票權(quán)在消費(fèi)者手里的“陽(yáng)光”賽道。尤其對(duì)于缺少文旅資源的鄭州來(lái)說(shuō)，銀基在豐富市民生活方面可圈可點(diǎn)，也被業(yè)內(nèi)所贊。
2、海南布局
只是，銀基大規(guī)模轉(zhuǎn)型文旅行業(yè)，過(guò)程卻頗為坎坷。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人透露，河南銀基在開(kāi)封的文旅項(xiàng)目“銀基O秀”是其開(kāi)山之作。據(jù)公開(kāi)報(bào)道，“銀基O秀”項(xiàng)目規(guī)劃占地約3000畝，前期開(kāi)發(fā)400畝，總投資6億元，計(jì)劃于2013年初破土動(dòng)工，當(dāng)年10月1日開(kāi)始對(duì)外運(yùn)營(yíng)。
彼時(shí)，國(guó)際巨星“鳥(niǎo)叔”、樸載相攜韓國(guó)群星前往站臺(tái)助演。但不到三年的光景，該項(xiàng)目在2016年便關(guān)門(mén)大吉。
對(duì)此，操盤(pán)此項(xiàng)目的河南銀基關(guān)聯(lián)公司，在2018年8月發(fā)布的澄清聲明中表示，網(wǎng)傳的“銀基O秀項(xiàng)目爛尾，投資6億留下一地雞毛”報(bào)道與實(shí)際情況不符。2017年，因經(jīng)營(yíng)需要，公司決定在銀基O秀原址修建銀基冰雪世界。目前，該項(xiàng)目已進(jìn)入地質(zhì)勘察及規(guī)劃報(bào)審流程，預(yù)計(jì)2020年可竣工開(kāi)園。
轉(zhuǎn)眼已到2022年，本該在2020年竣工開(kāi)園的銀基冰雪世界，至今了無(wú)蹤影。最新的動(dòng)態(tài)則是在2022年1月4日，操盤(pán)該項(xiàng)目的公司再次成為被執(zhí)行人，被執(zhí)行總金額為72.84萬(wàn)元。
此次掛牌的海南銀基文旅項(xiàng)目，同樣幾經(jīng)波折。公開(kāi)信息顯示，此次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方“樂(lè)東城建”由樂(lè)東黎族自治縣土地儲(chǔ)備整理中心與樂(lè)東黎族自治縣濱海開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)各持股50%。
2016年1月，“樂(lè)東城建”以68710萬(wàn)元的總成交價(jià)，拿下樂(lè)東縣望樓港2宗其他普通商品住房用地和2宗住宿餐飲用地，即此次掛牌轉(zhuǎn)讓的海南銀基國(guó)際旅游度假區(qū)一期項(xiàng)目在建工程。
根據(jù)掛牌信息重要提示，樂(lè)東城建與樂(lè)東永佳投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“樂(lè)東永佳”）于2017年8月16日就本次轉(zhuǎn)讓項(xiàng)下宗地合作簽署了《合作項(xiàng)目協(xié)議書(shū)》，并于2019年8月30日簽署了補(bǔ)充協(xié)議，屬合作在建工程項(xiàng)目。
以簽訂合作項(xiàng)目協(xié)議書(shū)的2017年為起點(diǎn)，該項(xiàng)目在近五年時(shí)間內(nèi)，幾乎不見(jiàn)與之相關(guān)的進(jìn)度報(bào)道。業(yè)內(nèi)分析，這或源于合作方“樂(lè)東永佳”的股權(quán)變動(dòng)。
天眼查顯示，“樂(lè)東永佳”并非是如今的唯一股東河南盛鴻文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司（注：河南銀基關(guān)聯(lián)公司，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“盛鴻文化”）創(chuàng)立，而是由同屬河南的鄭州暉達(dá)實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)朱志暉于2014年3月，以65%的出資比例接收控股。不知何故，2016年12月朱志暉將所持有的樂(lè)東永佳股權(quán)全部質(zhì)押。
2018年6月，“盛鴻文化”以70%的出資比例控股“樂(lè)東永佳”。這并非平緩過(guò)渡，從2021年3月到2021年6月，“盛鴻文化”與“樂(lè)東永佳”就股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛歷經(jīng)了12次開(kāi)庭公告；直至2021年7月，“盛鴻文化”實(shí)現(xiàn)對(duì)“樂(lè)東永佳”的全資控股。
在此次競(jìng)買(mǎi)資格條件上，“樂(lè)東城建”對(duì)接盤(pán)方的文旅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)做了嚴(yán)格設(shè)定，更像是為河南銀基此前的文旅經(jīng)歷量身定制。由此，河南銀基實(shí)現(xiàn)“曲線入瓊”；而后此次掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)幽香y基或借殼相關(guān)聯(lián)公司，正式接手海南銀基國(guó)際旅游度假區(qū)。
3、路在何方？
從河南銀基在文旅行業(yè)的種種布局來(lái)說(shuō)，既有無(wú)心插柳的闖入，也有精心布局的謀劃。但其頻頻發(fā)力的時(shí)間，多集中在2015年到2019年的時(shí)間段。
“這段時(shí)間正是文旅行業(yè)火熱的時(shí)候，包括融創(chuàng)等企業(yè)都在布局文旅?！焙幽弦粯I(yè)內(nèi)人士告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，對(duì)于河南來(lái)說(shuō)，缺乏文旅項(xiàng)目，在銀基布局的同時(shí)，鄭州華僑城、恒大童世界、冰雪主題的中原融創(chuàng)文旅城都相繼落子鄭州。
“文旅項(xiàng)目的商業(yè)邏輯，大多是通過(guò)較為偏遠(yuǎn)的文旅項(xiàng)目，帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的提升?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，住宅是文旅的“現(xiàn)金奶?！?，而文旅帶火偏遠(yuǎn)區(qū)域，實(shí)現(xiàn)低價(jià)拿地的目的。
這其實(shí)也是銀基文旅項(xiàng)目的內(nèi)在邏輯。一篇報(bào)道銀基文旅項(xiàng)目的地產(chǎn)文章中寫(xiě)道，銀基一位管理層表示，“以前是地產(chǎn)造血養(yǎng)文旅，以后是文旅IP驅(qū)動(dòng)土地升值?！?/p>
地產(chǎn)行情好的前幾年，在實(shí)際的銷(xiāo)售中，借助文旅的熱度和相對(duì)較低的房?jī)r(jià)，只要不是特別偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目，都有不錯(cuò)的去化。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，文旅行業(yè)和住宅項(xiàng)目的結(jié)合，就是一場(chǎng)高杠桿的蒙眼狂奔，需要每個(gè)環(huán)節(jié)都能夠跟著既定戰(zhàn)略，并對(duì)資金鏈的周轉(zhuǎn)要求極高。
對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)，文旅地產(chǎn)是道爬坡題，回答正確的人，俯瞰滿(mǎn)園金色，坐享好山好水；回答錯(cuò)誤的人，房子住了好幾年，開(kāi)發(fā)商承諾的“樂(lè)園”“景區(qū)”，還是一個(gè)大土坑。
新密銀基文旅項(xiàng)目的順利開(kāi)業(yè)，給其住宅項(xiàng)目增加了品牌背書(shū)。但隨著三條紅線的出臺(tái)，以及恒大等龍頭房企的接連爆雷，文旅地產(chǎn)這條路注定更加艱辛。
對(duì)于銀基來(lái)說(shuō)，資金也并非十分寬裕。一個(gè)佐證是，2019年4月，河南銀基軒轅圣境文化旅游有限公司將新密銀基國(guó)際旅游度假區(qū)冰雪世界樂(lè)海水世界項(xiàng)目?jī)?nèi)的供配電系統(tǒng)設(shè)備、照明系統(tǒng)設(shè)備、智能化系統(tǒng)設(shè)備以及巨獸碗、蛟龍滑道、螺旋滑道等游樂(lè)設(shè)施，作為抵押物打包抵押給中原航空融資租賃股份有限公司，只為融資17790萬(wàn)元。
除了資金的壓力外，如何運(yùn)營(yíng)好文旅項(xiàng)目，并非簡(jiǎn)單的硬件堆砌。迪士尼、環(huán)球影城的爆火，都是足夠的文化IP做支撐。即使是上市公司泡泡瑪特希望從潮玩切入樂(lè)園，也并不被業(yè)內(nèi)所看好。
“銀基在文旅行業(yè)的快速?gòu)?fù)制，或許并不圖短期盈利，更像是為了登陸資本市場(chǎng)?！币晃皇煜ずＤ衔穆蒙鷳B(tài)的資深人士告訴《酒管財(cái)經(jīng)》，但其如果還按照“酒店＋公園”的模式來(lái)助推住宅銷(xiāo)售，已經(jīng)很難打動(dòng)置業(yè)者。
這不禁讓人思考：當(dāng)面對(duì)海南市場(chǎng)的強(qiáng)手如潮，以及地產(chǎn)行業(yè)的退潮時(shí)，銀基手里還握有幾張牌？
統(tǒng)籌丨勞殿