記者 | 黃昱

金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)收并購的支持正逐步落地，龍頭央企地產(chǎn)開發(fā)商將引領(lǐng)收購潮？

1月25日，華潤置地及所屬華潤萬象生活分別與招商銀行在深圳簽署了《并購融資戰(zhàn)略合作協(xié)議》。華潤置地方面表示，各方將就并購融資建立深度合作伙伴關(guān)系，招商銀行將全力支持華潤置地、華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)發(fā)展。

根據(jù)合作協(xié)議，招商銀行將分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，專用于華潤置地和華潤萬象生活并購業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)品種包括但不限于并購貸款、并購基金、資產(chǎn)證券化、以及基于并購相關(guān)業(yè)務(wù)需求創(chuàng)新的各類融資產(chǎn)品。

這是自去年12月10日中央層面鼓勵銀行開展并購貸款業(yè)務(wù)，以重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目后，首個房企得到金融機(jī)構(gòu)公開表態(tài)提供資金支持收并購的例子。

在此之前，也有房企拿到了并購融資，是同為央企的招商蛇口。1月12日招商蛇口30億元并購票據(jù)完成注冊，成為主流房企中“第一個吃螃蟹的人”。

但這筆資金并未投向出險企業(yè)的項(xiàng)目收購。據(jù)了解，招商蛇口并購票據(jù)首期發(fā)行25.8億元，3年期與5年期的發(fā)行規(guī)模對半開。用途上12.9億元用于償還銀行貸款，另外12.9億元用于某城市更新項(xiàng)目（以住宅為主）。

對于此次得到的招商銀行融資支持，華潤置地則明確指向了收并購。

華潤置地方面表示，此次合作協(xié)議的簽署將支持華潤置地把握市場機(jī)會參與房地產(chǎn)項(xiàng)目并購，有利于發(fā)揮并購在防范化解行業(yè)風(fēng)險、推動行業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)中的積極作用；同時本次合作將助力華潤萬象生活中長期業(yè)務(wù)發(fā)展需要，為華潤萬象生活在物業(yè)、商業(yè)、數(shù)字化等各類業(yè)務(wù)拓展上提供金融支持。

事實(shí)上，今年華潤萬象生活已經(jīng)開始下場掃貨，例如1月5日稱其擬以不高于10.6億元收購禹洲物業(yè)服務(wù)100%股權(quán)，1月20日再次公告稱以不高于22.6億元收購中南服務(wù)全部股權(quán)，兩筆交易最高將達(dá)33.2億元。

如今新增的230億元并購融資額度給了市場更大的想象空間，而此前也有市場消息傳出華潤置地?cái)M收購禹州集團(tuán)在武漢的地產(chǎn)項(xiàng)目。

一位華潤置地內(nèi)部人士對界面新聞透露，現(xiàn)在有積極接觸全國性的出險房企，一般是集團(tuán)層面牽頭，城市公司對接，對部分出險房企的項(xiàng)目有過梳理，但是開展比較復(fù)雜，時間可能會需要比較久。

“但是整體還是比較謹(jǐn)慎的，基本只考慮一二線城市核心區(qū)域、低商住比的項(xiàng)目?！?/span>

這一標(biāo)準(zhǔn)也基本符合華潤置地2020年確定的投資戰(zhàn)略。彼時為了解決自身存在的城市布局分散、深耕不夠的問題，華潤置地制定了“調(diào)結(jié)構(gòu)、調(diào)節(jié)奏、調(diào)布局”的策略，明確投資布局會明顯向一二線高能級城市傾斜，同時會優(yōu)化城市數(shù)量，提高單一城市的產(chǎn)出。

在行業(yè)大縮表的背景下，資金優(yōu)勢明顯的央企國企迎來的逆勢擴(kuò)張的好時機(jī)，同時也被市場賦予了“白衣騎士”的角色。

1月10日市場消息稱，央行要求包括華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口等9家央企國企通過收并購項(xiàng)目資產(chǎn)的方式為有中高風(fēng)險的11家房企提供流動性支持。

2022年1月底前后，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購案例明顯增加。例如，近期中海地產(chǎn)分別向雅居樂及世茂集團(tuán)收購廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.66%、26.67%的股權(quán)，總代價合計(jì)為36.89億元，收購事項(xiàng)完成后，中海地產(chǎn)共計(jì)持有廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目73.33%股權(quán)。

即便收并購市場開始解凍，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企難以掀起地產(chǎn)行業(yè)并購潮。

克而瑞研究中心指出，盡管近期監(jiān)管層鼓勵并購貸款、并購票據(jù)等金融工具支持收并購，但銀行反映有需求的項(xiàng)目并不多，也就是說，短期在資金面尚未完全回暖的狀態(tài)下，多數(shù)優(yōu)質(zhì)房企收并購偏謹(jǐn)慎。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也認(rèn)為，在地產(chǎn)行業(yè)信心受挫，加之市場心理因素的影響下，僅靠金融政策，很難力挽狂瀾。

此外，從市場心理來看，大多數(shù)房企出現(xiàn)流動性危機(jī)，而非進(jìn)入破產(chǎn)清算的 " 生死時刻 "，項(xiàng)目并購會出現(xiàn) “二手車效應(yīng) ”，即有資金壓力的房企會通過出讓比較差的項(xiàng)目換取資金，但會保留優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目以圖日后絕地翻盤，柏文喜認(rèn)為“對于優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不但有惜售心理，或許還捂得更緊 ”。

如此態(tài)度，也會讓一些有意收購的房企在收購時更加謹(jǐn)慎。

中信證券分析師指出，類似廣州亞運(yùn)城這樣的合作項(xiàng)目是并購市場的開端，因?yàn)椴①彴l(fā)起方對于合作項(xiàng)目的具體情況十分熟悉，且一般并購行為發(fā)生后才能解除項(xiàng)目層面的資金監(jiān)管

部分企業(yè)開始拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，比如近期世茂集將上海、廣州、深圳等地30余個項(xiàng)目拿來出售。

克而瑞研究中心指出，整體而言，2022年行業(yè)收并購機(jī)會比較多，整體并購規(guī)?？赡艹试鲩L趨勢，但金融政策對房企收并購意愿的推動可能并不明顯，并購規(guī)模也難以回到2017-2018年的峰值。