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資金爆炒漲得太好!紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT臨時(shí)停牌

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資金爆炒漲得太好!紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT臨時(shí)停牌

隨著交易價(jià)格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降

圖源:圖蟲

記者 杜萌

“因?yàn)槔塾?jì)漲幅較高,所以今日臨時(shí)停牌一天”,在醫(yī)藥和新能源板塊遭遇大挫行情時(shí),公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT板塊卻在發(fā)愁“漲得太好”。

今日,紅土鹽田港REIT(180301.SZ)、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006.SH)兩只基金分別發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告,稱截至2月8日,因?yàn)榛鹪诙?jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)相較于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅較高,為了保護(hù)投資者的利益,而臨時(shí)停牌一天。

圖:紅土鹽田港REIT今日發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告   來(lái)源:基金公司公告

以紅土鹽田港 REIT 為例,紅土鹽田港 REIT 在2021年7月1日至 2021年12月31日期間預(yù)期的可供分配金額為3814.04萬(wàn)元,首次發(fā)行份額為8億份,首發(fā)價(jià)格為2.3元/份。

該基金首次發(fā)行時(shí)的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行價(jià)格,那么對(duì)于在REITs首發(fā)時(shí)買入的投資者來(lái)說(shuō),該基金的年化凈現(xiàn)金流分派率為:38,140,408.85*2/(2.300*800,000,000)=4.15%

而對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)買入的投資者來(lái)說(shuō),以2月8日收盤的價(jià)格4.127 元/份為例,該投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率下降為:38,140,408.85*2/(4.127*800,000,000)=2.31%。

公告解釋稱,因?yàn)榛鹨垣@取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的,隨著交易價(jià)格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

實(shí)際上,這并不是第一例REIT項(xiàng)目因?yàn)槔塾?jì)漲幅過(guò)高而發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示。1月18日,富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT就曾發(fā)布《交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告》,稱本基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為 6.41元,相較于發(fā)行價(jià) 3.70元累計(jì)漲幅較高。1月18日當(dāng)天,該基金相較1月17日收盤價(jià)格下跌6.59%。

界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),自去年6月21日以來(lái),共計(jì)兩批11只REITs產(chǎn)品上市,由于凈值不斷創(chuàng)下新高,REITs受到投資者的熱捧。截至2月8日收盤,11只REITs相較發(fā)行價(jià)格均有不同程度的上漲,其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到96.22%,紅土鹽田港的累計(jì)漲幅也達(dá)到了79.57%。

表:截至2月8日,11只REITs基金的發(fā)行價(jià)格明細(xì)     來(lái)源:Wind  界面新聞研究部

REITs項(xiàng)目到底有何魅力,導(dǎo)致凈值不斷上漲,最后基金公司只得出面發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示?

這和春節(jié)前發(fā)布的一則REITs 稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。1月29日,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》,拉開了公募REITs 稅收優(yōu)惠的序幕。

天風(fēng)證券發(fā)布報(bào)告分析稱,公告提出了兩項(xiàng)主要針對(duì)原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策,主要在基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的發(fā)行設(shè)立和存續(xù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的所得稅問(wèn)題,給予了政策支持,規(guī)定可適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納。

“具體來(lái)看, 一是REITs 設(shè)立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務(wù)處理,不征收企業(yè)所得稅 ;二是 REITs 設(shè)立階段,原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售部分將抵減轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所獲增值,給予遞延繳納 。”天風(fēng)證券表示,此舉有望有效緩解原始權(quán)益人的稅負(fù)成本和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān),從而進(jìn)一步緩解REITs 發(fā)展過(guò)程中的掣肘問(wèn)題。

REITs是否具備炒作價(jià)值?對(duì)于目前已經(jīng)漲幅過(guò)高的REITs項(xiàng)目,能否繼續(xù)追高買入?

百嘉基金副董事長(zhǎng)王群航表示,“通常來(lái)說(shuō),影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)的因素有七個(gè)方面,依次是二級(jí)市場(chǎng)上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認(rèn)購(gòu)價(jià)格、溢價(jià)率、預(yù)期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露,REITs項(xiàng)目的預(yù)期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場(chǎng)上價(jià)格大幅上漲,大幅溢價(jià)顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目,債權(quán)屬性更強(qiáng),更不具備炒作和投機(jī)空間?!?/span>

未經(jīng)正式授權(quán)嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載本文,侵權(quán)必究。

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資金爆炒漲得太好!紅土鹽田港REIT、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT臨時(shí)停牌

隨著交易價(jià)格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降

圖源:圖蟲

記者 杜萌

“因?yàn)槔塾?jì)漲幅較高,所以今日臨時(shí)停牌一天”,在醫(yī)藥和新能源板塊遭遇大挫行情時(shí),公募基礎(chǔ)設(shè)施REIT板塊卻在發(fā)愁“漲得太好”。

今日,紅土鹽田港REIT(180301.SZ)、富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT(508006.SH)兩只基金分別發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告,稱截至2月8日,因?yàn)榛鹪诙?jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)相較于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅較高,為了保護(hù)投資者的利益,而臨時(shí)停牌一天。

圖:紅土鹽田港REIT今日發(fā)布停復(fù)牌及交易風(fēng)險(xiǎn)提示的公告   來(lái)源:基金公司公告

以紅土鹽田港 REIT 為例,紅土鹽田港 REIT 在2021年7月1日至 2021年12月31日期間預(yù)期的可供分配金額為3814.04萬(wàn)元,首次發(fā)行份額為8億份,首發(fā)價(jià)格為2.3元/份。

該基金首次發(fā)行時(shí)的年化凈現(xiàn)金流分派率預(yù)測(cè)值=預(yù)計(jì)年度可供分配現(xiàn)金流/基金發(fā)行價(jià)格,那么對(duì)于在REITs首發(fā)時(shí)買入的投資者來(lái)說(shuō),該基金的年化凈現(xiàn)金流分派率為:38,140,408.85*2/(2.300*800,000,000)=4.15%

而對(duì)于在二級(jí)市場(chǎng)買入的投資者來(lái)說(shuō),以2月8日收盤的價(jià)格4.127 元/份為例,該投資者的年化凈現(xiàn)金流分派率下降為:38,140,408.85*2/(4.127*800,000,000)=2.31%。

公告解釋稱,因?yàn)榛鹨垣@取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的,隨著交易價(jià)格的大幅上漲,凈現(xiàn)金流分派率將顯著下降。

實(shí)際上,這并不是第一例REIT項(xiàng)目因?yàn)槔塾?jì)漲幅過(guò)高而發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示。1月18日,富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT就曾發(fā)布《交易風(fēng)險(xiǎn)提示公告》,稱本基金在二級(jí)市場(chǎng)的收盤價(jià)為 6.41元,相較于發(fā)行價(jià) 3.70元累計(jì)漲幅較高。1月18日當(dāng)天,該基金相較1月17日收盤價(jià)格下跌6.59%。

界面新聞?dòng)浾呓y(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),自去年6月21日以來(lái),共計(jì)兩批11只REITs產(chǎn)品上市,由于凈值不斷創(chuàng)下新高,REITs受到投資者的熱捧。截至2月8日收盤,11只REITs相較發(fā)行價(jià)格均有不同程度的上漲,其中富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)的累計(jì)漲幅已經(jīng)達(dá)到96.22%,紅土鹽田港的累計(jì)漲幅也達(dá)到了79.57%。

表:截至2月8日,11只REITs基金的發(fā)行價(jià)格明細(xì)     來(lái)源:Wind  界面新聞研究部

REITs項(xiàng)目到底有何魅力,導(dǎo)致凈值不斷上漲,最后基金公司只得出面發(fā)布交易風(fēng)險(xiǎn)提示?

這和春節(jié)前發(fā)布的一則REITs 稅收優(yōu)惠政策有關(guān)。1月29日,財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)稅收政策的公告》,拉開了公募REITs 稅收優(yōu)惠的序幕。

天風(fēng)證券發(fā)布報(bào)告分析稱,公告提出了兩項(xiàng)主要針對(duì)原始權(quán)益人的稅收優(yōu)惠政策,主要在基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的發(fā)行設(shè)立和存續(xù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)的所得稅問(wèn)題,給予了政策支持,規(guī)定可適用特殊性稅務(wù)處理或遞延繳納。

“具體來(lái)看, 一是REITs 設(shè)立前的內(nèi)部重組適用特殊性稅務(wù)處理,不征收企業(yè)所得稅 ;二是 REITs 設(shè)立階段,原始權(quán)益人戰(zhàn)略配售部分將抵減轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所獲增值,給予遞延繳納 。”天風(fēng)證券表示,此舉有望有效緩解原始權(quán)益人的稅負(fù)成本和現(xiàn)金流負(fù)擔(dān),從而進(jìn)一步緩解REITs 發(fā)展過(guò)程中的掣肘問(wèn)題。

REITs是否具備炒作價(jià)值?對(duì)于目前已經(jīng)漲幅過(guò)高的REITs項(xiàng)目,能否繼續(xù)追高買入?

百嘉基金副董事長(zhǎng)王群航表示,“通常來(lái)說(shuō),影響基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)定價(jià)的因素有七個(gè)方面,依次是二級(jí)市場(chǎng)上的流通規(guī)模、期限、底層資產(chǎn)的性質(zhì)和質(zhì)量情況、認(rèn)購(gòu)價(jià)格、溢價(jià)率、預(yù)期收益率等。按照現(xiàn)有的公開信息披露,REITs項(xiàng)目的預(yù)期收益率在年化4%-9%之間。如果在二期市場(chǎng)上價(jià)格大幅上漲,大幅溢價(jià)顯然是不合理的。特別是一些基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目,債權(quán)屬性更強(qiáng),更不具備炒作和投機(jī)空間?!?/span>

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