實(shí)習(xí)記者 ｜ 王婷婷

在惠及年輕人的保障性租賃住房方面，上海近期新政不斷。

才重申了今年擬籌建24萬(wàn)套（間）保障性租賃住房的目標(biāo)，1月18日下午，上海又出臺(tái)了兩項(xiàng)保障性租賃住房配套政策，對(duì)其準(zhǔn)入條件、配租規(guī)則、供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、租賃價(jià)格、租金支付、租賃期限等多方面都作了明確，試行期2年，自2022年1月至2023年12月。

對(duì)于備受關(guān)注的保障性租賃住房的供應(yīng)對(duì)象、申請(qǐng)條件等問(wèn)題，由上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)、上海市房屋管理局聯(lián)合出臺(tái)的《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法（試行）》（以下稱“《管理辦法》”），對(duì)其作出詳細(xì)界定，如供應(yīng)對(duì)象為在滬合法就業(yè)，且在滬住房建筑面積低于15平方米的在職人員及其配偶、子女。

同時(shí)，《管理辦法》中也明確，保障性租賃住房既可以直接面向符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象配租，也可以面向用人單位整體配租，由用人單位安排符合準(zhǔn)入條件的對(duì)象入住，具體可分為集中配租階段和常態(tài)化配租階段兩類(lèi)。

當(dāng)項(xiàng)目達(dá)到供應(yīng)條件后，出租單位會(huì)發(fā)布相關(guān)公告，啟動(dòng)集中配租。在集中配租期間，應(yīng)優(yōu)先保障上海市無(wú)房對(duì)象。至于集中配租后的剩余房源，則是實(shí)行常態(tài)化配租，符合申請(qǐng)條件者實(shí)行“先到先租，隨到隨租”。

供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)方面，三人以下家庭和單身人士可入住二居室及以下戶型，至于二孩、三孩家庭，可入住三居室及以下戶型。并且，根據(jù)供需匹配情況，出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。

值得說(shuō)明的是，在此次的政策中還首次申明了一個(gè)家庭或單身人士只能入住一套保障性租賃住房的原則。

不僅如此，就保障對(duì)象而言，也是更傾向于在上海就業(yè)的無(wú)房對(duì)象，而且對(duì)于符合條件的申請(qǐng)對(duì)象，出租單位一律不得挑客拒租。

在保障性租賃住房項(xiàng)目全部或部分戶型房源滿租后，再實(shí)行輪候配租，且按戶型建立成輪候名冊(cè)。整個(gè)配租過(guò)程，須堅(jiān)持以公開(kāi)、公平、公正為原則。

另外，就資格審核而言，較之過(guò)去的公租房等保障房項(xiàng)目，保障性租賃住房的審核效率相對(duì)更高。《管理辦法》規(guī)定，申請(qǐng)入住保障性租賃住房者在提交申請(qǐng)表等材料后，根據(jù)規(guī)定的準(zhǔn)入條件，出租單位會(huì)在5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核，且區(qū)住房保障機(jī)構(gòu)將在3個(gè)工作日內(nèi)出具核查結(jié)果。

租賃價(jià)格和支付方式仍是延續(xù)上海在2021年11月推出的方案。面向社會(huì)供應(yīng)的保障性租賃住房，租賃價(jià)格應(yīng)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的9折以下，后續(xù)調(diào)價(jià)時(shí)，年漲幅最高不可超過(guò)5%。同時(shí)，面向相關(guān)園區(qū)、單位和系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房項(xiàng)目，租賃價(jià)格還可進(jìn)一步降低。

具體到支付方式，《管理辦法》規(guī)定，保障性租賃住房租金可按月或按季度收取，不得預(yù)收一個(gè)季度以上租金，租賃保證金（押金）不得超過(guò)一個(gè)月租金，且承租人可按規(guī)定提取住房公積金支付租金。

對(duì)租賃期限的相關(guān)規(guī)定亦未發(fā)生變化，仍是租賃合同期限原則上不少于1年、不超過(guò)3年，同時(shí)也鼓勵(lì)出租單位與承租人簽訂2年、3年期的租賃合同，條件滿足者可續(xù)租。

針對(duì)保障性租賃住房的可供應(yīng)房源，將在“一網(wǎng)通辦”門(mén)戶網(wǎng)站和市住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)上進(jìn)行統(tǒng)一發(fā)布。

與市場(chǎng)內(nèi)多數(shù)公寓選擇商用的水電氣不同，上海此次也明確，經(jīng)批準(zhǔn)后的保障性租賃住房項(xiàng)目，將由上海多個(gè)部門(mén)來(lái)落實(shí)民用的水電氣價(jià)格政策。

對(duì)于承租人而言，在滿足上述準(zhǔn)入條件的同時(shí)，《管理辦法》還有其他明確，比如承租人不得有轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租保障性租賃住房等違規(guī)違約行為，否則出租單位有權(quán)立即解除租賃合同，并按照合同約定追究承租人的違約責(zé)任，同時(shí)通報(bào)承租人所在單位。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴界面新聞，此次上海以較多篇幅來(lái)闡述保障性租賃住房的準(zhǔn)入條件和配租規(guī)則等，實(shí)際上是從分配的角度落實(shí)政策的改革。

在過(guò)去，保障性租賃住房更強(qiáng)調(diào)房源的籌集和供應(yīng)，而現(xiàn)在也將從需求端角度明確規(guī)則，更好保障租客的權(quán)益。發(fā)布的這一部全方位的管理文件，對(duì)穩(wěn)定供應(yīng)、激活需求、促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展等都將發(fā)揮積極的作用，同時(shí)也恰好說(shuō)明當(dāng)前上海保障性租賃住房市場(chǎng)正處于蓬勃發(fā)展期。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也認(rèn)為，此次上海更新的政策，主要是對(duì)保障性租賃租房的保障對(duì)象、配租條件等方面作出明確，在實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保的基礎(chǔ)上還要避免出現(xiàn)福利陷阱。

不難看出，此次針對(duì)保障性租賃住房項(xiàng)目管理細(xì)則的補(bǔ)充，有助于使在滬就業(yè)的青年群體更了解保障性租賃住房項(xiàng)目如何惠及自身，使配租單位更明晰其責(zé)任，實(shí)現(xiàn)從政策端到市場(chǎng)端的良性循環(huán)，真正促進(jìn)上海保障性租賃住房健康發(fā)展。

上海更加完善的保障性租賃住房政策，還在持續(xù)更新中。